贾汪房地产市场调研报告

1、市调报告 贾汪贾汪楼盘调研报告楼盘调研报告市调概述 本次市调从本次市调从2014年年07月月22日至日至23日，历时日，历时2天，天，范围为范围为贾汪新区贾汪新区板块相关楼盘，具体包括板块相关楼盘，具体包括高盛汉高盛汉郡、十里花溪郡、十里花溪、润阳润阳.泓福泓福1号号、紫金雅苑紫金雅苑、阳光阳光城城、德客城、蓝庭国际德客城、蓝庭国际以及以及心海湾心海湾。市调目的是。市调目的是为了为了实地了解相关楼盘及其最新情况，并进行相实地了解相关楼盘及其最新情况，并进行相应分析，以期为我司项目决策提供参考。应分析，以期为我司项目决策提供参考。相关楼盘分析要点 楼盘总体情况，如规划、配套、区域等楼盘总体情况，

2、如规划、配套、区域等 楼盘楼盘目前动态目前动态、特点、定位等、特点、定位等上信十里花溪上信十里花溪是由上信置业携手中科上信十里花溪是由上信置业携手中科院联姻打造，院联姻打造，位于鸿福路北侧，占地位于鸿福路北侧，占地24万平方万平方的的新亚洲都市建筑群，小区新亚洲都市建筑群，小区占地占地180亩，亩，53%绿化率绿化率，小区户型小区户型从从95-165平米，产品形态涵盖花园洋平米，产品形态涵盖花园洋房、电梯豪宅、叠拼别墅；六千平米房、电梯豪宅、叠拼别墅；六千平米湖泊湖泊花漾湖花漾湖，二千平米会馆二千平米会馆红馆红馆，玉龙湾幼儿园、玉龙湾小学、玉龙湾幼儿园、玉龙湾小学、七中等学校七中等学校、玉龙湾

3、公园、群众活动玉龙湾公园、群众活动中心、市政绿化广场中心、市政绿化广场。规划概述规划概述十里花溪十里花溪上信十里花溪设计风格设计风格金地圣爱米伦设金地圣爱米伦设风格为风格为念念亚洲新亚洲新都市风格都市风格，其住宅、装饰、景观、，其住宅、装饰、景观、会所、空间组合以及物业形态均会所、空间组合以及物业形态均具有浓郁的具有浓郁的都市都市风格，以凸显项风格，以凸显项目定位与特色，并试图以这种浓目定位与特色，并试图以这种浓墨重彩之笔给予业主一种原滋原墨重彩之笔给予业主一种原滋原味的味的都市都市情调生活。情调生活。上信十里花溪优势优势户型、绿化、三米层高与成3600元/交均价均属上乘，在新城一带同档次楼盘

4、中，有不小的竞争力。线上、线下广告充足劣势劣势虽然十里花溪伦品质与定位皆不错，但以其目前3600元/的成交均价，过于偏低，可能会使一部分想追求高品质居家的中高收入者心生犹豫。项目优项目优劣劣势势上信十里花溪十里花溪从十里花溪从14年年3月月28日日-14年年7月月4日为期三个半月的认筹期，针对日为期三个半月的认筹期，针对156套多层共套多层共认筹认筹120多套多套,7月月5号到目前为止共成交号到目前为止共成交30多套，其中周边乡镇客群占比百分之多套，其中周边乡镇客群占比百分之七十左右，城区客群主要为政府机关单位、教师、医生。七十左右，城区客群主要为政府机关单位、教师、医生。认筹优惠为：认筹优惠

5、为： 1、一万抵两万、一万抵两万 2、全款九二折，贷款九五折、全款九二折，贷款九五折目前优惠：目前优惠： 1、认购无优惠、认购无优惠目前动态目前动态德客城规划概述规划概述德客城项目位于贾汪区山水大道北侧，永福路东侧，规划206国道西侧，行政中心体育馆、第七中学等。项目由商业广场、商业步行街及住宅三部分组成，于2013年6月开工建设，2015年5月将建成投入运营。总建筑面积37.8万平米，商业面积21万多平米。商业广场地上5层，地下1层，风情商业步行街地上4层。德客城德客城德客城 英伦风格之体现设计风格设计风格德客城交通顺畅，购物出行方便。区交通顺畅，购物出行方便。区域成熟，相关配套充足，居住生

6、域成熟，相关配套充足，居住生活便捷。活便捷。户型、绿化、管理以及配套皆户型、绿化、管理以及配套皆为优良，投资与居家两厢皆宜为优良，投资与居家两厢皆宜。周边学校林立周边学校林立项目优势优优德客城优劣矛盾本是并存，但个人认为，新城最东侧无论是其户型、绿化还是配套与地理位置，都非绝佳之处。洋房对一些经济条件一般的置业者有一定压力，或者不符合一些有特定要求的置业者，譬如一定要公园景观之类的。商业管理不到位的话，很容易造成脏乱差的影响。劣势与不足劣势与不足劣劣德客城德客城目前在售房源为8#、11#、12#、13#四栋，面积在110-130平米，二期的2#、7#。一层均价为6000元/平，二三层价格在42

7、00-4300元/平，四层价格在4800-5000元/平。优惠方面：全款98折。另外，二期2#、7#认筹中，优惠：认筹前20名的客户，可以享受总房款减38888元，前30明客户享受总房款减28888元。工地方面：目前在做景观绿化，预计年底上房目前动态目前动态高盛汉郡高盛汉郡正位于贾汪新区政府东侧，城市主干道山水大道沿线，项目占地111亩，总建筑面积约12万平方，共28栋，为纯多层的住宅小区。容积率1.38，绿化率36%。高盛汉郡由南京高盛房地产开发有限公司全权开发，高盛汉郡力邀南通新华特级总承包建筑集团担纲建设，经过人性化的考量与实践，以多瑙河畔水韵小镇为建筑原图，结合贾汪的审美习惯与建筑内核

8、，融合新古典主义与Art deco风格，经典三段式结构。规划概述规划概述高盛汉郡高盛汉郡高盛汉郡 高盛汉郡设计时采用的是北欧风格。这种风格的主体基调表现出现代主义风格的特点，与现代主义的区别亦不明显，所以虽然格调简单，但有时候却容易混淆。设计风格设计风格高盛汉郡北欧风格北欧风格风格设计风格设计线条简洁，时尚简约线条简洁，时尚简约外形明快，亲切天然外形明快，亲切天然自然朴实，尊贵闲适自然朴实，尊贵闲适色泽简单，黑白搭配色泽简单，黑白搭配浅色为主，木石质感浅色为主，木石质感高盛汉郡优势优势10分钟到达徐州七中、泉城中学并分钟到达徐州七中、泉城中学并毗邻毗邻新城各大风景区新城各大风景区，兼具，兼具商

9、业商业氛氛围。项目品质优异，在围。项目品质优异，在中中高端楼盘上有一定竞争力。高端楼盘上有一定竞争力。 劣势劣势 景观设计简单，档次略显较低，纯多层显示不出整个小区的档次，景观设计简单，档次略显较低，纯多层显示不出整个小区的档次，会会导致受众群体狭窄，加上现今严谨的政策，与低迷的市场形势，难以导致受众群体狭窄，加上现今严谨的政策，与低迷的市场形势，难以获得突破。获得突破。优势与劣势优势与劣势高盛汉郡高盛汉郡 高盛汉郡为纯多层住宅，现一期只剩下部分顶层，均价4000元每平方左右，针对200多套房源认筹大概一百多个，每日来访量大概4-5组，预计九月份开盘，劣势层高2.8米。售楼处装修风格略显压抑，

10、颜色较重。目前动态目前动态康华心海湾规划概述规划概述心海湾心海湾康华心海湾品牌优势明显，项目品质、规模与成熟度品牌优势明显，项目品质、规模与成熟度高。尤其是住宅形态多样，从高。尤其是住宅形态多样，从8080平米的小平米的小户型，到数百平米的叠拼别墅，受众群体户型，到数百平米的叠拼别墅，受众群体广泛，能尽快得到消化，回笼资金，缓解广泛，能尽快得到消化，回笼资金，缓解资金压力，亦能使社区尽快成熟，形成人资金压力，亦能使社区尽快成熟，形成人气，推动项目的良性发展。气，推动项目的良性发展。优势与不足优势与不足保利心语与大华南湖公园世家有点相保利心语与大华南湖公园世家有点相似，没有什么明显的缺点和不足之

11、处，似，没有什么明显的缺点和不足之处，即便有的话，也是相对而言，或者与即便有的话，也是相对而言，或者与大华南湖公园世家差不多。大华南湖公园世家差不多。康华心海湾 康华心海湾在售房源为1#、2#和3#三栋楼，均价4000元/平米，户型面积为89、118、128和143，现成交总房款最高优惠4万元。工地进展：已上房。目前动态目前动态御景华庭规划概述规划概述御景华庭御景华庭 御景华庭二期7#40#在售，面积85-137，均价3900元/平米，首付7万起，全款98.5折优惠，赠送助学金2000元。现购房立减20000元房款并送电动车一辆。目前动态目前动态御景华庭规划概述规划概述蓝庭国际目前动态目前动态

12、蓝庭国际蓝庭国际2期4层花园洋房在售，户型面积87-138，分布在4#、5#、6#、10#、11#、12#、17#、20#、21#在售，目前剩余房源40余套，均价4300元/平米。卧龙城卧龙城规划概述规划概述卧龙城卧龙城 和润卧龙城目前还未开售，售楼部2013年前已经正式对外开放，现正处在蓄水阶段。目前动态目前动态阳光城阳光城博文阳光城位于贾汪新城之山水大道与永福路交汇处，北邻建设中的贾汪商业中心“德客城”，西邻建设中的新城幼儿园和新城小学、与江苏师大实验中学和徐州七中相距仅500米，南邻江苏师范大学贾汪校区和中国矿业大学徐州校区（规划中），东邻规划中的城市干道。规划概述规划概述博文阳光城博文阳光城 预售许可证已取到，针对1、6、11、15号楼120套房子正在认筹，大概认筹40套，之前认筹优惠为1万抵3万，现认筹无优惠，9月份正式开盘，预计在两三天内有次 小开盘，成交价在3800元每平方到3900元每平方，客群多在周边乡镇占比百分之七十左右。目前动态目前动态泓福泓福1号号规划概述规划概述泓福泓福1号号 润阳泓福壹号二期14-20#楼在售，据悉15#、17#、18#、10#为17层；14#、16#、19#为16层；成交均价360