楼盘-营销策划方案

1、百替御园华府项目营销策划方案一、市场分析1、中国市场分析=2013 年中国房地产业在投资、 建设、交易等主要指标上都再创历史新高， 向人们递交了一份出乎意料好的考试答卷。全年房地产开发投资 86013 亿元，同比增长 19.8% ，其中住宅投资 58951 亿元，同比增长 19.4% 。再次说明中国房地产整个行业从来不缺乏生存性的资 金；房屋施工面积 665572 万平方米，同比增长 16.1% ；商品房销售面积 130551 万平方米，同比增长 17.3% ；实现商品房销售额 81428 亿元，同比增长 26.3% 。=2014 年中国房地产业正在面临十年来从未有过的最好政策环境， 房地产

2、调控重点、思路和方法已经出现重大调整。我们不再以房价为核心指标决定政策调控的时机和评判效果， 已将重点放到 保障住房的建设和分配上； 我们不再实施全国一刀切的统一调控措施， 而是让地 方政府更多的承担差别化的调控责任； 我们不再沿着既压供给也压需求的调控思 路前行，而是把重点放在扩大供给上； 由于全国和地方人大揽回房产税的立法权 责，任何短期内扩大试点范围的说法也成为一种不负责任的唠叨； 限购政策的放 弃正在选择恰当时期和替换措施。2、济南市场分析2013年全年，济南市共推出229宗土地，土地出让面积为1164.71万卅, 建筑面积为3130.41万卅。同2012年全年供应数量相比，土地宗数增

3、加逾一倍， 出让土地面积与建筑面积分别上涨 98.25%和77.66% ，市场供应火热。2013年济南成交住宅用地达421万川，从供需角度分析，未来一段时间内 住宅、商用房仍将保持较高的供给量。同时未来在轻轨、省会经济圈等题材带动 下，济南房地产真正进入快速发展阶段， 存在大量购房需求。且济南住宅历来以 刚性需求占据主导，总体呈现健康态势。在总体政策环境无大的异动情况下， 限 购、限贷仍将为济南市场调整的基本措施，预计明年市场仍将保持平稳增长局面。 短期内不会退出。从2013年成交土地区域分布来看，西客站板块、高新唐冶板块、奥体板块 为土地成交的三大区域，未来区域供应充裕；从 2013年在售楼

4、盘情况，东部高 新唐冶板块，西部西客站板块多为新入市的刚需大盘， 市场热度高，潜在供应量 巨大；南部板块华润、中海等大盘后劲十足；因而，西客站、高新、城南板块有 望继续引领市场。此外，随着城北板块滨河新区建设的加快，北大时代等大体量 综合型项目入市也将带动北部片区发展。由此整体市场的供求格局或将更趋均 衡，西客站和南部板块单独热点的局面将会有所改善。住宅投資收益率排行单位：%叫益華前十城市22O21.5317.01162716-021578ig 增州兴E山 九江 徐州 宁Iff屎圳嫌圻閘京 上團3、消费群体分析2013 年，济南市城市居民人均可支配收入 35648 元，农民人均纯收入 1324

5、8 元 ;城市居民人均消费性支出 21667 元，农民人均生活消费支出 7799 元。济南属于中等收入城市，目前硬性购房人群为 22-35 岁的工薪阶层和公务 员，多为结婚购房， 40-55 左右人群多为投资性购房，自住，且对沿街商铺和 升值楼盘感兴趣， 50 岁左右人群喜欢锻炼，对购物、休闲、 2 娱乐配套齐全的 楼盘感兴趣， 总体而言年轻群体购房喜欢居住环境舒适， 性价比较高的住宅， 中 年人喜欢投资性住房，老年人喜欢购物、休闲、娱乐一体的配套齐全的住房。二、项目分析1、项目 SWOT 分析= 地理优势：地处高新区，西林奥体商圈，东临唐冶商圈= 商业优势：北临建筑大学、建大教授花园，东临银

6、座汽车城，消费群体 较为稳定，购买力相对较大。= 环境优势：东侧雪山，改为配套该项目，是济南是仅有的一家集休闲、 健身、娱乐一体的综合性大型公园， 让您在繁华的城市中， 享受到田园小憩的自 然风光。= 文化优势： 该项目为历城一中的学区房，九年一贯制， 南侧莅临幼儿园， 是济南市独有的从幼儿教育到大学教育都在家门口的书香家园。= 缺点（劣势）：百替进驻济南时间短， 品牌知名度较差， 次路段为小路口， 且路面较窄，坡度较大，推广较少，与经十路交叉口没有标示，无法引起人们的= 机遇：西林高新区及奥体中心商圈，东临保税区，力诺集团及高校区， 北临建筑大学，南临消防总队，上班族较多，交通较为方便，适合

7、居住，方圆 10km 无商业圈，此处沿街商铺， 商机无限， 购买无论是租或自用都是最佳选择。=威胁：南有恒生半山项目，北有成熟的建大花园项目，西临奥体商圈， 房地产项目众多。 选择的机会比较多， 而且价格不一， 其他地产都做了大量的广 告推广。2、现其他项目营销策略= “价格”营销： 项目前期的超低价销售抑制了后期销售的涨价空间，影 响整体收益。而且对项目档次有一定的影响。= “欺骗”营销： 宣称 5000 元每平的价格，实际这个价格的只有一套， 其余的房源都在 9000 元每平以上。客户吸引来了，但是客户是非常抵触这种间 接欺骗行为的， 影响了项目的市场形象， 让客户及其身边的朋友对项目后期

8、的宣 传产生不信任心理。= “友好环境”营销： 南靠山，北临湖，花园式小区。结果实际是离着那 边的山有 80 公里，背面的湖有 90 公里，花园式的小区是刚种植的小树苗，让 消费者一种被欺骗的感觉。三、项目定位1、目标市场定位= 年轻的上班族= 中年事业有成的老板= 需要享受安逸自然环境的老年人= 急需学区房的人士= 需要投资商铺或者做生意的人士= 急需购房结婚者= 公务员2、市场定位济南独有的配套公园式休闲、 健身、娱乐综合性公园， 增值空间大、学区房、 增值商铺四、营销策略人气聚集：= 限时三天，前 100 名，排队，每天 8:： 30 开始，凭身份证每人可领取 鸡蛋 2 斤。= 拿出 1

9、0 套房子，作为特价房，前 100 名，前三天进行广告宣传，第三 天上午 8:30 开始参与者可排队将信息表和编号投入信息箱，排队领取信息表， 现场上午 11:00 开始进行摇号开奖，摇出 5 套房子的所有者，第四天上午原时 间继续摇出剩下的 5 套房子，中奖者现场签订合同，交定金。= 引进羊驼展览，吸引人气，来源于爸爸去哪儿中羊驼的搞笑特性， 配套班车免费接送观看。= 在济南各大商场设立销售联络点，推广楼盘、别墅和沿街商铺。= 进行微信推广，凡是点赞超过 100 的奖励 10 元话费。五、市场推广= 首先进行报纸媒体宣传， 主题为 “您的私人定制住宅”“如何选择性价比 高的楼盘“”济南楼盘未来趋势“”济南发现新大陆“ ”购房 6 大陷阱教你如 何识别“在济南时报，齐鲁晚报刊登硬广和软广。召开新闻发布会发布会， 在家门口就能， 从幼儿园到大学， 从购物到休闲娱 乐，从嘈杂城市到田园风光，的多功能综合性住宅小区。= 公交车体广告、公交站牌广告、道路道旗广告、齐鲁晚报、济南时报、 公交传媒、楼宇广告、优酷、爱奇艺片贴广告。= 广告语“从幼儿园到大学，从购物到休闲，从城市到田园，只需选择百替御园华府”“唯