北辰集团战略策划

1、第一章 前言1. 研究背景北辰实业股份有限公司房地产开发业务目前正处于改革发展的关 键时期，为制定未来3-5年的发展战略，特委托-公司对其发 展策略及市场定位进行专题研究。2. 研究目的及意义2. 1调查分析北京市房地产市场的整体情况，各分物业情况，各 区域物业分布状况，并对房地产市场的供求状况及发展趋势进行 分析预测，对北辰房地产发展的投资方向、开发规模及产品定位 提出指导性建议。2. 2全面分析北辰实业股份公司的管理模式、房地产业的经营规 模、以往业绩、人力、物力、财力等资源状况，并对比分析与其 实力相当的房地产开发企业的优劣势，提出可持续发展策略。3. 研究内容3. 1国家及北京相关产业

2、政策及宏观经济形势研究3. 2北京房地产市场分析与预测3. 3北辰实业股份公司房地产开发业务历史回顾与现状分析3. 4房地产开发规模和市场定位3. 5北辰房地产发展策略建议4. 研究方法与技术路线4. 1 一般调查、重点调查、辅助调查相结合4. 2整理数据库及本项目专题调查表获取相关数据.4.3对数据进行处理分析,确定预测指标及预测方法。4. 4采用回归分析法对北京市房地产市场进行分析与预测。4.5运用预测结果及中房指数研究经验确定北辰房地产开发业务 的开发规模和市场定位，并制定其发展策略。4. 6技术路线前期准备多方调查样本模型模型设计数据处理模型调研报告定性分析定量分析专家座谈模型图表第二

3、章国家及北京相关产业政策及宏观经济形势研究1 国家宏观经济形势及政策分析1.1、我国宏观经济运行态势改革开放的深入进行，极大地促进了我国经济的发展。随着1 996年软着陆的实现，国民经济的运行状况发生了根本性的变化： 从长期的卖方市场转向了买方市场。当前宏观经济发展形势总的来 说是好的。农业和农村经济发展较快，国企改革效果明显，财政货 币政策双管齐下，资本市场发展平稳，国际经济，尤其是东南亚、 韩国经济有根本好转，这一切都是国民经济继续向前发展的有利条 件和重要因素。同时，也应当看到，在宏观经济运行中也存在着许 多问题。其中主要是，市场需求不足，多数产品供过于求；货币紧 缩；下岗人员增多等问题

4、接踵而来。2000年上半年，中国宏观经济已摆脱了亚洲金融危机带来的不利影 响，正在稳步回升，经济增长持续多年的减速有望在今年改变。中国 国家统计局公布我国上半年的经济增长率为8.2% （其中第一季度GDP 增速为8.1%，第二季度增速为8.3%），国内生产总值达39，491亿元 人民币，增速比上年同期加快了 0.6个百分点。令人欣喜的是，今年 上半年的经济增长不再是仅仅靠投资的单项拉动，而是消费、出口、 投资共同增长，呈现“三驾马车”并驾齐驱，共同拉动的格局。经济 增长呈现以下特点：经济增长将比前两年更加平稳；扩大内需政策对 即期生产的拉动作用增强；拉动经济增长的供给与需求因素出现了新的变化；

5、企业效益明显好转；市场物价止跌企稳。中国经济正在出现 积极向上的新的良好趋势。表1 近几年分季度GDP增长率的变化趋势1季度2季度3季度4季度全年19987.2%6.8%7.6%9.6%7.8%19998.3%7.1%7.0%6.1%7.1%20008.1%8.3%*7.5%*7.2%*7.6%其中：*为预测数据2000年8月国家统计局中国经济景气监测中心对我国100位经济界 的着名专家进行了调查，多数专家认为当前的宏观经济趋好。接受调查的专家均认为今年上半年的宏观经济状况比较理想。86.7% 的专家预期下半年的宏观经济走势会比上半年好一些。百分之百专家预 期2000年我国GDP增长速度会高于

6、1999年，平均预期值为7.6%左右。总之，我国宏观经济目前运行势态良好，预计在未来3到5年将保 持向好势态。1.2 .关于房地产产业政策分析1996年中央明确提出了要把住宅产业培育成为国民经济新的增 长点。1998年初，朱总理进一步提出了 “把住宅建设培育成为新的 经济增长点，使住宅消费成为消费热点”的发展国民经济的思路， 为房地产业发展营造了最佳的宏观政策环境。房地产业发展是受政 策影响相当大的产业部门，国家对房地产业发展的态度往往是左右 其发展与否的最重要因素。而我国政府是决心通过住宅产业解决内 需不足的问题，近十几年的房改历程充分说明了中国政府决意树立 房地产业在国民经济中的重要地位。

7、而以后出台的相关政策都会立 足于维护房地产业的发展。这一点是确信无疑的。根据目前宏观经济运行的状况，为了扩大房地产投资，刺激房 地产消费，发展房地产市场，国家制订和出台了 一系列相关的 政策和规定。19 98年的国务院关于进一步深化城镇住房制度改革， 加快住房建设的通知，要求各地在1998年12月31日停止住房实 物分配，实行住房货币分配，把住房分配纳入了市场经济运行的轨 道 ；根 据 通 知 的 精 神 和 要 求 ，中 央 国 家 机 关 和 北 京 市 相 继 在 19 99 年出台了在京中央和国家机关进一步深化住房制度改革实施方案 和北 京市 进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施

8、方案， 对住房货币分配及补贴标准和发放方式，完善住房公积金制度，深 化住房改革提高公房租金等问题都作了具体规定。为了发展住房市 场，扩大住房消费，实现二、三级住房市场联动，开放了住房二级 市场；为了规范二级市场的运行，促进房地产市场的发展，国家有 关主管部门出台了已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂 行办 法，已购公有住房和 经济适用住房上市出售土 地出让金和收 益分 配管理的若干规定， 关于调整房地产市场若干 税收政策的通 知 。为 了 调 节 宏 观 经 济 运 行 中 出 现 的 储 蓄 与 消 费 的 关 系 ，通 过 对 中 华人民共和国个人所得税法的重要修改，恢复开征了利息所得

9、税。 这一切政策规定，都十分有利于房地产投资和房地产消费，并进一 步推进住房制度改革，发展以住房买卖和租赁为主要内容的房地产 市场的形成、发展和完善。以上政策表明：国家是决心树立房地产业成为我国国民经济的 支柱产业。主要政策走势与预测： 房改政策方面： 我国住房制度改革经过了十几个年头，取得了一定的成就。人 们的住房观念在变化；房屋租金在逐步地提高；公房出售的比例在 不断地增长；建立住房公积金的单位和住房公积金数量也在不断地 扩大。住房由计划经济体制下的福利制，向与社会主义市场经济体 制相适应的新的住房制度的过渡，不仅速度太慢，而且还产生了许 多新问题，从而使住房制度改革更加复杂化住房实物分配

10、，是 传统住房制度的根本特征；住房分配货币化， 是住房制度改革的关键。住房实物分配制度的根源，在于国家对职 工住房消费基金的统一扣除。这种住房制度，严重地制约了住宅经 济的发展和居民住房状况的改善。在 80年代初期和中期改革试点的基础上，国务院于 1988 年召 开了全国第一次住房制度改革工作会议；1991 年召开了第二次住房 改革工作会议；有力地推动了全国住房制度改革工作的开展。为了 建立与社会主义市场经济体制相适应的住房制度，1993 年冬季，国 务院召开了全国第三次住房制度改革工作会议，根据会议的精神 1994 年发 布了 国务院关于深化城镇住房制度改革的决定。决 定对于建立与社会主义市

11、场经济体制相适应的住房制度的一系列 问题作出了明确的规定。三次住房制度改革工作会议，对于推进住 房制度的改革在不同时期都起了重大的作用。1998 年 6 月召开了全国住房制度改革工作 会议 。会后发出了 国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通 知。通知的核心内容是宣布全国城镇，从 1998 年下半年起， 停止住房实物分配，实行住房分配货币化，同时要相应建立起四个 体系：即贯彻按劳分配原则，实施住房分配货币化的住房分配体 系；对不同收入家庭实行不同的政策，建立起以经济适用房为主的 住房供应体系；以住房二级市场为主攻方向，培育和规范住房市场 体系；建立具有中国特色的住房金融体系。这

12、样就结束了几十年来 在中国占统治地位的住房实物分配制度，为建立与社会主义市场经 济体制相适应的住房制度和把住房培育成为国民经济新的经济增长 点，奠定了牢固的体制和经济基础。住房分配货币化，就是把传统体制下由国家扣除的职工住房消 费基金，根据按劳分配的原则，量化到职工个人头上，实质上也就 是转化住房消费基金的运行的渠道。目前各地陆续出台了住房分配货币化的方案。在京中央国家机 关和北京市的住房货币化的改革方案也于19 99年8月16日和199 9 年9月1日分别出台。中央和北京市的住房分配货币化的实施方 案，方案明确指出 ：停止住房实物分配，进一步完善住房公 积金制度；建立住房补贴制度，逐 12月

13、 31 日 前参加工作的职工） 老办法，新人（即 1999 年1 月 1 日 参加工作的职工）新办法。 对于 无房和 住房 未达标的老职工，实行一次性发放补贴；对于新职工， 则按月 发放 补贴。住房补贴计入职工个人帐户，专项用于住房消 费。发放住房补贴，建立住房公积金制度大大提高了职工住房消费 能力。住房货币分配方案的实施，虽然在执行过程中，还有许多问题 需要解决，但是不管怎样，住房分配货币化，必将扩大住房投资和 住房消 费。总上所述，可以发现：房改政策基本到位，关键在于执行，住 房商品化、分配货币化已是大势所趋，而下一步房改政策的着眼点 在于使住房货币化真正纳入职工的工资，提高职工的支付能力

14、，从 而保证职工要房不再找单位，而是找市场。土地方面：调控住宅建设总量，保障住宅建设用地。下一步的政 策立足点要加大对住宅建设用地的管理力度，在节约用地的基本原则 下，保 障住宅建设用地。政府在制定土地供应计划时，要 考虑住宅市场 的现实需求和潜在需求，通 过对土地的宏观调控管理，最终实现住宅建 设的 持续稳定发 展和 住房市 场的 供求 平 衡。今后本市 土地利用模式 将是 走内涵挖潜的路子，通 过旧城改造、第 二产业向外转移等措施来增加存 量建设用地；通过利用废弃地、未利用土地来增加增量建设用地。金 融 方 面 ：发 展 住 房 金 融 和 开 征 利 息 税 ，刺 激 了 住 房 投 资

15、 和 消 费 。 住房建设和住房消费，都 需要 大批资金投入，银行等金融机构 是供给住房建设和住房消费所需资金的重要经济部门；同时房地产 信贷，具有保值、增值和风险小的特性，是银行等金融机构投资的 理想领域。住房金融就是在这个基础上发展起来的。我国目前支持住房投资和住房消费的金融形式，主要是住房公 积金，住房合作社，住房抵押贷款，住房信贷。我国房地产金融，是在改革开放的条件下发展起来的。随着房 地产业 的复 苏，金融机构开始向商品房提供贷款。1982 年，许多金 融机构开办了住宅储蓄业务，房地产开发企业也开始同金融机构进 行项目 合作 。1984 年国务院关于基本建设和建筑业管理体制改革 座谈

16、会记要（国发 123 号文）指出，各地组建房地产开发公司， 由中国人民建设银行提供周转资金。1985 年中国人民建设银行开始 办理土 地开 发和商品房贷款业务。随着住房改革的深入进行，1987 年和 1988 年 经国 务院批准，在山东省的烟台和安徽省的蚌埠分别建 立了住宅储蓄银行。1989 年 12月中国人民建设银行颁发了住宅储 蓄存款和住宅借款暂行办法，1992年9月，中国人民建设银行又 颁 发 了 职 工 住 房 抵 押 贷 款 暂 行 办 法 和 单 位 住 房 贷 款 暂 行 办 法 。1 997年4月，中国人民银行颁布了个人住房担保贷款试行办法。 这一切都有力地促进了住房金融的发展

17、。居民个人住房抵押贷款虽然有了一定程度的发展， 但是还不够 理想。 除了 住房制度改革和 居民个人收入水平低等因素制约外， 主 要是在金融方面还存在着许多问题， 如金融工具单一；抵押贷款的 首付款数额大；抵押贷款期限短；利率也不合理；以及抵押贷款担 保问题等。根据经济发展的形势和住房分配货币化的实行， 各金融机构正在 研究新的办法和实行新的措施，例如组合贷款等。随着金融对住房消费 支持力度的增大， 居民住房消费和住房建设将会得到较快的发展。值得注意的是开征利息所得税。1 999年8月30 日 ,中华人民共 和国第九届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议， 对中华 人民共和国 个人所得税法 作

18、了重要修改。 确定了“对储蓄存款利 息所得征收个人所得税”。利息税， 准确的说法是利 息所得税， 是对个人储蓄存款利 息所 得征收的一个税种。 利息税不是新设立的税种。 1950 年我国公布的 利息所得税暂行条例 ， 规定了对存款利 息所得征收所得税。 1980年由全国 人大通过的， 在 1983年人大常委会修订的个人所得税 法， 已经将利息税所得列为应税项目， 考虑到当时的具体情况， 确 定暂免征收。 现在对存款利息所得开征个人所得税， 属于恢复征 收。 这个税种也不是我国 特有的， 在世界上许多国家， 都对储蓄存 款利息所得征收所得税。恢复征收存款利息所得个人所得税，是经济发展的需要。我国

19、 经 济 改 革实 现 软 着 陆 以后 ，特 别 是 从 1998 年 以来 ， 物 价 连 续下 降， 大部分商品供过于求，消费需求疲软，固定资产投资放慢，经济处 于衰退状况。要摆脱目前经济发展的困境，必须扩大需求，鼓励消 费，增加投资。恢复征收利息所得税，可以从三个方面发挥作用。 第一，提高国家财政收入，加大对下岗职工补助、城镇居民最低生 活保障、离退休人员、以及其他低收入者的支持的力度，提高他们 的消费水平。第二，调节收入分配，缩小收入水平的差距。第三， 在降低利息率的同时，通过利息所得税，引导城乡居民分流储蓄存 款，增加消费和扩大投资。开征利息所得税，有利于扩大消费和投资。储蓄存款利

20、息所得 税的征收会使居民储蓄意愿有所降低，而投资意愿上升。中国经济 景 气 监 测中 心 近 日 对 1213 位城 市 居 民 进 行 了 调查 ， 仅 有 百 分之 七的 居 民 仍 有提 高 储 蓄 水 平的 愿望 ， 40%的 居 民 在考 虑降 低 储 蓄 水 平。 总 的 看 来， 征 税 降 息 双管 齐下 ， 居 民 的 投资 愿 望 以 上 述 65%的 居 民 开始倾向各类投资。但是在我国目前经济发展的条件下，就投资去向或投资品种来 看，居民除了银行储蓄存款以外，主要是投资股票、债券、工商业 和房地产。但是在这几种投资品种中，首选也应当是房地产。因为， 股票投资风险太大；工

21、商业投资除了也有一定的风险以外，还需要 一定的资金规模、相当数量的工程技术人员和管理人员，特别是市 场并不看好。因此，房地产是最好的投资方向或投资品种。投资住 宅，不仅符合国家鼓励消费和鼓励投资的政策导向，而且投资者可 以获得较高的收益。第一，投资房地产具有双重效应：既扩大了消费需求，也扩大 了投资需求，完全符合国家政策引导的方向。这是由住房的性质决 定的。住房既是消费品，又是投资品。在长期的传统体制下，人们 把住房只看作是消费品，这种看法是不正确的。在市场经济条件下， 住房不仅是消费品，而且也是投资品。住房作为消费品，首先是为 了满足人们最基本的需求。在这种情况下，它是最必需的消费品， 是任

22、何人都回避的。所以，要满足居民生活的需求，首先必需满足 居民对住房的需求。但是，就住房本身的性质来说，它不仅是人们 最必需的消费资料，而且随着经济社会的发展和居民收入水平的提 高，它还是人们发展资料和享受资料。住房作为发展资料和享受资 料，决定了住房的消费空间十分巨大。同时，住房还是人们投资对 象，即投资品。在资金一定的情况下，住房投资也应当是人们首选 的投资项目。因为，住房投资不仅比股票投资、工商业投资风险小； 而且比储蓄、债券等利息高。就北京目前来说，无论是一居室、二 居室、还是三居室，所有房屋租金收入，都有比利息收入要高；而 且居室越大，租金收入越高。所以，购房投资，不仅是一种安全可 靠

23、，而且也是收益较大的投资。第二，住房投资，可以同时实现两种功能。住房既可以作为消 费品，具有满足消费者的消费需求的功能，同时也可以作为投资品 实现保值增值的功能。在市场经济条件下，居民购买住房，首先是 为了满足自己居住消费的需求，但是在住房消费过程中，同时就实 现了保值和增值的功能。现实生活表明，如果由于情况变化，不需 要现有的住房，或者为了更换现有住房，居民通过出售自己的住房， 不仅可以保值，而且还可能增值。第三，目前投资住房，既可以避免征收利息所得税，还可以享 受住房货币分配、住房二级市场开放和公房上市交易减免税费的好 处。住房货币分配政策的实施，使相当一部分人，可以利用住房补 贴、住房公

24、积金，银行贷款和自己的存款，到住房市场购买住宅， 解决自己的住房问题。已购公有住房和经济适用住房上市出售管 理暂行办法的实施，启动了住房二、三市场，为工作单位与住房 距离太远，上下班不方便的；以旧房换新房的；以小房换大房的等 等住房困难者，提供了解决解决住房困难问题的机会。这部分居民， 可以通过出售旧房的收入，加上住房补贴、住房公积金、银行贷款 和自己的存款，实现以旧换新，以小换大的目的。为了推动二、三 级市场的开放，国家又出台了关于调整房地产市场税收的政策，减 免了部分税费，减轻了个人买卖普通住宅的税收负担，既有利于投 资又有利于消费。拆迁安置政策方面： 货币还迁促进了住房市场的发展北京市城

25、市房屋拆迁管理办法于1998年12月1日起开始实 施，1991年1 0月1日起开始实施的北京市实施城市房屋拆迁管 理 条例 细 则 同时 废止 。 办 法 是 对 细则 的 修改 和完 善， 是北 京 市进 行房 屋 拆 迁的 基本 准则。 办法 是根据 北京 市城 市 建 设的 发 展， 房 屋 拆 迁 中存 在的 问题， 以 及建 立社会主 义市 场经 济体 制的 需 要制 订和实 施 的。 办 法 的 制 订和 实 施 标志 着北 京市 房 屋 拆 迁管 理 发展到 了一 个新 的 阶段。1991 年 起 开始 实 行的 房 屋 拆迁 细则 ， 对于 规范 房 屋 拆 迁行 为， 保 障

26、城 市 建设的 发展 ， 起 到了重要 的作 用。但是 ， 随 着社 会主 义市 场 经济 体制的 建 立， 城市 建设的 发 展， 原有的 细则 已 经不 能解决 房屋 拆 迁中遇 到的 新情 况和新问 题。 其中比较 突出 的是 ：过 多地考 虑了 人口因素 ， 不 符合 国务院 城市 房 屋 拆 迁 管理 条例 中 规定的 按照 拆 迁面积 进行 补偿 的 原则； 按照 原先居住 面积 进行 安 置， 不 利于 居民改善 居住 条件 ；安置方 式单 一， 不符 合市 场经 济规 律；原 细 则 操作 性不 强， 不利于 拆 迁管 理 制度化 和规 范化 。在 修 改 细 则 和 制 订

27、办 法 的 过 程 中 ，坚 持 了 以 下 一 些 原 则 ：第一 ， 加大了 房屋 拆 迁的 透明 度。一方 面管 理 程序 公开 ， 对建 设单 位 办 理 房 屋拆 迁 许可 证 的 条 件， 拆 迁 管 理 权 限划 分 ， 以 及 操作 程序等 ， 都 作了比较 明确的 规定 ；另 一方面对 拆迁 补偿 的 相关内 容， 包括 拆 迁补 偿 的对 象 和方 式 ， 拆 迁补偿 款 的 具 体 标准 和 计算 公 式， 都有作了比较详细和明确的规定。第二 ， 适应住 房制 度改革 的需 要。原有 细 则 在 拆 迁补偿安 置中 过 多地 考 虑了 人 口因 素 ， 带 有浓厚 的 计

28、划 体 制下 的 福利 分 房 的 色彩 ， 新 办 法 规 定， 房 屋 拆 迁按照 原 建筑 面 积实 行 货币 补 偿， 体现了住房制度改革的原则和要求。第三，促进住房市场化的原则。新办法规定的补偿方式， 是由当事人协商确定，既可以货币补偿，也可以实物安置。这样有 购买力的被拆迁户就进入了房地产市场，是推动住宅市场化的重要 步骤。第四，服务于首都建设的大局的原则。房屋拆迁是城市建设和 发展的重要内容，无论是拆迁还是被拆迁人，都有应当服从首都建 设和发展的需要。修改后的办法共5章，55条，变动比较大的地方主要是： 根据国务院的城市房屋拆迁管理条例的规定， 坚持按照原面积 进行补偿， 不再考

29、虑人口的因素， 确立了“按房不按人”的拆迁补 偿原则， 并把原细则中的“拆迁安置”的内容并入了“拆迁补 偿”中， 从而就把原拆迁中体现福利性质的“按人补偿”， 转变为 市场经济条件下的“按房补偿”。切实保护被拆迁房屋所有人的权 益， 对 于使 用权人， 只限于执行国家规定租金标准的 才可以给予补 偿。房 屋拆 迁， 可以直接进行货币补偿， 也可以把货币折为实物即 房屋补偿。补偿数额， 按照原建筑面积的重置价格结合成新确定； 如果进行实物补偿， 则由拆迁人把货币补偿额折算成等额的房屋。 另外就是完善了拆迁工作程序， 增加了拆迁工作的透明度。总的说，拆 迁办法，把拆迁工作从计划体制下的福利补偿方

30、式， 转变为市场经济体制下的市场运作方式， 即有力地保护了被拆 迁人和拆迁人的 合法权益；有利于深化住房制度改革；有利于拆迁 工作的 进行 ；也有利于发展房地产开发建设市场和住宅市场。2 北京市社会经济发展状况及产业政策2.1 在全国宏观经济势趋好的大环境下， 北京市 2000年上半年经济 继续保持积极向上的发展趋势， 总体经济运行良好。本市经济保持 强劲的 发展 势头， 总体经济持续走强， 景气曲线呈上扬势态。根据 北京市统计局公布的数据得知， 上半年全市实现国内生产总值1044 1 亿元，按 可比 价格 计算，比 去年 同期增长 12， 为 1996 年 以来同 期最 高增速，高于全国平均

31、水平 38个百分点。2.2 北京市房地产政策分析近年来随着国家出台了一系列有关房地产方面的政策法规，北京 市也相 应出 台了一系列利于房地产业发展的方案与政策。例如：北 京市进 一步 深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案，已购 公有 住房和经济适用住房上 市出售管理暂行办法， 已购公有住房 和经 济适用住房上市出售土 地出让金和收益分配管理的 若干规定， 关 于调整房地产市场若干 税收政策的通知，北京 市城市房屋拆 迁管理办法等等。这些政策规定有利于深化住房制度改革，开放 住房二级市场，规范房屋租赁市场，按照市场经济原则改革公房租 赁关系；对城市房屋拆迁实行货币补偿，完善住房公积金制度，开

32、 征利息所得税等一系列政策规定的出台和实施，对于扩大房地产投 资，转变在计划经济体制下长期形成的住房消费观念，增加居民住 房消费支出，发展和规范房地产市场，都有着重要的现实意义，并 对房地产业的发展产生长远的影响。绿化隔离带政策分析： 为了落实北京市城市总体规划，加快规划市区内绿化隔离 地区建设，推进城乡结合部地区环境整治和城市化进程，促进城市 生态环境改善和首都经济社会可持续发展，2000年 3月 20 日，北京 市绿化隔离地区建设领导小组出台了关于加快本市绿化隔离地区 建设的 意见 ，提 出从 2000 年开始，在规划绿化隔离地区范围内， 用 3年至 4 年时间完成绿化 60 平方公里的任

33、务。绿化隔离带大都处于城乡结合部，环境相对比较差，土地开 发利用率低，人口居住密度高，又多为农民居住地，改造难度大。 目前由于风沙问题严重，气候条件变得越来越差，才引起政府进一 步注意应该加大环境保护的力度，从而绿化隔离带政策又被提到较 高的重视程度。由于绿化隔离带的建设，将改变周边土地环境，把原来基础设施差，环境恶劣，人口稠密的城乡结合部改变成环境优 美，基础设施齐全的可用来开发居住小区的优等地。总之，绿化隔离带能提高土地的利用效率，沿绿化隔离带地区 的土地 将被 大大改善，利于开发房地产；绿化隔离带能扩大商品房 供应量，按照京政办发200020 号文件，在绿化隔离带周边地区的 原有农民宅基

34、地可一律征为国有建设用地，可用于新村建设，其中 农民自 住房 屋和上市出售的商品房屋的比例为 1：0.5 ；另外，绿化 隔离带能提升周边土地的价值，绿化、环境是小区永远的卖点，而 绿化隔离带将从根本上改变小区的大环境。中关村地区分析：1999 年 6 月 5 日， 国务 院关于建设中 关村科 技园 区有关问题 的批复公布，使中关村地区成为众人关注的焦点。中关村地区有 高等院校 68 所、科研院所 213 家、高科技企业数十家。这些都是使 中关村地区成为“中国硅谷”的优势。但是，中关村地区在交通、 市政配套、办公场所、居住配套等方面也存在着先天不足，使一些 想进驻 中关 村地区的国际高科技企业望

35、而却步，影响了中关村向“中 国硅谷”进军的步伐。从房地产方面讲，中关村地区存在着很大的缺口，该地区的写 字楼、公寓、住宅严重不足，这从中关村地区房地产项目的销售情 况就能看出来：方圆大厦、科技会展中心等高档写字楼、公寓在广 告不多的情况下，租售良好且价格一直上涨，无论从中关村的发展， 还是从市场需求的角度考虑，中关村在房地产方面都有相当大的发 展潜力。2.3 预 计北 京市房改 方向 和政 策走 势下一步北京市房改方向会是：继续稳步推进公房租金改革，组 织公房按成本价出售，进行住房普查，建立住房档案，开放住房二 级市场，住房分配货币化实施将是下一步政策的主要着眼点。政策导向将有助于启动和完善北

36、京市房地产市场，保证北京房改 政策的进一步落实，促进北京房地产业的发展。3 国家及北京宏观经济发展对房地产业的影响3.1 国民经济发展水平与房地产业根据世界各国房地产业的发展历程来看，当人均国民生产总值 进入50 0 100 0美元时，住宅建设与消费也将进入快速增长阶段， 住宅投资随人均国民生产总值的增加而增加，直到人均国民生产总 之达到8000美元-100 00美元时，住宅投资才开始减少，而人均国 民生产总值为1000美元左右，是住宅发展的增长期。我国目前人均国民生产总值约为70 0美元，房地产建设与消费正 处于快速增长阶段。通过近几年的房地产投资额、销售额与销售额 投资额比率趋势图可以明显

37、看出这一点。世界部分国家或地区1988年房地产占GDP的比重大约在10%上 下（参见下表）；香港地区高达30%，在这些国家或地区，房地产 已经成为国民经济的支柱产业。表：198 8年部分国家或地区房地产业占GDP的比重95-99年我国房地产销售额与投资额比率趋势图率 比 XY散点图1趋势图年代国家或地区美国日本英国法国韩国台湾比重11.410.412.210.88.010.8 6目前，我国房地产业占GDP的比重偏低（目前为4%左右），房 地产业成为我国经济发展的支柱产业还有一段艰辛路要走（国际惯 例是： 只有 当房地产业占 GDP 的比重到达 10%左右才能成为国民经 济的支柱产业）。我国即使

38、到本世纪中叶达到中等发达国家水平，住宅建设投资占 GDP 的比重也 不应 该下降。 如果 这一 比重能保 持目 前 5%-6%的 趋势 （1995 年为 5.6%），那么到 2010 年时，则我国城镇住宅建设投资 将达到每年 850010200 亿元。我国住宅产业的增加值到 2010 年将 达13800亿元，占GDP的比重为8. 1%。住宅产业将确立国民经济的 支柱产业地位。3.2 GDP 与 房 地 产 业 的 相 关 度为了研究房地产与GD P之间的相关程度，我们采取了 1991 1999 年的北京市的商品房 销售额和 GDP 进行一元 线形回归分析， 结果如 下：St=-276.84+0

39、.0279*Gt3.R2=0. 9817,其中，St为北京市第t年的商品房销售额；Gt为北京市第t年的国 民生产总值， 均为当年价格， 单位为亿 元。计算结果表明：GDP与商品房销售额之间的相关程度较高，相关 度 达 到 0.9817 。由 于 GDP 与 房 地 产 业 呈 正 相 关 关 系 ， 而 且 相 关 度 很 高 ， 所 以 ， 国 民经济 的发展将带动房地产业 的发展， 在国 家宏观经 济趋好的 大环 境下， 房地产业将面临新一轮的发展周期。3.3 宏观经济发展周期与房地产经济周期房地产业在西方发达国 家有近百年的 历史。房 地产经济同西方经 济一样， 有它本身的 发展高 潮和

40、低潮， 形成有自身特色的房 地产经 济周期。 据有关资料介绍， 美国 房地产业大约按 1820年的时间完 成一次周期波动，香 港是 78年为一次周期波动。在 我国，房 地产业 是一个新兴产业， 刚刚从固定资产投资及基本建设中 独立出来的房地 产业， 其发展历程相当短， 只有十几年的历史， 但就这十几年来看， 我国 的房地产业的发展可以说是发展快、波动大， 它的周期性波动形 式在一定程度上可以探讨我国房地产经济周期波动的规律。房地产业始终是国民经济的先导产业和基础产业并将发展为支 柱产业 。 正是由于房地产的基础性和先导性，使得房地产业的发展 要超前于国民经济中其他产业的发展，因而房地产业是经济

41、繁荣、 萧条的 重要 标志，是经济升温与否的“晴雨表”，这在西方经济发达 国家和香港等地区已经得到证实。房地 产业，包括 住宅 产业的发展，同国民经 济发 展周 期密切相 关。 房地产的周期波动包括膨胀、收缩、停滞、调整、恢复等一系列自 我平衡机制，具体说来它的周期波动大致如下：经济增长对物 业的需求刺激 建筑业的发展 经济繁荣 进一 步刺激物业需求新建物业超过实际需求产生过剩物 业积 压物业需求迅速 退进入调整期物 业需求逐步消化现 存量 进入恢复期物业 供求关系达到平衡阶段新的经济增 长使物 业需 求大于供给开始新一轮市场周期运动。与宏观经济周期相比，房 地产业发展 周期 的特征是：（1）

42、房 地产 业稍后 于宏 观经济进入复苏期；（2）房地产业先于宏观经济进入 繁荣 期；（3）房地产业先于 宏观经济进入衰退期；（4）房地产业的 萧条期 长于 宏观经济；（5）房地产业周期波动的波峰高于宏观经济， 波谷低于宏观经济。也就是说，相对于宏观经济，房地产经济波动 具有涨落快、波幅大、萧条时期长的特点。房地 产经济的 发展 受国民经 济发 展的 制约，房 地产业的 基础 性和 先导性特点，决定了房地产投资应超前于国民经济周期性波动。在 经济周期的低转折点来到之前，把握好投资机会和项目，保证在经 济扩张期和高峰期能得到较大发展，在高转折点到来时能及时采取 调整措施，使投资项目、投资结构和经营

43、期限长短等得到合理匹配 和较好组合，优化新开发与再开发投资的选择。本章结论：目前 ，国 家和北京市宏观经济趋好，房 地产业政策利 好，北京市住宅与房地产业面临着良好的发展机遇。第 三章 北京房 地产市场分析 与预 测1. 居住物业市场分析与预测1. 1住宅市场分析1 . 1.1 供给分析北京市现有住宅存量约1.7亿平方米，从其性质上看，以基建项目 为主,其中近1亿平方米的设计或配套存在一定缺陷。目前市场上住 宅供应量仍连年增加，近几年商品住宅竣工面积均较上年有所增 长，其中97年住宅竣工面积为483万平方米，同比增长9. 4%，98 年竣工58 9万平方米，增长22% 99年竣工90 8万平方

44、米，增长 54%,今年上半年商品住宅竣工面积达149万平方米，比去年同期增北京市历年住宅竣工面积（万平方米）住宅项目在各个区域均有分布，其中近郊区面积远大于城 区，相对而言，朝阳、海淀、丰台三区更为活跃，其总建筑面积比 例分别占26%、1 9%和14%。在上半年新开盘的53个住宅项目中，朝 阳区18个，海淀区11个，两区新项目数占55%。所有新盘项目 规划建筑面积为539万平方米，其中朝阳区145万平方米，海淀区 126万平方米，两区总和占50% 海淀区新项目主要集中在中关村核 心区及其周边，而朝阳区的新项目则以亚运村及望京地区为主。1 .1.2 . 需求分析近年来我国宏观经济形势趋好，国民经

45、济保持了稳定的增长，居民人均收入不断提高，这增大了居民购房的信心和热情。住宅销售面积增长较快，其中97年共销售242万平方米，同比增长28%, 98年为37 7万平方米，增长56%, 99年为48 5万平方米，增长28 % 今年上半年本市住宅市场共销售220. 4万平方米，实现销售额83.6 亿元，分别比去年同期增长1. 8倍和1. 4倍。虽然上半年住宅销售 量较去年同期有明显好转，但由于近年来竣工量均大于实际销售 量，据统计截止到99年底本市商品住宅的空置量276万平方米，这北京市历年住宅销售面积（万平方米）1 . 1.3 价格分析：普通住宅价格从总体上看，具有市中心高、外围低，北部高、 南

46、部低的区域特征。二环内住宅平均价格为77 60元左右，二三环间 为60 00 8 00 0元 左右，三四环 之间为40 00 6 00 0元。北部住 宅通常 比南部住宅价格高1000多元/平方米。北京市住宅分区平均价格表（元/平方米）区位二环内东北二 三环间西北二 三环间西南一 三环间东南一 三环间西三四环间北三四环间东三四环间均价77607732719357056247631662685746区位西四环 外东四环 外北四环 外通州昌平大兴南三四环间南四环 外均价464840854577554224802721297123681 . 1.4 影响市场的主要因素1）价格。价格是消费者考虑的主要因

47、素。根据中房指数最 新调查显示，87 %勺被访者能承受的价格在40 00元/平方米以下，其中20 00- 3000元这个区间的人数最多，为27 %。2）位置。通勤距离（时间）是购房者考虑的又一个因素， 他们往往青睐于对自己熟悉地区的物业，一些位于郊区 的住宅由于交通及市政配套较差，长期空置。3）品质。消费者对住房的工程质量、功能、环境质量和管 理质量要求越来越高，许多开发商观念上仍没有完全改 变对现有市场的认识，目前市场上适应个人购房的个性 化、多样化的住宅供应不足。4）消费观念。由福利分房转变为个人购买，在广大居民心 理上、行为上还需要有一个逐步适应的过程。1.1.5 重点地区分析1）亚运村

48、地区：本地区房地产发展的综合区位优势为便捷的交通条 件、完善的市政配套、日渐齐全的生活娱乐设施及优越的自然人文 环境。从发展趋势上看，亚运村及其周边仍然是许多购房者首选的 地区。从价位来看，本地区居住物业整体档次水平较高，以内外销公 寓为主，普通住宅项目相对较少，均价在6500元/平方米左右，目 前的在售面积约为305万平方米，主要项目有风林绿洲、北辰绿色 家园、万科星园、嘉铭园等。2）中关村地区：中关村地区原有不少房地产项目，已形成了具一定 规模的居住社区。随着国务院关于建设中关村科技园区的决定，中 关村科技园区内的一些房地产开发项目开始升温。目前中关村地区 的项目均呈现不同程度的热销场面，

49、随着中关村科技园的建设，该 地区基础设施的进一步完善，其将成为本市最热的地区之一。中关村地区上市供应项目均价为63 00元/平方米，属普通住宅 类的中高档价位。据统计，当前中关村中心区在售面积约261万平 方米，主要项目有光大花园、鑫雅园、天秀花园、阳春光华、华清 嘉园等。根据中关村地区规划，核心区内住宅项目将严控审批。因此，中 关村地区的物业价格保持稳中有升，尤其是位于核心区的项目，由 于其周边商品房供应量将会越来越小，需求会大于供给，因此其价 格有进一步上升趋势。3）望京新区：望京新区虽然距市区较远，但随着开发的日渐深入， 交通、市政配套等更加完善，商业及居住氛围也比先前浓厚了许 多，已成

50、为本市房地产市场的热点地区。本地区的项目为普通住宅类的中档价位，均价多数在4 800-5 300元左右，在售项目有圣馨大地家园、风格雅园、望京利泽家园、方 舟苑、望京新居等，现有供应量为129万平方米。本地区住宅涨势 已被广大购房者认同，因此项目普遍销售情况较好。4）南二三环：据统计，本地区供应总量为148万平方米，此区域内 中档项目较多，均价保持在6000元/平方米左右，其总体价位要比 北部的低至1000元/平方米。尽管南城的各项基础设施有了很大的 改善，但是由于人们的居住观念短时间内难以改变，且南城办公区 较少，在此地区就业的人数较北城少，因此，南二三环地区近期内 很难成为市场的主流。1.

51、1.6 住宅二级市场与一级市场联动反应开放住房二级市场，部分居民靠出售现住房的收入，缴存的住 房公积金，加上家庭的积蓄及政策性和商业性的贷款支持，就可以 大大增强住房购买力，进而促进一级住房市场的消费。另一方面， 由于二手房具有区位、价格等优势，又会受到一些暂时不具备购买 新房能力的年轻欢迎。从而抑制了住宅一级市场的消费，促使一级 市场作相应的调整，使价格更趋合理。1.1.7 旧城改造对住宅市场的影响市中心旧城区的人口密集，市政基础设施落后，造成改建这些 地区的高难度和高成本，同时成本的上升，又导致了改造后的新建 住宅价格居高不下，加上越是中心区，地理位置优越的土地越是有 限，部分开发商过分追

52、求高额利润的心理，使得中心地段的商品房 档次越建越高，价格更是居高不下，远远超出了普通居民的购买 力，形成高档公寓的聚集地。由于旧城改造使大量的人口外移，城区边缘及近郊区将成为居住 的集中地，这些地区的住宅项目将成为今后房地产市场的热点，逐 渐形成几个相对独立的居住集中地，如望京、回龙观等，同时这些 地区的商业将会大幅度增长。1.1.8 市场预测1) 未来几年内的住宅的竣工量将继续保持较快增势。根据对85 年以来住宅竣工面积的回归分析，预计200 1年住宅竣工面积为985 万平方米，2002年为110 7万平方米，2003年为1239万平方米。2) 随着人们住房消费观念的转变，未来几年内的住宅

53、的销售量将 有所增加。根据对85年以来住宅销售面积的回归分析，预计200 1 年住宅销售面积为560万平方米，2002年为642万平方米，2003年 为730万平方米。根据北京市2010年远景规划，到2010年要实现人均居住面积 13平方米，另据北京市统计资料显示，截止到1999年底，全市人均 居住面积为9.3平方米，照此可以推算出在今后的11年中，全市每 年住宅的需求量至少要达到84 0万平方米。这部分需求主要来源于 商品住宅，今后将全部通过商品住宅市场来实现，因此今后几年， 商品住宅的销售量将越来越大。3) 总体价格仍会走低。随着个人购买力的渐渐活跃，住宅销售量 将会越来越大，但其整体价格

54、仍将有所下降。从历年中房北京住宅 指数走势可以预见，近1- 2年内，指数将保持平稳下降的态势，年 降幅达3%总体价格趋势是稳中有降，但不排除个别热点项目价格 上扬。4）中关村、亚运村地区是居民购房的首选地区。据调查显示,最多 的购房者首选地区是亚运村地区，占17%,同时亦有16%的购房者首 选中关村地区，其次是东三环附近。5）虽然供应量和需求量在未来几年内都会有一定增加，但需求量 的增加幅度还不能赶上供就量的增加，空置总量必然加大。这样， 供大于求不可避免，市场竞争将越来越激烈。1.2 .经济适用房市场分析1. 2 .1供应分析北京市经济适用住房共25个项目（首批19个，第二批6个），1 99

55、9年本市共竣工经济适用房150万平方米，2000年经济适用住房 计划开复工面积918万平方米，因此在今后2-3年内全市的经济适 用房供应量将会大大超过去年。1. 2. 2销售情况从目前市场情况来看，经济适用房总体销售形势较好，99年共 销售100万平方米。特别是几个距城区较近，且交通条件和周围环 境较好的小区。但必须看到经济适用房真正热销的是位于市区边缘 地区，房价大约在40 00元左右的房子，其购买者多为较高收入阶 层。至于位于郊区甚至远郊区的众多经济适用房，虽然每平方米仅2 000 30 00元左右，房价与中低收入家庭的收入比例相当，但由于 此类住房远离城市，交通不便、配套不全，孩子就学难

56、。因此，不 具备购车财力的中低收入家庭仍难以问津，致使购买者寥寥无几。1. 2. 3市场预测20 00年计划开复工面积为918万平方米，如此巨大的供应量 将在2- 3年内竣工，届时能否在得以消化仍是未知数。1 999年已销 售的经济适用房大大释放了这部分居民购买力，2000年起，经济适 用房的销售可能不会再有99年的“火爆”场面了。同时关于限制经 济适用房购买对象的有关政策，会在今年或明年出台，届时只有中 低收入者才能购买，这对经济适用房的销售将造成较大的冲击。13高档公寓市场分析1. 3 . 1 . 供给分析北京市于1995年开始对房地产业实施宏观调控，限制外销项目 的审批，但外销公寓的供应

57、却连年递增。这主要是由于前几年批准 的项目陆续交付使用。另外由于外销写字楼市场不景气，发展商改 变物业功能。93年-99年，外销公寓的累计竣工量为430万平方 米。今年上半年推出的高档公寓17个，总建筑面积20 0万平米。其 中，外销公寓5个，总建筑面积70万平方米，且都集中在朝阳区的 东二、三环附近。由此可见，东二、三环仍然是高档公寓的认知 区。高档公寓主要集中在朝阳、海淀、宣武等地区，其中以朝阳区 最多，占46% 朝阳区的高档公寓主要集中在东二、三环沿线、工 体北路、建国门外及酒仙桥地区。东城区的高档公寓则主要集中在 东直门外、二环沿线及朝内大街。海淀区是高档公寓市场的一个新 兴地区，很有发展潜力，但其高档公寓主要面向国内客户。西城、 崇文、宣武等区则在危旧房拆迁改造过程中利用外资兴建了一些高 档物业。朝阳46%各行政区高档公寓分布比率1. 3. 3需求分析从销售市场上看，尽管外销房市场普遍不是很景气，但是那些 位置优越、户型新颖、设计精美的物业依然博得这些人的青睐，去 年嘉和丽园的旺销就是一个典型的例子。由于金融危机的影响，97 年-9 9年高档公寓的价格持续下降，但