2020年8月上海古北御庭酒店式公寓项目市场定价ppt课件

1、2021-8-9本 体 观 察【工程本体】浦东高端社区古北御庭公建配套，受住宅热销要素，初期高端笼统曾经建立非独立酒店工程，属于古北御庭建筑群一部分，产品及笼统与古北御庭住宅平级。酒店住宅工程鸟瞰图工程经济目的占地30790总建面含地下186.8 地上建筑面积84406其中高层住宅面积63726.01酒店面积17952.52配套效力设备面积2529.05其他198.42 地下建筑面积24161.38容积率2.74建筑密度22.5%绿地率40%住宅总户数480户酒店客房套数约为189套停车位489其中酒店95辆非机动车车位683其中酒店142辆【办公主体】产品设计为小户型酒店客房，但产证面积不可

2、分割，必需整体出卖本案分割设计后主力面积在50-60，大面积110左右的二房房型共19套，套数占比约为10%。酒店地上总建面17953单层面积1层1513大堂2层1400健身房3-15层规范层面积1157总层数15酒店客房套数189套其中3-9层105套单层15套10-15层84套单层14套酒店客房主力面积段50-60主力户型50-60大户型110游泳池瑜伽房健身房文娱室WC&淋浴区【本身配套】高端运动健身会所配套SPA效果图PUB休息区西餐厅西餐厅效果图西餐厅西餐厅效果图【本身配套】高端休闲会所配套区 位 观 察【周边配套】本案属于花木国际社区范畴，配套环境满足国际人士及国内高端人士

3、居住要求【商务配套】紧临浦东三大国际商务区，商务居住需求浓郁【交通配套】立体交通路网支持本案周边短间隔内双轨交、紧邻内环外、立体路网，通达性较好浦东机场浦东机场外环中环内环L7L2陆家嘴陆家嘴人民广场人民广场世博世博徐家汇徐家汇从工程察看从工程察看本案非独体酒店工程，借助古北御庭目前在市场所构成的良好口碑及本案非独体酒店工程，借助古北御庭目前在市场所构成的良好口碑及产品笼统，本案高端笼统曾经建立，同时本身酒店配套结合住宅区会产品笼统，本案高端笼统曾经建立，同时本身酒店配套结合住宅区会所配套构成双会所，产品及配套效力优势明显，从整个工程档次出发，所配套构成双会所，产品及配套效力优势明显，从整个工

4、程档次出发，本案未来可运作方向为四星或同等级精品酒店工程；本案未来可运作方向为四星或同等级精品酒店工程；从区位察看从区位察看工程隶属于浦东国际社区范围内，居住环境及生活配套满足国际及国工程隶属于浦东国际社区范围内，居住环境及生活配套满足国际及国内高端人士需求，且周边商务居住需求量大，本案未来预期运营前景内高端人士需求，且周边商务居住需求量大，本案未来预期运营前景良好；良好；【宏观市场】上海内环内办公物业供需走势含酒店式公寓11年2月新政后，全市内环内办公物业出现供应顶峰，成交动摇性较大；2021年1月至今内环内办公物业供求比为1.29，月均成交约为4万平米。陆家嘴滨江板块上海环球金融中心新增供

5、应22.7万方整体主力成交价钱在3.5w至4.5w区间内浮动，内环内办公物业月度成交均价42143元/ 【宏观市场】上海内环内办公物业成交价钱走势含酒店式公寓瑞安建业收买陆家嘴滨江板块21世纪中心大厦，成交余2万方，成交均价达10.3万元/平米2021.1至今上海内环内商办物业成交均价至今上海内环内商办物业成交均价42143元元/平米平米【宏观市场】上海内中环办公物业供需走势含酒店式公寓在全市内中环办公物业新增供应中，酒店式公寓所占比重较大；2021年1月至今内中环办公物业供求比为0.49，月均成交约为2万平米。五角场板块东方蓝海国际广场，分别于11年10月和12年5月新增供应各2.7万方整体

6、主力成交价钱在2.5w至3.3w区间内浮动，内中环办公物业月度成交均价29577元/ 【宏观市场】上海内中环办公物业成交价钱走势含酒店式公寓2021.1至今上海内环内商办物业成交均价至今上海内环内商办物业成交均价29577元元/平米平米【中观市场】浦东内环内办公物业供需价走势含酒店式公寓陆家嘴滨江板块高端甲级办公物业的大面积收买事件，对于浦东内环内办公产权物业供应与成交价钱的急速走高起直接影响作用；受环球金融中心整体上市供应影响2021年1月至今供求比为1.88，月均成交近1万方，成交均价高于全市内环内平均成交均价，为57735元/。5月：汤臣集团收买上海环球金融中心(第72楼层)9月：21世

7、纪中心大厦公寓式办公楼再现整层收买上海环球金融中心4-5月：中融碧玉蓝天大厦7月：21世纪中心大厦创高价【中观市场】浦东内中环办公物业供需价走势含酒店式公寓浦东内中环办公物业新增供应有限，成交量继续低位彷徨甚有延续10个月零成交，成交物业类型以酒店式公寓为主；2021年1月至今供求比为0.94，月均成交0.1万方，成交均价低于全市内中环平均成交均价，为10586元/。北蔡板块海上国际花园酒店式公寓自11年1月至今陆续有房源成交上海金桥出口加工区软件园研发楼于2021年5月速度完成预售答应与去化n目前上海整体内环内办公产权物业含酒店式公寓成交均价为4.2万元/，内中环成交均价为2.95万元/，月

8、均去化4万平米，供求比1.29；n浦东办公产权物业供应量较少，去除环球金融中心供应影响，目前浦东办公产权物业根本处于供求平衡，成交走势目前受个案影响表现较为极端，不能表达市场共性，故以上海整体酒店式公寓价钱走势为参考。【板块市场】浦东各板块在售酒店式公寓价钱外高桥外高桥2.1w金桥金桥1,8-2.3w张江张江2.3w三林三林3.7w浦东各板块2021年至2021年7月酒店式公寓产品成交情况区域板块在售工程建筑形状主力面积装修规范成交价钱内环内陆家嘴滨江国信世纪海景园24F高层85-338毛坯44081整栋收买单价内中环三林万富汇SOHO4F多层复式45-47平层42-43300036846中外

9、环外高桥乐非大厦小高层复式38-80150021243金桥新紫茂国际小高层60(4.5m挑高)毛坯23828禹洲蓝爵17F高层40-80150021016森晟世洋国际大厦28F高层40-70150018487金桥中环大厦28F高层50-100150020219张江天之骄子小高层30-801500估计20000-25000陆家嘴陆家嘴滨江滨江4-6.3w浦东目前在售办公物业稀少，整体市场供应以酒店式公寓为主；浦东目前在售办公物业稀少，整体市场供应以酒店式公寓为主；【个案引见】国信世纪海景根本信息：酒店式公寓、住宅根本信息：酒店式公寓、住宅容积率：容积率：3.6开盘时间：住宅开盘时间：住宅2021

10、-5-28占地面积：占地面积：2万方万方建筑面积：建筑面积：9.8万方万方工程规模：工程规模：2栋栋30F高层住宅高层住宅 1栋栋24F高层酒店式公寓高层酒店式公寓产产 权：酒店式公寓权：酒店式公寓50年年 住宅住宅70年年陆家嘴滨江一线豪宅配套酒店式公寓工程，毛坯打包成交价4.4万元/工程概略：国信世纪海景是小陆家嘴黄浦江畔一线江景工程。由三幢100米高、外型相近的短板式高层组成，外立面是干挂石材。三幢高层呈正南略偏西序列式布置，北侧两幢为高档住宅楼，南侧一幢为办公楼，沿街裙房设置商业配套及小区会所。效果图123【个案引见】国信世纪海景工程办公楼产品在2021年12月整栋收买永泰地产发布公告

11、称，公司于2021年12月14日与南丰集团订立股东契据，成立合营公司，以收买上海浦东新区的国信世纪海景园3号楼。公告表示，合营公司将恳求成立外商独资企业以收买上海市浦东新区浦明路1288弄总楼面面积约1.93万平方米的国信世纪海景园3号楼(不包括一楼及二楼之商业单元)，并将分为约97个奢华公寓式单位，此外还一并收买3号楼地库二层之假设干停车位。3号楼【个案引见】石材立面工程外立面玻璃幕墙+石材组合玻璃幕墙国信世纪海景【个案引见】万富汇SOHO根本信息：酒店式公寓根本信息：酒店式公寓开盘时间：开盘时间：2021-10-16占地面积：占地面积：1.6万方万方建筑面积：建筑面积：3.1万方万方容积率

12、：容积率：1.23外立面：经典欧式外立面：经典欧式装修规范：装修规范：3000元元/平米平米工程规模：工程规模： 4层小户型酒店式公寓组成层小户型酒店式公寓组成产产 权：权：40年年三林9.8米挑高酒店式公寓工程，2.5倍空间运用率，目前均价33000元/工程概略：该工程在世博三林率先引入SOHO居住理念。在同片区内，建筑出一个崭新的物业形状。 万富汇精装空间，以43-45平的精致户型为主力；顶层复式，给予SOHO生活更宽阔的居住尺度。【个案引见】万富汇SOHO功能区划清楚确、精装修、小面积复式房户型情况：47精致户型为主力，1-2F复式带阁楼，运用面积达110，功能区划清楚确；卧室、餐厅、客

13、厅、厨房等各据其位，互不干扰、相对独立；目前仅剩余4套房源在售，总价196-200万元/套。【个案引见】万富汇SOHO3000元/平米装修规范样板间【个案引见】万富汇SOHO经典欧式外立面【个案引见】天之骄子根本信息：酒店式公寓根本信息：酒店式公寓开盘时间：未定开盘时间：未定占地面积：占地面积：3.5万方万方建筑面积：建筑面积：9万方万方容积率：容积率：2外立面：经典欧式外立面：经典欧式装修规范：装修规范：1500元元/平米平米工程规模：工程规模： 1栋栋11层小高层，层小高层， 2栋栋14层高层组成层高层组成 产产 权：权：40年年工程概略：自地铁二号线广兰路站步行便可到达，有轨电车、公交、

14、高架、磁悬浮等构成六维立体交通网络。浦东中内环的全线贯穿，快速联通市中心中心商圈、世博园以及两大空港。 住宅与办公类组合的综合类工程【个案引见】天之骄子1500元/平米装修规范样板间【个案引见】天之骄子涂料、石材、其它组合的外立面效果30-50平精装MINI空间，可生活，可办公，可商业，可艺术【个案引见】天之骄子【个案对比】本案国信世纪海景万富汇SOHO天之骄子区位紧贴内环外内环内内中环中外环建筑形状15F小高层24F高层4F多层12F小高层外立面石材或玻璃幕墙或铝扣板石材+玻璃幕墙面砖+涂料石材+涂料装修规范待定毛坯30001500层高3.8m3.15m总高9.5m1F3m、2F3m、3F+

15、阁楼3.5m3-4.3m户型面积50-6085-338复式47运用面积达11030-80单层户数14-15户6户20户10户酒店管理新加坡的辉盛国际酒店管理公司逸兰公寓管理上海上海锦之嘉酒店管理上海陆家嘴物业管理社区依托古北御庭社区国信世纪海景社区-本案从整体产品笼统靠拢国信世纪海景，但区位差别较大，与其他个案工程无论区位还是产品笼统均处于优势位置；n 浦东目前在售酒店式公寓，主要分布在金桥板块，均价1.8-2.3万元/，装修规范1500元/左右，属于中低价位产品；n 高端酒店式公寓产品：一线滨江工程国信世纪海景被整栋收买，收买价4.41万元/ ，大幅低于周边滨江豪宅价钱，投资收益不容小觑；n

16、 古北御庭酒店质量与住宅齐平，同属高档物业，同时在社区环境、配套与区位方面具备一定优势；本案竞争优势主要表达在本案竞争优势主要表达在区位、质量、交统统达性、星级配套；区位、质量、交统统达性、星级配套；【工程定价】市场比较定价根据上述比较，古北御庭酒店毛坯现阶段的零售销售均价评定33200元/ 工程比较要素国信世纪海景万富汇SOHO天之骄子现阶段销售价钱元/，毛坯532583384621500(估计) 普通 要素 地段区位100/108100/101100/95交统统达性100/106100/101100/95商业繁华程度100/105100/102100/97市政及生活配套100/105100

17、/102100/96周边环境与景观100/103100/100100/96个别 要素 产品档次100/103100/99100/96楼盘配套及小区环境100/102100/99100/98开展商品牌100/103100/98100/96有无不利或限制要素100/103100/103100/97修正系数累计64%95%141%修正后价钱元/，毛坯3408532235 30418 工程拟合度70%15%15%拟合后价钱2385948354562工程价钱元/，毛坯23859+4835+4562=33256【整体打包价】古北御庭酒店单套毛坯产品现阶段的零售均价评定为古北御庭酒店单套毛坯产品现阶段的零售

18、均价评定为33200元元/ 根据同区域整售与零售价钱差关系，初步判别本案毛坯整体打包价约为根据同区域整售与零售价钱差关系，初步判别本案毛坯整体打包价约为27000元元/星级规范板块酒店称号装修规范标间房价出租率5星级陆家嘴滨江上海东方滨江大酒店国际会议中心600073880%上海浦东丽思卡尔顿酒店7000276070%陆家嘴上海中油阳光大酒店400080080%洋泾上海明悦大酒店400068880%花木上海卓美亚喜玛拉雅酒店7000217165%上海浦东星河湾酒店7000127275%金桥上海富豪金丰酒店300051880%张江上海东郊宾馆6000143865%展讯豪生300069970%博雅酒店2000108875%4星级陆家嘴上海宝安大酒店300059870%上海明城大酒店300056870%洋泾上海源深加州酒店200039870%花木上海东怡大酒店400068070%张江丁香路酒店200058060%测算根据测算根据【周边酒店运营表现】【周边酒店运营表现】本案定位为精品酒店，产品线切在区域内酒店类四星级4000元/装修规范一档，参考50左右的奢华间房价为550元/ 天。参照酒店类产品市场收益率携程个人预订价钱，已包含优惠协议携程个人