房地产开发成本构成

1、房地产开发成本构成1、桩基工程（如有）： 70100 元/平方米；2、 钢筋：4075KG平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160300元/平方米；3、砼： 0.30.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高 ），合 100165元/平方米；4、砌体工程： 60120元/平方米（多层含量较高、 高层含量较低 ）； 5、抹灰工程： 2540元/平方米；&外墙工程（包括保温）：50100元/m2 （以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达3001000 元 /m2 ；7、 室内水电安装工程（含消防）：60120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；8、屋面工程： 1530 元

2、/平方米（多层含量较高、高层含量较低 ）； 9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为 0.250.5 平方米 （与设计及是否高档很大关系 ,高档的比例较大 ）,造价 90300元/m2，一般为9 0150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；10、 土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30150元/m2 （与小区档次高低关系很大，档次越高， 造价越高）；11、地下室（如有）：增加造价 40100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低 ）；12、电梯工程（如有）：40200元/m2，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系， 一般工程约为 10

3、0 元/ m2；13、人工费： 130200元/平方米；14、室外配套工程： 30300元/平方米，一般约为 70100元/平方米；15、 模板、支撑、脚手架工程（成本）：70150元/平方米；16、 塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的58%：约 6090元/平方米；17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚 与其它生产用房）： 3050元/平方米；18、 检测、试验、手续、交通、交际等费用：1030 元/平方米； 19、承包商管理费、资料、劳保、 利润等各种费用（约为 10%）：以上各项之和 *10%=90180元/平方米；2

4、0、上交国家各种税费（总造价 3.33.5%）:3370元/平方米，高档的可能高达 100 元/平方米。以上没有算精装修，一般造价约为 10002000元/平方米， 高档小区可达 3500元以上。以上没有包括 部分国有企业开发造成的腐败成本。精装修造价一般为 5001500 元/平方米，这要看档次高低，也 有 300元/平方米简装修，更有 300010000元/平方米超高档装修（拎包入住）。21、 设计费（含前期设计概念期间费用）：15100元/平方米；22、监理费： 330元/平方米；23、广告、策划、销售代理费：一般 30200元/平方米，高者可达500元/平方米以上；24、 土地费：一般

5、二线城市市区（老郊区地带）为 70100万/亩，容积率一般为1.02.0,故折算房 价为：5251500元/平方米，市区中心地带一般为 200万元/亩，折算房价为：15003000元/平方米， 核心区域可达300万元/亩以上，单方土地造价更高；一线城市甚至有高达 20000元/平方米以上的土 地单方造价；三线城市、县城等土地单方造价较低，一般为 100500元/平方米，也有高达2000元/ 平方米以上的情况；25、土地税费与前期费，一般为土地费的 15%左右，二线城市一般为100500元/平方米，各地标准 都不一样。结论:基本建设费是固定的，即使是不收土地款的动迁房，以国家最低标准承建，造价也

6、难以少于1000元/平方米。实际上，多层普通商品房，建安成本大约在1200元/平方米左右，小高层与高层普通商品房， 建安成本大约在15001800元/平方米左右，档次越高，造价越高。能让利的主要是：小区的档次、 向政府交纳的土地费及地方政府部分 的税费、广告策划销售环节的费用、装修费用等。另外，开发 商的开发品质也有一定关系，如果一味压价，品质是要差一些；民营开发商比国营/政府开发商的成本确实也低一些，这 主要有两方面的原因，一是大多数民营企业主要以效益为主导，成本一般控制 得好一些，二是民营企业腐败成本相对要低一些。 不论何种原因，同品质的小区成本上下也不会超过 100200元/平方米。相关

7、资料一）房地产开发成本主要有以下 9个方面构成：土地成本、建安造价、配套设施、 勘察设计监理、营销、财务费用、企业管理费用、行政事业收费、营业税。相关资料一）房地产开发成本主要有以下 9个方面构成：土地成本、建安造价、配套设施、勘察设计监理、营销、财务费用、企业管理费用、行政事业收费、营业税。二、建安造价建安造价也是一般商品房成本的主要构成之一。这个在全国都基本上差不多，小城市也只是人工费和地材（即土方材料）低些。一般而言，成本控制好点的企业基础建安造 价如下（以三线城市为例，一线城市上浮20% ）砖混多层：600元/ m2 -800元/ m2，全框架多层多成本100元/ m2小高层（10-1

8、7层）：800元/ m-1000元/ m （不含电梯），一部电梯约25万元， 摊到建筑面积里一部电梯约增加建筑成本 45元/ m左右，18层以上（含18层）须配 两部电梯，成本约增加60元/ m2 0高层（18层以上）：1400元/ m-1800元/ m钢筋含量是高层建安造价的重要指标国标为68 kg/ m,目前钢筋价格约为3500元/吨。取平均值折合一平方的成本约250元（含人工费）。这还不包括其他水泥、沙子、磨具等费用。国家倡导的节能型住宅建安成本要增加 200元/ m左右；而且，一些好的小区，外 墙贴大理石、贴面砖都是要增加成本的！三、配套设施包括煤、暖、电、供排水、道路、景观等，除掉景

9、观外，成本约200元/ m。（以三线城市为例，一线城市上浮20%景观因项目而异。如果是世界级景观设计公司设计的（如：易道、泛亚、贝尔高林 等），设计费用和施工费用一般不低于 300元/卅（设计对施工有费用要求）；如果是 国内公司设计的，则不等。四、勘查、设计、监理等不超过100元/卅。但都是需要打擦边秋，需要公关。（同样以三线城市为例，一 线城市上浮20% ）五、营销费用营销代理费主要有营销代理和广告两项费用。一般一线城市的营销费用为10% （楼 盘多，销售压力大，可以理解），三四线城市的营销费为5%左右。六、财务费用经验公式： 财务费用=总成本X 50% X年贷款利率X2七、公司管理费用根据

10、公司和开发的项目不同，差别较大，一般为 20-200元/卅（以三线城市为例， 一线城市上浮50%八、行政事业收费这是不透明的。差距相当大，标准全国统一，但公关后取费不同。具体费用省略， 只举一例人防工程收费：如自建人防工程，则成本为：多层1200元/高层1800元/ m2 （按人防面积摊） 如无自建，则须交纳人防异地建设费，取费标准如下：高层：5B级人防，单位成本=2000元/层数多层：6级人防，单位成本=1500元/层数高层如果是20层，则每平方需要缴纳200元。但有公关的空间。建筑工程清包工价格由于清包工价格随市场变化而变化，以下价格仅供诸位参考模板：22-45元/平米（粘灰面）砼：45-

11、50元/立钢筋：600-850元/吨，或者绑扎一个平方25-42元砌筑：100-180元/立抹灰：10-18元/平米（不扣除门窗洞口，不包括脚手架搭拆）面砖粘贴：包工墙面在 35到45看面积.地面28元/m2 （修正）室内地面砖：（600*600） 28元/平米踢脚线：12元/米室内墙砖：30元/平米（包括倒角）楼梯间石材： 45 元/ 平米 踏步板磨边： 16 元/米石膏板吊顶： 26 元（平棚）铝扣板吊项： 35 元/平米蹲台隔断： 180-360 元/ 蹭位大白乳胶漆： 16 元/平米外墙砖： 65 元/平米外墙干挂蘑菇石： 90 元/平米屋面挂瓦： 43 元/平米水暖： 22 元/平米

12、（建筑面积）住宅电气照明部分： 28-36 元/ 平米架子工：，一般挑架 15到 19元一平米，爬架 13 到 16元，不含施工期间图纸变更，市政装潢架 18 到 32 元（实搭面积）房地产建筑成本（按建筑平方米算）桩基工程（如有）： 70100 元/平方米；钢筋：4075KG平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160300元/平方米；砼： 0.30.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高） ，合100165元/平方米；砌体工程： 60120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低）；抹灰工程： 2540元/平方米；外墙工程（包括保温）： 50100元/平方米（以一般涂料为标准， 如为石

13、材或幕墙， 则可能高达 3001000 元/平方米；室内水电安装工程（含消防）： 60 1 20元/平方米（按小区档次，多层略低一些） ；屋面工程： 1530 元/平方米（多层含量较高、高层含量较低） ；门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为 0.250.5平方米（与设计及是否高档很大 关系，高档的比例较大），造价 200500元/平方米，一般为 150450元/平方米，如采用高档铝合金 门窗，则可能达到 400 元/平方米；土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30150元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高， 造价越高）； 地下室（如有）：增加造价 40100 元/平方

14、米（多层含量较高、高层含量较低）； 电梯工程（如有）： 40200 元/平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系， 一般工程约为 100 元/平方米；人工费： 130200 元/平方米； 室外配套工程： 30300元/平方米，一般约为 70100 元/平方米； 模板、支撑、脚手架工程（成本）： 70150 元/平方米； 塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的58%：约 6090 元/平方米；临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其 它生产用房）： 3050 元/平方米；检测、试验、手续、交通、交际等费用： 1030

15、 元/平方米； 承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为 10%）：以上各项之和 *10%=90180元/ 平方米； 上交国家各种税费（总造价 3.33.5%）： 3370元/平方米，高档的可能高达 100 元/平方米。 以上没有算精装修，一般造价约为 10002000元/平方米，高档小区可达 3500 元以上。以上没有包括 部分国有企业开发造成的腐败成本。精装修造价一般为 5001500 元/平方米，这要看档次高低，也有 300 元/平方米简装修，更有 300010000元/平方米超高档装修（拎包入住）。设计费（含前期设计概念期间费用）： 15100元/ 平方米； 监理费： 330 元

16、/平方米；广告、策划、销售代理费：一般 30200元/平方米，高者可达 500 元/平方米以上； 土地费：一般二线城市市区（老郊区地带）为 70100万/ 亩，容积率一般为 1.02.0，故折算房价为： 5251500元/平方米，市区中心地带一般为 200万元/亩，折算房价为： 15003000元/平方米，核心 区域可达 300 万元/亩以上，单方土地造价更高；一线城市甚至有高达 20000 元/平方米以上的土地单 方造价；三线城市、县城等土地单方造价较低，一般为100500元/平方米，也有高达 2000 元/平方米以上的情况；土地税费与前期费，一般为土地费的 15%左右，二线城市一般为 10

17、0500 元/平方米，各地标准都不 一样。结论：基本建设费是固定的，即使是不收土地款的动迁房，以国家最低标准承建，造价也难以少于 1000 元/平方米。实际上，多层普通商品房，建安成本大约在 1200 元/平方米左右，小高层与高层普通商品房，建安成本大约在 15001800 元/平方米左右，档次越高，造价越高能让利的主要是： 小区的档次、 向政府交纳的土地费及地方政府部分的税费、 广告策划销售环节的费 用、装修费用等。另外，开发商的开发品质也有一定关系，如果一味压价，品质是要差一些；民营开发商比国营 / 政府 开发商的成本确实也低一些， 这主要有两方面的原因， 一是大多数民营企业主要以效益为主

18、导， 成本 一般控制得好一些，二是民营企业腐败成本相对要低一些。不论何种原因，同品质的小区成本上下也不会超过 100200 元/平方米。12 墙一个平方需要 64 块标准砖18 墙一个平方需要 96 块标准砖24 墙一个平方需要 128 块标准砖37 墙一个平方需为 192 块标准砖49 墙一个平方需为 256 块标准砖计算公式：单位立方米 240 墙砖用量 1/ (0.24*0.12*0.6) 单位立方米 370 墙砖用量 1/ (0.37*0.12*0.6) 空心 24 墙一个平方需要 80 多块标准砖普通住宅建筑混凝土用量和用钢量1、多层砌体住宅 钢筋 30KG/m2 砼 0.3 0.3

19、3m3/m22、多层框架 钢筋 3842KG/m2 砼 0.33 0.35m3/m23、小高层 11 12 层 钢筋 5052KG/m2 砼 0.35m3/m24、高层 17 18 层 钢筋 5460KG/m2 砼 0.36m3/m25、高层 30 层 H=94 米 钢筋 6575KG/m2 砼 0.42 0.47m3/m26、高层酒店式公寓 28 层 H=90 米 钢筋 6570KG/m2 砼 0.38 0.42m3/m21112 层之间0.200.247、别墅混凝土用量和用钢量介于多层砌体住宅和高层以上数据按抗震 7 度区规则结构设计?普通多层住宅楼施工预算经济指标 室外门窗（不包括单元门

20、、防盗门）面积占建筑面积 模版面积占建筑面积 2.2 左右 室外抹灰面积占建筑面积 0.4 左右 室内抹灰面积占建筑面积 3.8施工功效 一个抹灰工一天抹灰在35平米一个砖工一天砌红砖 10001800块一个砖工一天砌空心砖 8001000块瓷砖15平米刮大白第一遍180平米/天，第二遍120平米/天，第三遍压光90平米/天基础数据混凝土重量2500KG/m3钢筋每延米重量0.00617*d*d干砂子重量1500KG/m3,湿砂重量1700KG/m3石子重量2200KG/m3一立方米红砖525块左右（分墙厚）一立方米空心砖175块左右筛一方干净砂需1.3方普通砂一点不同观点：一般多层砌体住宅：

21、钢筋 25-30KG/m2,其中经济适用房为16-18KG/m20一般多层砌体住宅，室外抹灰面积占建筑面积0.5-0.7。一般多层砌体住宅，模版面积占建筑面积1.3-2.2，根据现浇板多少、柱密度变化很大一个砖工一天砌 240砖墙10001800块，370或500墙2000-3000块。钢筋混凝土重量2200KG/m3,素混凝土重量2100KG/m3o工程石子重量1800KG/m3o）0.617是圆10钢筋每米重量。钢筋重量与直径（半径）的平方成正比。G=0.617*D*D/100每米的重量（Kg）=钢筋的直径（mm ）x钢筋的直径（mm ）x 0.00617其实记住建设工程常用的钢筋重量也很

22、简单© 6= 0.222Kg© 6.5 = 0.26kg© 8 = 0.395kg© 10= 0.617kg © 12 = 0.888kg 14= 1.21kg 16= 1.58kg 18 = 2.0kg24= 2.47kg 22= 2.98kg 25 = 3.85kg28 = 4.837kg12 （含12）以下和28 （含28）的钢筋一般小数点后取三位数，14至25钢筋一般小数点后取 二位数 6=0.222Kg 8=0.395Kg 10=0.617Kg 12=0.888Kg 14=1.21Kg 16=1.58Kg 18=2Kg 20=2.47

23、Kg 22=3Kg 25=3.86Kg我有经验计算公式， 你自己计算一个表格就可以了。 也可以去买一本有表格的书， 用起来也很方便的。钢材理论重量计算简式材料名称理论重量 W（ kg/m ）扁钢、钢板、钢带 W= 0.00785X宽X厚方钢 W = 0.00785X边长2圆钢、线材、钢丝 W= 0.00617X直径2钢管W = 0.02466X壁厚（外径-壁厚）等边角钢 W= 0.00785X边厚（2边宽-边厚）不等边角钢 W= 0.00785X边厚（长边宽+短边宽-边厚）工字钢 W= 0.00785X腰厚高+f （腿宽-腰厚）槽钢W = 0.00785X腰厚高+e （腿宽-腰厚）注1. 角钢

24、,工字钢和槽钢的准确计算公式很繁，表列 简式用于计算近似值。2. f值：一般型号及带a的为3.34,带b的为2.65,带c的为2.26。3. e值：一般型号及带a的为3.26,带b的为2.44，带c的为2.24。4. 各长度单位均为毫米。2 全现浇结构板式小高层住宅楼： 包括建筑、装饰、采暖、给排水 （ 冷水、热水、中水、排水、雨水 ） 、消防、照明、动力、弱电、电梯、 防雷接地等十个专业。 外墙保温聚苯板随混凝土浇注， 外墙内保温粘贴水泥聚苯板， 单层轻质陶粒混 凝土条板隔墙，双侧通常采光井，采暖系统为分户计量，混凝土为预拌混凝土，不含消防报警、配电 箱及多功能户门。土方运距 5 公里以内。

25、每平米造价 1442.17 元，其中：建筑工程： 803.59 元; 装饰工程： 306.62 元;电气工程： 238.65 元; 管道工程： 81.16 元; 通风工程： 12.15 元;3 全现浇结构板式住宅楼：包括建筑、装饰、给排水 （含泵房 ） 、通风、照明、动力、弱电、电梯、防雷接地等九个专业。公共部 分粘贴地砖， 天棚、墙面刷耐擦洗涂料， 本工程采暖用电膜采暖， 只做埋管， 外窗为落地窗。 含消防、 居室门、卫生洁具，混凝土为预拌混凝土，土方运距 20 公里以内。每平米造价 1360.43 元，其中：建筑工程： 730.56 元; 装饰工程： 174.30 元;电气工程： 248.45 元; 管道工程： 207.12 元;4 全现浇结构塔楼： 包括建筑、装饰、采暖、给排水、消防、通风、照明、动力、弱电、防雷接地等十个专业。公共部分 楼梯间、电梯间地面为水泥砂浆整体面层， 天棚、内墙面底层刷耐水腻子， 面层擦洗涂料。 含给排水、 消防、通风设备，不含电梯、卫生洁具，弱电 （ 电视、电话、综合布线 ）只埋管不穿线。混凝土为预拌 混凝土，土方运距 5 公里以内。每平米造价 1383.46 元，其中：建筑工程： 727.22 元; 装饰工程： 289.87 元;电气