城市更新拆迁补偿安置专题

1、深圳城市更新专题培训法务中心2017年3月目录一、城市更新基本流程及发展历程二、拆迁补偿安置专项介绍三、深圳城市更新主要风险管理一、城市更新基本概念、流程及发展易程(-)城市更新概念城市更新，是指由符合规定的主体对特定城市建成区(包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及 旧屋村等)内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和办法规定程序进行综合整治、功能改 变或者拆除重建的活动:（二）城市更新基本流程r1项目范囲确定1r1申请开发许可kJF1核发建设工程规划 许可证业主签署改造意愿 委托书厂r卖施主体确认及建 筑扬拆除开工许可证厂r申报纳入城市JL新 单元规划制定计划rr签订拆迁补褛协议核发竣工

2、验收证朗 （拆迁工作完成起 36个月完成建设丿厂r幻匕准纳入城市更新 年度计划kJi厂C土地及房屋确权、 醛记LJ1办理房地产、凹迁安置k（二）城市更新基本流程注意要也I辛I 1、拆除重建类城市灵新项目范囲内 的土地使用权人与地上建筑物、构筑物或者附着物所有权 人不同或者存柱多个权利主体的，可以柱多个权利主体通 过协议方式朗确权利义务后由单一主体卖施城市更新，也 可以由多个权利主体签订协议并依照中华人民共和国公 司出的规定以权利人拥有的房地产作价入股成立公司卖 施更新，并办理相关规划、用地、建役等手续。2.同一索地内建筑杨由业主区分所札 经专有部分&丸 筑杨总面积旦分之二以上的业主且&

3、amp;总人救三分之二以上 的业主同意拆除重丸的，全体业主是一个权利主体。盗圳市城审更新办出（2009年（三）深圳城市更新发展历程起步阶段 n 980-1990J对象：问城区；重点区城：罗呦区，以政府部门为主导4探索阶段C1990-2004J对象：城中村；91年成立城中村敌凌小组因缺乏欢策，财力支持发畏缓慢发畏阶段C2004-2009J对象：城中村、旧城区、旧工业区；04年成立“城中村改凌工作办公圭以欢府为主导，顼目进行较快，但拆除重建进度慢快速推进C2009-J关于推进“三叩”欢凌推进节约集约用地的若干意见、诛圳市城市更新办出等大量法规政策的颁布，城市臾新大大推进。（四）城市更新政策介绍对间

4、名称2005关于深圳市城中村（旧村丿改造暂行规定的卖施意见深府2005 56号2007关于开展城中村（旧村丿改造工作有关事项的通知深圳办2007 159号2007关于工业区升级改建的若干意见潦府2007 75号2008关于推进我市工业区升级改造试盍项目的盘见深府办2008 35号2008关于加快推进我市旧工业区升级改.11的工作方案深府办2008 93号2009关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见粤府2009 78号2009深圳市城市灵新办出市政府令211号2010关于卖行拆除重建类城市更新项目操作基本程序的通知深规土 2010 59号2010深圳市人氏政府关于深入推进城市更新工作的

5、意见深府2010 193号2010柝除重建类城市更新项目房地尹证注銷襟作规则深规土 2010 324号2010深圳市城市JL新单元规划制定计划申掖指引（试行丿2010关于卖行拆除重建类城市更新项目襟作基本程序的通知竦规土 2010 59号2011城市更新单元规划审扯襟作规则C试行丿2011深圳市城市更新项目侏障性住房配建比例暂行规定2011国有土地上房屋征收£补後条例国务院令第590号2012深圳市城市更新办法卖施细则竦府2012 1号2012关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施深府办2012 45号2013深圳市房屋征收与补後卖施办法（试行丿深府令第248号、拆迁补偿专项介绍(

6、_) 拆迁安置详细流程迁前期工作 1.1确定卖施主体； 1.2业主调查； 1.3制定拆迁补楼方案;1.4筑杨查丈； 1.5房屋产权确认； 1.6拆迁评牯报告； 1.7拆迁淡判； 1.8签订拆迁补楼协议; 1.9申请相关许可。2.卖施拆迁及土地移交 2.1产权注潇；2.2建筑杨请除；2.3 土地征转移交； 2.4用地面积确认；2.5改适监管协议； 2.6申请建设用地报备； 2.7龙设用地方案图和建设用地规划许可证； 28申请制作索地图； 29申请签订土地使用权出让合同； 2.10办理三证。1.拆迁it期工作11卖施主体确定：由区政府按有关规走和程序确定改造.卖施主体。这意要点：国房屋征收卖施主体

7、不得以營利为貝的。建段单佞 和以营利为目的的房地产开发公司、扬业管理公司等出人和其 他组织均不得接受委托成为房屋征收卖施率住，也不得与房屋 征收实施单住存在投（出丿贽、被投（出丿资的关糸。对项目范阖内的业主进行调查，调查内彖包括人口、收入、拆 迁补偿方式等。12业主调查拆迁it期工作1,拆迁裔期工作房屋征收补偿方素应当包括以下内彖：房屋征收范围、补偿内彖、补偿方式、补偿标准、项目补偿费用概算；作为产权调换的安置房的区住、教量、安置房调换标准、套型面积和计算基本价格、过滾方式、临肘安置用房标准等；拟之的签约期限和提前 搬迁奖励期限；奖励与补助标准；房屋征收补褛费 用账户；其他应当纳入补偿方秦的内

8、彖注意要点：產I辖区政府组织对拆迁补偿方案进行公示（公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。且不少于30日）；经房屋征收范围内占房屋总建筑面积1/2以上、且占房屋所有权人总数1/2以上的房屋所有权人同意，可要求组织召开听证会。计算房屋所有权人数时，房屋共同共有或者按份共有的全体共有人按一人所有权人计算。深圳市房屋征收与补偿实施办法（2013年）IE 丄111I 匚4 TV Ar人 C 4 C 口1.4建铳场查丈/1.5房鬼产权对房屋产权进行确认。确认对拆迁范阖内的建筑物基本信息进行查丈，其信息 包括建筑物数量、面积.用途:、涉及业主的户数等。拆迁it期工作拆迁it期工作1.6拆

9、是评估报告包括菠征收房屋（含国有土地使用权丿、构筑杨、其他附着杨和姒迁费、临肘妄置费 征收经營性房屋所隹成停产停业补後费、彼征收房屋童内自行裝修就饰费以及产权调 换安置房的评仕等。此外还包括房屋征收社含稳定风险评估报告，应当作出房屋征收 风险等级评价，并提出可实施、暂缓卖施或者不可卖施的建议，评估机枸应从房屋征 收评估机构预选库选取。、拆迁飾期工作拆迁it期工作拆迁it期工作注意要点t 1对放征收房屋价值的补後，不得低于房屋征收决走衣告之目菠征收房屋类似房地尹的市场价格。2、住电序度的故任收人边择货币补後"但枚征收房度姣评牯的补後价格低于谏序度堆.*权询娱 惜况下本次房斥任收提供的所

10、有*权鸥據房层的平沟市崛评估价格的.房1隹收部门应凸将谏价 址部分作场JL业补助支估给秋征收人。3.因彼征收人不同克评估.测绘机构进场寻原因导孜房屋征收的许估.测绘无比正常进行的，房塵征收部门应古依出进行证据侏全后，会冋俅照本办法确龙的许估.测绘机构以实测占地面积.目测房屋层數普今理方扎仕丸相关评估.测绘参攻匕以相关参救作为房塵征收的评估、测绘工作依堀，最终确走後征收房屋补侵金额幷作出房屋征收补褛决爻，有凑似彼征收房屡的也可以比照类似彼征收房虔的补褛全额予以确爻。法圳电房斥柝迁管理条例及拆迁补後标汝2013年丿拆迁首期工作1.7拆迁淡判由房屋征收卖施单住主导进行淡判1.8签订拆迁补偿协议改凌卖

11、施主体与所有业主签订柝迁补偿协议19改凌卖施主体核准及相关许可申请根据拆除重建类城市JI新项目操作基本程序（试 行丿（深规图C2010J 59号丿,向新区管委会申 请改凌卖施主体核准文件拆迁前期工作注意要点J 1,单一主体可向规土委管理局申报， 规土委管理局直接核准并予公示（15个自然目丿,公示 结束后管理局核发高莊卖施主体核准丈件。2、多个主体通过签订柝迁协议或作价入股形成单一主体，向新 区管委会提出申诗，新区管委会核准并予公示 门5个自然可丿， 衣示结束后，新区管委会核发改凌实施主体核准文件并抄送市 规划国土委管理局。3、彼征收人在法定期限内不申惰行政复议或者不提起行政诉讼, 疫补偿决定规

12、定的期限内又不擞迁的，由房屋征收部门就彼征 收房屋的有关事项依法进行证据保全后，辖区政府应当疫法定 起诉期限届满之可超3个月内依法申诗人民法院强制执行。2、卖岚拆迁及土地務交房屋征收补後协议签订肘，彼征收人应当按照协议的约定向房屋征收部门提交彼征收房屋房地 产权证书及注销房地产权证书委托书；没有房地产权证书的，应当提交相应的产权证朗文件及 放弃房地产权利的步朗书。房屋征收部门应当及肘向房地产愛记机构办理该辎手续。改适实施主体淮.取得相关拆迁牧准后，凭与业主签订柝迁补後协议及有关贽料向市房地产愛记 主管部门申请办理房地产证注辎。2、卖施拆迁及土地穆交| 2.4用地面积确认改凌卖施主体与新区管委会

13、签订改凌监管协议，约定公共设施用地移交、回 迁妥置、保障性住房建役等义务，并附加疫土地使用权出让合同中。改凌卖施主体持更新单元规划枇复、改凌实施主体核准丈件及其他有关资料 向是规划国土委管理局申请建设用地报备，由城市更新科主办。改凌卖施主体持更新单元规划枇复、改造实施主体核准丈件及其他有关资料 向是规划国土委管理局申请办理建很用地方亲图和建很用地规划许可证，由 城市更斯科主办。2.卖施拆迁及土地移夾注意要点:Si1 彼征收人对房屋征收决定.征收补後决定不服 的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。2、采取暴力、咸胁或者违反规定中断供水、供热、供毛、 供色和遒路通行等非出方式迫使彼征收人搬迁，

14、盘成损失 的,依出承担赔褛责任；对直接负责的主管人员和其他直 接责任人员，依由追兗行政责任；构成违反治安管理行为 的，依出给予治安管理处罚；涉嫌犯罪的，穆送司法机关 依出处理菠征收人对房屋征收决定、征收补棲决定不服的, 可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。改佥主体在取得项目建设用地方案图和建设用地规划许 可证后，向市规划国土委管理局申请制作索地图，由地 籍信息科（或地籍与房地产管理科丿主办。I 2.9申请签订土地使用权出让合同改凌卖施主体持项目建设用地方案图.建设用地规划许 可证.亲地图向市规划国土委管理局申请签订土地使用 权出让合同，由土地脊产科主办，城市更新科协办。210办理三证参照新建

15、建筑工程报建程序及流程。强拆、血拆2、存蛊问題成（二）拆迁补偿涉税问题（二）拆迁补偿涉税问题拆迁人O根据国彖税务总局关于玫府收回土地使用权及纳税人代垫柝迁补 後奏有关營业税问题的通知（国税函2009 520号丿第二条的规龙：“ 纳税人受托进行建筑杨拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付 拆迁补褛费的过程中，其提供建筑杨拆除、平整土地势务取得的收入应按 照“建筑业”税目缴纳營业税；其代委托方向虑土地使用权人支付拆迁补後# 的行为属于“服务业代理业”行为，应以提供代理势务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补後费后的余额为營业额计算缴纳營业税。”O财政部国彖税务总局关于全面推开營业税改征增

16、值税试点的彼拆迁人通知（财税2016 36号丿附件三旁业税改征增值税试点过漩政策 的规定第一条免征增值税的第三十七条规定：“土地所有者出让土地使 用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。”/东省关于旧城 拆迁改造有关營业税问題的枇复（粤地税函1999295号丿规定，亦城 市改造建设中支付给彼拆迁户得拆迁补後收入，凡经县级以上政府枇准， 国土局及有关房地产管理部门发出衣告，限期拆（MJ迁的地（路丿段的, 彼拆迁户取得的拆迁补後收入（包括货币、货物或其他经济利葢J暂不征 收營业税。菠拆迁企业企业所得税征收。国家税务总局关于企业政策性憑迁所得税有关问题的公告C国家税 务总局公告2013年笫11

17、号丿规岌凡柱国家税务总局2012年第40号公告生效后签 订飒迁协议的玫策性飒迁项U ,应换国家稅务总局2012年笫40号公告有关规龙执 行。企业政策性憑迁祓征用的:&齐、采取姿兴置换的，其换入资*的计税成本按 彼征用姿庐的净值，加上换入姿*所支付的稅奏计算确定。珂家稅务总局2012年 笫40号公告如下'企业奴迁期间新购置的各类亦*,应按企业所得税法及其 实施条例等有关絕走，计算确主资产的计税成本及折旧抚摊綃年限。企业发生的 购置亦产支出"不得从做迁收入中扣除。企业4飒迁期间发生的奴迁收入和奴迁 支出，可以晳不计入当期应纳税所得顿，而衣屯成飒迁的年度，对奴迁收入和支 出

18、进行汇总请算。企业应花撤迁丸成年度，将飒迁所得计入古年度企业应纳税所 得顿计算纳税。3 征收。根旅国税发200931号国家税务总局关于房地产开发 经蒼业务企业所得税处理办法丈件第二十七条规定：开发产 品计税成本支出的内彖如下：土地征用奏及拆迁补偿费。指为 取得土地开发使用权（或开发权丿而发生的各项农用，主要包 括土地买价或出让全、大市政配套费、喫税、耕地占用税、土 地使用養、土地闷置费、土地变更用途:和超.面积补交的地价及 相关税奏、拆迁补褛支出、安置及动迁支出、回迁房建凌支出、 农作物补楼费、危房补偿费等。丿根据财政部国家税务总局关 于城镇房屋拆迁有关税收政 策的通知（财税200545号丿

19、对菠拆迁人按照国家有关城 镇房屋拆迁管理办法规定的 标准取得的拆迁补偿款，免 征个人所得税。根据财政却国彖税务总局关 于棚户区改遥有关税收政策的 通知（财税2013101号） 第五条规定：“个人因房屋菠征 收而取得货币补褛并用于购买 改遷安置住房,或因房屋菠征 收而进行房屋产权调换并取得 改遥安置住房，按有关规定烦 免典税。个人取得的拆迁补棲 敕按有关规定免征个人所得税。丿O根据土地增值税暂行条例第八条规定，因国 家走设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税；根据土 地增值税暂行条例卖施细则第十一条规定，因国家建段需要依 法征用、收回的房地产，是指因城市卖施规划、国家建後的需要 而彼政府枇准

20、征用的房产或收回的土地使用权。因城市卖施规划、 国家建设的需要而擞迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照束 规定免征土地增值税。房地产企业用建凌的本项副房地产妥置回迁户的，妥置用房视同销售处理，按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税请算管理有关问題的通知（国税发2006 187号丿第三条第（-）款规定确认收入，同肘将此确认为房地产开发项目的拆迁补楼费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入柝迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目諒迁补楼费。彳兑O丿1、根据财政部国家税 务总局关于城镇房屋拆迁 有关税收政策的通知 （财税200545号丿规定： 对拆迁居民因拆迁重新购 置住房的，对购房成交价 格中相多于拆迁补後款的 部分免征契税，成交价格 超过拆迁补褛款的，对超 过部分征收契税。根据财政部国豕税务总局关于棚户区 改凌有关税收政策的通知（财税2013 101号丿第叨条对个人看次购 买90平方采以下改凌安置住房，按1%的 税率计征喫税；购买超过90平方采，但 符金普通住房标准的改凌妥置住房，按 法定税率减半计征契税。另财税2013 101号第五条规定个人因房屋彼征收而取 得货币补偿并用于购买改造妄置住房， 或因房屋彼征收而进行房屋产权调换并 取得改凌安置住房，按有关规定减免