厂址转让价格评价报告

1、厂址转让价格评估报告北京X X厂区部分原厂址转让价格评估报告北京鸿天涉外评估有限责任公司报告摘要本报告估价对象是 X X厂南厂区用地转让估价项目，估价对象周围是朝阳区工业企业较密集的区段，现有北人集团、北内集团、北京建筑机械厂等大中型企业分布于附近。同时这一地区也有较多的老居住区，现状配套服务设施比较齐全，但缺乏大型的商业服务项目。根据北京市总体规划和北京市污染扰民企业搬迁政策，该厂属于扰民搬迁企业，厂方委托估价的目的是确定该厂区用地的转让价格。依据（X X ）规审字X X号<审定设计方案通知书 >,该厂用地转让后，拟开发项目规划建设用地面积约24000平方米，规划总建筑面积约7平

2、方米，容积率3.00,项目建成后，规划居住人口为2829人，可停机动车167辆。据委托方提供的说明，该项目规划总建筑面积中，居住建筑面积占 70嘛口 50400平方米，配套公建、商业建筑面积占30嗨口 21600平方米。估价人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，根据估价对象的特点及本身的实际状况，选取假设开发法和市场比较法作为本次估价的基本方法。最终确定估价对象在估价时点一九九九年十一月十八日的估价结果为：转让总价为人民币14892万元（大写金额人民币壹亿肆仟捌佰玖拾贰万元整）,按北京市对扰民搬迁企业的现有优惠政策，工厂可获政府返还的土地使用权出让金1872万元，两项合

3、计人民币16764万元。致委托方函xx厂:受贵厂委托,我们对贵厂拟转让的位于北京市X X街X X号之南厂区部分原厂址（以下简称“估价对象”）的现值进行了估价。估价目的：为贵厂转让原厂址确定转让价格提供参考意见，不用于其它用途。估价时点：一九九九年十一月十八日。估价依据：国务院、建设部、国土资源部以及北京市人民政府有关部门颁布的有关法规和政策文件，贵厂提供的有关资料，本中心掌握的有关资料以及估价人员实地勘察所获取的资料。估价结果：评估人员依据评估工作程序，利用科学的评估方法， 在分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，确定估价对象（规 划建设用地面积约 24000平方米，规划总建筑面积7平方米

4、，居住 及配套公建、商业用途）在估价时点的估价结果为：转让总价值为人民币 14892万元（大写金额人民币壹亿肆仟捌 佰玖拾贰万元整）,按现有政策，贵厂可获政府返还的土地使用权出 让金1872万元，两项合计人民币16764万元，折合到转让厂区建设用地面积上，贵厂从转让中实际可获得的收益为6985元/平方米。特此奉达估价师声明（同房地产估价规范）估价师声明估价的假设和限制条件1 .本估价报告按委托方提供的北京市城市规划管理局下达的 （XX）规审字X X号 审定设计方案通知书 测算，并设定按该方案 即为估价对象用地的最高最佳用途，是估价结论成立的前提；但由于房地产及其预期收益的高低受国家规划管理和建

5、筑功能分配情 况影响较大，如届时施工图设计确定的建设要求和建筑功能分配比 例与本报告中设定的情况有异，估价结果亦应进行调整；2 .根据（x x ）规审字x x号 审定设计方案通知书 ,本项目 规划建设用地面积为 24000平方米，规划总建筑面积 7平方米，总 容积率为3。另据委托方提供的说明，本项目规划总建筑面积中， 居住建筑面积占70嗨口 50400平方米，配套公建、商业建筑面积占 30%!P 21600平方米。由于该建设项目的具体收益及功能分布尚不 明晰，根据房地产开发的一般经验，确定收益建筑面积为规划总建筑面积的90%BP 64800平方米，其中居住部分均可销售，其收益建 筑面积按504

6、00平方米估算，配套公建、商业建筑面积按14400平 方米估算；3 .本估价报告假设项目分两期同时开发，每期建设期确定为2年，每期利息在该建设期内均匀发生，按单利计息；4 .北京市有关房地产的政策、法规，特别是北京市对污染扰民企业搬迁的政策在本报告有效期内没有实质性变化；5 .北京市房地产市场行情在报告有效期内理性发展，不发生大波动；6 .本估价报告估价结果为估价对象于一九九九年十一月十八日之现值，仅为委托方转让原厂址确定车让价格提供参考意见，不用于其它用途，报告的有效期为一年；7 .本估价报告所依据的估价对象权属证明资料及规划文件均 由委托方提供，如与实际不符，责任由委托方承担；8 .本报告中的地价款仅为受托方在委托方提供的现有资料下 可能得到的结果。涉及