租赁合同纠纷中有关装饰装修处理的裁判规则指引复习过程

1、租赁合同纠纷中有关装饰装修处理的裁判规则指引随着我国经济的快速发展，住房制度改革的逐步深化， 房屋租赁市场日益活跃，而在房屋租赁中，人们对房屋装饰 装修的要求越来越高，装饰装修的价值也越来越大。 相应的， 在房屋租赁合同无效、解除或履行期限届满时，对于租赁房 屋内装饰装修物应如何处理的争议与纠纷也越来越多。而司 法实践中，各地法院对该问题的裁判标准又往往千差万别， 进而使律师在为当事人提供相关法律服务时无所适从。有的 未区分装饰装修是否形成附合，有的则直接忽略了出租人是 否同意利用的认定。本文则针对实践中种种标准不一的现 象，在对现行法律法规及司法解释等相关规定解读的基础 上，对该问题在实务过

2、程中的处理方式进行系统梳理分析， 以求抛砖引玉。一、承租人未经出租人同意对租赁房屋所做 装饰装修，法律规定明确，一般不考虑导致租赁合同终止的 原因。根据合同法第二百二十三条第二款及最高人民 法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若 干问题的解释（以下简称房屋租赁司法解释第十三条 的规定，承租人未经出租人同意对租赁房屋进行装饰装修 的，承租人应当自行拆除装饰装修物并将租赁房屋恢复原 状，如因拆除行为导致租赁房屋损毁的，还应当恢复原状或 赔偿损失。在房屋租赁中，承租人虽基于租赁合同取得了房屋的使用权，但自始至终并未取得该房屋的所有权，即租赁 房屋的所有权人一直为出租人。故承租人要对属于出

3、租人所 有之租赁房屋进行装饰装修的，则必须事先经出租人同意。 如承租人未经出租人同意擅自对租赁房屋进行装饰装修的， 从行为性质上讲，应属违约行为，如因此造成租赁房屋损害 的，还将构成侵权。换言之，在该种情形下，一般不考虑租 赁合同终止的原因，亦不再考虑装饰装修是否形成附合。即 使装饰装修物在事实上已不能拆除且对出租人具有一定利 用价值，出租人也不必给予承租人任何补偿。因为在此种情 况下，如果要求出租人给予补偿，对出租人而言，该补偿将 构成强制得利的补偿，而依照不当得利的规则，强制得利是 不应补偿的。二、承租人经出租人同意对租赁房屋所做的装 饰装修，应首先区分租赁合同无效、解除或履行期限届满的

4、不同情形， 其次结合装饰装修物是否已形成附合及 /或出租人 是否同意利用等因素，最后再确定不同的处理方式。 （一） 装饰装修在租赁合同无效的情况下的应如何处理？1、租赁合同无效的情形除合同法第 52 条所规定的无效情形外， 根据合同法第 214 条及房屋租赁合同司法解释第 2 条、第 3条、第 15 条之规定，有下列情形之一的，租赁合 同应为无效：（1）租赁期限超过二十年的，超过部分无效； （2）出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设 工程规划许可证的规定在城镇土地上建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但一审法庭辩论终结前取得建设工程 规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应

5、当认定 有效；（3）出租人就未经批准或者未按照批准内容在城镇土 地上建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在 一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当 认定有效；（ 4）租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部 分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用 期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有 效；（5）承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时， 转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超 过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。2、根据租赁房屋中的装饰装修是否形成附合，并区分出租人是 否同意利用以确定不同的处理方式。 （ 1）在装

6、饰装修物未形 成附合时：出租人同意利用的，可折价归出租人所有。但 实践中适用的前提是，出租人和承租人应能就该未形成附合 的装饰装修物由出租人继续使用及补偿数额达成一致。出 租人不同意利用的，则可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁 损的，承租人应当恢复原状。在此需要注意的是，如房屋租 赁合同无效系由出租人过错造成的，并不影响承租人请求出 租人赔偿损失的权利， 包括但不限于： 装饰装修物折旧费用、 拆除费用、恢复原状费用及承租人因租赁合同无效而受到的 其他损失等。（2）在装饰装修物已形成附合时：出租人同意利用的，说明该装饰装修符合出租人的使用需求，对出租 人具有使用价值，故可折价归出租人所有。但此时折

7、价的范 围应仅限于租赁合同无效时装饰装修尚存的价值即现存价 值，而不能以承租人支出的投资数额为准。出租人不同意 利用的，则由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损 失。（参见房屋租赁合同司法解释第 9 条） 3、实践中应 重点把握的两大难点： （1）如何确定装饰装修的现值损失？ 在合同无效的情况下，一般不再考虑租赁期限的长短，只考 虑承租人对其装饰装修的实际使用时间，即按照承租人已使 用的时间予以折旧，而不是按照租赁期限进行分摊。而实践 中，则往往通过鉴定的方式确定装饰装修的造价，并根据承 租人占有使用房屋的期间扣除正常使用的损耗，最终确定装 饰装修尚存的实际价值。而承租人占有使用房屋期间已

8、享有 的装饰装修利益，则不再在列入合同无效的损失范围。（2）如何判断出租人是否同意利用？出租人是否同意利用不能 仅根据出租人的口头表示，还应当结合出租人的事实行为来 判断。实践中，有的出租人虽未明确表明同意对租赁房屋的装饰装 修继续利用，但其事实上已经实际利用了装饰装修的，亦应 视为出租人同意利用。如：在未拆除原有装饰装修物的租赁 房屋再次开业经营；或是未拆除现有装饰装修即将租赁房屋 出租给第三人，允许第三人对租赁房屋的装饰装修物进行利 用；或是虽未自行使用或允许第三人使用该装饰装修，但亦 未明确提出不同意对其进行利用。 （二）因一方违约解除而 导致租赁合同终止的情况下应如何处理？ 1、应首先

9、区分租 赁合同提前解除的原因。 （1）租赁合同履行过程中，承租人 在哪些情况下可以请求解除合同？一般情况下，如租赁合同 具备合同法第 94 条之规定情形之一的，承租人可以依 法行使解除权，请求解除合同。除此之外，实践中，如因出 租人存在下列违约情形之一，而导致租赁房屋无法使用的， 承租人亦可以请求解除合同：租赁房屋被司法机关或者行 政机关依法查封的；租赁房屋权属有争议，以致承租人无 法对标的房屋使用、收益，行使租赁权的；租赁房屋具有 违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的； 租赁房屋客观状况使租赁房屋无法通过相关行政审批，导 致约定的使用目的无法实现，如未通过消防验收或环评导致 无

10、法在租赁房屋从事约定的经营项目；租赁房屋不具备正 常使用的条件，如存在危及承租人的安全或者健康的情况， 即使承租人明知的，其仍然可以随时请求解除合同。 （2）租 赁合同履行过程中，出租人在哪些情况下可以请求解除合 同？一般情况下，租赁合同具备合同法第 94 条之规定 情形之一的，出租人可以依法行使解除权，请求解除合同。 除此之外，实践中，如因承租人存在下列违约情形的，出租 人亦可以请求解除合同：承租人未按照约定的方法或租赁 的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的；承租人未经 出租人同意擅自转租，出租人对转租行为不予认可的；不 定期租赁的，出租人可以随时请求解除合同，但应当在合理 期限内通知承租

11、人；租赁物为房屋的，承租人未经出租人 同意擅自对房屋进行改建或扩建，出租人提出异议并要求承 租人恢复原状或赔偿损失的，承租人不予恢复或赔偿的； 承租人使用租赁物从事非法生产、 加工、 储存、经营爆炸性、 毒害性、放射性、腐蚀性物质或传染病原体等危险物质和其 他违法活动的。 2、根据租赁房屋中的装饰装修物是否形成 附合，并结合出租人是否同意利用以确定不同的处理方式。（1）在装饰装修物未形成附合时：如双方对未形成附合 的装饰装修如何处理有约定的，应当按照合同约定处理； 如双方对未形成附合的装饰装修如何处理没有约定的，则可 由承租人拆除取回，且不以出租人同意为必要条件。但承租 人在拆除装饰装修物时，

12、必须尽到安全注意义务，不得对租 赁房屋造成毁损，一旦因拆除造成租赁房屋毁损的，承租人 应恢复原状或承担损害赔偿责任。如承租人不拆除，却反而 向出租人要求补偿装饰装修费用的，人民法院一般不予支 持。（2）在装饰装修物已形成附合时：双方对已形成附合 的装饰装修如何处理有约定的，应当按照合同约定处理； 双方对已形成附合的装饰装修如何处理没有约定的，应当按 照下列情形分别处理： A、因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应 予支持。也就是说， 在出租人违约导致租赁合同解除情况下， 承租人无法按照租赁合同约定的租赁期限使用房屋，也就同 时意味不能完全享用附合的装饰

13、装修价值。因此，对于承租 人无法享用的剩余租赁期限内附合的装饰装修价值，出租人 应当承担违约责任，赔偿损失。 B 、因承租人违约导致合同 解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损 失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围 内予以适当补偿。也就是说，虽然承租人因自身过错而不能 继续享用剩余租赁期限内的装饰装修价值，责任自负。但不 排除在该种情况下，出租人与承租人经协商达成一致后，由 出租人在其利用装饰装修物的价值范围内对承租人予以适 当的补偿。C、因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的 装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责 任。司法实践中，关于如何具体确定出

14、租人与承租人的责任 分担比例， 则应根据双方当事人的违约行为性质、 违约事实、 违约原因、主观心态等情节，综合认定双方的过错大小，以 尽可能做到公平公正合理。D、因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方 按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。司法实 践中，所谓不可归责于双方的事由，一般主要是但不限于不 可抗力，即民法通则第 153 条和合同法第 117 条所指，不能预见、 不能避免并不能克服的客观情况。 （参见 合 同法第 223 条、最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合 同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第10 条、第 11条） 3、实践中应重点把

15、握的三大难点： （1）如何认定装饰 装修物是否已形成附合？通常情况下，如装饰装修物已与房 屋结合在一起非毁损不可分离，则基本可以认定装饰装修与 租赁房屋构成附合，如地板、水暖系统、天花板等；如装饰 装修物与租赁房屋未完全结合或虽与租赁房屋结合但尚未 达到不可分离的状态，移除、更换时不会损坏房屋结构或其 表面装饰装修的， 则不能认定为构成附合， 如吊灯、 窗帘等。 （2）租赁合同解除后，当事人除主张装饰装修损失等经济 损失外，是否还可依据合同约定的违约责任条款向对方主张 违约金？根据合同法第 113 条、第 114 条及最高人民 法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释 第 29 条的规定

16、，当事人承担的违约金数额应当与因其违约 行为给对方造成的经济损失数额相适应。如果违约金数额与 经济损失数额相差较大的，当事人可以要求调整。因此，当 事人因租赁合同履行问题发生诉讼，如果租赁合同约定了违 约条款，当事人又主张其有装饰装修费、经营损失等经济损 失的，当事人应当选择其一主张。如果当事人在诉讼中既主 张违约金又主张装饰装修等经济损失的，则法院应当释明当 事人作出选择。如当事人选择主张违约金的，如违约金过分 高于其实际经济损失数额的，对方当事人可以要求法院降 低；如违约金低于实际经济损失数额的，则当事人可以要求 法院以实际经济损失为基础提高违约金。 （ 3）如何确定剩余 租赁期间内已形成

17、附合的装饰装修的残值？通常情况下，承 租人对租赁房屋进行装饰装修时，不仅会考虑租赁房屋的用 途及其个性化需求，而且还会将租赁期限的长短作为主要参 考因素，即对于租赁期限较长的房屋，承租人可能会投入较 大的装饰装修费用，而对于租赁期限较短的房屋，承租人可 能只做一般的装饰装修或不做装饰装修。于是，在房屋租赁 合同履行期限未满而提前解除时，承租人对其按原约定履行 期间投资的附合于租赁房屋的装饰装修物的价值并未完全 享用，即在剩余租赁期内附合的装饰装修物还存在一定的价 值。司法实践中，关于残值损失的确定方法，一般应以装饰 装修造价为基础，根据合同约定的租赁期限计算摊销费用， 以合同未履行期间未摊销费

18、用与装饰装修现值进行比较，取 其低者即为残值损失。如出租人和承租人对附合装饰装修的 投资数额无法达成一致的，则委托专业鉴定机构对此进行鉴 定。（三）因租赁期间届满而导致租赁合同终止的情况下应 如何处理？ 1、在装饰装修物尚未形成附合时： （ 1）如双方 对未形成附合的装饰装修如何处理有约定的，应当按照合同 约定处理；（2）如双方对未形成附合的装饰装修如何处理没 有约定的，则可由承租人拆除取回，且不以出租人同意为必 要条件。但承租人在拆除装饰装修物时，必须尽到安全注意 义务，不得对租赁房屋造成毁损，一旦因拆除造成租赁房屋 毁损的，承租人应恢复原状或承担损害赔偿责任。如承租人 不拆除装饰装修物却反而向出租人要求补偿装饰装修费用 的，人民法院一般不予支持。 2、在装饰装修物已形成附合 时：（1）双方对已形成附合的装饰装修如何处理有约定的， 应当按照合同约定处理； （ 2）双方对已形成附合的装饰装修 如何处理没有约定的，则当租赁合同履行期限届满，即使已 形成附合的装饰装修仍有利用价值，仍应视为装饰装修费