物业管理工作操作的一些基本操作常识

1、:Company Document numberWTUT-WT 昭 W8BBGB-BWYTM999团结.奉献.拼打物业管理工作操作的一些基本操作常识一. 物业管理接管理验收的一些基本程溜1、物业管理前期介入分三个阶段。1 ）前期阶入2 ）中期阶入3 ）晚期阶入般提前三个月阶入最好。二、房地产企业和物业管理公司三书一证和三证一书。1、房地产企业三书一证:1 ）房屋质量保证书2 ）房屋使用说明书 3 ）商品房预售质量保证书4 ）骏工验收合格证2、物业管理公司三证一书：1 ）营业执照2 ）税务登记证3 ）上岗证 4）资质证书三. 业主入住移交七项手续:1 ）入房通知书2 ）入伙手续书3 ）交楼须知4

2、 ）交款通知书5 ）用户登记表6 ）验房（铺）书7 ）房（铺）交接书开发建设单位移交档案资料:1、产权资料A、项目批准文件B、用地批准文件C、投资许可证D、规划许可证E、开工许可证F、拆迁安置资料2、技术资料A、物业规划图B、建筑施工图C、竣工图1 ）总平面图2）单体建筑、结构、设备竣工图3）消防、附属工程及地下管网竣工图B、地质勘测报告C、工程合同D、开、峻工报告E、工程预决算F、图纸会审记录G、工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）oH、隐蔽工程验收答签证I、沉降观察记录J、竣工验收证明书K、钢材、水泥等主要材料的质量保证书L、新材料、构配件的鉴定合格证书M、水电、卫生器具、

3、电梯待设备的检验合格证书N、砂浆、混凝土试块、试压报告O、供水的试压报告P、绿化工程竣工图纸及相关资料Q、消防系统验收证明R、房地产权属关系的有关资料S、公共设施检查验收的证明T、机电设备使用说明书U、用水、用电、用气指标批文V、水、电、气表校验报告W、智能系统、通讯、电视等交验证明及相关资料3、物业资料A、小区、大厦基本资料B、小区、大厦分区资料C、会所设施D、其他五. 管理单位自建档案资料A、住户资料 1 ）住户入住资料A、入伙通知书B、入住通知书C、业户公约承诺书D、区域防火责任书E、其他2）家庭人员档案A、业户情况登记表B、身份证副本5、日常管理资料I ）环境管理资料A、日常巡查记录B

4、、垃圾清运记录C、消杀记录D、噪音检测记录2）保安管理记录3）出租屋档案4 ）车辆档案5）装修管理档案6）维修服务档案7）收费管理档案8）设备管理档案9）社区文化档案10）业户意见调查、统计记录II ）业户回访记录12 ）业户投资及处理记录13 ）员工管理档案14 ）培训档案15 ）行政文件16 ）业委会文件17 ）诚区穿梭的士服务档案18 ）会所管理档案19）；园艺/绿化档案六、物业管理信息专列1、居民住宅公共用电摊分办法根据穗价1999116号文，居民公用电包括二次生活供水水泵用 电、电梯用电、梯灯用电，及共业主照明路灯用电。其中二次生活 供水水泵用电、供业主照明、路灯用电、梯灯用电是按户

5、平均摊分 的，不是按面积摊分，即15层为第一段，系数为1 ,610层为 第二段，第数为2 ；如此类推，每段系数按20%递增。2、业主入住时需激交哪些费用根据穗价1999 132号文，业主入住时需一次性激交的费用有：1 ）水、电费周金：高层住宅400元/户,多层住宅200元/户。2 ）装修垃圾余泥清运费、装修保证金。（1 ）装修保证金：高层住宅1500元/户”多层住宅800元/户。（2 ）装修垃圾余泥费，按实际发生费用收取。3、公共设施费用1 ）、公共防盗门费,按实际支出分摊。2）、有线电视初装费300元/户。3 ）、管道煤气实装费，高层住宅3500元/户，多层住宅3000元/ 户。4、物业管理

6、服务项目按照1998年10月1日起实施的广东省物一管理条例规定，业主缴纳管理费后，可享受下列服务内容：1、清扫楼宅内外公共卫生2、上门收垃圾3、代收水费，公共电费4、绿化养护5、二十四小时保安服务6、定期清洗蓄水池和清除下水道7、公共设备设施维修养护七. 装修保证金1、装修保证金1500元/户。2、商铺装修保证金1500元/户，50平方米以内，超出每平方米加收30元。八. 物业管理维修基金1、广州市物业管理维修基金管理办法2000年5月12日颁布。2、商品房预售许可证在1998年10月1日前核发的，购房者应按购 房款2%缴交维修基金（第一次缴交3000元，以后按每月每平方米1元缴交，累计不超过

7、购房款的2% ）商品房预售许可证在1998年10月1日后核发的，房地产开发 企业应依照广东省物业管理条例第三十二条的规定按物业 总投资额的2%缴交物业管理维修基金。2000年5月12日发布的广州市物一维修基金管理暂行办法（穗国房字2000 118号文）中也规定:商品房预售许可证在1998年10月1日后核发的,建设单位应按物业总投资的2%缴交维修基金。九、广州市物业管理办法2001年3月12日颁布。十.业主委员会的成立程原。十一.物业管理三大文件：1、管理公约2、业主手册3、装修指南十二、物业的投标与招标。1、投标分为投标和议标。2、参加投标方不得低于2家，评标人不得少于5人，其中必须有房 地产

8、行政主管理部门人员参加。十三.广州市物业管理收费标准1、多层住宅（9层以下）分四级：一级按优质优价收取。装有电梯按1元收取。二级七角五分收取三级按伍角收取四级按四角收取2、咼层住宅分五级：一级按优质优价原则规定二级按1元9角5分收取 三级按1元5角5分收取四级按1元3角收取 五级按1元收取3、办公楼（写字楼）分五级:级按优质优价收取二级按15元收取三级按10元收取四级按6元收取 五级按4元收取4、商场（商铺）分五级；级按优质优价收取 二级按18元收取三级按11元收取 四级按5元收取 五级按2元5角收取、获得省以上城市物业管理优秀称号的物业可按省规定上浮。获 市城市物业管理优秀称号的物业，可上浮不超过10%。二、工业区（厂房），各类按优质优价原则确定收费标准的，其成 本利润率核10%核定，商场比写字楼调幅不得超过50%o三、住宅小区（楼宇）内符合规划要求的办公、商业用房的收费标 准可高于同类住宅，其中多层建筑办公用房不宜超过100% ；商业用 房不宜超过200% ；高层建筑办公、商业用房不宜超过50%。四、已成立业主委员会物业的，其物业管理服务收费可