小产权房买卖合同效力问题

1、小产权房买卖合同效力问题小产权房买卖合同效力问题、本集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同有效法律规定：1)宪法第10条规定:城市的土地属于国家全部。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家全部的以外，属于集体全部;宅基地和自留地、自留山，也属于集体全部。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知(国办发(199939号其次条规定:加强对农民集体土地的转让管理,严禁非法占用农民集体土地进展房地产开发；农民集体土地用法权不得出让、转让或出租用于非农业建立；农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，

2、有关部门不得为违法建筑和购置的住宅发放土地用法证和房产证。3)国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建立用地法律和政策的通知国办发2771号规定,农村住宅用地只能安排给本村村民,城镇居民不得到农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房。解读:依据上述法律规定可以看出,我国法律明文规定农村住宅即所谓的小产权房只能安排给本村村民,并制止向城市居民出售，但并没有制止小产权房在同一集体组织成员之间流转、买卖，依据私法原理,法无制止即可为，我国法律法规并没有制止本集体成员之间的小产权房进展买卖，因此,只要同一集体成员具有相应的民事权利力量和民事行为力量，签订小产权房买卖合同时意思表示真实,不违背法律或社会公共利

3、益，一般认定该小产权房买卖合同有效。2、本集体与他集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同无效案例索引江西省赣州市中级人民法院民事判决书201)赣中民一终字第264号案情简介：原告钟某系崇义县城xx镇xx村角村民小组(现更改为崇义县x镇xx新村村民，被告殷某为崇义县x乡x村xx组村民。200年月14日,原告与被告双方签订一份房屋买卖协议，商定原告将坐落在崇义县xx镇xx新村x号小大路边新建的砖混构造第三层房屋及柴棚间卖给被告,因该协议商定由原告负责办理国有土地全部权房产证,国有土地用法权证等,被告因未获得二证所以未把购房余款付清给原告。被告所购房经装修整理后已居住至今。后双方发生争议,诉至法院

4、。裁判要旨：一审法院)农村集体土地宅基地用法权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定身份相联络,非本集体经济组织成员无权获得或变相获得。原、被告之间所签订的房屋买卖协议的买卖标的物不仅是房屋,其中还包括相应的集体土地宅基地的用法权。原、被告所签订的房屋买卖协议违背我国有关法律、法规强迫性规定，应认定为无效协议。(二审法院宅基地用法权的主体是农村特定集体经济组织的农村居民。上诉人殷某的户籍虽属农村户口,但其是崇义县乡x村x组的村民,并非崇义县xx镇x新村的集体经济组织成员，其不具有用法xx镇x新村宅基地的资格，而双方所签房屋买卖协议是一种集体土地上房屋买卖,该房屋买卖行为也未获得xx镇x

5、x新村的同意,故上诉人殷某与被上诉人钟某签订的房屋买卖协议无效。同类案例：江西省赣州市中级人民法院民事判决书(201)赣中民一终字第号;江西省南昌市西湖区人民法院民事判决书2014西桃民初字第1018号。3、集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房一般认定合同无效案例索引江西省南昌市中级人民法院民事判决书(015洪民三终字第91号案情简介:20年，南昌经济技术开发区区工委、管委会打算对下罗村自然村施行拆迁。原告汪某的自建农房属于拆迁范围。200年1月6日,下罗村委会与汪某签订一份下罗x自然村农房拆迁补偿协议，该协议对拆迁补偿事宜进展了商定。203年9月底，原告汪某获得下罗村委会拆迁安置房一套，即

6、下罗新村x区xx号。005年7月1日,原告汪某作为甲方)与被告黄某作为乙方，为城镇居民签订了一份协议书，商定由乙方认购甲方全部的位于下罗新村x区xx号拆迁安置房一套。后原告知至法院要求被告返还上述小产权房。裁判要旨：(一审法院农村的土地,除由法律规定属于国家全部的以外,属于农民集体全部。本案诉争的拆迁安置房附着的土地属于农村集体土地，依据国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建立用地法律和政策的通知关于“农村住宅用地只能安排给本村村民,城镇居民不得到农村购置宅基地、农民住宅或小产权房的规定,宅基地、农民住宅或小产权房仅能在农村同一集体经济组织内部成员之间进展流转，城镇居民到农村购置农民住宅的行为

7、是不受法律爱护的,该买卖行为一般是无效的。二审法院汪某与黄某签订的房屋认购协议书因违背了国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建立用地法律和政策的通知关于“农村住宅用地只能安排给本村村民,城镇居民不得到农村购置宅基地、农民住宅或小产权房的规定而无效。例外情形:城镇居民在签订小产权房买卖合同后获得了该集体组织户口并经相关部门批准,该房屋买卖合同一般认定有效。案情简介:案件当事人马某原为城镇居民。189年，马某与陈某签署房屋买卖合同,陈某将位于北京市海淀区x乡x河的农村房卖与马某，价款2000元。双方买卖行为发生后，马某向有关部门交纳了相应税款，获得了相应审批,并于1996年获得北京市房地产管理局颁

8、发的房产全部证。此后，马某又于205年将户口迁入诉争房屋。但陈某认为依据我国法律规定,农村宅基地不得向城市居民出售，双方签订的房屋买卖合同违背了国家法律规定,故于200年向一审法院起诉要求确认双方签订的房屋买卖合同无效，并要求马某腾退房屋。裁判要旨：一审法院)因诉争房屋之宅基地属当地农村集体全部,马某属城镇居民购置农村房屋，虽签订买卖合同当时系双方自愿,且马购置后在院内增建了房屋居住至今,然地方房屋之买卖必定涉及土地用法人之改变，故不能排除此房屋买卖违背法律规定之性质。法院判决双方于198年签订的买卖合同无效,马某于判决生效后一个月内腾退诉争房屋。二审法院根据我国法律规定,农村宅基地的全部权属

9、于农民集体全部,宅基地用法权人在对宅基地行使收益和处分权利时，应当受到严格的限制。在此前提下,城市居民购置农村房屋的行为一般应当认定无效。但在处理详细案件时应当结合个案的不怜悯况综合加以推断。本案中，马某作为城市居民，其与陈某签订的房屋买卖合同已经过海淀乡政府的批准。此后，马某获得了该房屋的产权证书，并已于2005年将户口迁入。在十几年的时间中,马某在诉争房屋中实际居住，已对该房屋形成了稳定的占有关系。鉴于此,在综合案件当时的历史背景及从有利于维护现有的房屋占有关系角度考虑,应当确认马某与陈某签订的买卖合同有效为宜。据此,二审法院作出撤销原审讯决，驳回陈某诉讼恳求的终审讯决。4、小产权房买卖合

10、同被认定无效之后的处理规章法律规定：1)中华人民共和国合同法第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同获得的财产,应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的，应当各自担当相应的责任。22006年9月14日,北京市高级人民法院下发了关于农村私有房屋买卖合同的效力认定及案件的处理原那么问题,明确在合同无效的缘由方面,出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任；在合同无效的处理上,应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素,平衡买卖双方的利益，避开认定合同无效给当事人造

11、成利益失衡。3海南省高级人民法院于01年下发的关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导看法中规定:城镇居民就农村集体土地上修建的小产权房与别人所签订的买卖合同无效,由此而造成的损失由双方按过错责任大小分担。(4)山东省高级人民法院于201年月30日下发的全省民事审讯工作会议纪要中亦明确：对于因买卖在集体全部的土地上开发的小产权房而引发的纠纷案件，要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序,依法确认小产权房买卖合同无效,并通过出卖人担当缔约过失责任等方式避开当事人之间利益关系失衡。5213年4月，北京市高级人民法院整理了当前民事审讯中需要留意的几个法律适用问题,再次明确了在确定赔偿买受人损失时,如诉争房屋之后已处于拆迁程序之中，房屋重置和区位补偿价格可参照拆迁程序中的评估结果予以确定;如尚未进入拆迁程序，可通过托付鉴定的方式确定房屋重置和区位补偿价格。相关案例:江西省赣州市中级人民法院民事判决书2014)赣中民一终字第24号；江西省南昌市西湖区人民法院民事判决书2014)西桃民初字第018号。5、上海地区对小产权房纠纷特殊规定相关法规：上海审讯理论208年第1期()对于发生在本乡镇范围内的农村经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效；(对于将房屋出售给本乡镇以外的人员,假如获得有关组