土地增值税清算]土地增值税清算案例分析

1、土地增值税清算 土地增值税清算案例分析篇一 : 土地增值税清算案例分析土地增值税清算案例 分析三、土地增值税清算案例分析（一）北京市东城区某房 地产开发公司土地增值税清算案例分析北京市东城区某房 地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目，在 2006 年 7 月，向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手 续。 税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了 验收，特别是对 土地增值税清算鉴证报告 （以下简称 鉴 证报告）中内容和格式进行了重点查验后，同意“东园小 区”项目办理土地增值税清算手续。 在公司提交的“东园 小区”项目鉴证报告中披露的具体情况如下：第一，整 体项目情况简介 1.某

2、房地产开发有限公司建设东园小区项 目，是经北京市发展计划委员会于 2001 年 2月以（ 2001） 231 号文件批准投资开发的项目的，座落于东城区 XX 号， 规划批准总占地面积 80,000 平方米。该单位在 2003 年 3 月 曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记 手续。 2.该项目于 2002 年初开工建设，于 2003 年 5 月开始 对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实 测总建筑面积证明为 200,000 平方米，可售面积证书中批复 商品房销售面积 170,000 平方米； 其余不可出售的自用办公、 商业、车库等面积 30，000 平方米。另外还有

3、配套设施面积12,000 平方米。 3.截止 2006 年 5 月 30 日，可售面积中已出 售面积为 160,000 平方米，其中出售住宅 120,000 平方米、 出售商业用房 15,000 平方米、出售办公用房 25,000 平方米。 剩余未销售面积 10,000 平方米中，已对外出租 4000 平方米。 4.公共配套设施用途分别为：变电站和热力站800 平方米、物业管理用房 200 平方米、 托儿所 2000 平方米、 派出所 500 平方米、游泳馆 4000 平方米、自行车棚 1000 平方米，车库 3500 平方米。 5.该项目在 2006 年 5 月通过全部工程质量验 收，并取得

4、了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市 建设工程质量合格证书” 。6.根据房屋测绘部门对出售商品住 宅进行测量后出具的证明为：总商品住宅面积 130,000 平方 米、总商品住宅共 7栋为 1040 套，按单栋计算后，每套平 均 125 平方米，属于 2 级土地，根据 2006 年北京市公布的 每平方米普通住房平均交易价格 12710.4 元，规划批复的项 目容积率为 2.5，因此按照普通标准住宅三个条件的标准， 已出售的 120,000 平方米商品住宅，可以享受普通标准住宅 的优惠政策。 7.该项目已销售面积占总建筑面积的比例为： 160,000/200,000=80 %。第二，取得收入

5、情况说明该单位于 2003 年 5 月开始预销售东园小区的房屋，截止到 2006 年 5 月 30 日，已出售面积为 160,000 平方米， 共取得销售收入总 额 1,430,000,000 元，总额全部为货币收入（人民币） 。其中： 出售住宅 120,000 平方米， 取得销售收入 900,000,000 元；出售商业用房 15,000 平方米，取得销售收入 255,000,000 元； 出售办公用房 25,000 平方米，取得销售收入总额 275,000,000 元。另外，取得租金收入 200， 000 元。对于该房地产开发 企业在售房时代收的各项费用，未计入房价中，而是在房价 之外单独

6、收取的，不包含在转让房地产的收入中。第三，扣 除项目情况说明 1.取得土地使用权所支付的总金额为 453,200,000 元。单位提供的“ x 号土地出让合同”及京房地 地字 X 号地价缴款证明，“ 东园小区”土地增值税清算 土 地增值税清算案例分析项目已向北京市国有土地资源和房 屋管理局，交纳土地出让金 440,000,000 元，缴纳契税 13,200,000 元（不含公共配套设施政府赠送的占地面积）。（）该项目本次清税应扣除取得土地使用权所支付的金额为 362,560,000 元具体计算可采取以下两种方法： （ 1） 453,200,000/200,000 X 160,000=362,5

7、60,000 元；（2） 453,200,000 X 80% =362,560,000元。2.开发成本经鉴证该单 位提供的工程预算及结算明细资料有关凭证， 截止 2006 年 5 月该项目工程成本为 493,600,000 元，该项目本次清税应扣 除的房地产开发成本金额为 394,880,000 元。其中：（1）土 地拆迁及补偿费： 39,700,000 元。 （ 2 ）前期工程费： 1 1 5 , 070 ,700 元。（ 3）建筑安装工程费 :290,000,000 元。（ 4）基础设施费： 1,586,000 元。（ 5）公共配套设施费： 27，942，700 元。（ 6） 开发间接费

8、:19,300,600 元。（开发成本具体内容、数据来源见鉴证报告相关表格)分摊扣除金额计算过程为：土 地拆迁及补偿费 39,700,000 元+前期工程费 115,070，700 元+ 建筑安装工程 290,000,000 元+基础设施费 1,586， 000 元+开 发间接费 19,300,600 元 =465,657,300 元。 具体计算可采取以 下两种方法：465,657,300 元/200Q00X 160,000=372,525,840 元；465,657,300 X 80 % =372,525,840元公共配套设施费： 27,942,700 元，本次清算分摊扣除的公共配套设施费用

9、 22,354,160 元。27, 942,700/200,000 X 160,000=22,354,160 元 3.房地产开发费用该公司不能提供金融机构贷款证明，利息 支出无法确定，因此三项费用扣除的金额为 : (362,560,000+394,880,000)X 10% =75,744,000 元。 4.缴纳 与销售环节的有关营业税 71,500,000 元，缴纳城市维护建设 税和教育费附加 7,150,000元。 5.房地产开发企业加计扣除为 (362,560,000+394,880,000)X 20% =151,488,000 元 根据以 上数据，本次清算允许扣除项目的总金额 为:36

10、2,560,000+394,880,000+75 ， 744,000+78,650,000+151,488,000=1,063,322,000 元。第四，纳 税情况详细计算过程该项目属于既有普通标准住宅，又有其 他商品房， 应分别计算增值额。1.普通标准住宅计算过程 (1)出售普通标准住宅取得收入 900,000,000 元普通标准住宅占 清税项目面积的比例为 120,000/160,000=75%扣除项目金额 =1,063,322,000X75%=797， 491， 500元增值额=900,000,000-797,491,500=102,508,500 元增值额与扣除项目 金额之比(增值率)

11、为 102,508,500/797,491 , 500=12.85 %该 项目的普通标准住宅部分， 因增值额未超过扣除项目金额 20 %，应免征土地增值税。2.其他商品房计算过程出售商业及 办公用房取得收入 530,000,000 元已出售的商业及办公用房 占清税项目面积的比例为 40,000/160， 000=25% 扣除项目金 额=1 , 063, 322, 000 X 25% =265,830,500 元土地增值税清算 土地增值税清算案例分析增值额=530,000,000-265,830,500=264,169,500 元增值额与扣除项目 金额之比(增值率) 为 264,169,500/

12、265， 830， 500=99.38% 适 用税率为 40%应纳土地增值税为： (264,169,500X40%) -( 265,830,500X 5%) =92,376,275 元已纳土地增值税 为:5,000,000 元应补缴土地增值税为： 92,167,596.53-5,000,000=87,376,275 元第五，税务机关审核情 况 1. 对清税资料的审核税务机关通过对纳税人提供的相关资 料及鉴证报告中披露的内容情况与相关数据进行核对审 核后，根据土地增值税现行政策规定，对该清算项目审核确 认情况如下： 2.确定销售收入 1,430,000,000元根据纳税人提 供的销售商品房购销合

13、同统计表中的销售项目栋号、房间 号、销售面积、销售收入等，对该项目出售住宅 120,000平 方米，取得销售收入 900,000,000 元；出售商业用房 15,000 平方米， 取得销售收入 255， 000， 000 元；出售办公用房 25，000 平方米 ,取得销售收入 275,000,000 元，进行核对后，未 发现问题。）同时对该房地产开发企业代收的有关费用核 算情况进行审核 ,未发现代收的费用计入房价中， 而是在房价 之外“其他应付款”帐户单独收取的，可以不作为收入。根 据有关政策规定，对于该项目取得租金收入 200,000 元，不 属于征税范围。 3.确认扣除项目金额土地增值税扣

14、除项目确 定时，应按清算面积 160,000 平方米占整体面积 200,000 平 方米的比例进行分配后，确定本次清算允许扣除项目总金额 为 1,052,922,000,其中：（ 1）取得土地使用权时所支付的金额 为 362,560,000 元经审核纳税人提供的土地出让合同及付款 凭证 ,该项目取得土地使用权所支付的金额为453,200,000元，按清税面积与总建筑面积配比后，未发现问题。（2）房地产开发成本的金额为：386,880,000元。经审核纳税人提 供的土地拆迁及补偿费的支付凭证和拆迁协议，确认金额为 39,700,000 元，按清税面积与总建筑面积配比分摊后本次清 算允许扣除金额为

15、 31,760,000元，未发现问题。首先通过 对鉴证报告中扣除“前期工程费、建筑安装工程费、基 础设施费、开发间接费”的相关附表中列举的明细项目内容 进行审核，符合土增税政策规定允许扣除的范围。其次，根 据纳税人提供的开发项目成本财务报表及中介机构鉴证的 工作底稿等资料，并按清税面积与总建筑面积配比分摊后， 确认的四项费用本次扣除金额为 340,765,840 元,未发现问题。公式：（前期工程费 115,070,700 元+建筑安装工程费 290,000,000 元+基础设施费 1,586,000 元 +开发间接费 19,300,600 元=425,957,300 元X 80% =340,7

16、65,840 元）另外， 通过对四项费用计算后，该项目四项费用每平方米工程造价 的金额为 2129.79 元，不高于分类房产单位面积建安造价 表中公布的 2006 年“居住”（高层普通住宅 -毛坯房） 及“商 业”类每平方米建安造价金额。公共配套设施费用的审核 经对纳税人提供的鉴证报告 “基础设施费鉴证表”中列 举的公共配套设施费内容进行审核后，发现游泳馆是对外开 放经营性质的设施 ,根据土地增值税现行政策规定不应列入 公共配套设施扣除范围，应将游泳馆列支的 10,000,000 元费 用从公共配套设施扣除土地增值税清算 土地增值税清算案 例分析总费用中剔除，确认该清算项目公共配套设施费用的

17、金额为 17,942,700 元，按清算面积分摊后，本次允许扣除的 金额 14,354,160 元。 （）公式： 17,942,700/200,000X 160,000=14,354,160 元对于公共配套设施费用中的车库费用 金额,由于纳税人提供了人防工程证明，允许分摊扣除。（3）房地产开发费用的审核鉴证报告中对该单位房地产开发 费用是按率扣除计算的金额，由于税务机关审核后已对游泳 馆列支的费用 10,000,000 元进行调减，因此，以取得土地使 用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的 10%进行重新计算后应扣除金额为74,944,000 元。（4）扣除与 转让房地产有关的税金

18、78,650,000 元，经审核后没有发现问 题。( 5)重新计算房地产开发企业加计扣除为(362,560,000+386,880,000) X 20% =149,888,000 元经审核后 本次清算面积允许扣除项目的总金额 为:362,560,000+386,880,000+74,944,000+78,650,000+149,888 ,000=1,052,922,000 元 4.修正后的应纳税款计算(1)普通标准住宅计算过程经税务机关审核确认后， 本次清算的 120,000 平方米商品住宅，全部符合北京市公布的普通标准住宅的标 准，可以享受普通标准住宅的优惠政策。出售住宅取得收入 900,0

19、00,000 元普通标准住宅占清税项目面积的比例为： 120,000/160,000=75%扣除项目金额 =1,052,922,000X75% =789,691,500 元增值额=900,000,000-789,691,500=110,308,500 元增值额与扣除项目 金额之比(增值率) 为 110,308,500/789,691,500=13.97%通过 对出售的普通标准住宅部分的应纳税款计算后，增值额未超 过扣除项目金额 20 % ，应免征土地增值税。 ( 2)其他商品房 计算过程出售商业及办公用房取得收入 530,000,000 元其他 商品房占清税项目面积的比例为 40,000/16

20、0,000=25%扣除 项目金额 =1,052,922,000X 25% =263,230,500 元增值额 =530,000,000-263,230,500=266,769,500 元增值额与扣除项目 金额之比(增值率) 为 266,769,500/263,230,500=101.34 % 适 用税率为 50 %应纳土地增值税为： ( 266,769,500X 50%) -(263,230,500 X 15%) =93,900,175 元已纳土地增值税为： 5,000,000元应补缴土地增值税为： 88,900,175元第六，对东 园小区项目审核后有关的附列情况：1 .总建筑面积 200,0

21、00平方米 2.批准可销售面积 170,000平方米 3.已出售面积 160,000平方米 4.取得收入 1,430,000,000元 5.本次清算扣除 项目总金额为： 1,052,922,000元。(1)本次清算扣除取得土 地使用权所支付的金额 362,560,000 元。土地增值税清算 土 地增值税清算案例分析( 2)本次清算扣除房地产开发成本 386,880,000 元。 )( 3)本次清算扣除房地产开发费用74,944,000 元。 ( 4)本次清算扣除与转让房地产有关的税 金78,650,000 元。 ( 5)本次清算加计扣除金额为149,888,000元。 6.本次清算每平方米允许

22、分摊扣除的金额6580.76 元。篇二 : 土地增值税的清算条件 ?(一) 符合下列情形之一的， 纳税人应进行土地增值税的清算：?1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的； ?2.整体转让未竣工决算房地产开发项目 的； ?3.直接转让土地使用权的。 ?(二)符合下列情形之一 的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：?1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占 整个项目可售建筑面积的比例在85%以上， 或该比例虽未超过 85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；?2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；?3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；?4

23、.省税务机关规定的其他情况。 ?篇三 : 97 土地增值税清算实务操作规 程2012-08 土地增值税清算操作规程二O二年八月目录第一部分 土地增值税的清算概要一、土地增值税清算的概 念二、土地增值税的清算条件三、清算时间要求四、土地增 值税清算项目的审核鉴证五、清算审理及审核第二部分 土 地增值税清算准备工作一、土地增值税清算的前期管理二、 土地增值税清算单位的确定三、项目清算应关注因素四、清 算资料的收集第三部分 转让收入的确认一、转让房地产取 得的收入二、视同销售收入的确认三、关于既建普通标准住 宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题四、关于转让 国有房地产征收土地增值税中有关房地产价

24、格评估问题五、 收入确定需关注的问题六、收入确认的审核要点第四部分 扣除项目金额的确定一、扣除项目税务处理的基本原则二、 地价款的扣除三、房地产开发成本的扣除四、房地产开发费 用的扣除五、扣除项目的归集与分配六、旧房及建筑物的评 估价格七、与转让房地产有关的税金八、财政部规定的其他 扣除项目九、需要明确的几个问题十、土地增值税清算实例 第五部分 土地增值税的计算一、一般土地增值税的计算二、 分期开发项目的计算三、清算后再转让房地产的处理第六部 分 土地增值税的预征与核定征收一、土地增值税的预征二、 土地增值税核定征收第七部分 土地增值税清算的会计处理 一、预缴的会计处理 二、清算的会计处理 第

25、八部分 土地增值税的税收优惠一、建造 普通标准住宅的税收优惠二、国家征用收回的房地产税收优 惠三、个人销售住房税收优惠四、廉租房和经济适应住房税 收优惠五、资产公司转让房地产税收优惠六、清偿债务税收 优惠七、转让旧房税收优惠八、以房地产进行投资或联营税 收优惠九、关于合作建房的税收优惠十、关于企业兼并转让 房地产的征免税问题 十一、关于个人互换住房的征免税问 题第一部分 土地增值税的清算概要一、土地增值税清算概 念（ 91号文件第 3 条） 土地增值税的清算，是指纳税人在 符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增 值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值 税税额，并填写

26、土地增值税清算申报表 ，向主管税务机 关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产 项目应缴纳土地增值税税款的行为。二、土地增值税的清算 条件（ 91 号文件第 9 条） 土地增值税的清算条件，是指应 缴土地增值税的 97 土地增值税清算实务操作规程 2012-08_ 土地增值税清算开发项目进行清算应达到的条件。土地增值 税的清算条件有两种，一是主动清算条件，二是强制清算条 件。（一）主动清算条件符合下列情形之一的，纳税人应进 行土地增值税的清算： 1.房地产开发项目全部竣工、完成销 售的； 2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 3.直接转 让土地使用权的。上述清算条件就是主动清算

27、条件，也就是说，当开发企业的开发项目具备以上任何一个条件的，应主 动进行清算。所谓房地产开发项目全部竣工并完成销售，是 指开发项目已经行政管理机关验收取得初始产权证或验收 证明，开发的项目已经全部销售完毕；整体转让未竣工决算 的开发项目，是指整体将开发的未完工项目转让销售；直接 转让土地使用权是指纳税人将依法取得的土地使用权转让。 房地产开发企业符合上述任何一种条件，就应主动按照规定 的时间进行土地增值税的清算。案例：如果房地产开公司既 从事了开发土地的业务，也开发房产， 2008 年开发 1号地 200 亩，自用 100 亩开发房产，尚在开发过程中， 100 亩土 地已经转让，另外该开发公司

28、开发一写字楼，由于资金问题 只完成开发进度的 80%，就一次性转让， 累计开发成本 12000 万元，转让价格为 20000 万元。判断是否应该进行土地增值 税清算。 100 亩转让土地应进行清算； 100 亩连续开发，不 符合条件，不清算。一次形转让未开发完工产品，应进行清 算。（二）强制清算条件所谓强制清算条件，是指虽未达到 主动清算条件，但是税务机关要求进行清算的条件。通知第 二条关于“土地增值税的清算条件”同时规定：符合下列情 形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清 算： 1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑 面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上， 或

29、该比例虽未超过 85% ，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。案例：某开发企业，分期开发住 宅小区，一期 A 区开发可售面积 20000 平方米，于 2008年 开发完工并经验收， 2009年 6月累计已售面积 17005平方米， B 区可售 23000 平方米， 2006 年 4 月取得销售许可证，已出 售 15700 平方米，尚未竣工验收但由于未进行决算，成本无 法结转，收取的售房款在预收帐款科目。请判断是否符合清 算的条件。 A 区销售面积占开发面积的

30、85.05%，按规定应在 2009年6月进行清算。B区销售面积占开发可售面积的 68% , 但是由于取得销售许可证已过三年，也应经行清算。 （三） 注销清算条件对纳税人申请注销税务登记进行土地增值税 清算，明确了时限要求。即申请注销税务登记前，必须完成 土地增值税清算工作， 否则不予办理税务注销、 工商注销（国 税发 ?2009?91 号）。三、清算时间要求（一）主动清算时间 要求（91 号文件第 11 条第一款） 符合主动清算条件规定的 纳税人，纳税人须在符合清算条件之日起 90 日内对项目进 行清算，携带清算资料到主管税务机关申请办理清算手续； 税务部门受理窗口按规定对报送的资料进行核对，

31、在 10日 内做出是否受理的决定；对受理的清算项目由受理部门报送 给管理科进行清算调查核实，提出清算审理意见，报税政科 进行书面审核；经税政科报分管局长审定后，将清算结果书 面通知纳税人执行。流程：清算申请及资料T税务机关前台 受理T管理科（所、分局）清算调查核实T税政科（处）审 核T分管局长审批T清算结果书面通知纳税人执行（税收管 理员制度规定的流程） 。（二）被动清算时间要求（ 91 号文件 第 11 条第一款） 符合强制清算条件规定的纳税人，由税务 机关确定是否进行清算；对于确定需要清算的，由主管税务 机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起 90 日内办理清算手续。主管税务机关

32、根据清算条件确定应进行 清算的项目，下发土地增值税清算通知书 ；纳税人在接 到通知书后应按税务部门规定的时间及要求进行清算，并按 规定将清算资料报送主管税务机关申请办理清算手续；主管 税务机关前台受理窗口对报送的资料进行核对后，转送管理 科对清算项目进行调查核实，提出清算审核意见报税政科（处）进行书面审核；经税政科（处）审核报分管局长审定 后，将清算结果以土地增值税清算办理有关税务事项通知 书通知纳税人进行补退税。流程：确定清算项目T税务机 关下发清算通知书T纳税人进行清算，并报税务部门核对T 管理科（所、分局）清算调查核实T税政科审核T分管局长 审定T清算结果通知纳税人执行（说明：红字部分为

33、广州规定）应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确 定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或 不提供清算资料的，主管税务机关可依据中华人民共和国税收征收管理法 有关规定处理 （ 91 号文件第 11 条第一款）。 四、土地增值税清算项目的审核鉴证（ 91 号文件第 13 条的 第四）（一）土地增值税清算审核鉴证鉴证主体。税务师事 务所。税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中 介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面 提出明确要求， 并做好必要的指导和管理工作。 97 土地增值 税清算实务操作规程 2012-08_ 土地增值税清算鉴证内容鉴 证效力。对符合要

34、求的鉴证报告，税务机关可以采信。 （二） 审核鉴证的程序（三）审核鉴证的意义（四）审核鉴证的法 律责任税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务 机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。五、清算审 理及审核（ 91 号文件第 15 条）（一）审理主管税务机关接到 纳税人清算申请后，应对报送的资料进行审核，符合申请条 件的，应在 10 个工作日内做出是否受理的决定；发现报送 资料缺失的，可要求纳税人按规定进行补充；做出不予受理 决定的，应向申请人说明理由。主管税务机关受理纳税人清 算申请后，应交由具体负责进行土地增值税清算的税务部门 进行清算，清算时间一般不得超过 30 日，如遇特殊情况可

35、 适当延长清算时间，但最长不得超过45 日。（二）清算审核（91 号文件第四章）清算审核包括案头审核、实地审核（ 91 号文件第 16 条）。案头审核是指对纳税人报送的清算资料进 行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算 准确性等。实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地 产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、 真实性、合理性进行审核。清算审核时，应审核房地产开发 项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清 算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对 不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增 值税（91号文件第 17 条）。1.收入的审

36、核， 应结合销售发票、 销售合同（含房管部门网上备案登记资料） 、商品房销售 （预 售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审 核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联 性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部 门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况 进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情 况。必要时， 主管税务机关可通过实地查验， 确认有无少计、 漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外 投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个 人的非货币性资产等情况（ 91 号文件第 18条）。2.扣除项目 金额的审核，

37、重点审核扣除项目金额是否为实际发生数；提 供的扣除项目费用支出是否为合法有效凭据（ 91 号文件第 21 条）。 3.与转让房地产有关税金缴纳情况的审核，主要审 核纳税人转让房地产项目涉及的各类税款是否及时、足额按 规定申报、缴纳（ 91 号文件第 20 条、第 12 条的第二）。清 算审核工作完成后，应由主管税务机关向纳税人出具土地增值税清算结论书和税务事项通知书 ，并按税务文书 送达程序及时送达纳税人（ 91 号文件第 32 条）。4.结果及法 律责任纳税人接到税务机关出具的土地增值税清算结论 书和税务事项通知书后，应根据税务机关的结论和有 关规定，办理补缴税款或退税手续（ 91 号文件第

38、 32 条）。纳 税人不配合税务部门进行清算、提供虚假资料或发现有其他 违反税法行为的，按照中华人民共和国税收征收管理法 的有规定处理（ 91 号文件第 11 条的第二段） 。第二部分 土 地增值税清算准备工作一、土地增值税清算的前期管理1、台账管理：主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始， 按项目分别建立档案、设臵台帐，对纳税人项目立项、规划 设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地 产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项 目开发同步（ 91号文件第 6 条）。2、成本费用归集：主管税 务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关 注，对纳税人分期开发项目或

39、者同时开发多个项目的，应督 促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有 关收入、成本、费用（ 91 号文件第 7条）。3、票据管理：对 纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地 区，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目 专用票据管理措施（ 91 号文件第 8 条）。二、土地增值税清 算单位的确定土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、 地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，计税依 据为转让收入扣除规定的扣除项目金额后的余额，但是其与 企业所得税不同的是土地增值税不是划分所属年度计算的， 而是按照转让的开发销售项目计算的，因此，确定土地增值 税的计算单位是

40、确定计税依据的前提，也就是说，土地增值 税的转让收入、扣除项目都是针对一个对象而言的，这个对 象就是土地增值税的计算单位。 中华人民共和国土地增值 税暂行条例实施细则第八条作了原则性的规定： “土地增 值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算 对象为单位计算。 ”国家税务总局关于房地产开发企业土地 增值税清算管理有关问题的通知 （国税发 2006187 号）第 一条关于 “土地增值税的清算单位” 97 土地增值税清算实务 操作规程 2012-08_土地增值税清算进一步明确： “土地增值 税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算， 对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开

41、发项目中 同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 ” 根据上述规定，土地增值税的清算单位应按以下原则确定： 第一、国家有关部门审批的房地产开发项目为单项工程的， 以该单项工程为清算单位，国家有关部门审批的开发项目需 要分期开发建设的，则应以分期开发建设项目为清算单位 （91 号文件第 17 条）。第二、 企业会计确定的成本核算对象 的范围与国家审批的房地产开发项目不一致的，如果成本核 算对象小于审批项目，应以会计确定的成本核算对象为清算 单位，如果会计确定的成本对象大于审批项目，那么按审批 项目为清算单位，应划分合并项目的收入，同时将会计合并 核算的成本对象按照一定的标准划分扣除项

42、目金额，分别进 行清算。第三、国家有关机关审批为一个开发项目，但是分 期开发完成的，如果分期开发多个项目的，且会计核算为多 个成本项目的，应以每个项目为一个清算单位，如果会计核 算为一个成本对象，并且结构、用途、位臵、开发起止时间 大体一致的，可以作为一个清算单位，如果会计核算为一个 成本对象，但是个单项建筑结构、用途、地理位臵、开发起 止时间不同的，也应划分为几个清算单位（ 91 号文件第 17 条）。实例解析：某房地产开发公司开发商住混合楼项目， 商业项目面积 1000 平方米，普通标准住宅面积为 5000 平方 米，合计 6000 平方米。该混合楼项目土地成本为 120万元， 房屋开发成

43、本 600 万元，其他费用按比例扣除。假如该商业 项目收入为 500 万元，普通标准住宅收入为 500 万元，合计 1000 万元。营业税金及附加 55 万元。（1）商铺和住宅合并 一个单位计算土地增值税：扣除项目=土地成本+房屋开发 成本+费用扣除 10% +加计扣除20%+税金=120 + 600 +（120 + 600）X 10%+（ 120 + 600）x 20%+ 55 = 991 （万 元）。增值额=收入扣除项目=（500 + 500） - 991 = 9 （万元）。增值率=增值额+扣除项目X100%= 9-991 X 100% =0.9。低于 50%，适用 30%的税率。应纳的土

44、地增值税： 9 X 30%= 2.7（万元） 。（ 2）将普通住宅和商铺分为两个清算 单位计算土地增值税（按面积分摊成本费用） ：普通标准住 宅扣除项目为=120 X 5000 + 6000 + 600 X 5000 + 6000 + （100500）X 30%27.5= 807.5（万元） 。增值额= 500 807.5=307.5（万元），无增值额不纳税。商业扣除项目=120 X 1000+ 6000 + 600 X 1000+ 6000 + （20 + 100） X 30% + 27.5=183.5（万元）；增值额= 500183.5=316.5（万元）； 增值率=316.5 + 183

45、.5 X 100% = 172% ,适用50%的税率；商 业项目应纳土地增值税= 316.5X 50%183.5X 15%= 130.725（万元）。计算结果可知，将商铺和住宅合并计算土 地增值税为 2.7 万元，分开计算则应纳税 1 30多万元。在实 践中，对于同一个开发项目中有不同类型房地产的，有的税 务机关允许纳税人自行选择是否分开核算分别清算缴纳增 值税。但国税发（ 2009）第十七条规定，清算审核时，应审 核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为 单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单 位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率， 缴纳土地增值税。

46、也就是说， 纳税人不能将不同类型房地产、 分期开发的项目和不同审批备案的项目合在一起清算，避免 平均不同清算单位增值额的现象。第四、开发项目中既有普 通住宅又有非普通住宅的，应当分别做为清算单位，分别计 算增值额，如果会计核算对象合并的，应按一定的标准进行 划分。三、项目清算应关注因素启动清算程序，要求主管税 务机关在日常税收征管中获取相关信息，收集与完工开发产 品相关项目的有关资料，做好房屋销售登记信息比对分析， 控制房地产企业房屋销售情况、销售进度情况，并重点关注 以下因素： 1.房地产开发项目已进行竣工结算，是否已进行 了工程竣工结算审计。 2.房地产开发企业转让房产的价格是 否在同一地

47、区明显偏高，房价涨幅是否较大。项目收入有无 按普通住宅或除普通住宅外的其他项目（含非普通住宅，以 下简称：“其他项目” ）。3.房地产开发企业取得土地时间是否 较早、是否以优惠方式取得的土地（如政府划拨等，政府补 贴等）。4.项目是否分期开发 （对项目的分期按规划部门审批 核发建设工程规划许可证的开发项目或分期开发项目来 确定）（91 号文件第 7条、第 8 条、第 17条）。5.对于主管 税务机关要求纳税人进行土地增值税清算时应重点核实其 项目已销售面积是否占可销售面积的 85%以上， 其中有无转 为自用或者出租等用途（ 91 号文件第 10 条、第 19 条）。四、 清算资料的收集税务人员

48、在清算工作开始前，应从以下几个 方面收集资料： 1、向有关部门收集相关信息 （91 号文件“前 期管理”的第6条、第12条“应提供的清算资料”）土地 受让有关信息， 包括土地坐落位臵、 取得方式、 用途、 面积、 容积率等；房地产开发情况及相关信息，包括房地产项目 名称和位臵、立项、用途、结构、开发面积、成本、费用、 施工部位、 建设施工进度、 预计竣工时间、 分期开发情况等； 房地产销售信息， 包括已销售房地产的名称、 位臵、 结构、 用途、面积、销售收入、销售费用、收款方式、收款时间等； 完税信息，包括预征土地增值税情况，土地增值税清算情况及相关税种的完税信息等。有关购买方信息，包括购买

49、房地产人名称、纳税人识别号、联系方式、购买的房号、面 积、单价、总价等。 2、纳税人应报送的资料（ 91 号文件第 12条）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、项目土地增值税清算表及其附表；房地产开发项目清算说明，主 要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关 联方交易、 97 土地增值税清算实务操作规程 2012-08_土地增 值税清算融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了 解的其他情况。项目竣工决算报表、取得土地使用权所支 付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息 结算通知单、 项目工程合同结算单、 商品房购销合同统计表、 销售明细表、预售许可证等与转让房地产

50、的收入、成本和费 用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告。孑税务机关根据需要提供的其他和清算有关的资料。 3、主管税务机关可要求纳税 人报送与土地增值税清算有关的证明资料商品房屋建设 预备开发项目计划备案回执和商品房屋建设正式项目计划备案回执（发展与改革委会）；规划申请、报告及图纸（规 划局），建设用地规划许可证、建设工程规划许可证（规划 局）；土地使用权证（国土房产管理局）；建筑工程施工许可证（建设委员会）；房地产开发项目手册（建设委 员会）：房地产购销合同

51、明细统计表（含：销售项目栋号、 房间号、销售面积、销售收入、用途等）；其他补充资料：当期财务会计报表：项目的预算、概算书；能够按清算项目 支付贷款利息的有关证明及借款合同：第三部分 转让收入 的确认一、转让房地产取得的收入转让房地产取得的收入是 指房产的产权所有人、土地的使用人将房屋的产权、土地使 用权转移给他人而取得的货币收入、实物收入、其他收入等 全部价款及有关的经济收益（细则第五条） 。如前所述，土 地增值税的清算是以清算单位进行的，这里所说的转让收 入，是指销售或者转让土地增值税清算单位取得的收入；其 次，清算单位取得收入的时间跨度包括整个开发销售过程取 得的收入，不仅仅是清算年度的收

52、入；第三、所说的收入包 括货币、实物以及其他经济利益，包括抵偿债务、换取其他 单位和个人的非货币性资产等；第四、清算项目虽然不是一 般意义上的转让，但是将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人等，应视同转让。案例： ABC 房地产开发公司，开发销售 1栋 18000 平方米写字楼， 2008 年 10 月份竣工验收，同年 4 月销售，当年销售面积 300 平 方米，取得收入 123 万元， 2009 年销售面积 10000 平方米， 收入 4100 万元，用 300 平方米抵顶工程款 930 万元，转做 自用 400平方米， 按成本价转入固定资产 120万元， 3000 平

53、方米按成本价分配给股东 A、B,成本3000元/川。请确认本 项目的清算收入。 12008 年收入 123 万元 2 2009 年收入 4100 万元 3.2009 年抵顶工程款 930 万元 4自用不计收入 5.分配股东确认收入 1230（ 4100/10000*3000 ）万元应收入总 额: 6383 万元二、视同销售剖收入的确认（ 187号文件第三， 91 号文件第 19 条） 1.视同销售的种类：房地产开发企业将 开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投 资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等， 必须视同销售缴纳土地增值税。2价格的确定方法和顺序：（ 1）按本企

54、业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的 平均价格确定； （2）由主管税务机关参照当地当年、同类房 地产的市场价格或评估价值确定。可见，与企业所得税不同 的是，视同转让销售的房地产没有同一地区、同一年度销售 的同类房地产的平均价格，那么就由税务机关参照当地当 年、同类房地产的市场价格确定或者按照评估价确定，而不 是按照成本利润率确定。 3自用或出租的房地产不缴纳土 地增值税。 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业 自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征 收土地增值税 （91 号文件第 19条又补充到：“在清算时不列 入收入，不扣除相应的成本和费用” ）。 4.对外投资的政策变

55、 化企业以不动产对外投资的，不需要缴纳营业税和土地增值 税；但自 2006 年 3月 2 日起，一般企业以不动产投资于房 地产企业用于房地产开发的，或者房地产企业将开发产品用 于对外投资，不再免征土地增值税，营业税仍旧免征（财税 【 2002 】191 号、财税【 1995】48 号、财税【 2006】21 号）。 三、关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何 计税的问题财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具 体问题规定的通知 （财税 199548 号）第十三条规定： 对纳 税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算 增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建 造

56、的普通标准住宅不能适用免税规定。 国务院办公厅转发 建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知 （国 办发?2005?26号）享受 97 土地增值税清算实务操作规程 2012-08_土地增值税清算优惠政策的住房原则上应同时满足 以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面 积在12 0平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住 房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根 据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的 比例不得超过上述标准的2 0%。 陕西省（陕地税发（2006）78 号）规定，普通住房标准是同时满足

57、下列条件的住宅， 即： 住宅小区建筑容积率在 1.0 以上，单套建筑面积在 144 平方 米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格 1.44 倍以下。四、关于转让国有房地产征收土地增值税中有 关房地产价格评估问题财政部 国家税务总局 国家国有资 产管理局关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地 产价格评估问题的通知 （财税 199561 号）规定： 1、凡转 让国有土地使用权、 地上建筑物及其附属物 （以下简称房地产 ） 的纳税人，按照土地增值税的有关规定，需要根据房地产的 评估价格计税的，可委托经政府批准设立，并按照国有资 产评估管理办法规定的由省以上国有资产管理部门授予评 估

58、资格的资产评估事务所、会计师事务所等各类资产评估机 构受理有关转让房地产的评估业务。2、对于涉及土地增值税的国有房地产价格评估， 各评估机构必须严格按照 条例 和细则中规定的方法进行应纳税房地产的价格评估。其 评估结果经同级国有资产管理部门审核验证后作为房地产 转让的底价，并按税务部门的要求按期报送房地产所在地主 管税务机关，作为确认计税依据的参考。房地产所在地主管 税务机关要求从事房地产评估的资产评估机构提供与房地 产评估有关的评估资料的，资产评估机构应无偿提供，不得 以任何借口予以拒绝。房地产所在地主管税务机关应根据 条例和细则的有关规定，对应纳税房地产的评估结 果进行严格审核及确认，对不

59、符合实际情况的评估结果不予 采用。五、收入确定需关注的问题 1、土地增值税清算时收 入确认的问题地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票 的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具 发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他 收益确认收入（条例第十条规定：纳税人应当自转让房地产 合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理 纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税） 。 销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致， 在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以 调整（国税函【 2010】220 号）。解析：要理解上述税收规定， 必须结合其他有关法律的规定。最高人民法院关于审理商品 房买卖合同纠纷案件适用法律若干