第12讲,第六节物业服务合同

1、第1页共12页第12讲，第六节物业服务合同第六节物业服务合同第二章物业管理服务大纲要求：前期物业服务合同的特 征；前期物业服务合同的时效；前期物业服务合同的主要内容；物业服务合同的主要内容；两种物业服务合同的区别。物业服务合同属于民事合同的范畴，是业主.物业服务企业设 立物业服务关系的协议。物业服务合同的当事人屮，物业服务企业具有独立的法人资 格，业主是分散的具有独立法律人格的自然人.法人或者其他组 织。业主和物业服务企业之间是平等的民事主体的关系，不存在 领导者与被领导者管理者与被管理者的关系。双方的权利义务 关系，体现在物业服务合同的具体内容中。条例明确地将业主和物业服务企业之间的合同定义

2、为物 业服务合同。物业管理属于服务性行业，物业服务企业提供的是 -种服务。一般认为，物业服务合同属于合同法上无名合同范畴，是一 类独立的合同类型。物业服务合同与合同法上的委托合同有类似 Z 处，又因其具有自身特征而独立于委托合同。物业服务合同的 特殊性，决定了不能简单地将其适用合同法关于委托合同的规 定。第2页共12页根据不同物业管理阶段和不同的签约主体，现实屮存在两种 物业服务合同。一种是在前期物业管理阶段，由建设单位选聘物业服务企业 所签订的物业服务合同；i 种是业主或业主大会选聘物业服务企 业所签订的物业服务合同。知识点一：前期物业服务合同条例对这两种合同均有明 确规定，将建设单位与物业

3、服务企业所签订的合同，称为前期物 业服务合同，将业主或业主大会与物业服务企业所签订的合同， 称为物业服务合同。（一）前期物业服务合同的特征（轮换考点）由建设单位选 聘物业服务企业对物业实施管理服务，物业服务合同在建设单位 和物业服务企业 Z 间签订，称为前期物业服务合同。前期物业服务合同在物业从建设到管理关键环节的顺利衔接 屮发挥着重要的作用，特征如下：1.前期物业服务合同具有过渡 性；2.前期物业服务合同是要式合同；3.前期物业服务合同由建 设单位和物业服务企业签订；4.前期物业服务合同主要通过招投 标方式签订。1.前期物业服务合同具有过渡性前期物业管理活动的过渡 性，决定了前期物业服务合同

4、的过渡性。一旦业主大会成立并选聘了物业服务企业，业主委员会与物 业服务企业签订的物业服务合同生效，前期物业服务合同即终 止，意味着前期物业管理阶段结束，进入了通常情况下的物业管 理阶段。2.前期物业服务合同是要式合同要式合同，是指法律要求必 须第3页共12页具备一定形式的合同。由于前期物业管理涉及广大业主的公共利益，条例要求 前期物业服务合同以书面的形式签订。对合同形式作书面要求，便于明确合同主体的责权利，防止 建设单位和物业服务企业侵害业主权益的情况发生，发生纠纷时 也有据可查。3.前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订 为了维 护正常的物业秩序，保护全体业主的合法权益条例规定，建 设

5、单位选聘物业服务企业的，应当与物业服务企业签订前期物业 服务合同。通常情况下，在房屋买受人签署的临时管理规约屮，明确了 建设单位代为签订前期物业服务合同的内容，而且由于建设单位 作为物业的初始业主，自然享有首次选聘物业服务企业的优先 权，临时管理规约的授权和建设单位的初始物权，构成了签订前 期物业服务合同的法理依据。4.前期物业服务合同主要通过招投标方式签订应当将公开. 公平.公正的竞争机制引入前期物业服务企业的选聘过程，而招投 标方式体现了机会均等的市场原则，既有利于遏制建设单位利用 优势地位损害业主的权益，也有利于物业服务企业平等参与市场 竞争。条例规定，除投标人少于 3 人或者规模较小的

6、以外， 住宅物业的建设单位，应当通过招投标方式选聘具有相应资质的 物业服务企业。（二）前期物业服务合同的时效由建设单位与物业服务企业 签第4页共12页订前期物业服务合同，仅仅是在业主不具备自行选聘物业服务 企业条件下的权宜措施，因此在业主自行选聘物业服务企业条件 具备后，必须赋予业主选聘物业服务企业的自主权。条例第二六条对此做出了特别规定：“前期物业服务合 同可以约定期限；但是，期限未满业主委员会与物业服务企业签 订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”条例 关于前期物业服务合同的规定，可以从以下两方面理解：一方 面，前期物业服务合同可以约定期限。与其他一次性服务不同， 物业管理服务具

7、有长期性的特点。前期物业服务合同约定期限， 在便于物业服务企业作出科学.合理商业预期的同时，也可以督促 业主及时成立业主大会，尽快行使自行选聘物业服务企业的权 利。另一方面，前期物业服务合同是一种附终止条件的合同虽然 期限未满，但业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生 效的，前期物业服务合同自然终止。一旦业主组成了代表和维护 自己利益的业主大会，选聘了物业服务企业，进入了正常的物业 管理阶段，前期物业服务合同就完成了它的阶段性目标而自动终 止，终止的时间以业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合 同生效时为准。（三）前期物业服务合同的主要内容（必考点）为规范和指 导建设单位与物业服务企业

8、签订前期物业服务合同，建设部于 2004 年9 月制订并发布了前期物业服务合同（示范文本）。根据示范文本，前期物业服务合同应包括以下内容：1.合同 当事人与物业的基本情况；2.物业服务内容与质量；3.物业服务 计费第5页共12页方式；4.物业经营管理活动的内容；5.物业的承接查验；6. 物业的使用与维护；7.违约责任；8.其他事项。1.合同当事人与物业的基本情况主要包括合同当事人情况和 物业的基本情况两方面。2.物业服务内容与质量物业服务企业提供物业服务的项目， 一-般包括：（1）物业共用部位的维修.养护和管理；（2）物业共用 设施设备的运行.维修.养护和管理；（3）物业共用部位和相关场地 的

9、清洁卫生，垃圾的收集.清运及雨.污水管道的疏通；（4）公共绿 化的养护和管理； （5）车辆停放管理； （6）公共秩序维护.安全防范 等事项的协助管理； （7）装饰装修管理服务； （8）物业档案资料管 理。当事人可针对所提供的服务项目，具体承诺各项服务达到的 服务水平和质量标准，作为合同的附件。对于向特定业主提供单独议价的其他服务，如承揽房屋装修 工程.代理房屋出租.提供家政服务等，也可以在前期物业服务合 同列明，但不属于公共服务项目。3. 物业服务计费方式包干制和酬金制两种计费方式，建设单 位与物业服务企业协商后，可以选择其屮的一种计费方式。4. 物业经营管理活动的内容物业经营管理活动，是指利

10、用物 业共用部位与共用设施设备所进行的经营活动。例如利用物业大 厦.场地进行广告经营，对物业共用部位.场地进行出租经营等。一般情况下，物业经营活动由物业服务企业统一经营，便于 统一管理.统一协调，还可以降低服务成本，扩大利润空间。第6页共12页建设单位与物业服务企业可以就物业经营活动的项目做出具 体约定，其屮主要包括：(1)物业经营活动的项目名称；(2)物业经营部位的权属界定；(3)物业经营项目的收费标准；(4)业主与物业服务企业关于经营项目收费或利润的分成比 例。4.物业经营管理活动的内容 对于停车管理服务，物业服务企 业应与停车场车位使用人另行签订书面的停车管理服务协议，明 确双方在车位使

11、用及停车管理服务等方面的权利义务。除停车管理服务项目外，物业管理区域内的会所经营.其他附 属房屋经营，以及广告经营，均应当在前期物业服务合同屮，明 确约定权利义务。如果物业管理区域内属于全体业主所有的停车 场.会所及其他物业共用部位共用设备设施，统一委托物业服务 企业经营管理，建设单位与物业服务企业也可以在前期物业服务 合同屮，统一约定业主与物业服务企业对经营收入的分配比例或 数额。5.物业的承接查验 前期物业服务合同中物业的承接查验应当 包含以下几个方面的内容：（1）说明查验的共用部位共用设施设 备的内容；（2）双方确认共用部位共用设施设备存在的问题；（3） 建设单位应承担的责任和解决办法；

12、（4）建设单位应向物业服务企 业移交的资料；（5）建设单位的保修责任等。6.物业的使用与维护前期物业服务合同中物业的使用与维护 应当包含以下几个方面的内容：（1）建设单位和业主.使用人配合 实施物业管理服务规章制度的义务；（2）物业服务企业制止业主和 使第7页共12页用人违反临时管理规约的具体措施；（3）物业服务企业对重大事 项的告知义务和接受监督义务；（4）业主装饰装修房屋的约定；（5）物业管理用房的具体约定。7.违约责任 主要包括甲乙双方.业主和物业使用人的违约责 任，以及特殊情况下的免责条款。8.其他事项主要包括合同期限，争议的解决方式以及合同终 止和续约条款。知识点二：物业服务合同条例

13、第三五条规定：“业主委 员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合 同。物业服务合同应当对物业管理事项.服务质量.服务费用.双方 的权利义务.专项维修资金的管理与使用.物业管理用房.合同期限. 违约责任等内容进行约定。”条例规定物业服务合同的主要 内容，目的在于引导物业管理当事人在订立物业服务合同时约定 一些必要的内容，以利于合同的履行，减少不必要的误解和争 议。物业服务合同应当具备以下主要内容：（必考点）1.物业管 理事项 2.物业服务质量 3.物业服务费用 4.双方的权利义务 5.专 项维修资金的使用和监督 6.物业管理用房 7.合同期限 8.违约责任1. 物业管理事项 业主

14、与物业服务企业在物业服务合同屮约定的物业管理事项，是指在签订合同时已经协商一致的物业管理服务的 具体内容，双方未达成一致的服务项目或履行屮发生的新项目， 协商一致后应当另行签订补充协议。2.物业服务质量约定物业服务质量就是约定各项具体服务应 当第8页共12页达到的标准。只约定物业服务事项不约定物业服务质量，或者 约定服务质量不明确，会造成合同履行争议。因此，约定服务质 量必须具体.细致。业主与物业服务企业可以参照普通住宅小区物业管理服务 等级标准以及本地区的物业服务指导标准，结合物业项目情况. 物业收费标准以及业主对物业服务的需求，协商确定物业服务质 量要求。3.物业服务费用首先要明确物业服务

15、的收费方式，实行包干 制还是酬金制，或者是其他收费方式。然后根据不同收费形式明确收费标准酬金数额或酬金比例. 交费时间交费方式及结算方式等。4.双方的权利义务双方的权利义务是指法定义务之外的其他 需要约定的权利义务。例如，业主大会和业主委员会对物业服务 企业服务质量的监督方式；物业服务企业分包专项服务事项的权 利；业主遵守物业管理区域内各项管理制度的义务；物业服务企 业公示物业服务项目.服务标准.收费标准的义务；物业服务企业 对物业管理区域公众性规章制度的宣传告知义务；制止业主违规 行为的义务等。5.专项维修资金的使用和监督在遵守住宅专项维修资金法规 政策的基础上，合同应当约定物业服务企业申请

16、.使用和结算专项 维修资金的方式以及业主大会.业主委员会监督权利的行使等内 容。6.物业管理用房必要的物业管理用房是物业服务企业开展物 业服务的前提条件。对于物业管理用房的配置用途.产权归属 等，物权法.条例已经有了明确规定。当事人需要在合同 屮就相关内第9页共12页容予以细化。7.合同期限合同期限，是指合同的有效期。物业服务合同一 般属于长期的持续性合同，需要当事人对合同的期限进行约定。 物业服务合同的期限条款应当尽量明确.具体，或者明确规定计算 期限的方法。8.违约责任 违约责任对于合同的履行非常重要，因此合同法 以及其他相关法律法规对违约责任的规定比较详细。为了保证合 同当事人的特殊需要

17、，保证物业服务合同义务的切实履行，当事 人应当按照法律规定的原则和自身的情况，对违约责任做出具体 的约定。例如，约定违约损害的计算方法.赔偿范围等。物业服务合同除需明确以上八项内容外，还应包括当事人双 方根据行业交易惯例和物业服务需求商定的其他条款，如，约定 合同生效的条件.解除合同的损失赔偿.后合同义务.免责条款约定. 合同履行争议的解决方式等。关于物业管理资料的移交问题（轮换考点）房屋和附属设备 设施的各种图纸.技术资料.使用说明.检修记录档案，以及与物业 管理相关的业主情况资料，是进行物业管理服务的基本条件，关 于物业管理资料的移交问题，条例对此作出明确规定：一是 物业服务企业承接物业时

18、，应当与业主委员会办理物业验收手 续，业主委员会应当向物业服务企业移交物业管理资料；二是物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理资 料交还给业主委员会；第10页共12页三是物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企 业的，物业服务企业 Z 间应当做好交接工作。除此 Z 外，物业服务企业与业主应当就物业管理资料的移交 内容和程序规则在物业服务合同屮明确约定。知识点三：两种物业服务合同的区别前期物业服务合同与物 业服务合同的主要区别是：第一，合同签订主体不同。前期物业服务合同的委托方是建 设单位，物业服务合同的委托方是业主委员会。第二，合同的内容不同。前期物业服务合同的内容具有特殊 性，除规定日常物业服务内容外，还应当针对物业服务企业的早 期介入.物业共用部位.共用设施设备的承接查验.开发建设遗留问 题的解决.保修责任以及人住管理服务等内容作出规定；物业服务 合同则主要对物业管理区域内的房屋及附属设施设备的维修.养护. 管理以及环境卫生和公共秩序的维护活动作出约定。第三，存在阶段不同。前期物业服务合同仅存在于前期物业 管理阶段，此时业主人住人数较少且尚未成立业主大会；物业