大观商业城场调查

1、精品文档就在这里各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有大观商业城B1/B2座商业调查情况项目区位项目位于小西门商圈，东临城市主干道西昌路，南临大观街, 西临城市主干道东风西路，北临大观鞋城。周边配套项目东部以大超沃尔玛、肯德基、手机销售、工商银行及小吃店 为主；南部以零售商家为主；西部以手机卖场为主；北部为大观 新鞋城，主要以衣服、鞋子等服装销售为主；项目现状精品文档1.项目周边布局昌大观商业城共分为 A、B、C、D、E、F六个商业区，大部分商业以摊位形式布点销售；本项目位于F区，为B1、B2座办公楼的裙楼商业部分；本项目为4层集中商业，共器商家统一经营管理。2

2、.项目经营情况：一层/二层（五星电器内部商户）家电为主。4个主要出入口，目前为五星电:一层以小家电为主，二层以大三层/四层（外部散户经营）：三层在经营商户为超越健身、昆 明观西健身器材销售公司、辛勤三成教育、品斛堂、按摩保健 店，仅50%的商户营业；四层商户目前已停业。精品文档就在这里各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有四、周边市场租售情况分级市场周边项目租售情况分类位置/项目名称物业租金（元/m7月）售价（元）本项目小西门B1、B2座3楼商业80-一手市场保利六合底商-30000人民路壹号广场集中商业-1层-30000二手市场大观商业城商业街街铺514-1楼

3、商业366-临街商铺230-德克士 2楼荀业128-集中式商业1楼118-大观商业城一层1、2号-86111小西门临街商铺-1500001 .租金：根据市场调查，目前本项目3楼平均租金80元/ itf /月；大观商业城集中卖场1楼租金在110-200 元/itf之间，临街商业租金集中在200-500元/ttf之间；2 .销售：目前项目周边在售一手房项目仅保利六合 （商业以社区底商为主）、人民路壹号广场（目前仅售集中商业-1层），目前市场平均售价为30000元/ m2 ；大观商业城因为昆明较早的商业中心， 商圈成熟度高，故该临 精品 文档精品文档就在这里各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论

4、文，制度，方案手册，应有尽有 街商铺销售价格偏高，价格为8-15万/nf间不等。3 .本项目合理购买价：按本项目租金反推：以15年回报率测算，购买价格应在14400元/itf以内；按一手商铺售价反推（1楼商铺高于周边商铺1.1 ,楼层商铺 定价为1 : 0.65计算），以30000元为一手商铺平均价格， 则反推本项目三楼购买价为13943元/ itf按二手商铺售价反推（根据一手商铺价格计算原则），取二手 商铺最低值80000元/ itf ,则反推本项目三楼购买价为37000 元/itf （与目前商铺租金不成正比），故不选取该类比较法。五、项目优劣分析1 .优势：区位：位于小西门商圈，为昆明较早

5、的商业区，较为成熟；知名度：小西门商圈为昆明人耳熟能详商圈，具有先天优势； 交通：东风西路、人民中路、西昌路三条主干道通达，且地铁三号线站口距离本项目仅5分钟脚程，交通便捷；配套：沃尔玛、肯德基、大观商业广场等成熟商业配套，人气较旺；本体优势：大观商业城正大门直梯直通三楼， 人流导入较为顺畅，且本项目共4个主入口（其中一个入口为大观小吃街核心 区域），人流聚集效果较好。2 .劣势：本项目三楼由于商业规划布局及整体形象不匹配等因素影响（一、二楼为五星电器卖场、3-4楼为散户经营），三楼仅50% 商户在营业，4楼已停业，对该物业具有一定的影响；据了解五星电器租金即将到期，有整体撤场的可能，对整体物 业未来经营具有较大影响。六、风险：则该物业目前经营难度较大，不排除整体撤场的可能，招租具有 一定难度；且由于前期定位及商业布局不规