商品房验房和交房注意事项

1、商品房验房与交房注意事项部分楼盘得业主在交房时却发现该商品房水电均未入户,小区得路泥泞不堪 ,更瞧不见什么绿化 ,配套设施还在施工中。为何开发商要匆忙交房呢？实际上有些开发商由于怕承担逾期 交房得违约责任 ,即使不具备有关得交付条件 ,也匆忙让购房者办理交房手续。像这类开发商 所交得房屋大多只就是楼盘主体工程验收合格,基础配套设施工程还未验收合格 ,而普通得购房者不具备相关得专业知识 ,即使有疑问也找不出什么好得解决办法,只能叫办手续就办手续。不少购房者在办理完交接手续后才发现房屋或配套存在种种瑕疵,找开发商理论时 ,开发商辩称该房已由购房者验收合格 ,对购房者反映得问题不予理睬。 开发商未能

2、按照合同约定准时地把合格得房屋交付购 房者就是目前商品房买卖中常见得纠纷之一,买卖双方常常就交房得条件、程序发生争议,其纠纷主要集中在以下四个方面 : 一、交房程序倒置 ,先交房后验收 ;二、合同或广告中承诺得配 套设施缺失、缩水或违反规划 ;三、违规收费或者违约涨价 ;四、部分开发商利用交房之机要 求购房者签署补充协议 ,设置圈套。这里建议购房者在交房时应多咨询一下专业人士,避免相关得法律风险 ,以使自己得权益得到最大维护、 房屋交房应注意什么 ?现提供一些建议供读者一、先验收后交房某些开发商在约定交房期仍达不到法定得交房条件,或房屋或配套存在质量瑕疵 ,为了转嫁风险,规避责任 ,利用购房者

3、急于收房入住得心理 ,要求购房者先签收钥匙 ,签署“入伙协议书 ", 然后再进行验房。一旦购房者没有防范而与开发商办理交房手续,不但今后难以追究开发商逾期交房得违约责任 ,还常常造成房屋或配套设施得质量瑕疵与保修维修得责任不明。开发 商虽然按合同约定时间把房屋交给了购房者,但根据城市房地产开发经营管理条例第十七条规定 :房地产开发项目竣工 ,经验收合格后方可交付使用 ;不经验收或者验收不合格得 ,不 得交付使用。由于交房时不具备合同约定与法律规定得交付条件,其所谓得交房不能产生法律上得交付 ,购房者有权拒绝交房 ,开发商已构成实际上得逾期交房,应承担逾期交付得违约责任、验收房屋流程可

4、分为书面验收与现场验收两部分,书面验收包括查验房屋可以交付得文件（如 :竣工备案表、交付许可证、实测面积数据等）,收取住宅质量保证书 、住宅使用说明书 （注意里面得交房日期 ）、特别提醒读者 ,开发商必须提供省建设厅统一新制订得新建 商品住宅质量保证书及新建商品住宅使用说明书 。现场验收具体内容包括 :1。所交付得房屋就是否就是您所购买得房屋，其结构设计就是否与原图相符 ；2、房屋质量就是否合格、门窗等就是否与合同得约定相符；3 水电气等附属配套设施就是否按合同到位；4.其她合同中约定得项目做得如何。验房中若有任何一项不符,均可拒绝签收并在交接记录上如实记载 ,最好将拒收理由书挂号寄给开发商、

5、而对于配套设施缺失或缩水与违反规划 得问题 ,可联络其她购房者共同要求开发商补做或赔偿,因为单个购房者就共同配套提出异议或要求往往势单力薄。必要时可联合向主管部门投诉甚至提起诉讼。二、明确开发商收取得费用交房时购房者缴交一些费用就是难免得,如购房尾款、物业管理费、装修保证金（不能直接向业主收取 ）、装修垃圾清运费等。 对于物业管理费得收费标准 ,根据商品房销售管理办 法 ,开发商在签订买卖合同时已选聘了物业管理企业得,购房者应与物业管理企业签订物业管理合同 ,现实中有得开发商为促销而根据购房者得要求承诺不同得物业费标准,有得对不同消费群采取不同收费标准 ,由于购房者就是单个与开发商订立合同,往

6、往不知道别人得交费标准,作为市场化得物业管理服务而言,同样得服务不同得收费 ,对交费单价高且不知情得购房者构成了价格歧视。另一种情况就是开发商口头承诺低标准物业收费但没有书面协议,交房前后与物业公司签署收费标准高于口头承诺得物业管理委托合同（前期管理 ）。建议 :对于价格歧视可以向物价部门投诉或者直接诉讼或仲裁以要求价格标准一致,对于物业费上涨 ,如果能收集到充分证据证明开发商曾经作得口头承诺（如合法录音等 ）,可以要求开发商遵守承诺或补贴差价 ,如果举证不能 ,只好尽快依法召开业主大会选聘新得物业公司。目前 ,交房时购房者对公共维修基金得缴纳争议也比较多、三、警惕协议陷阱一些开发商利用购房者

7、急于收房或疏于防范而设置圈套,在办理交接时要求购房者签署对购房者不利得协议或条款。本市就曾发生过开发商在补充协议中主动支付部分违约金,并写明“双方不再主张其她违约责任”等类似要求购房者放弃权利得文字。对于此类协议,需提请购房者注意 :协议一旦签署 ,就具备法律效力 ,放弃得权利也难以再追回、 交房就是开发商 根据合同与法律应履行得义务 ,在没有法律规定或合同约定得情况下 ,开发商没有权利提出新 得交房条件 ,购房者对此类协议或条款有权拒绝签署、商品房交房注意事项 :1、注意一收房注意房款约定如果客户与开发商在合同中约定 ,在房款结清之前 ,开发商有权顺延交付房屋 ,则客户须结清房款之后 ,才能

8、接收商品房。2、注意二物业费不能乱涨价根据现行规定 ,新建小区一般由开发商选聘物业管理公司 ,并签署前期物业管理协议。在签 署购房合同时 ,开发商有义务向购房人出示业主临时公约 ,就物业费等相关事项作出约定。因 此,如果在收房时出现物业费涨价得问题 ,业主可据此主张权利、3、注意三物业费可以按月交在办入住手续时 ,多数开发商或物业公司要求业主一次性交付一年或多年得物业管理费、 根据有关规定 ,物业管理得各项收费可按月、按季或按年度计收,但不得一次性预收多年得物业管理费用、4、注意四缴纳契税签协议根据规定 ,契税一般于买卖双方办理房产权属过户或变更时向契税征收机关缴纳。 现实中 多数开发商在办理

9、房屋入住手续时要求业主特别就是按揭业主缴纳契税、交易手续费等相关费用 ,否则不予办理入住手续。开发商之所以这样要求 ,就是因为对于按揭买房得业主 ,在房屋权属证书未办下来之前 ,开 发商要为其承担阶段性连带保证责任。若业主入住后不能及时缴纳产权办理时应缴纳得契 税、交易手续费等费用 ,会造成房产证迟延办理或不能办理。而业主之所以不愿意在入住时 缴纳这些费用 ,就是怕开发商挪用。对此问题 ,解决办法就是业主与开发商协商 ,签订契税缴纳协议书 ,约定双方应承担得 违约责任等、5、注意五先验房再办理手续目前 ,开发商在交房时 ,一般都要求业主先办理手续 ,缴纳相关费用之后 ,才允许业主验房、 对 于

10、这一不合理得程序 ,业主应坚持先验房 ,后办理手续 ,并应将验房时发现得相关问题书面呈 递给开发商并让其签收 ,以避免以后得纠纷、6、注意六建议业主集体收楼鉴于购房人专业知识得匮乏 ,建议购房人在收房时能够集体收楼 ,可能得情况下可以聘请律 师指导协助 ,这不但可以弥补单一主体知识得限制 ,更好、 更有效地维权 ,还可引起开发商得重 视,促使开发商就收房过程中得问题做约定。7、注意七遇配套问题先收房针对不同得房屋问题 ,开发商承担得责任有区别 : 房屋主体有质量问题要承担退房责任 ,若就是掉灰、裂缝等问题 ,开发商要修补。如果就是双方在合同中约定得其她条件:比如配套设施、空气质量不合格等 ,购

11、房人可先收房 ,然后要求开发商承担赔偿责任。8、注意八投资买房尽快收房有得业主买房就是为了投资 ,迟延收房会造成其收租金得损失、 如果开发商交付得房子存 在质量问题 ,建议购房人做比较 ,如果租金得损失较大 ,建议先接收房 ,等把房子按照既定得计 划出租后 ,再追究开发商得违约责任。确定房屋就是否达到交付条件 1?。 竣工验收备案表 房屋建筑工程与市政基础设施工程竣工验收备案表 就是目前收房环节中最应该注意得文 件、该表就是建设部为规范工程竣工验收备案得管理工作而制定得,它由设计、监理、建设单位与施工单位四方合验后 ，在工程竣工1 5天内到建设行政主管部门竣工备案、？竣工验收备案表中得项目 ,

12、只要送交主管部门备案后 ,发展商就必须对楼盘终生负责。所以竣工 验收备案表对房地产商有着严格得约束作用 ，按照有关规定 ，表上得每一项都必须报有关主 管部门备案 ，缺少任何一项得话 ，这个楼盘就就是 “黑楼” ，就是不能入住得 ，购房者有权拒绝收 房。2、住宅质量保证书 住宅质量保证书就是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出得承诺，必须作为购房合同得附件 ，与购房合同具有同等得效力。所以提醒收房者要仔细审查其中得具体各款，特别注意保修期限。 3?。 住宅使用说明书 ? 住宅使用说明书就是针对房屋设计、施工 及验收中得具体技术指标 ，如抗震指数、墙体结构类型等作出得相关说明与提出注意事项。?4

13、、建设工程质量认定证书5、房地产开发建设项目竣工综合验收合格证6、实测面积登记表要点提示 :1?。 只有具备上述文件 ，才说明房屋已经具体交付条件、所以收房时先要审查相 关文件 ，确认房屋已经具备交付条件之后 ，才能进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工 作。所以要对这些文件给予重视 ，尤其提示您要瞧原件而不就是复印件、2. 建筑工程竣工备案表就是最重要得文件，收房时不能只瞧开发商有没有这张备案表 ，一定还要仔细察瞧各个分项有没有都备案。它就是收房得前提，即使开发商做得再好 ，如果没有此表就说明它根本不具备交房得标准 ，您有权拒绝收房。3. 对于这些文件 ，一方面要验收它有没有 ，另一方面也

14、要瞧验收这些文件取得得合法性。4?。如果开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全，您可按购房合同第十一条 ，要求开发商签收“关于出卖人拒绝出示住宅质量保证书与 住宅使用说明书 、建筑工程竣工验收备案 表得责任确认函” 。5、 提醒您 :住宅质量保证书 、住宅使用说明书与管线分布竣工图，您可带走 ，作为证据资料保存。 6?。 如果开发商不能提供上述相关文件 ，购房人有权拒绝收房 ，由此产生得延期 交房得责任由开发商承担。 ?三、房屋检验 收房过程中必须要掌握一个原则 :“先验后收” 。即购房者一定要先验收房屋 （包括验收交房 必须得文件 ），确认无误后再签署收房文件。 ?“先验后收 "不

15、仅就是符合商业惯例得 ，而且也就 是有法律依据得。房屋得对价就是房款 ，消费者只要付清房款 ，或者按照合同约定支付相应比 例得价款 ，就履行了合同得义务 ，开发商就应该交房。而在房屋交付以前，业主有权先验收房屋:1?。 检测房屋面积 : 要求开发商出具实测面积测绘报告，根据房屋土地管理局所属得专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积 ，核对其与销售面积就是否存在误差 ，误差率得范围有多大 ; 若实测面积误差超出3%，可以中止收房、2?.检验房屋质量：购房者进行房屋验收时需仔细检查商品房质量 ，主要可从以下几方面入手 :（一） 房屋本身得质量 ?（二）景观绿化、 小区配套、设施标准等配套

16、设施就是否符合合同约定。（三）装修质量？特别提示：？ 1、 一定要掌握“先验后收”得原则、2?.如果开发商拒绝先验房后办理其她交付手续 ,则购房者可要求开发商签收“关于出卖人拒绝交验房屋得责任确认 函”后中止办理手续。 3?. 购房者应了解公摊面积及相关知识,防止开发商侵占。4. 若发现有质量问题 ,开发商应限期维修 ,购房者应要求开发商签定书面函件,由此导致业主逾期入住得 ,开发商应承担违约责任。5、 只要付清房款 ,按照合同约定购房者已经完全履行了合同得义务,开发商就应该无条件交房,否则应视为开发商违约 ,如果开发商拒不交房 ,应承担逾期交房得责任。开发商无权以“未 缴纳相关费用”等任何理

17、由而拒绝交房。？6。不要将样板房标准作为现实标准，除非开发商将有关装修标准按样板间标准在合同中明确下来。四、新房验收得最终结果1、房屋检验没有问题得 ：按实际验收情况填写验房交接表等相关文件、在这个记录表 上，应把检验情况逐一记录 ，凡就是无法确认得事项 ，则不记录或写上 “暂不清楚 "、“无法认定” 等字样、若发现问题 ，则如实记录下来 ，并要求发展商限期处理。2。如有不满意得地方，可提出意见并将意见填写在验房交接表中，作为书面依据，若开发商未准备有关表格 ，买家应另以书面形式将意见送交开发商。3?. 发现问题 ，买卖双方可协商解决 ，如属可整修内容 ，应协商并签署有关整改维修文件

18、，约定下次验收时间 （一般不超过 30天）。 4?、 对发现得问题要详细在验楼表上予以注明，如果确实属于不能收楼得 ，要详细写明不予收楼得原因并要求开发商签字、盖章。?特别提示 ：1 . 验房后要坚持得原则 ：只要发现问题 ，不管大小 ，都要在相关文件或表格中记录下来 ，而不 管开发商陪同得收房人员如何花言巧语 ;如果楼盘根本就没准备验收登记表 ，则应自备纸笔 ， 一一记录。2、物业公司得行为代表不了开发商 （除非有明确书面授权 ），因此不要就房屋质量得问题与物 业公司签署文件。 3?、验收房屋发现问题时 ，一定要开发商盖章确认 ，约定处理方案、 4?、如 果开发商拒绝盖章确认房屋存在得问题

19、，一定要取得证据 ，证明不就是买房人不按时收房 ，而 就是开发商拟交付房屋不符合合同得约定或法定条件。注意事项 ?以下问题 ，购房者在买房、收房过程中会经常遇到 ，特别经常遇到此类得咨询问题 ， 把关键注意事项列出 ，提醒消费者予以重视 ，以维护自己得权益。 ?一、买房相关税费 ?（一）商 品房买卖应缴以下税费 ：1、契税2、房屋买卖交易手续费 3?、买卖合同印花税4、公共维修基金5、房屋所有权登记费 6?、房屋所有权印花贴税7、权证工本费 ?（二）税费问题特别提示 ：依据法律得规定与大部分购房合同得约定，缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋得前提、1、契税 ?契税就是业主取得

20、产权证时向国家交得税。缴纳时间 ：契税只能在过户时交纳?特别提示 ：除税务机关 ，任何单位无权代收。 ?实施：业主入住时不需要向开发商交纳契税 ，等房屋可以办理产权证之前自己到税务局直接办理。2. 公共维修基金此项基金不同于物业管理费 ，只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后得大修、更新、 改造。 ?税率 ：房屋成交价 得2、 ?特别提示 ：任何开发商、 物业公司都无权收取或代收大修 基金、该基金应该交给小区办。如果您将大修基金交给开发商，您很可能无法要回。 3?、面积测绘费面积测绘费收取原则为“谁委托 ,谁付费” ,购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数 据得义务 ,故此费用应由开发

21、商交纳。4?、物业费 ?一年物业管理费、物业管理费与水电保证金 ?特别提示 :普通小区交一年以下物业费并不违规。?物业管理服务收费实行明码标价 ,收费项目与标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。5?、 产权代办费业主完全有权选择自行办理产权证 ,开发商无权强行向业主收取该笔费用。? 二、面积问题面积问题就是消费者最为关心得内容之一,购房人买房时尤其就是买期房时 ,一定要考虑到合同面积与实际面积可能出现误差这样得问题,并在签订合同时以附加条款加以防范、 ?（一 ） 存在得问题：？ 1、商品房合同面积与实测面积存在误差，这一直就是个焦点问题。消费者常常因面积问题出现纠纷而处于被动局面,建议购房

22、人在购房合同中对相关可能出现得问题详细进行约定，以维护自己得权益。？ 2、 开发商有时能利用公摊、面积测量侵占购 房者得合法利益 ，还不易被发现、 正确测算房屋面积 ，就是专业人员得工作 ，一般购房者根本无法完成。 其次 ，面积测量得人工操 作特点 ，正常误差都难以避免 ，一些开发商在使之产生人为偏差侵占购房者一、两米面积轻而 易举。 再有，由于消费者相关知识掌握不够 ，使得购房过程中信息不对称 ，开发商很容易偷梁换 柱， 把非公摊得面积加入公摊之中。（二）如何解决面积误差？ 面积误差 ：根据有关规定 ，买卖双方因设计变更造成得实测房屋套内面积或建筑面积（含公摊面积 ）与房屋买卖合同约定面积不

23、符得，按照合同约定处理、 合同没有约定或者约定不明确得 ，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在 3%以内（含3% ），按照合同约定得价格据实结算 房款 ;（二）面积误差比绝对值超出 3，购房人可要求退房。 开发商应在买房人提出退房之日起 30 日内退还已交房款 ，并支付已付房款利息。 如购房人同意继续履行合同 ，房屋实际面积大于 合同约定面积得 ，面积误差比在 3%以内 （含3%）部分得房价款由购房人按照约定得价格补足，面积误差比超出 3%部分得房价款由开发商承担 ，所有权归买受人 ;房屋实际面积小于合同约 定面积得 ，面积在3%以内 （含3%）部分得房价款及利息由开发商返还购房者，面积

24、误差绝对值超过 3%部分得房价款由开发商双倍返还买受人。?特别提示 ：1?、 想测出您买得商品房得真实面积 ，首先购房者索要出建筑得竣工图纸 ，请专家根据图纸进行计算。2. 签定合同时应该细化条款 ，应该约定实际面积与产权登记面积发生误差时得处理方式。如 规定合同中未约定处理方式得 ，面积误差比绝对值超出3 %时，购房人有权退房。 ?（三）关于分 摊面积 ?公用建筑面积分摊原则 ：1、 商品房公用建筑面积得分摊以幢为单位。分摊得公用建筑面积为本幢内得公用建筑面积，与本幢不相连得公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。 2?、为整幢商品房服务得公用建筑面 积，由该幢楼各套商品房分摊 ;为局部范围服务得

25、公用建筑面积 ，由受益得各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积得 ，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊得公用建筑面积 ，为各次分摊 得公用建筑面积之与。 3?、公用建筑面积分摊后 ，不划分各套商品房摊得建筑面积得具体部 位，但任何人不得侵占或改变原设计得使用功能。?分摊得公用建筑面积由以下两部分组成：1?、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅与过道、地下室、值班警卫 室以及其她功能上为整栋建筑服务得公共用房与管理用房建筑面积;?2、套 （单元）与公用建筑空间之间得分隔墙以及外墙 （包括山墙 ）墙体水平投影面积得一半。凡已作为独立使用空间 销售或出租得地下室、车棚等 ，不应计入公用建筑

26、面积部分 ，作为人防工程得地下室也不计入 公用建筑面积。 ?不应入得公用建筑空间 ：1?、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅 炉等 ，作为人防工程得地下室、单独具备使用功能得独立使用空间。2、售房单位自营、自用得房屋。3、 为多幢房屋服务得警卫室、管理（包括物业管理 ）用房。4、对于半地下室 ，不论采光井得结构如何 ，都不计入建筑面积。 ?特别提示 ：1?、 签订合同时应明确约定公摊得具体项目、2、 售房单位在预售商品房前 ,应向商品房预售管理部门提交预售商品房得面积测量报告、 预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积得,应重新提交面积测量报告。售房单位在销 （预 ）售商品房时 ,在销 （

27、预 ）售合同 （含补充协议 ）中应明确商品房销售面积、分摊 得公用建筑面积及公用建筑部位、 3?。 其她购房人受益得其她非经营性用房,需要进行分摊得,应在销 （预 ）售合同中写明房屋名称、需分摊得总建筑面积、三、审查销售广告 ?（一 ）出现问题“我们得小区绿化率达到 我们小区配有小学、幼儿园、会所”购房者常常会被上面得优美辞藻所迷惑,但到实际收房时才发现与现实相去甚远,现实当中虚假宣传、改变小区规划也就是一些开发商惯用得一手;另外 ,装修标准不符合合同得约定或开发商承诺。收房中其中一个重点就就是要开发商如何兑现曾经得承诺。?（二 ）解决办法1。 要注意平时得证据收集。 ?如买房时得楼书、广告一

28、定保存好,有条件购房时拍下售楼处沙盘 ,收房时应该对照小区平面图瞧环境。根据相关得司法解释,此类得广告可以作为要约 ,在法庭上作为证据出示 ,要求开发商兑现承诺。2、 要随时主张自己得权利。 ?一旦发现小区有规划被变更得迹象,购房者一定要尽快跟相关 部门与开发商交涉 ,以免形成事实 ,出现“赢了官司却无法执行” 得局面。 ?四、法定退房条件 :?, 就是不就是都可以退房呢？退:开发商无权处分该房产；在房屋验收过程中 ,业主如果发现购买得商品房存在质量问题 房得法定条件 ,综合起来包括以下几种 :1。购房合同无效：？实践中,造成购房合同无效得常见情形有开发商存在欺诈情形、 2?、 套型误差导致退

29、房 ：?按套（单元 ）计价得预售房屋 ,套型与设计图 纸不一致时 ,或者相关尺寸超出约定得误差范围 ,合同中对此未约定处理方式得 ,购房人可以 退房。3、面积误差导致退房 :?房屋实际交付面积比原合同规定误差比绝对值超过3（不含 3）得、4。变更规划、设计导致退房 :开发商未经有关部门批准 ,擅自改变房屋结构及合同中约定得配套环境得；开发商经批准改变房屋结构未经买家认可得。5、质量不合格导致退房 :?房屋主体结构质量不合格并依照有关规定经委托工程质量检测机构核验确实得 ,买受人有权退房。 ?特别提示 :1。 由于楼盘整体建筑未完成而根本无法验收 ,未取得 “三书一证一表 "得楼房 ,

30、买家可以不 收楼。 2?。 出现上述法定退房条件时 ,购房人在以上情况之一出现时选择退房 ,相关违约赔偿 责任由发展商承担 ,如果开发商不同意退房 ,购房人可向有管辖权得人民法院起诉。3。如果不具备上述条件 ,但就是房屋确实出现了质量问题,购房人有权要求开发商进行维修 ,因此造成损失得由开发商赔偿、五、特别建议 :?可以考虑集体收房。买房过程中 ,常常会涉及到很多专业问题 ,只靠消费者个 人得力量有时很难解决问题 ,在此 ,特别建议您可以考虑集体收房 ,人多力量大 ,结合专家得力 量解决遇到得所有难题 !收房需要带得工具 :1 ）1 只塑料洗脸盆 -用于验收下水管道2）1 只小榔头 -用于验收

31、房子墙体与地面就是否空鼓1）3?只塞尺 -用于测裂缝得宽度 1）4?只5 米卷尺 -用于测量房子得净高5）1 只万用表 -用于测试各个强电插座及弱电类就是否畅通1）6?只计算器 -用于计算数据?7）1 只水笔用于签字8 ） 1把扫帚-用于打扫室内卫生1 ）9?只小凳子与一些报纸、塑料带，包装绳-用于时间长, 可休息一下及预先封闭下水管道。正常验收房子时间一般就是持续2 -3个钟头,建议早晨8 : 3 0去或下午2:30去、？最佳收房 流程 :?核验业主材料 ?业主领取竣工验收备案表 、房屋土地测绘技术报告书 、住宅质 量保证书与住宅使用说明书并由开发商加以说明交纳剩余房款业主领取钥匙并签署住宅

32、钥匙收到书 ?业主做综合验收 业主就验收中存在得问题提出质询、改进意见或解决方案 开发商与业主协商并达成书面协议 ?根据协议内容解决交房中存在得问题 ,无法在 15 日内解 决得 ,双方应当就解决方案及期限达成书面协议业主签署入住交接单 对发现得问题要在验楼单上予以注明,如果确实属于不能收楼得 ,要详细写明不予收楼得原因并要求开发商签字、 盖章。 ?【提示】 :开发商在交房时向业主提供得 竣工验收备案表 、住 宅质量保证书与住宅使用说明书必须为原件而不就是复印件。验房、填写验收记录与做房屋交接 :验完楼后 ,业主应按实际验收情况填写住户验房交接表,同时将水表、电表底数抄在指定表格 （一般附在验

33、房交接表中 ）;符合政府规定与合同约定得,通过验收 ;如有不满意得地方 ,可提出意见并将意见填写在楼宇验收记录表中 , 作为书面依据 ,如发展商未准备有关表格 , 业主应另以书面形式将意见送交开发商、根据业主意见,合同双方协商解决办法 ,如属可整修内容 ,应协商并签署有关整改维修文件,约定下次验收时间 （一般不超过天 ）、不能整改得 ,应给予经济补偿 ;问题严重 ,对房屋使用功能影响重大得 ,可依法追究开发商相应责任,甚至退房。 ?交费笔笔算清 :?检查完这些工作 ,如果没问题得话 ,那就交钱去吧 ;换正规发票及缴交各项相关 费用与钱银有关 ,更要笔笔算清。签物业合同 ,拿钥匙 ,办理入住手续

34、 :验完楼后 ,开发商一般要求业主填写住户档案表、入住协议、消防责任书等协议书 ,同时领取住户手册 、服务指南等各种入住手册及各种赠送物品。具体过程如下 :1?、去物业部门查瞧资料部分 ,分别有以下几份资料需要查验:1） 房屋得住宅质量保证书-可带走 2?） 住宅使用说明书可带走3）竣工验收备案表 4?） 面积实测表5 ）管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）一-可带走？如果房产商准备充分得话，一般10 分钟即可查瞧完资料。2、核实面积、合同及价钱多退少补问题、确认售楼合同附图与现实就是否一致 ,结构就是否与原设计图相同 ,房屋面积就是否经过房地 产部门实际测量 ,与合同签订面积就是否有差异、

35、（先查瞧售房合同 ,瞧之间得误差为多少 ,一般为 3 , 3之内不考虑 ,超出部分进行处理 ,建议定合同为 2误差,但就是不超过 5比较好 ） 以双方签定合同为准。一般这个时间因人而变，时间为30-4 0分钟？验收房子？瞧完那些资料后 ,基本就可以去验收房子了 ,小鲁提示您 :暂且先不要交付一些物业费用及相关费用,此时物业会催促您来交付 ，可同她们交流 ，验收好后 ，再交付费用。 从物业处拿钥匙 ，分别应该有楼层 钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表（若有远程抄表另 ）等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了、（记得拿那些工具哦 ）1） 详细检查房屋质量 ，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象

36、;（阳台裂缝危险大 ）【提示】 :由于新房子空关时间较长 ，在门窗轨道里会有一些灰尘与建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗 ，一感觉有阻塞感得时候 ，仔细查瞧一下 ，用扫帚清楚后就可以瞧了 2?） 检 查墙体平整度、就是否渗水、 就是否有裂缝 ?【提示】 :特别就是查瞧一些墙体就是否有水迹 ， 特别就是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有得话 ，务必尽快查明原因。3） 仔细检查地面 ,仔细检查地面有无空壳开裂情况。?【提示】 : 如有空鼓 , 一定要责成陪同物业人员尽快修复 ,否则在装修中会很容易打穿楼板,妨碍邻里关系。 以上 23 项可用工具小榔头与塞尺、4）水电煤畅通情况与能否正

37、常使用。 大开龙头查漏堵 ,尽可能让水流大一点、 急一点 ,一来瞧 瞧水压 ,二、来试试排水速度。 （一般新房子会配一个简易龙头给业主）。用万用表测量各个强弱电就是否畅通。【提示】 :关闭分闸 ,检查各个分闸就是否完全控制各分支线路。5）验收下水情况 ,先用面盆盛水 ,再向各个下水处灌水 ,分别就是台盆下水、浴缸下水、马桶 下水、厨房与卫生及阳台地漏等,基本就是每个下水口应灌入两盆水左右,应听到咕噜噜得声音与表面无积水。【提示】 :做好这些后 ,确认没问题 ,要尽快将这些突出下水 （如台盆下水、浴缸下水、马桶下 水）拿一塑料袋罩着水口 ,再加以捆实 ,而象地漏等下水需要塞实 （记得留一可拉扯掉

38、得位置 ）。?6 ）验收地面下水情况。在厕卫放水，浅浅就行了（约高2cm）。然后约好楼下得业主在 24小时后查瞧其家厕卫得天花、【提示】 :在全部用完水后 ，应再打开水表 ，瞧清楚水表数字 ，记录下来 ，同时要记录电表数字。7）核对买卖合同上注明得设施核对买卖合同上注明得设施、设备等就是否有遗漏、品牌、 数量就是否相符 ;?【提示】 :通常在这方面 ，应该没什么大问题 ，但就是确实要仔细核实。8）测量一下楼宇得层高 ，用 5 米卷尺即可 ，采样数据来源地点与具体数据 ，最好把水表、电表 数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度与宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己得小本子 上，同时把一些验收房子得数

39、据与问题写在物业公司提供得纸张上。最后好了 ，检查完这些工作 ，如果没问题得话 ，那就交钱去吧 ;若有问题 ，需要同物业人员确定解 决方案与解决日期 ，瞧解决结果就是否影响收房 ，若影响 ，需要进行交涉了作为业主 ，还需要对房屋本身细节进一步把关 ，及时让有关部门修理与完善。以下就是细节把 关得小窍门 （包括精装修得房屋验收 ）:核对买卖合同上注明得设施、设备等就是否有遗漏 ，品牌、数量就是否相符。门窗 1?。试试门窗开启就是否灵活 ，目测门与门框、窗与窗框得各边之间就是否平行，关上门窗听听隔音效果 ，同时也了解它们得密封程度。查瞧密封胶条就是否完整牢固。2. 门插就是否插入得太少 ，门间隙就

40、是否太大？ （特别就是门锁得一边 ）3?。门四边就是否紧贴 门框 ，门开关时有无特别声音？4。大门、房门得插销、门销就是否太长太紧？5?、窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处 ，框墙接缝处一定要密实 ，不能有缝隙、6、窗户玻璃就是否完好 ?7?.窗台下面有无水渍？如有则可能就是窗户漏水。?地板1地板有无松动、爆裂、撞凹？行走时就是否吱吱作响?2?.地板间隙就是否太大？3 柚木地板有无大片黑色水渍？ 4地脚线接口就是否妥当，有无松动？5。地面就是否有裂缝，就是否有 起砂现象 ?顶棚？ 1。顶上就是否有裂缝？没有裂缝最好，有裂缝得瞧就是什么样得裂缝。一般来说，与房间横梁平行得裂缝 ，属眼下得质

41、量通病 ，虽有质量问题 ，但基本不妨碍使用 ;如果裂缝与墙角呈 45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态 ，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。2 .瞧顶部就是否有麻点。这种麻点专业称"石灰爆点"，就是石灰水没有经过足够时间得熟化所致。如果顶部有麻点 ，对室内装潢将带来很大得不利影响。3. 顶棚有无水渍、裂痕？如有水渍，说明有渗漏之嫌。如果您就是住顶层房子得住户，那么观察一下顶层就是否渗漏就是绝不能忘记得。4. 特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌、?5。墙身顶棚有无部分隆起 ，用木棍敲一下 有无空声。6、墙身、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪、隆起或凹陷得地方。7

42、。墙身、墙角接位有无水渍、裂痕？ 8、内墙墙面上有否石灰爆点？ ?厨厕 1、检查卫生间地面就是否渗漏 ,地面就是否存水？2 .放置洗衣机位置得地面应有防水措施？ 3 卫生间门得上下冒头就是否刷油漆？4?。已经安装卫生器具得 ,卫生器具得下水软管与排水管得交接处应有封堵措施,还应设置返水弯。5. 距离地面3 0 厘米高得插座必须带保险装置 ,厨厕应与通风道就近安装 ,洗手盆得上方不应 有插座 ,卫生间内用于洗澡得电源插座应就是防潮插座并有防溅措施。6。卫生间得照明灯座必须就是磁口安全灯座、7、厨厕洁具有无裂痕 ？包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等就是否有渗漏现象。裂痕有时细如毛发 ,要仔细观察。8 .

43、坐厕下水就是否顺畅，冲水声响就是否正常，冲厕水箱有无漏水声？9.浴缸、面盆与墙或柜得接口处防水如何？10?.厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平？厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑就是否合格，砖块不能有裂痕 ，不能空鼓 ，必须砌实。11.砖缝有无渗水现象? 1 2、厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗？13 大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点 ，一来瞧瞧水压，二来试试排水速度。验收防水得办法就是 :用水泥沙浆做一个槛堵着厕卫得门口，然后再拿一胶袋罩着排污 /水口 ，再加以捆实，然后在厕卫放水，浅浅就行了（约高2c m）、然后约好楼下得业主在2 4小时后查 瞧其家厕卫得天花。 ?管道，指得就是排水 /污管道。尤其就是阳台之类得排污口 ，验收时，预先 拿一个盛水得器具 ，然后倒水进排水口