城市化与房价全球视角与中国现象

1、城市化与房价：全球视角与中国现象一、城市化与房价：全球视角（一）美国城市化进程与房价走势美国城市化进程符合纳瑟姆定律，城市化率1840 年超过 10%，1890 年突破 30%，1840-1890年城市化率年均提高 0.4 个百分点；1920 年突破50%，1960 年突破 70%，1890-1960 年城市化率年均提高 0.57 个百分点；2003 年突破 80%，1960-2003 年城市化率年均提高 0.23 个百分点。美国人口流动整体上可以分为 4 个阶段，至1920 年美国城市人口首超农村人口；至 1940 年美国大城市（25 万人以上） 人口占城市人口的84%，美国成为大城市主导的

2、国家；至 1970 年美国郊区人口占城市人口的 54%，城市郊区化成为这一阶段主要特征；至 1990 年美国人口超百万的大都市区占全国人口的比重达到 53.4%，形成以纽约、芝加哥、洛杉矶等为核心的大都市圈，核心城市与卫星城市互动发展，城市与乡村相互融合。美国房屋价格指数始于 1975 年，此时美国城市化已进入成熟阶段。1975-1990 年美国城市化处于缓慢发展阶段，15 年城市化率仅提高 1.5个百分点，房屋价格指数上涨 102.78 点，年均上涨 6.85 点；1990 年大都市圈形成与发展为城市化提供新的动力，城市化明显加快，1990-2007年城市化率提高 6 个百分点，房屋价格指数

3、上涨208 点，年均上涨 12.23 点。1975-2007 年美国城市化进程与房价走势基本呈现正相关关系，1975-1990 年城市化率每提高 1 个百分点，房屋价格指数上涨 62 点；1990-2007 年城市化率每提高 1 个百分点，房屋价格指数上涨 35 点；2007-2011 年因美国次债危机爆发，城市化进程与房价走势背离，城市化率提高 1.09 个百分点，但 房 屋 价 格 指 数 下 降 57 点 。 整 体 而 言 ，1975-2011 年美国城市化率提高 8.73 个百分点，房屋价格指数上涨 254 点，城市化率每提高 1 个百分点，房屋价格指数上涨 29 点，这意味着美国城

4、市化对房价上涨起到推波助澜的作用。（二）日本城市化进程与房价关系日本城市化受战争影响出现反复，但整体上呈现出斜“S”形走势。1920 年日本城市化率仅18.04%，1940 年提高至 37.72%，但一战后降至27.81%，之后城市化率快速提高，2010 年达到90.71%。日本是快速城市化的典范，1920-2010年城市化率年均提高 0.81 个百分点，若剔除战争因素影响，1945-2010 年城市化率年均提高0.97 个百分点。日本城市化符合纳瑟姆定律，1947-1968 年是日本城市化加速阶段，城市化率年均提高 2 个百分点；1968-2010 年是日本城市化成熟阶段，城市化率年均提高

5、0.48 个百分点，其中 1968-2000 年是日本缓慢城市化阶段，城市化率年均提高 0.27 个百分点；2000-2010 年是大都市圈推动下城市化，城市化进程明显加快，此阶段城市化率年均提高 1.19 个百分点。我们以日本土地价格指数（所有城市，总体平均）来衡量日本房价走势，日本土地价格指数和城市化率数据基本吻合，能够更好地反映城市化进程与房价的关系。1960-1975 年日本城市化进程与地价走势基本吻合，城市化率每提高 1 个百分点，土地价格指数上涨 4.24 点，土地价格基本可控；1975-1991 年日本地价大幅上涨，土地价格指数累计上涨 88.9 点，而城市化率仅提高1.76 个

6、百分点，城市化率每提高 1 个百分点，土地价格指数上涨 50.56 点，地价上涨与城市化进程脱节，房地产泡沫日益积累，房价透支严重。1991-2011 年是日本房地产泡沫破灭，地价大幅下跌的 20 年，土地价格指数从 1991 年的 147.8点下降到 2011 年的 56.1 点，年均降幅 4.59 点。同期的城市化进程在 2000 年因大都市圈的推进而加快，城市化率从 1991 年的 77.47%提高至2011 年的 91.14%，单位城市化率的提高对土地价 格 指 数 的 影 响 为 -6.71 点 。 整 体 而 言 ，1960-2011 年日本城市化率提高 27.86 个百分点，土地

7、价格指数上涨 50 点，城市化率每提高 1个百分点，土地价格指数上涨 1.79 点。（三）韩国城市化进程与房价关系韩国城市化进程是经典的“纳瑟姆曲线”。1963 年之前为城市化初级阶段，1960-1963 年城市化率年均提高 0.92 个百分点；1963-1988 年为城市化加速阶段，城市化率年均提高 1.59 个百分 点 ；1988 年 至 今 为 城 市 化 成 熟 阶 段 ，1998-2011 年城市化率年均提高 0.56 个百分点。从城市化进程与房价关系来看，1986-1990 年韩国城市化率年均提高约 1.79 个百分点，房屋购买价格指数上涨 68.11 点，城市化率每提高 1 个百

8、分点，房屋购买价格指数上涨 9.49 点，城市化进程与房价走势高度吻合；1990-1998 年受东南亚金融危机影响，韩国房价出现回调，房屋价格指数从 1990 年的 168 点下降到 1998 年的 139点，年均下降 3.57 点，而此期间城市化率稳步提升，从 1990 年的 73.84%提高到 1998 年 的79.07%，年均提升 0.65 个百分点，房价走势与城市化进程背离；1998-2011 年韩国城市化进程稳步推进，房价持续上涨，房屋价格指数从 1998 年的 139 点上涨到 2011 年的 261 点，年均上涨9.38 点，城市化率从 1998 年的 79.07%提高到2011

9、 年的 83.20%，年均提升 0.32 个百分点，城市化率每提高 1%房屋价格指数上涨 29点，城市化对房价推动十分明显。整体而言，1986-2011年韩国城市化率提高 16.53 个百分点，房屋价格指数上涨 162 点，城市化率每提高 1 个百分点，房屋价格指数上涨 9.77 点。二、城市化与房价：内在逻辑与一般规律（一）城市化与房价内在逻辑从全球城市化路径来看，城市化是人的城市化，是农村人口转变为城市人口的过程。当城市接纳人口极限受到挑战后，城市边界必将向外扩展，从而出现土地城市化。在人口城市化进程中，一是人口主动城市化，即人口有目的地由农村向城市转移，由小城市向大城市转移，这种人口移动

10、产生了巨大的住房需求，表现为租房和购房两方面；二是人口被动城市化，即人口因产业扩张、城市建设等因素放弃土地，由农村转移到城市，这种人口移动产生了巨大的被动需求和购房需求，表现为政府的动迁安置房和商品住宅两方面。在土地城市化进程中，主要表现在城市边界的向外扩张，非城市区域逐渐转化为具有以集中和高密度为主要特征的城市性地域特征，形成多个城市副中心，如商业中心、工业区、居住区等。土地城市化为房地产市场发展提供充足的土地资源，从而提供更多的住房供给。 如果人口城市化与土地城市化协调推进，住房需求与住房供给匹配，房价将保持相对稳定；如果人口城市化快于土地城市化，住房需求大于住房供给，房价将上涨；如果人口

11、城市化之后土地城市化，住房需求小于住房供给，房价将下跌。从全球经验来看，美国为典型的人少地多的国家，人口密度相对较小，人口城市化与土地城市化能够协调推进，房价波动不大，整体上与城市化进程吻合；日本和韩国是典型的人多地少国家，人口密度相对较大，人口城市化快于土地城市化，房价波动较大，单位城市化率提高对房价影响较大。（二）城市化与房价一般规律1.城市化进程沿着“纳瑟姆曲线”变动美国著名的城市地理学家纳瑟姆（Ray.M.Northam，1979）提出发达国家城市化大体上都经历了类似正弦波曲线上升的过程：城市化率低于30%，为城市化初级阶段；城市化率超过 30%且低于 70%，为城市化加速阶段；城市化

12、率超过70%，为城市化成熟阶段。美国城市化初级阶段年均提升提高 0.4 个百分点，加速阶段年均提高0.57 个百分点，成熟阶段年均提高 0.21 个百分点。日本城市化初级阶段年均提升提高 0.97 个百分点，加速阶段年均提高 2 个百分点，成熟阶段年均提高 0.48 个百分点。韩国城市化初级阶段年均提升提高 0.92 个百分点，加速阶段年均提高 1.59 个百分点，成熟阶段年均提高 0.56 个百分点。2.特大城市及其都市圈是城市化新动力根据 2011 年版世界城市展望，100 万500 万人大城市的人口从 1970 年占全球总人口的 18%增加到了 2011 年的 22%；1000 万人口以

13、上的特大城市从 1990 年占全球人口的 3%增加到 2011 年的 9.9%，预计到 2025 年将进一步提高至 13.6%。特大城市快速增加，1950 年特大城市仅有纽约和东京两个，2000 年增加到 20 座，2010 年增加到 26 个。同时，特大城市的发展及其所产生的影响是城市化新动力。美国特大城市的发展及其大都市圈的形成使得城市化进程明显加快，1990-2010 年城市化率年均提高 0.23 个百分点，较 1960-1990 年期间提高 0.05 个百分点；日本特大城市及其大都市圈的发展成为城市化新动力，2000-2010 年城市化率年均提高 1.19个百分点，较 1968-200

14、0 期间提高 0.92 个百分点。3.城市化进程能够拉动房价上涨从美国、日本、韩国经验来看，城市化进程能够拉动房价上涨。美国 1975-2011 年城市化率提高 8.73 个百分点，房屋价格指数上涨了 254 点，城市化率每提高 1 个百分点房屋价格指数上涨29 点。日本 1960-2011 年城市化率提高 27.86点，土地价格指数上涨 49.97 点，城市化率每提高 1 个百分点土地价格指数上涨 1.79 点。韩国1986-2011 年城市化率提高 16.53 个百分点，房屋购买价格指数上涨 162 点，城市化率每提高 1个百分点土地价格指数上涨 9.77 点。在城市化加速阶段，房价可能出

15、现大幅上涨，房地产泡沫日益积累，一旦房价上涨脱离了城市化进程，房地产泡沫破灭的可能性较大，对经济、社会的影响和冲击将是深远的。三、城市化与房价：中国现象（一）我国正处于城市化加速阶段我国城市化进程遵循纳瑟姆规律，1949-1996年我国处于城市化初级阶段，城市化率年均提高0.42 个百分点。在城市化初级阶段，受文革的影响，城市化率放缓，甚至倒退，1949-1965 年城市化率年均提高 0.46 个百分点；1966-1978 年城市化率变化不大。改革开放后，我国城市化进程加快，1978-1996 年城市化率年均提高 0.7 个百分点，1996 年城市化率突破 30%，进入城市化加速阶段，1996

16、-2012 年城市化率年均提高 1.38 个百分点。2012 年我国城市化率为 52.57%，正处于城市化加速阶段中期，按照加速城市化阶段城市化率年均提高 1.38%计算，预计 2024 年我国城市化率突破 70%，我国城市化进入成熟阶段。（二）土地城市化快于人口城市化我国城市化是政府主导的，并非市场化进程。政府主导主要表现在开发区建设、新城建设、大学城建设和城中村改造等，将大量的农田、农村宅基地等转变为城市建设用地，造城运动造成土地城市化加速推进。我们用城市建成区面积作为土地城市化衡量指标，1996 年我国 20214 平方公里，2011 年已提高至 43603 平方公里，增长了 116%，

17、年均增速 5.35%。同期我国城市人口从 3.73 亿人增加到 6.91 亿人，增长了 85%，年均增速 0.64%，土地城市化快于人口城市化约 4.71 个百分点。在土地城市化和人口城市化进程中，仅 1999 年和2003 年土地城市化进程慢于人口城市化，其他年份土地城市化明显快于人口城市化。（三）我国房价出现非理性上涨20 世纪 90 年代以来，我国土地城市化明显快于人口城市化，从理论上讲住房供给大于住房需求，房价应该下降或者保持稳定（考虑通货膨胀 因 素）， 但 我 国 房 价 出 现 非 理 性 上 涨 。1991-2013 年 4 月我国房价（商品房销售均价）除 1999 年小幅下降

18、外，其他年份均出现不同程度的上涨，其中 1993 年、2004 年、2007 年、2009年 和 2013 年 4 月 房 价 涨 幅 在 15% 以 上 ，1995-1997 年和 2005 年房价涨幅在 10%15%之间，其他年份涨幅在 10%以内。从商品房销售价格指数来看，若以 1991 年为基期，2012 年 4月商品房销售价格指数达到 770 点，这意味种商品房销售均价已经上涨了 6.7 倍。如果考虑区位因素，房价上涨幅度更大，根据我们对超大项目的考察，1998 年房改以来的房价基本上涨幅在10 倍左右。（四）城市化是房价上涨的主要推动力量我国城市化是政府主导的，开发区建设、新城建设

19、、大学城建设和城中村改造等都将产生强劲的被动需求，被拆迁户拥有较强的购买力，被动需求很容易转变为实际需求。同时，在人口城市化进程中，得益于我国高校制度改革（即扩招计划），大量的农村学子获得了接受高等教育的机会，成为主动城市化的主要群体，这一群体对住房需求强劲，并有购买力支撑（未来收入增长预期，通过按揭贷款提前释放需求）。因此，我国独特的城市化进程决定了我国房价必然上涨，不能用传统的供求关系加以解释。从城市化进程与房价走势关系来看，两者关联度较高。1991-2013年 4 月，商品房销售价格指数上涨了 670 点，城市化率提高了 26.03%，城市化率每提高 1%，商品房销售价格指数上涨 25.

20、74 点，我国城市化进程对房价的影响低于美国，而高于日本和韩国。四、结论与对策（一）城市化是推动房价上涨的主要动力从美日韩经验来看，城市化是推动房价上涨的主要动力。1975-2011 年美国城市化率每提高1 个 百 分 点 ， 房 屋 价 格 指 数 上 涨 29 点 ；1960-2011 年日本城市化率每提高 1 个百分点，土地价格指数上涨 50.56 点；1986-2011 年韩国城市化率每提高 1%，房屋价格指数上涨 9.77点。城市化也是推动我国房价上涨的主要动力。1991-2013 年 4 月，我国商品房销售价格指数上涨了 670 点，城市化率提高了 26.03%，城市化率每提高 1%，商品房销售价格指数上涨 25.74 点，城市化对房价的拉动作用低于美国，而高于日本和韩国。（二）快速城市化容易产生房地产泡沫美国大都市圈形成与发展为城市化提供了新动力，城市化提速房价大幅上涨，1990-2007年城市化率每提高 1 个百分点，房屋价格指数上涨 35 点，直接导致 2007 年次债危机的爆发。1986-1990 年韩国城市化率每提高 1 个百分点，房屋