房地产估价师考试案例分析资料学习资料

1、此文档仅供收集于网络，如有侵权请联系网站删除房地产估价案例与分析估价报告的规范格式封面 （含“估价报告名称”等七项内容）估价报告名称（标题：）（应概括出估价目的，如抵押、征收 估价报告 ，没有估价目的算一处错误！）估价项目名称：应说明项目全称（估价对象所在区位 、名称 、用途 ，不能与估价对象混用）估价委托人 ：应说明委托方全称，个人委托的为个人的姓名估价机构 ：估价机构全称估价人员 ：参加本次估价的注册估价师的姓名及注册号 （不是参加本次的、无注册号的算一处错误！）估价报告出具日期（年、月、日，封面上应与致估价委托人函中一致，若不一致或不为出具日期算一出错误！ ）估价报告编号：本报告书在估价

2、机构内部的编号（无封面编号 或与结果报告中的不一致算一处错误！）致估价委托人函（四项内容 ）缺项算一处错误！（标题：）致估价委托人函一、 致函对象 （委托方的全称）二、 致函正文 （六项内容 ）缺项算一处错误！（ 1）估价对象 （名称 、坐落 、范围 、规模 、用途、权属，缺项算一处错误！ ）（ 2 ）估价目的 （缺项算一处错误！ ）（ 3 ）价值类型 （致委托方函 和估价结果 的价值类型应一致 ，不一致算错误！ ）（ 4 ）价值时点 （缺项算一处错误！ ）（ 5 ）估价方法 （缺项算一处错误！ ）（ 6 ）估价结果 （缺项算一处错误！ ）三、 致函落款 （估价机构全称，并加盖估价机构公章，法

3、定代表人签名、盖章 。 致函方没有盖章或加盖的为分公司的公章 可算一处错误！注意： 法定代表人或执行合伙人没有签名或盖章不算错！）四、 致函日期 （为致函的年月日，为估价报告完成日期或出具日期。若与估价报告完成日期或出具日期不一致算一处错误！）A.0.3 目录 （六项内容 ）缺项算一处错误！一、（标题 ：）目录（ 目录中不应有“致委托人函” ，且 目录应放在“致委托人函”后面，否则算一处错误！ ）二、 注册房地产估价师声明*页三、 估价的假设和限制条件*页四、 估价结果报告 *页五、 估价技术报告 *页六、 附件 *页A.0.4 注册房地产估价师声明（七项内容 ）缺项或没有“注册” 均算一处错

4、误！（标题：）估价师声明（ 鉴证性的估价师声明 ）我们郑重声明：（ 1 ）注册房地产估价师在本估价报告中对事实的说明是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。（ 2 ）估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。只供学习与交流此文档仅供收集于网络，如有侵权请联系网站删除（ 3 ）注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。（ 4 ）注册房地产估价师对估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。（ 5 ）注册房地产估价

5、师是依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范、房地产估价基本术语标准以及相关房地产估价专项标准进行分析，形成意见和结论，撰写估价报告。（ 6 ）注册房地产估价师对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（若不是所有在在本声明上签名的注册房地产估价师进行了实地查勘，应写明进行查勘的注册房地产估价师姓名。只需列出参与查勘的注册估价师的姓名，缺项算一处错误！ ）。（ 7 ）没有人对估价报告提供重要专业帮助（若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名或名称和帮助内容）。注： 注册房地产估价师声明所有参加估价的注册房地产估价师的姓名、注册号 ，并经本人签名。非注册 和未参加估价的注册房地产估价师不得在其上签名

6、。在声明的最后要求必须有两名 或两名以上 注册房地产估价师签名，缺项算一处错误！注册房地产估价师声明中不要求有“实地查勘日期”缺不算错！估价的假设和限制条件：（标题：）估价的假设和限制条件估价假设和限制条件应说明下列内容：（ 1 ）一般假设 ：包括对估价所依据的估价委托人提供的估价对象权属、面积等资料进行了审慎检查，无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性，但在未予以核实的情况下，对其合法、真实、准确和完整的合理假定；对房屋安全、 环境污染等重大影响估价对象价值的因素给予了必要关注。无理由怀疑估价对象存在安全隐患，但在无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，对其安全等合理假定。（ 2 ）不确

7、定事项假设： 对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率的事项所做的合理的最可能的假定。（是否考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，是否考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响）（ 3 ）背离实际情况假设：因估价目的的特殊需要所做的与实际情况不一致的假定。（价格是否包含土地出让金、尚未缴纳税费、是否考虑处置风险、是否考虑估价对象以其运营企业已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响；是否能按计划开发完成且评估结果为假设估价对象在取得预售证后于

8、价值时点的预售市场价格。）（ 4 ）不相一致假设： （教材中未具体说明）（ 5 ）依据不足假设： （教材中未具体说明）（ 6 ）估价报告使用限制：估价报告的使用者、用途、使用限制 以及在 使用中需要注意的其他事项。其中，估价报告使用期限应根据估价目的 和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，原则上不应超过一年。注：估价假设和限制条件包含二层含义：估价的假设前提，即对价值时点的房地产市场状况和估价对象状况中那些不确定且对价值有影响的因素予以假定。对假设前提的要求是：必要、合理、有依据； 估价的限制条件，又包含二层含义：是估价结果受到制约或影响的条件，是估价报告的使用范围、场合、时限等受到制约情形

9、的说明。对限制条件的要求是：针对性要强 。估价结果报告 （十三项内容 ）（标题：）房地产估价结果报告 估价报告编号 ( 与封面上的编号一致)（一） 估价委托人 是单位的不仅要写明委托单位的全称，还要写明委托单位的法定代表人 和 住所 ，个人委托的只供学习与交流此文档仅供收集于网络，如有侵权请联系网站删除要写明委托人姓名 及其 住所 。 缺项的算一处错误！（二） 房地产估价机构（不仅要写明估价机构的全称、还要写明估价机构的法定代表人 、住所 、估价机构资格等级及证书编号）缺项算一处错误！（三） 估价目的（ 1 ）抵押目的表述为： “为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。（

10、2 ）国有土地征收补偿估价目的表述为：“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值” 。（ 3 ）房地产转让估价目的表述为： “为委托人转让估价对象提供市场价值参考”。（ 4 ）企业入股、 合并等涉及的房地产估价目的表述为： “为企业入股、 合并等发生房地产权属转移的作价提供价值依据”。（ 5 ）房地产投资决策分析和咨询服务估价目的表述为：“为房地产投资提供价值参考依据” 。（四） 估价对象 （估价对象范围、估价对象基本状况、土地基本状况、建筑物基本状况）（ 1 ）估价对象范围： 土地、房屋、构筑物、树木 等；同时应说明是否包含 动产、债权债务、特许经营权等

11、其他财产或者权益 。（ 2 ）估价对象实物状况：1 、土地实物状况包括四至、土地面积、形状、土地用途、地形地势、基础设施完备程度、土地平整程度、土壤地基。2 、建筑物实物状况包括建筑规模、设计用途、层数和高度、建筑结构、装饰装修、层高和室内净高、空间布局、建成时间、维护和完损情况。（ 3 ）估价对象权益状况：1 、土地权益状况包括土地所有权性质、土地使用权人归属、土地使用期限（起止日期）、是否续期必须说明、到期后对收回的建筑物是否予以补偿、土地使用权是否有共有权人、土地使用管制情况（容积率、建筑密度、绿地率）、剩余期限。2、建筑物权益状况包括房屋所有权人、房屋共有权人。3、土地、建筑物共有属性

12、的权益状况包括利用现状、出租或占用情况、他项权利设立情况（他项权利日期必须为年 月 日；对于已设立抵押的必须考虑抵押权对价值的影响）、其他特殊情况（ 4 ）估价对象区位状况：1、位置状况 ：（坐落 、方位 、与相关场所的距离、临街状况 、朝向、楼层）2、交通状况 ：（道路状况 、出入可利用的交通工具、交通管制情况 、停车方便程度 、交通收费情况 ）3、环境状况： （自然环境 、人文环境 、景观 ）4、外部配套设施状况：（外部基础设施 、外部公共服务设施 ）（五） 估价时点 ：是所评估的估价项目客观合理价格或价值对应的年月日，（必须要简要说明确定的理由征收评估： 征收决定公告之日）（六） 价值定

13、义 ：（要求是要明确价值标准 或价值内涵 ，不能使用制造的笼统的定义）抵押估价的价值类型表述为：“ 估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值，（或有限市场价值）扣除法定优先受偿款后的余额”。国有土地房屋征收补偿估价的价值类型表述为：“被征收房屋价值是指被征收房屋及其占有范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在估价时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收只供学习与交流此文档仅供收集于网络，如有侵权请联系网站删除房屋租赁，抵押，查封等因素的影响”。（七） 估价依据 ：要说明本次估价所依据的法律法规和技术标准，国家和地方的法律，法规，委托人提

14、供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和收集的有关资料。（估价依据一定要有 房地产估价规范 ，没有算一处错误！ ，抵押目的估价在估价依据中应有房地产抵押估价指导意见，没有算一处错误！ ，房屋征收估价在估价依据中应有 国有土地上房屋征收与补偿条例和国有土地上房屋征收评估办法，没有算一处错误！ 估价标准依据未列全的 算一处错误！ 估价依据过时或失效的 算一处错误！ 滥列估价依据的 算一处错误！）。（八） 估价原则 ：估价原则有： 独立、客观、公正原则 合法原则 价值时点 替代原则 最高最佳利用要求是：对于独立，客观，公正原则没有硬性要求，若没有不算一处错误！ ， 抵押目的估价，必须还要有谨慎原则 ，

15、没有算一处错误！现状价值评估 不用列最高最佳利用原则，若列出算一处错误！（九） 估价方法 ：要求是：必须说明选用的估价方法定义， 没有说明估价方法定义而只是说明了估价方法的测算思路的 算一处错误！ 必须说明 所选估价方法的理由，没有说明的 算一处错误！ 如果只选用一种方法，则必须说明 不想用其他方法的理由，没有说明理由 的算一算错误 有条件选用比较法的， 应选用 比较法估价 ，有收益或其类似房地产有收益的，应把 收益法作为一种估价方法，具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，应选用假设开发法估价 。（十） 估价结果 ：估价结果中 不要求总价和单价表述齐全（即 总价 及其大写 和单位 ； 单价及其

16、 单位）。但单价和总价中只能表述其一的，应说明理由，没有说明理由 的算一处错误！ （若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格）；抵押贷款评估中 必须披露 市场价值 、注册估价师知悉的优先法定受偿款数额、抵押价值 三种价值。（十一） 注册房地产估价师（列出所有参加本次估价的人员姓名 、注册号 ，要有注册房地产估价师的亲笔签名）（十二） 协助估价的人员 （说明所有协助注册房地产估价师估价的人员的姓名 ，相关资格或职称 ，并由本人 签名）（十三） 实地查勘期 ：是本次实地查勘估价对象的起止日期，具体为自进入估价对象现场之日起至完成实地查勘之日止。（

17、新增内容）（十四） 估价作业期 ：是本次估价的起止日期，需要注意的是要与封面上的估价报告出具的日期相匹配。注： 目的为抵押贷款估价还应增加以下两项内容：“ 变现能力分析 “和” 风险提示 ”。估价技术报告（标题：）房地产估价技术报告（一） 房地产实物状况描述与分析 ：（土地实物状况描述与分析、建筑物实物状况描述与分析） 土地实物状况描述与分析：名称 、四至 、面积 、用途 、形状 、地形地势 、土壤地基 、基础设施完备程度 、土地平整程度 。 建筑物实物状况描述与分析：名称、 建筑规模 、用途 、层数和高度 、建筑结构 、装饰装修 、设施设备 、 层高和室内净高 、空间布局 、建成时间 、维护

18、情况 、 完损情况 。 详见理论 P75-80 页。（二） 房地产权益状况描述与分析 ：（土地权益状况、建筑物权益状况） 土地权益状况 ：（土地所有权、土地使用权、土地使用管制情况、土地利用现状、出租或占用情况、他项权利设立情况、其他特殊情况 ） 土地所有权： （说明 所有权的性质 ，即 国有 还是 集体。若集体土地还要说明 土地所有权由谁行使 。） 土地使用权： （应说明 土地的使用权人 的个人或单位的名称说明是建设用地 还是宅基地 、土地承包经营权及其权利人 。对于国有建设用地，还要说明是划拨 还是出让、租赁、作价出资或入股、授权经营国有建设用地使用权。对于出让的还要说明 土地使用期限及起

19、止日期，剩余期限 ， 续期的有关规定或约定，到期后对收回的建筑只供学习与交流此文档仅供收集于网络，如有侵权请联系网站删除物是否予以补偿等说明是 土地使用权单独或共有。对于共有的，还要说明是按份共有 还是 共同共有 及共有人情况 。对于按份共有的，还要说明每个共有人享有的份额） 土地使用管制情况：（ 土地用途 容积率或建筑控制规模建筑高度 建筑密度 绿地率 其他要求 ，如配套建设保障性住房、公共服务设施等要求） 土地利用现状： 出租或占用情况：说明有无出租或占用情况。 他项权利设立情况：（是否设立地役权、抵押权等，对于已设立抵押权的，必须考虑已设立抵押权对价值的影响。） 其他特殊情况：（产权是否

20、明细或归属有争议土地取得手续是否齐全是否为临时用地或违法占地，为临时用地的， 批准期多长， 是否已超过批准期限是否被查封、采取财产保全措施或以其他形式限制是否未达到法律法规规定的转让条件是否属于法律法规规定不得抵押或不得作为出资的资产是否有拖欠建设工程款。是否已依法列入征收、征用范围） 建筑物权益状况：（房屋所有权状况、出租或占用情况、他项权利设立情况、其他特殊情况） 房屋所有权状况 ：（说明 房屋所有权人 说明房屋所有权是 单独或共有 、建筑物区分所有权，是完全产权还是部分产权。对于共有的，还要说明是按份共有还是共同共有及共有人情况。对于按份共有的，还要说明每个共有人享有的份额。 ） 出租或占有情况 ：说明有 无出租、占用情形 。对于已出租的，还要说明 承租人、租赁期限及起止日期、租金水平。 他项权利设立情况：（是否设立地役权、抵押权等，对于已设立抵押权的，必须考虑已设立抵押权对价值的影响。） 其他特殊情况：说明房屋所有权是否不明确 或归属有异议 房屋建设手续是否不齐全 是否为临时建筑或违法建筑 。为临时建筑的批准的使用期限多长 ，是否已超过批准的使用