【商业地产-】房地产责任成本管理体系操作指引

1、责任成本管理体系操作指引1. 目的为提高成本管理水平，形成分工负责、有机协调的成本管理体系,为公司建立责任成本体系，特制定本管理指引。2. 适用范围适用于沈阳万科房地产开发。3. 术语和定义（1） 责任成本体系：是指明确专业职能部门的成本管理职责，并借助技术经济指标反馈、考核评价其职责履行情况的体系。（2） 责任主体：在相关业务过程中，承担相关责任的部门。（3） 责任范围划分方法：建造成本按发生程序划分责任部门，建造成本以外按成本项目划分责任范围。（4） 反馈指标：以定量指标为主。反馈指标的系列数值反映项目成本特性，单一反馈指标高低并不能如实反映成本理性。（5） 评价部门：在各部门发表自我评价

2、的基础上，就各责任成本管理结果是否经济合理，是否符合成本管理宗旨，发表评价意见，计算并提供反馈指标，并形成系统的项目责任成本分析报告的部门4、职责（1）成本管理部负责管理指引的制订、修改、指导、解释与检查落实。负责与各部门就指引有关具体事宜对接。（2）其它部门(设计部、项目发展部、项目经理部、营销管理部、工程管理部、财务管理部)参与责任成本管理体系的制订、修改。建立本部门相应的台帐。负责本指引的实施。（3）公司管理层负责审核责任成本管理体系操作指引。（4）总经理负责批准责任成本管理体系操作指引。5、 工作程序（1）由成本管理部与各部门（营销、工程管理、财务、设计、项目经理部、项目发展部）共同制

3、定阶段性的各部门目标成本并通过公司管理层审核通过。（2）各部门与公司签订阶段性的目标成本责任状。（3）各部门编制本部门成本台帐。（4）成本管理部对各部门的成本台帐起监督职能。（5）在阶段截止日期对各部门责任成本进行考核。6、支持性文件政府关于造价及收费的相关资料和文件。 7、相关记录各部门成本台帐格式责任状常州“broadway不夜城”招商手册设计稿设计要求：26*28CM纸张要求：220KG，铜板纸封面设计：背景：红色企业LOGObroadway不夜城“东方拉斯维加斯”P1：broadway不夜城概况描述：背景：鲜红、彩色 底图：不夜城效果图“broadway不夜城”由broadway集团投

4、资组建，以强大的网络会员为消费主体，是集各国风情演艺、特色酒吧、KTV、洗浴桑拿、豪华客房、健身为一体的大型休闲娱乐场所，首期营业面积18000M2，总投资逾2个亿，这是一座为成功人士精心打造的富丽堂皇、体味人生和尊贵的高档休闲娱乐城堡。P2：“常州broadway不夜城”项目概念描述背景：红黄相间底图：激情娱乐效果图文字内容：这里是一个国际级的娱乐摩尔；这里演绎着财富倍增的奇迹；这里倡导的是一种兼容的娱乐文化；这里创造的是一种可持续繁荣的经营模式；这里最大限度的满足现代都市人追求刺激、满足情感、体验个性的消费需求；P3：项目介绍及功能分区底色：金色配图：高档独特的娱乐空间效果图“常州broa

5、dway不夜城”为目前江苏规模最大的娱乐城项目，是集娱乐、休闲、客房为一体的“一站式”综合性娱乐项目。其主要功能分区为：一层：来自世界各地的激情四溢的演艺吧、大型高档休闲娱乐中心；二层：金壁辉煌的高档KTV包厢、乐趣无穷的游艺；三层：风格独特、极具魅力的个性酒吧、咖啡，随时休憩的豪华套房。P4：演艺场景描述：背景：紫色底图：演艺效果图疯狂感动，激情碰撞！夜暮下“不夜城”星星点点的荧色光芒好像远古繁星，散发宫殿的神秘和尊贵，广角式舞台使观众亲蜜接触、激情互动，阿丽娜美女神像虔诚保佑你自由自在，程控灯光渲染五彩缤纷，音响师为你营造如梦如幻，文艺表演因有你欢呼更精彩。来吧！品着美酒欣赏我们自已的综艺

6、大观！此情此景，精致人生。当美妙的透明液体流入喉管，张扬或者低调，特立或者哗众，在此时，你完全可以自己做主了。Be yourself，放纵内心最深的欲望，趁着音乐，趁着色彩，随着动感如梦如痴！六根琴弦之间，黑白色键盘之中，音乐让人迷恋，歌声更叫人欲醉。质朴的音乐和黑暗中闪烁的绚丽色彩是“不夜城”的原汁原味！“靓丽”组合，震憾的劲舞，优雅的民族舞，抒情的歌伴舞，还特邀了俄罗斯、印度、泰国等外籍著名舞蹈表演团，热情奔放精彩的演出领略异域风情让你不虚此行。来吧！一定让您从听觉到视觉感受耳目一新！精彩的舞蹈表演、缤纷的流行彩秀、令您赏心悦目、乐而忘返。每一位客人都能自得其乐，不由自主地融入其中。如果你

7、喜欢看靓女的，这里每晚都美女如云，欢呼雀跃，楚楚动人，与舞台才艺品位融合得淋漓尽致！台上忘我全神投入，才艺观众纷纷激情上场伴随，精彩的表演，鲜活的世界，激情！是最好的理由，最佳的色彩，最美的放纵！看台居高临下热闹场景一览无余，身虽不在其中，心早已随火爆的音乐与台下的人群共舞了。做一个热闹的旁观者，多一道风景,乐趣也是无穷！台上精彩之极的表演，台下观众亦随着迷幻灯光劲爆音乐大喊大叫，令你不觉中已经手舞足蹈，感染,陶醉,敲起来！P5: 特色酒吧描述：背景：绚丽黑白相间配图：特色酒吧效果图 尊贵的法式红酒吧、活力四射的美式动吧、散发着郁金香芬芳的荷兰风格酒吧、热情奔放的西班牙酒吧、富有浓厚文化气息的

8、爱尔兰酒吧、恬静安逸的英式蓝调吧、可以吃露天烧烤的拉美风格酒吧不久后，这些具有各国浓郁风情的酒吧都可以在“不夜城”找到，这里将被打造一个大型的集世界各国风情酒吧的酒吧广场，有众多的主题酒吧和特色酒吧：拥有自酿啤酒系统的德式吧、有巴西女郎热舞的拉美吧、爵士乐飘扬的英式蓝调吧以及各类演艺吧，正在洽谈合作的美国NEWYORK酒吧一家慢摇吧。格林威治酒吧（英国风格酒吧）   格林威治是英国著名旅游胜地，因英皇天文台而闻名于世，是时间和坐标的启点。在这里，您可尽情领略英国的传统和绅士文化。芭堤亚酒吧（泰国风格酒吧）  以泰国旅游胜芭堤亚命名的酒吧，在神秘

9、佛国的熏陶下，感受金碧辉煌的浪漫；迷人的热带风情，美丽更诱惑人。酒吧饰以神话传说，人妖图，斗鸡毛面具等。樱花酒吧（日本风格酒吧）  以樱花命名的日式酒吧。被日本奉为最神圣、最文明、最能代表日本人民情感的国花。每年4、5月份樱花盛开的季节，这里就变得更加美丽、浪漫。香榭丽舍酒吧（法国风格酒吧）  香榭丽舍，时尚与浪漫的代名词。在这里，可以尽情领略时尚与前卫、品味法兰西风情与世界文化的交融韵味。圣彼得堡酒吧（俄国风格酒吧）  历尽沧桑的圣彼得堡，风格炯异的俄罗斯酒吧，在这里浓缩成了您思绪的长长舞台。在那伏特加的折射之中，透过那迷离的时空，

10、似乎看到了列宁1918法兰克福酒吧（德国风格酒吧）   置身于以德国名城命名的酒吧，感受日耳曼的严谨和奔放，杯盘碗盏间，畅想足球和啤酒。P6：其他功能描述：背景：紫色配图：KTV效果图“不夜城KTV”：集中最新尖端的科技合成视听器材，三声道立体音响，采用最新的音效材料，优质美化人声，达到最佳演唱效果。全新的触摸式DVD电脑点歌系统，最迅速的歌曲播放速度，给人一触即发的感觉，播放金曲集通俗、流行、影视、戏曲为一体，另设台、粤、日、韩、英文歌曲，供客人随意点唱。专业的音响技师保证每个包厢的每天的最佳音唱效果。“不夜城水疗会所”：拥有全国独创整玉堆砌雕琢而成的“龙潭浴”

11、，当您浸泡在热水中时，可以让您忘却烦忧如果您想休憩，我们提供的免费书吧、上网、健身、电影、香烟、柠檬水、棋牌包间等，可以让您尽享天伦之乐如果您是商务宴请或关系沟通，将会让您的被请者倍感尊贵，进而让您洽谈成功。而我们所特设的客户经理，就是您商务宴请时的个人秘书，为您提供贴心服务、替您规划消费安排，让您的花费用物超所值。“不夜城瑜伽馆”：瑜伽馆环境古朴、雅致、宁静、自然，满足您的多种需要： 1、热瑜伽（HOT YOGA）；2、节奏瑜伽（KYYOGA）；3、八支分法瑜伽（ASTANGA）；4、哈达瑜伽（HATHA）。“不夜城豪华套房和豪华标准间”：有欧式套房和尼泊尔宫廷套房组成。设施豪华，布局合理，

12、专为精英人士提供。P7：“常州broadway不夜城”可持续经营战略底色：金色、红色底图：人气旺盛的经营场景图“美国broadway娱乐管理公司”为国际顶级娱乐品牌，拥有全球娱乐资源和独特的经营模式，其战略经营优势为：一、“broadway娱乐联盟”的资源整合优势；该组织集聚专业媒介、娱乐人才、经营管理公司、创新节目、娱乐业经营者及投资人、人才培训机构等综合资源；二、取得政府借力优势；享受政府税费大幅减免及政策扶持；三、整合旅游、娱乐消费资源优势；与当地旅游部门的长期合作将保障稳定的消费客源；四、地方媒体的强势支持； 与当地卫视的紧密合作、整合营销，将使broadway品牌在当地得以迅速推广；

13、五、国际特色演艺节目的顺势嫁接，迅速形成行业同比竞争优势；六、“一站式”综合服务优势； 享受餐饮、休闲、娱乐、住宿全方位、多元化服务；七、经营内容“新、奇、特”； 把握独特性，差异化的项目引入原则，使每项经营内容均产生无可比的核心竞争力。P8：招商政策底色：金色配图：纯文字设计1、 享受同比更具竞争优势的租金价格；（详见副表）2、 租赁合同期限五年，租价逐年递增，细则详见合同；3、 租金为一年一付制，同时交纳半年租金为押金；4、 享受第一年营业税减免，第二、三减半收取政策；5、 享受工商管理费减免二年政策；6、 享受“broadway娱乐联盟”下辖媒介的免费统一宣传；7、 试营业期间，享受免管

14、理费；8、 享受三个月装修期；9、 如异地客户，其子女在常州享受本地居民子女同等教育待遇；10、 享受“broadway娱乐联盟”的免费资源配置；11、 合同期限内，保证每年95%的开张率。P9：客源基础 （底色：蓝色）配图：人头传动的场景图究竟有多少人会来“常州broadway不夜城”消费，他们的消费能力和层次又如何？如何保证经营者的可持续盈利？这将是本项目市场价值和经营前景的基础。1、 常州地区人口数为370万，2004年常州人均消费支出达9878元，位列江苏全省第一。与常州接壤的江阴市总人口116万，为全国首富县，也将是“常州broadway不夜城”的重要消费客源；2、 2004年常州餐

15、饮、休闲业零售额比上一年增长40.4%，并一直保持着这一强劲的发展势头；3、 随着常州老城区中大规模的工厂和居民区拆迁，新北区成为常州的高档住宅项目密集区域，“broadway不夜城”周边已建成和基本建成的大型居住社区有10多个，其中大部分为高层次的消费群体；4、 新北区是常州最大规模的新兴企业集群区，各种企业数量达到10680个，直接与常州新北区接壤的江阴璜土镇有大型企业450个，这些企业中的白领阶层、蓝领阶层、投资阶层的收入和素质普遍较高；5、 新长江自由贸易中心、月星家居市场、常州汽车交易市场是新北区的规模化企业，其覆盖面不仅涉及常州地区和江阴市，还波及太湖流域和跨越长江，吸引大量的顾客

16、资源；6、 “十一五”期间，常州市委、市政府准备投入700亿巨资，打造常州现代服务业，大力发展休闲度假旅游；7、 2004年常州接待国内游客1000万人次，接待海外游客近20万人次，完成旅游收入100亿元，其中“中华恐龙园”和“江苏常州园博园”，每年吸引外地旅游者超过100万人次，常州国际展览中心，每年一届的中国国际中小企业商品博览会，吸引20万人次的参观者；8、 2004年常州财政收入136亿元，社会存款余额1100亿元；9、 2004年常州全市私营企业37966户，并以每年22%的速度递增；个体工商户99490户，并以每年20%的速度增长。P10：经营收益分析底色：金色配图：纯文字以建筑面积1000M2，30个包厢配置的高档KTV为例分析：投入： 房租：2元/ M2/天*1000 M2*365天=73万 装修（含设备购置）：300万 前期流动资金：12万 投入资金总计：300万+73万+18万=391万收益： 按所有包厢每天上座率60%预估； 按每个包厢消费额2000元预估； 按净利润70%预估。每天净利润：2000*30*60%*70%=25200元收回成本期限：391万÷P11： 项目平面图及经济技术指标、区块分布图。（共三页）P12：“常州broadway不夜城”投资商介绍底色：综红配图：公司所操作项目效果图“常州broadway不夜城”隶属broadway