地产成本管理学习总结

1、地产成本管理学习总结学习了第三天， 今天看了些重庆公司的资料。 其中中海的这个资料是比较好的， 很实在。 假如前 2 天学习的是一些基本知识， 那么今天开始进行到了房地产领域的知识。 先回忆下地 产公司的成本操纵。地产公司的成本分类 6 个大大部分。1、土地成本； 2、前期费用； 3、工程成本； 4、营销成本； 5、治理成本； 6、财务成本。 按照中海的分法我觉得依然别错的。1、土地成本；土地成本（约占项目总成本的30-35%左右），要紧指土地获得时期形成的种类费用支出，包括地价、土地动拆迁补偿费、各类补偿费、土地契税等。要点是三个： 拿地时的成本分析准确。 采取一定的投标报价策略、 严格操纵

2、交地及付款 风险。具体到别同的拿地事情又有分类。1）旧城改造地块。 要点是 3 个： 争取尽可能的优惠政策； 争取在税收方面获得一定程 度的返还；尽可能争取高容积率，间接落低土地成本。2）其它进展商转让（挂牌交易）的地块：要点是2 个：在地理位置、区位环境状况、项目公司的财务状况等方面对其进行认真仔细的调查， 减少操作过程中的风险 （如是否有债 务纠纷）；并且积极与转让方进行协商，延长付款期限，落低资金成本。3）公开招投标或拍卖地块：要点是 3 个：加强分析研究，做到正确客观投标。采取一 定的投票策略， 做好政府有权部门的公关工作。 中标后争取对我司土地开辟、 交地以及付款 有利的条件，落低土

3、地成本。中海地产土地成本治理的要紧责任部门为投资进展部。2、前期费用；（约占项目总成本的 2-3%左右），要紧指设计费、报建费、勘察测绘费以 及可研费用， 其中成本操纵的重点为设计费 （报建费、 勘察费等比重较小，且普通有相关 收费标准）。关于设计费用，要紧从以下几方面进行操纵：1）采取多单位、多轮次招标，以争取最佳的性价比；2）严格操纵设计质量，在项目前期即尽可能确定有关技术经济指标参数；3）限制钢筋含量、砼含量、节点设计等对工程造价妨碍大的内容；4）操纵装饰用料和建造材料封样对工程造价的妨碍。 众所周知，设计结果决定了工程造价的85%甚至以上，所以设计治理（尽管整个设计费用仅占总成本的 2

4、%）是工程成本治理的重中之重。一方面，合约及项目应积极配合 参与结构选型设计、 基础设计等的评估， 参与材料、设备的经济性评价，尽可能为设计提供 全面客观的经济性建议、 另一方面， 设计部门自身应以项目定位为原则， 在保证设计质量的 前提下尽可能做到限额设计， 注重进行设计成果性价比分析， 着重抓好事前的设计修改、 多 选样、多分析、幸免完工后的返工及别必要的成本白费。中海地产设计费的治理责任部门为设计治理部。3、工程成本；（约占项目总成本的 50-55%左右），要紧由分项工程及甲供货物成本、配 套成本等构成。要紧经过以下具体措施来操纵分项成本：1）在项目前期尽早确定合理的成本操纵目标。2）成

5、本治理部门（合约、财务）应及时对成本测算值作进一步拆分。3）在工程分项和材料采购过程中，坚持三堂会审、货比三家，最低价中标的原则。4）加强对投标单位的议标制度。5）充分进行建材市场调研，6）设计图纸、材料样板提前开始研究、完善，招标预备工作也应早开始。7）完善设计变更、现场签证的流程、制度，完善设计变更前的成本评审制度，明确各 相关人员的签字权限。设计变更引致的费用调整是工程成本操纵的重点和难点。分项工程及甲供货物成本治理的要紧责任部门为合约治理部和项目进展部。 特别要强调的是，近年来，在财务系统的配合下，合约治理部建立了成本分析预警制度， 取得了较好的效果。成本分析预警制度指的是成本治理部门

6、与有关部门配合， 在项目进展的 别同时期依照项目进展的具体事情实时，定期调整成本台帐，及时反馈有关成本变动事情， 预测成本变动趋势， 并经过各种有效途径（如成本操纵小组会议制度） 及时进行调整、消除 造成成本异常波动的别合理因素。 另外，在项目完工生，对由财务部、合约治理部共同牵头， 对项目开辟成本的组成、分布、变化过程进行深入分析，并做出合理的评估。4、营销成本；（约占项目总成本的 5-8%左右），要紧指在项目销售过程中形成的种类费 用，包括广告费、推广费、售楼处费用。营销成本治理的要紧措施为以下几点：1建立各项的广告及市场推广打算、预算的执行及监督体制。2完善营销成本治理的招标体系，完善各

7、项广告制作的报价、比价、议价操作流程， 用竞标的方式，谋求各项广告制作的优质低价，操纵广告制作的费用成本。3落低媒体公布的折扣点， 。营销成本治理的要紧责任部门为营销策划部。5、治理成本；（约占项目总成本的 2-3%左右），是指公司、项目部为组织和治理项目开 辟经营活动而发生的种类费用，要紧为人力资源成本及行政成本。治理成本操纵的措施要紧是全员树立落低成本、增加效益的观念，全方位对项目的开发间接费进行监控，如提高工作效率，减少白费、减少治理费用的开支等。6、财务成本。财务成本（约占项目总成本的 6-8%左右），要紧为资金成本和税务成本， 由项目总成本确定。另外，与合约治理部配合，采取适当缓付分

8、项商工程款的方式也能够落低财务成本。 以上我觉得依然比较全的。改日开始就正式分析地产公司成本治理的细节。 尤其是 2 个内容。建设工程的成本治理。 设计时期的成本治理。 尤其是后者。最后用地产全项目的成本和融科的动态全成本的学习作 为结束吧。但愿那个周内学习的完。二十周年同学会邀请书当我想你的时候二十年，二十年了 !弹指一挥间 !今年2010 年，我们离城关中学毕业差不多整整二十年了。 一别二十载 ,荏苒别惑年！曾经的同窗好友 ,你在哪里？过得还好吗 ?一具个有些忘却 ,而又曾经熟悉的名字 .不管你日子在本市 ,或身处异乡 ;不管事业 辉煌 ,依然临时失意 ;不管身居要职 ,依然一介布衣 ;也

9、别论你多么闲暇 ,或何等繁忙 .你终究可不 能不记得同桌的他 （她 ）,还有睡在你上铺的兄弟 .可不能不记得名中 ,不记得这个年代 .那儿有驿动的青年的麻烦 ;放纵的青春的激情 ,追逐过浪 漫的恋情 ,蕴藏过暗恋的甜蜜 .也许你把这一切都冰封雪藏 ,悄悄期待着重逢的春光 .和你一样 , 多少次梦里相聚 ,多少次心驰神往 ."再过二十年 ,我们再相会 ",为了我们曾经的约定 ,来吧 ,友爱 的同学 ,让这熟悉的歌声所寄予的热情与希翼变成现实; 让我们放飞心中的希翼 ,共同期待人一辈子的第二次握手 ,让我们走到一起 ,重温那些一起走过的生活 ,纵情享受老同学相聚的温 馨.请你参加城关中学八九届一、 二班同学会 ,去听听久违的声音 ,看看曾经熟悉的天确实笑脸 . 二十年的岁月，同学们一路走来，风雨无阻，收获了许多的成绩，也饱受了无尽的沧桑。大 伙儿一起互相诉说会面的兴奋， 倾诉二十年的记忆； 学生紧握着恩师的手， 衷心未动分毫祝 愿老师安康；恩师端详着学生的脸， 欣喜我们的成长