青岛青城之恋营销推广案

1、青城之恋营 销 推 广 案目 录一 市场略析二 项目及SWOT分析三 综合定位1客群定位2案名3主题定位四 产品策划思路五 价格思路六 销售策划思路七 广告及推广思路八 销售周期九 售后服务十 合作思路一 市场略析随着青岛市经济发展以及城市化进程的加快，青岛的人口和产业向近郊及城市郊区转移，以适应青岛市的经济发展和城市环境改善的需要。青岛房地产经过多年的市场历练，逐步由粗放型向集约型转变，一、 李沧区概况李沧区地处青岛市区北端，东依崂山山脉与崂山区接壤，西临胶州湾，南邻四方区，北靠城阳区与流亭国际机场相连，是进出青岛的咽喉之地，属典型的城乡结合部。东西长约14公里，南北长约11公里。区境总面积

2、为97.98平方公里。李沧区距青岛市中心20公里，距流亭机场12公里，济青高速和环胶州湾高速均在20分钟车程范围内。重庆路、308国道、胶州湾高速公路等多条主要干道穿越李沧区，公共交通发达，便捷的交通为区域经济和城市发展注入了活力。 在政府的整体规划上，青岛市东西海岸相连，南北区域相通，李沧区处于青岛市区与城阳的城乡结合部位，是青岛市内四区内面积最大的未开发之地。随着青岛市城市化水平的不断提高和规模的不断壮大，受土地资源限制，向北部发展成为必然，给李沧区提供了良好的发展机遇。李沧区面积98平方公里，2007年人口47万人，其中常住人口35.3万人，人口密度为每平方公里4796人，区内有回、蒙、

3、满、壮、苗、朝鲜、土家等少数民族21个。 辖李村、虎山路、浮山路、永清路、楼山、湘潭路、九水路等11个街道办事处。 城区建设：2005年1月，青岛市政府关于加快李沧区建设带动市区北部发展的决定给李沧区城市建设带来巨大助力。随后，李沧区政府提出，在今后3-5年，投资800亿元全力打造青岛都市工业示范区、青岛北部商贸中心和青岛中央居住区，李沧区有望成为市区北部最适宜发展和居住的新城区。近年来，李沧区城市化进程明显加快，城区形象面貌得到明显改善。东部中央居住区和其他区域旧村改造项目整体进展顺利。总投资5.8亿元的东部集中供热项目一期也开工建设。累计投资6.8亿元对李村河、板桥坊河、娄山河等30.1公

4、里河道实施了综合治理，大村河整治暨李沧文化公园工程被评为“中国人居环境范例奖”，截至2007年李沧区绿化覆盖率达到36.3%，人均公共绿地15.6平方米。在旧城和城中村改造中，该区55个村庄“村改居”全部完成，实现整村改造7个，娄山工业区村庄整体搬迁，建成金秋小区、百通馨苑等近20个住宅小区。 未来五年将启动改造城中村21个，并完成改造其中的东李村、河南庄、九水花园（河南）、文昌阁、南岭、大枣园、湾头、坊子街、郑庄、下王埠、李家庵、上王埠、尤家、李家上流、上臧等15个城中村，以此来改善1.5万户居民的居住环境，向社会提供5万套住房；同时，使供热供气主管网覆盖全区。成为青岛市北部发展和居住新区。

5、 未来五年内启动李村河上游、大村河上游整治工程，完成南日岗河等4条河道的整治；对文安路等道路实施改造建设，启动永平路打通工程；大力实施城市绿化，新增绿化面积3.6万平方米。完善重庆路东侧雨污水管道，实施娄山河流域污水管网配套。 交通建设青岛市第二火车站落户沧口。 重庆路将建首条快速路。半岛城际轻轨青岛段预计2010年开工建设。地铁一号线（南北线）预计2010年前先期开工建设（信息来源：百度新闻）。跨海大桥的即将通车。 区域发展规划 李沧中西部老工业整体搬迁，打造总部经济带和现代滨海新城区青岛城市规划四方、李沧以西胶州湾滨海城区的再开发将结合传统工业企业搬迁，合理规划利用空留出来的土地，着重布局

6、商贸、旅游、总部经济、高新技术等特色板块，同时，结合旧城改造，完善配套环境，加大环保力度，改善居民居住生活条件，形成环胶州湾地区重要的功能片区。此次规划部局将大大增加李沧中西部环境的改善，与沧口至李村中部副中心相连，吸引更高端的客户到此发展生活，未来将形成李沧区的中高档居住区。 北部居住区的建设北部区域向来给人的印象是基础生活质量差，服务性配套不齐全，距离市区较远，为了缩短南北差距，青岛市政府规划虎山山脉以西、十梅奄以南依托虎山和十梅奄天然的地理环境打造青岛北部近300万平米的居住区。其中十梅奄片区、虎山路片区已开始搬迁。 产业规划青岛市国民经济和社会发展十一五规划和青岛市李沧区国民经济和社会

7、发展十一五规划中同时把李沧西部打造成青岛都市工业示范区作为首要任务。在整体规划中明确指出，西部将在传统工业基地的基础上，以大企业为依托，组建一条环胶州湾工业走廊，推进各项新兴行业，打造一个现代化都市工业示范区。该区域面积29.92平方公里，规划建设包括汽车配套产业园、机械制造科技园、精细化工园、电子信息园和工业物流园等五大产业园区和十一处都市经济示范园区。小 结： 商业用地多集中在李村商圈周边 由上表看出，具有商业性质的土地，多数集中在李村商圈附近，判断李村商圈将在原基础上向外扩展，辐射半径将再次加大。 大型房地产开发公司进入李沧从目前公示的买受单位来看，李沧区逐步被大型房地产开发公司所看好，

8、如海尔房地产开发投资有限公司，颐中房地产开发公司，甚至吸引了国内大型开发商的进入，如绿城房地产集团有限公司。而这些大型开发商进入李沧之后，李沧楼盘的品质将会有大幅度的提高。 政策性住房土地供应量增加从上表土地开发情况来看，李沧区的政策性用房土地供应量较大，未来市场上将有大量的限价商品房和经济适用房供应，一定程度上会拉低区域市场住房总体成交价格。（一）区域市场供应分析1、未来几年中李沧区住房供应将大幅增加李沧区是青岛市政府住房改造规划的重点区域，承担多个城中村、旧村改造工程。夏王埠、尤家下河、文昌阁三大旧村改造工程将在今年动工建设，该三个项目规划建筑面积共计200余万平方米，预计将在明后两年内集

9、中上量。另根据政府改造计划，自楼山后至东南山沿重庆路和文昌路的两侧建筑均将拆迁，如此庞大的拆迁面积将会李沧区住房供应量大幅增加。届时不但李沧区的房市供求状况发生改变，甚至青岛市的住房供不应求状况都将得到缓解。2、周边项目存量竞争，将对该项目客户构成一定分流地块周边现有多个在建在售项目，主要有伟东·幸福之城、绿城·理想之城、春和景明、和达和城、山河城、晟业小区、东李花园多层、润发·湖畔雅居、百通·依山小居、百通馨苑七区、绿城·理想之城等。以上项目在户型设计、建筑及景观规划均有一定竞争力，尤其是绿城·理想之城以号称280万平米大盘备受市场

10、期待，该项目预期在近期内开盘。二 、区域市场主要项目分析该地块周边项目主要有润发·湖畔雅居、海信·南岭风情、百通·依山小居、馨苑小区、百通馨苑七区、绿城·理想之城等。其中海信·南岭风情及馨苑小区为早期开盘项目，现已售完，其他项目均处于在售和即将开盘销售状态。现对地块周边项目的销售情况作具体分析。1、润发·湖畔雅居沿地块东侧的文昌路向北约2公里即为润发·湖畔雅居，物业形态为小高层和湖景联排别墅，目前小高层起价4600元/平米，别墅售价尚未确定。但据销售人员反映，该价格仅作为开盘前期的积累客户价格，开盘后价格要比这个价位高，别墅

11、据销售人员反映预计售价7000元/平方米以上。2、海信·南岭风情润发·湖畔雅居北侧即为海信南岭风情，建筑面积61545平方米，该项目现已售完，全盘销售均价5129元/平方米。项目分A、B两区，A区为别墅区域，融TOWNHOUSE、独特爬山住宅和院景house为一体，空中别墅7200元/平方米，历史成交均价值6500元/平方米，2007年比2006年均价上涨约1000元/平方米。B区为多层住宅，其二手房现售价在5500元/平米左右。3、百通·依山小居位于地块东侧虎山脚下，金水路北侧，为限价商品房，建筑面积73822平米，共有17栋6层建筑。该项目已全部售完，历史成交

12、价格最高不超过4000元/平方米。因其为限价商品房性质，所以价格不具备可比性。4、馨苑小区与百通·依山小居紧连，夏庄路与金水路交界处。该项目为老盘，现早已售完，其二手房现售价多在5500元/平米左右。5、百通馨苑位于夏庄路东侧，金水路北侧。目前在售的是百通馨苑七区工程，总占地面积4.3万多平方米，包含多层、小高层两种建筑形态，共计950余户。物业形态为多层和小高层，现多层起价5800元/平米，最高售价6200元/平米，均价6000元/平方米；小高层4900元/平米起价，顶层6040元/平米，均价5600元/平方米。6、绿城·理想之城位于百通馨苑东侧，金水路北侧，目前项目在建

13、，尚未开盘。理想之城占地270余平方米，建筑面积约209万平方米。其中1200亩用于政府、广场、河道绿地、中小学等公用建设。项目规划有住宅、商业、公用、行政办公、教育。其中一期总建面积23万平方米，38栋楼，共900多户。据现场销售人员反映，项目开盘价预计6500元/平方米。三、区域市场客户群体及需求分析通过对周边项目客户群体的调查分析，总结该区域主要客户群体及需求如下：1、外地来青经商人员李沧商圈为青岛市第二大商圈，极具发展潜力，大量外来人员在此区域从事种商业活动。该群体多会在青打拼多年外地人员，年龄多在40岁以上，文化层次不高，但收入水平较高，追求生活档次，有私家车，一般在青有自己的事业。

14、他们构成了该区域市场高端消费客户，为别墅、花园洋房的主力消费群体。2、李沧、崂山、城阳等地区就业人员该区域位于李沧区、崂山区和城阳区的交汇处，由于其较为成熟的居住氛围和距市区、郊区均很便利的交通条件，吸引了众多在李沧、崂山、城阳各区的从业人员。该群体来源当地和外地皆有分布，年龄多在30岁以上，购房一般出于改善居住条件的目的，多考虑居住环境和工作是否便利。3、当地改善居住条件的居民李沧区原为青岛市郊区，城中村、旧村状况较差，原有居民的居住条件并不完善。随着该区域的日渐成熟和经济的发展，当地居民改善居住条件的愿望愈来愈强烈。该群体多为在该区域生活多年的常住居民，子女接近成人或已成人，文化层次不高，

15、收入水平偏中下，多为拆迁户或区域中低档住房的需求者。4、外地来青就业的年轻群体随着外地来青就业的年轻群体不断增加，对住房的需求量也不断增长。该群体多为大学毕业后来青就业人员，文化层次较高，收入水平中高，但无太多积蓄，年龄多在25-30岁之间，准备结婚或刚结婚。由于市区房价的压力，而偏好于房价相对较低且交通便利的李沧区，为区域90平米以下小户型的主力购房者。二 项目及SWOT分析二 项目及SWOT分析篇 项目概述位置：青岛市李沧区东李村旧改东李鞋城向东约300米九水东路路北2、基本经济技术指标规模：住宅59593平方米网点：两层9115平方米地下车库：13314平方米设备：3832平方米具体细分

16、为：B01号楼：16层7977平方米B02号楼：16层7977平方米B03号楼：18层9096平方米B04号楼：18层9096平方米B13号楼：16层8642平方米B14号楼：16层8951平方米B25号楼：14层7851平方米C06号楼：14层6938平方米楼座层数单元数户/层套一房套二房套三房合计B0116248428112B0216248428112B0318249632128B0418249632128B13162332323296B1416239696B2514238484C061423285684合计42038832840预计2010年12月30日以毛坯房交付使用。3、周边路网1）

17、南临被誉为开发区“香港路”长江路，西临区政府，与青岛理工大学仅一路之隔，距离美丽的金沙滩景区仅3站路。2）周边公交线路辐射开发区的每一个角落。3）青黄海底隧道的开通，从本案驶向青岛仅有10分钟。4）丁家河大桥的建成使用、嵩山隧道的正式通车，开发区又多了一条城市快速通道。 SWOT分析(一)SWOT分析意义一个项目的营销策划，首先是对项目的深入了解，并总结归纳出该项目的SWOT，有了项目的SWOT，我们才可能对项目有清醒准确的营销定位，才可能找到适合该项目的营销要点（销售“买点”的挖掘）。有如一场战争，SWOT分析告诉我们如何“知己知彼”，当我们能够清晰知道我们项目的各种要素，就可以扬长避短，有

18、的放矢地制定我们的策略，如此才可能在商业战场中打赢应该获得的胜利。优势（S）：目前区域发展潜力较大区域交通优势：周围交通便利：1、2、4、15、18、20、22等多路公交路线穿梭周边，将开发区管委会、开发区汽车站、金沙滩、薛家岛码头连成一片。海底隧道的建成，本区域成为连接青岛市区和开发区的枢纽地带。本案所定户型市场需求量较高小户型可以用来出租与这个旅游城市的定位能达到很好的结合。低价开盘将会有一定的竞争力；整体规划出色，品质较高； 户型设计合理，品种丰富。劣势（W）：整体市场价格攀升太快、削弱投资价值；销售项目太过集中，使竞争压力更加激烈；政府规划沿长江路一带必须建设高层项目，部分入市较早的楼

19、盘抢占销售先机；本项目所在区域房地产开发并不太成熟和完善，来自于长江中路佳士客商圈一带高档项目的威胁不可忽视； 价位整体升高，目标客户群范围缩小； 建筑设计与直接竞争对手大致相同。 机会（O）：本案产品类型市场尚未饱和青岛大力发展西海岸的既定方针；政府对本区域高层项目的大力支持，使整个长江路的高档项目均以市政工程的标准开发；大型新企业的进驻，带来的职工购房团及其亲友购房团；威胁（T）：竞争个案较多，开发体量较大房产新政带来大批量90平米以下的户型，短期内竞争激烈；开发周期中，来自政策、新开发项目等不可预见因素多；项目区域市场竞争激烈，同质项目的威胁，竞争个案众多，上市量大，购房者选择余地充分，

20、 造成买家分流，这些项目的周期与我项目周期形成直接的冲击；08年经济危机的深远影响三 综合定位1客群定位 要点阐述： 产品市场定位这一节，我们将在已经认识和把握本案各项产品特点的基础上，全面确立本案在市场中的“定位”。 “定位”的目的，就是要充分明确在市场中我们产品和其他产品的“差异”，鲜明地区别于竞争对手，让消费者能够清楚地识别和接受我们的产品。“定位”就是要给那些购买我们产品而不选择其它的人们一个完美而充分的理由。 目标客户定位：1 目标客源主要特征： 消费者主要特征 月收入2000元以上 收入稳定或事业稳步发展的年轻人 年龄多数在2535岁之间，多以首次置业为主 家庭人口为12人，以单身

21、白领和新婚夫妇为主 以投资为目的（多以中老年为主）2主要客源社会类型： 单身白领，特别以现代年轻女性为主 年轻教师及文化艺术界人士 个体经营者、SOHO人 中老年小型投资者 异地在青岛有长期接待业务关系的 3目标客户特征描述： 项目目标客户的共性应为： 有稳定的工作和收入 家庭收入在中上水平 渴望有属于自己的独立空间 对时尚生活有一定的追求家庭结构是以单身和小家庭为主 因产品差异界定的目标客户类型为： 2530岁左右的年轻置业者大多以有稳定收入为主，他们对时尚生活有敏锐的感受力和极强的接受力，希望走在时代的前沿。 3035岁左右的年轻小家庭，以预备结婚和已婚的第一次置业为主，有属于自己的生活空

22、间者。他们有自己的事业积极热情，对未来生活充满希望。2535岁左右的现代独身女性，她们希望拥有属于自己独立的生活空间，是本案重要的目标客源之一。55岁以上的中老年小型投资者，因其存在着投资倾向和投资实力，也会成为本案主要的目标客源之一。4目标客户置业动机描述： 置业动机分析：年轻工薪层买什么房？ 价位上可以接受 物业管理完善 建筑质量及户型要好 交通便捷 高质量的、独特的人文环境 周边配套设施齐全 手续合法，诚信度高的发展商 楼盘具有升值潜力 据权威机构对青岛市近年房产消费需求和消费行为调查研究显示：从消费者的购房动机来看，首次置业一直是近年来房产的绝对主流。购房动机与其购房时所选择的价格、面

23、积、户型、环境等因素有关，二次置业已不再是有钱人的专利。本案以吸引第一次置业为主，理由是当其原有居住条件不满意，而品味和质量较高、价格合理的商品房出现时，无疑对他们的购房动机是一种强有力的冲击。2案名第一部分 案名及主题提炼 青城之恋 案名诠释：本项目以“青城之恋”作为楼盘的推广案名， “青”是“青岛”，“青年”，“城”是“城市”，谐音年轻人都喜欢的张爱玲小说倾城之恋。源于年轻人对于美好幸福生活的憧憬。倾情演绎 青城之恋 适合性“青城之恋”的案名对项目定位的功能、特征、优点的描述恰如其分。暗示性“青城之恋” 案名暗示物业的情感氛围与业主生活的氛围均与众不同。易记性“青城之恋” 案名一方面体现在

24、易记，另一方面具有可读性。影响力“青城之恋” 案名在进入市场推广先期，力求目标对象找准基点，让人产生对比、想象，引人入胜。项目核心概念提升青城之恋-城市青年 梦想家-曾经迷离的 远去的怀念逝去的 离开的抓住现在的 现实的 幸福的青城之恋我幸福的 家青城之恋献给拥有幸福的年轻人们梦想有一天，结束漂泊不定的生活，告别狼狈不堪的数次搬迁，拥有自己的小窝。这个小窝专属于我个人的私人领地。我希望它是个奇异的空间，就像我奇异和自由的灵魂。我想“为所欲为”，而这个小窝就是我“为所欲为”的工厂。我可以在小窝内弹吉他、唱自编的摇滚，雕刻我自己的画像，写亲历的爱情故事，创作自己的个性网站，可以与我的恋人情意绵绵，

25、更可以独坐窗前喝酒、邀月到天明青城之恋·街恋 街-爱恋之街-浪漫之街-一般社区的小户型小空间意味着生活的不完整，比如休闲活动场所无法进行，餐饮聚会之类的活动非常不便，这样我们的商业网点的优势就显而易见的显现出来了，给每一户SOLO之家提供一个很大的客厅，很大的餐厅，很大的娱乐场所。这样我们的商业街“恋街”就脱颖而出。新颖别致的名称，浪漫温馨的氛围，齐全的便利设施一定会增添人们的青睐。3主题定位产品定位 ：1、本案将是青岛李沧区“城市青年理想居所”的独特住宅项目。我们的项目是一个完全不同的楼盘，尽管在许多方面与对手相近。正由于相近，所以我们要主动利用和发挥相近的优势，同时开辟出完全不同

26、的理念，全新的居住理念，从而一枝独秀。2、本案将体现“城市青年理想居所”的SOLO概念。将在李沧区首次提出 小户型项目常用的户型概念：SOLO SOLO的特征：原本的意思是指独奏、单独、单飞。在这里，它指的是超小的户型，是个性化的尊重客户生活方式的的精准居住空间。他的户型要素是：1.主要客户群定位于25岁左右的单身或同居的青年人，SOLO的消费群体是年轻人，他们或是外地人，或是本地想独立的年轻人。共同点是：大学毕业不久，积蓄有限，但是收入稳定，渴望独立生活，通常有两次置业的心理准备。 2.户型尊重客户以往生活模式，强调个性化界面3.每套建筑面积在35平方米左右，大部分在10-50平方米之间。4

27、.卧室和客厅没有明显的划分，可以没有客厅，也可以没有工作间，甚至可以没有卧室，所有的生活空间设定来源于居住者本身。5. SOLO户型特别细致地构成了辅助空间。强调舒适方便的浴室空间，整体浴室是其基本配置。厨房更提倡开敞式环保节能型整体厨房，和厨房紧密相连的是精确计算居住人数的小餐厅，SOLO户型的辅助空间将所有辅助活动精确集合压缩，最大限度地提高了房屋使用率。6. SOLO户型不仅定义了每套户型的内部特性，同时还要求公共空间的SOLO化，迎合居住者个性需要的服务设施也是基本配置，比如：24小时便利店，24小时自助型洗衣店，24小时自助式健身房等等。7.提供推托出租和包租业务。SOLO特质SOL

28、O精神：spirit自由的思想、思想的自由，是心灵的去向SOLO生活：living生活的独立，独立的生活，是个性的解放SOLO建筑：building不同的人群，同样的梦想，我们一起成长3、本案将导入“自由主题的SOLO生活风”概念。倡导自由主题的SOLO生活风已在城市单身贵族中受到欢迎。个性化，尊重客户生活方式的精准居住空间。四 产品策划思路1、网点：包装为富麟商业大道2、公寓：包装为富麟国际公寓，要做标准精装修。3、住宅：不一样的社区，不一样的美宅。主打特色精品牌。4、会所：在王台，有会所本身已经提升社区档次，但还要深入做细，做特色会所。5、配套：王台首屈一指的社区配套，齐全，人文，领先。6

29、、阁楼：有卖有送，阁楼男女，时尚男女。7、绿化：融入艺术小品，水景点缀，搭配健身器材。五 价格思路六 销售策划思路1、集中选房，分期开盘实行排号选房制，先排号，后选房，牌号靠前的拥有优先选房权。排号时无具体价格，只公布超低起价。开盘前一周左右必须让客户选定房号，仍不公布具体价格。为了预防客户相互间撞单，谈客主任必须在排号时摸清客户底细，具体顺序为主选户型备选户型主选楼层备选楼层主选楼座备选楼座，尽可能避免客户非那户房子不要，提前做好分流。计划分两期或三期开盘。根据排号客户数量确定开盘栋数，但开始排号时说一期开盘只有两栋，人数多了，开盘当日可以增加房量，刺激销售。一期开盘为选中房子的客户可以顺延

30、到二期，排号靠前的拥有优先选房权。开盘时必须控制好现场的氛围，排名靠前的必须保证能买房子。2、低开高走，激活市场一期开盘时，价格要偏低，必须保证开盘成功，开盘后价格必须上调。开盘时优惠和奖品必须要吸引人，非平常所能比。开盘后涨价幅度不能过多，要软涨，不硬抬。3、分类包装，组团抢购将网点房、公寓楼、住宅房分类包装，同时进行。各类型物业产品分开独立排号。根据各类型物业产品的排号情况决定开盘时间。综合策划包装时，组合冲击市场。不排除单位或散户组团抢房，组团抢房者必须按整单元或整楼座进行，组团抢房者具有特殊优先选房权。4、差异产品，比较划算将同类产品差异化，满足客户个性化的心理需求。刻意制造产品差、价

31、格差、心理差，让买家在比较中选择。比较分内部各项细节比较，外部不同楼盘比较，比较中选择适合自己的。5、内外兼修，主动出击对内要硬件提高，完善自己的产品、配套、设施，提高自身的档次和品位。对外要软件提升，包装具有文化品位，与众不同。对内要深挖掘本地客户，做好品牌，靠口碑推广。对外要拓展开发区及其他区域的客户资源，扩大宣传触角，集中力量点对点推广。七 广告及推广思路1、广告载体包装1 ）、售楼大厅：布局要符合项目定位，文化、时尚、高档、品位，从售楼大厅开始传播富麟文化，富麟国际品位。2）、工地围挡：体现公益、文化、档次，画面要求吸人眼球，暖人心。3）、楼书折页：做两份，一份表达住宅，一份表达网点和

32、公寓；两份要求都是四折页。楼书是表达项目定位和内容最全的形式，所以要求必须精制。4）、宣传单页：使用量大，使楼书的缩印版本，也是表达阶段性促销方案的良好载体，醒目是首要标准。5）、海报：用来下乡入村的最佳载体。6）、户型单页：每种户型单独制作单页，附加上付款信息等，不支持把几种户型放在一张单页上推广。7）、纸制手提袋：方便实用，达到流动和重复推广的目的。等2、广告推广现场售楼部:建议在C区现场西侧邻路建设一所新售楼处;户外广告：首选在售楼中心、工地围墙制作广告;在王台镇上企业内部或者镇上主要购物场所搞活动宣传,以单位团购的形式展开工作，促成短时间内成交; 王台镇大型工厂集中宣传、投递; 青岛楼

33、市图广告;网站宣传(建议富麟国际制作项目网站);王黄公路两侧的广告牌（三）拓展客户群体王台镇上及周边乡、村镇的高收入客户,为王台良好的发展前景及优越的交通位置、完善的周边配套所吸引。目标客户以在王台镇及周边区域就业的人士为主。开发区工业园的工人、老黄岛和大炼油的搬迁户、红石崖等（四）开盘促销活动（五）单位整体购买，散户组团购房。第二部分 推广总策略1、体验行销家的开始=接待处在这里你除了聆听动情的音乐，不一定非要谈房子，你可以和朋友低语闲聊，怀着轻松的心情体验青城之恋带给你的无尽惬意。我们的家=样板房“欢迎来到我们的家”，在这里，你不仅是来看房子，你是来体验纯自然社区带给你的生活方式，这里的一

34、切都是可参与的。 2、户外媒体广告1）户外广告牌2李沧区主要交通要道大型广告牌广告4）广场大屏幕滚动广告5）公交车体广告 等3、直面行销宾馆资料索取大商场、超市现场设点宣传 社区投递 单位集中宣传 杂志整幅广告4、活动行销 本案房源全面上市 青岛房展会设展位 涨价放量 团购优惠5、媒体行销 青城之恋楼盘网站 半岛都市报 青岛房产网 青岛开发区房产网 青岛晚报 青岛电视台广告 短信广告 广播电台广告 青岛楼市图广告等售楼中心建议：（1）主体分格 遵循健康、新颖、时尚、个性、便捷的原则，突出BOBO汇馆的特质。 可根据主题进行特色设计，针对目标客户群体的档次、品位、年龄，改变现有的销售模式，塑造清

35、新的设计格调，配合以特色的销售道具，让购房者感到轻松舒适，体会到该项目理想的健康、新颖、时尚、个性、便捷的生活气息。建议设置一些独特的景观小品、绿色植物、鲜花等。售楼处内部建议：售楼处将分成六个区域，每个区域动静分明，功能明确，便于销售人员在不同的区域展开工作。1 参观区：沙盘：展板：购房流程图 银行按揭流程图 购房装修知识图 房型配置图 物业管理图 单体效果图 景观效果图 鸟瞰图 环境平面规划图将其制作成展板形式，分不同推广阶段展出，便于业务员在与客户攀谈时，能够向客户解释。2洽谈区： 洽谈区的风格要简约，设计以色块为主，但又要不失高雅，体现出品质感，洽谈区配备洽谈桌椅，色彩柔和，整体要体现

36、舒适和人性化。3应接区 应接区的应接台相对要有一定的亲和力，建议以曲线条为主，LOGO墙简洁明了，不宜复杂化，使客户一进门就能感受到本案以人为本的设计及个性化的服务，能够很快的感受本案，也能够很清晰的看到LOGO。4品位廊： 在售楼中心可布置一些软装饰，如装饰画、鲜花、摆设等，品位廊布置风格以后现代主义为主。给客户以丰富的视觉效果，同时也使售楼处的气氛倾向于和谐、自然，烘托现场销售气氛。5儿童区： 在售楼中心专门设置一些供儿童玩的地方，可使客户全身心的关注楼盘的相关信息，也能让售楼人员很好的发挥他们的口才并不受客户小孩的打扰。6VIP会客室：VIP会客室沿袭洽谈室的简约风格，色调偏暖，给人以亲

37、切感，同时又要体现出身份的高贵，区域的位置和装饰更不能随意，并配备饮品及果点，因为购买BOBO房子的VIP客户讲究的是品位、个性、时尚。另外，建议将签约室容入到VIP。 背景音乐:建议以时尚，优雅为主，可以选择外国名曲。 楼书：作为销售的主要道具，楼书的制作必须精美，其中呈现的卖点均是该楼盘的优势，使客户清晰的了解该楼盘的优点，让其对楼盘产生好奇心。 海报：海报通常以单片的形式出现，视觉冲击力要强，便于携带，方便阅读，能很快的得知楼盘的最新消息。 销售价目表：为销售提供便利，在业务繁忙时，能够引导消费者自行阅读。 销售夹：为销售提供便利，销售人员能够有条理的整合相关信息 销售员吊牌、服装：使客

38、户容易识别销售人员，展示开发商形象。 名片：便于销售人员能更好地与客户相互认识并保持联系。 信笺、标准信封、便笺、文件袋：体现统一、标准、规范的开发商整体形象。 纸杯 ：方便客户饮用饮品。 关于代理销售价格本着真诚负责的态度，全力运作青城之恋项目，在认真考虑达到顺利销售的情况下，我司建议以住宅平均价格5600元/平方米（具体底价表）的基础上进入。 关于代理佣金 1、佣金计算不含广告费: 乙方在具体的底价表基础上提取1.3%的代理佣金（其中1.1%为销售佣金，0.2%为策划佣金），超出底价部分（溢价部分）甲乙双方三七分成，甲方占七成。2、佣金结算一月一结，按照每月的实际销售额实行月底结算，每月5日前结清上月代理佣金。 青城之恋项目推广策略阶段推广策略（一）、筹划准备期准备一 售楼部及展示区域的建设完成（后有售楼部的建设建议）准备二 项目主体宣传 引盘入市主题：青城之恋“城市青年梦想 家”时间：（2009年？月）目标：（1）普及目标消费者对“城市生活梦想 家”以及开发商的全面认识，为该项目主题创造舆论影响及理念的认识； （2）全方位介绍