房地产开发公司设计管理工作手册

1、页眉房地产开发公司设计管理手册版本号：发布日期：页脚页眉发放编号：持有者:房地产开发有限公司目录设计管理关键节点 3 一、项目可行性分析（参与阶段）3二、项目前期阶段（主控）4三、项目规划设计阶段（主控）5四、初设阶段：（主控）6五、施工图报建阶段：（主控）7六、施工图阶段的协调和控制：（主控）7七、施工服务阶段控制流程：（配合）8八、施工后期阶段控制流程：（协助）8设计管理流程 10 1、设计管理核心流程10 2、项目部前期管理流程12 3、设计部文件转发流程14 4、设计部外发文件分发流程16 5、项目规划设计阶段控制流程18 6、初设阶段控制流程20 7、施工组织设计、质量及进度监督控制

2、流程228、图纸审查及问题处理流程239、设计图纸、设计变更转发流程2510、施工样板房（售楼部）装修流程 27 11、现场签证签发流程30页脚页眉12、分包单位进场流程3213、材料、样板、设备进场检验流程 33 14、混凝土施工工程质量监控控制流程36 15、钢筋施工工程质量监控质量控制流程37 16、模板施工工程质量监控质量控制流程39 17、设计部销售面积计算流程41相关文件格式和表格 42 1、规划设计评估表42 2、设计院评估表45 3、xxxx方案设计委托任务书46A.第六部分：设计管理设计管理关键节点一、项目可行性分析（参与阶段）（一）结合市场部资料在技术上进行市场分析:项目性

3、质定位；产型定位；建筑体系定位；页脚页眉建筑技术定位。（二）周边环境、交通组织市场形式分析:项目环境能否持续发展；周边环境是否需要大成本投入开发；交通组织能否满足项目现在、将来需要;内部、外部交通是否需要大成本投入开发）城市景观可行性分析: 项目建设的社会效益;项目与人文景观的有机结合;项目发展与城市发展的结合性。二、项目前期阶段（主控）（一）项目立项：可行性报告（技术、市场）；项目的相关资料（政府的、公司的）。（二）设计公司的评估、选择；*附评估表；（三）设计方式的选择：委托；招标；竞赛。（四）标书（设计任务书制作）*附标书格式。（五）发文（对内，对外）体系的建立（详流程三，四）三、项目规划

4、设计阶段（主控）（一）总体规划总体的分析；设计部各专业工程师公司各部门经理总体规划的评定；与理念设计是否吻合；是否满足城市景观设计要求；是否有利于项目持续发展；是否最有经济效益（销售、物管）。总体规划的定案：统一建筑（规划）定位、定性统一建筑（规划）市场方向统一建筑（规划）评定标准（二）方案控制阶段开标会时间（由设计部协定）；方案评估表制定*附评估表；定方案（开标）：会议（参与定标）提供书面意见、评估表;人员确定（专家领导和各部门经理）；确定实施方案。页脚（三）方案报建阶段1、图纸类容和质量的控制；2、期限的控制；3、与政府职能部门的配合协调四、初设阶段：（主控）（一）总平面的控制：是否利于综

5、合管网布置；是否利于交通组织；是否利于园林景观设计；是否利于经济效益；是否利于后期管理。（二）单体平面的控制：1、户型方正适用；起居室要有对流窗；动静功能分区；干湿分区；厨房、卫生间集中布置；各房间的比例协调。户型设计满足某种（国内或国外）要求2、立面外墙轮廓线要相对简单;页脚页眉立面要新颖，要有创新立面应与理念设计一致；立面选材应注意经济性与美观性。（三）各部门调控：工程部销售部物管部五、施工图报建阶段：（主控）图纸内容和质量的控制；总平面四至图单体平、立、剖面图工作期限的控制；与政府职能部门的配合协调。六、施工图阶段的协调和控制：（主控）施工组织设计、质量及进度监督控制（详流程七）；图纸会

6、审：（详流程八）会前准备（各有关方面作出书面意见）页脚页眉与会人员（设计公司/工程部/监理/施工单位）；会议纪要。设计图纸、设计变更转发流程（详流程九）配合工程部，销售部搞好售楼部，样板房（详流程十）七、施工服务阶段控制流程：（配合）现场服务（签证）体系建立；（详流程十一）分包单位进场控制；（详流程十二）对材料、样板、设备控制（详流程十三）；对施工单位各工种控制流程；配合市场部、工程部工作开展：协调工程部、监理单位；* 附混凝土施工工程质量监控控制流程（详流程十四）；* 附钢筋施工工程质量监控控制流程（详流程十五）；* 附模板施工工程质量监控控制流程（详流程十六）。召开协调会；为后期工种做准备

7、八、施工后期阶段控制流程：（协助）配合销售部的销售工作（详流程十七）；配合物管部做物业管理工作;配合物管部制定物业管理流程页脚页眉各专业工程师协助物管部工程师熟悉图纸和工程配合竣工验收；1):对内：配合工程部、销售部、物管竣工验收2):对外：配合规划、国土、消防、环卫等政府职能部门竣工验收 督促设计院竣工图。页脚页眉设计管理流程、设计管理核心流程1输入：设计部参与阶段：提供项目在技术方面的理论论 证，并对项目提供决策性分析。项目可行性分析主控阶段：资料、工作收集准备为项目的开展做好前期工作项目前期阶段 的雏形阶段。需各部门“产品主控阶段：”充 分论证、协调、配合。项目规划设计阶段的关键阶段。起

8、着决定主控阶段：“产品”性 作用项目初设阶段页脚即将投产，取得生产许主控阶段：“产品”可证项目施工图报建阶段投产前各功能组成部分 “产品主控阶段：” （各专业）完善，完备阶段项目施工图阶段项目施工服务阶段由图纸转化为实物阶段。配合阶段：“产品” 协调配合：建施单位，监理单位，工程部的销售、验收、管理”协助阶段：对“产品 等协助配合项目后期阶段页脚页眉2、项目部前期管理流程项目部项目部预算组工程量 立项工程范围现场情况工期要求设计部技术标书设计 技术参施工工艺要施工单位名NO物流厂家名总经招投标小YES经济（商务）标书页脚页眉NO YESNO YES页脚页眉、设计部文件转发流程3输入部室报批件、

9、部门意见处 理表、备忘录、内部通知设计文员签收登记并盖收文日设计合部文员签章设计部授权相关工程师进经理安排，经理阅批匕行处理页脚页眉相关工程师按经理授权及提下发力目关工程师处理出具体要求，完成时限处理相关问题输出相关部门设计部主管工程师口头或书回复处理结果 面回复处理结页脚页眉、设计部外发文件分发流程4输入设计部各项目部负责人填写 工程联系单、备忘录、报告、函件、罚款单设计经审核并签署意见，在两经理审核天内完成设计部经理签字或口头授权盖章；根据 设计资料员盖章 存档；经理签名或授权不得盖章；没有当天完成。页脚页眉输出审核完的对外文件设计公司提交设计方案收文单位或部门收文单位到设计 部资料员处领

10、文并签收，在两天 内完成项目公司反馈.调整页脚页眉、项目规划设计阶段控制流程5总体规划方案调整设计（工程）部经理确认开标页脚页眉销售市场工程部确认经理向董事会 设计公司进行方案深化汇报确认控制广设计部制定进度.确认 执行设计总体协调 （包括设计单位的协调、协作部门的 协调） 确认 设计公司方案报建设计页脚页眉、初设阶段控制流程6输入初设图纸工程部、市场销售部、物管部审查图纸提交问题清单设计部项目负责人复印一份问题清单给经理;与设计院电话沟通或去设计院提交图 纸问题设计部项目负责人签收设计院变更设计设计院根据提出图纸问题清单发变更通 知单设计部相关主管工程师签收、登记页脚页眉设计部综合整理输出

11、进入设计变更后施工合同国家工程施工验收规范设计部知会工程部、市场销售部、物管部信息转发流程页脚页眉、施工组织设计、质量及进度监督控制流程 7输入施工组织设计设计图纸施工进度计划基础工程土方工程地下室工程页脚页眉主体结构工程室外工程装饰工程II竣工验收输出合格工程、图纸审查及问题处理流程8页脚页眉输入施工单位、监理、项目部审查图纸提交问题清单图纸中的问题清单设计项目负责人复印一份问题清单给理与设计院电话沟通或去设计院提交设计部项 目 负责人签收纸问题设计院出设计变更通知 设计院 根据提出图纸问题清单发变更通知单设计部相关主管工程师取回设计变更通知单设计部资料员签收并交资料员签收、登记页脚页眉输出

12、设计部按设计变更转发流程执行进入设计变更转发流程9、设计图纸、设计变更转发流程输入设计图纸、设计变更设计部盖设计（技术）整合中心出图章，设计院合同内八套（分发各项目部1招标中心套）4, （3套）（，施工单位套）。加晒建筑15套，结构6套水电7套。NO页脚页眉资料员签收YES设计部资料员登记、签收、盖收文日期章，签收填写发图通知单设计部主管项目负责人填写发图通知单，当天完成。经理审核签字设计部 资料员在发图通知单上盖章，当天完成盖设计部章页眉输出经审核的设计变更或图纸项目部施工单位及相关单位或部门签收，第二天完成10、施工样板房（售楼部）装修流程输入设计部提交的样板房（售楼部）施工计划并提 供装

13、修图纸 按计划确定样板房（售楼部）施工 单位及材料，并提供材料样板页脚页眉各项目部装修工程师配合设计部负责对现场施工样板房（售楼部）电专业负责人确认强、弱水专业负责人确认室土建专业负责人确认门、窗洞口位置、栏杆位置、电线管开关、插座位置、内给水、直饮水、排水、门坎、厨房、烟道排消防水管、空调、阳台地面标标高，确认使用合理性高，房间使用合理性烟口、燃气管线洞口位确认使用合理置、标高，输出设计部组织营销中心、物业公司、项目部、招标中心确认样板房（售楼部）各。项内容经各项目部确认的样板房（售楼部）页脚页脚页眉页眉、现场签证签发流程11输入现场签证单（同时附上验证单）NO施工单位1、要求连续编号、提交

14、时效为一周，发生签证内容超过一周属无2 效签证设计部签收YES监理公司登记、签收、盖收文日期章，检查是否超时限, 若超时限，则退回不予签收各项目负责人、经理审核并签意见监理公司 审核、签字，两天内完成项目部资料员签收页脚页眉主管工程师、工程部经理审核并部项目审资料员登记、签收、盖收文日期章，收文当 天转给相关主管工程师签意见项目部 主管工程师审核、签字、两天内完成工程部资料员签收部项目I 转交时签收，当天完成 合约部现场工程师审合约部现场工程师审签设计部查验招标部最后确认工程量及费用并复印留底页脚页眉12、分包单位进场流程输入 分包单位到项目部 领取进场通知单及 分包工程合同分包单位有无进场通

15、知单及分包工程合同页脚页眉设计部现场指定临设场地或根据合同由分包单位自 1、 行解决；2、指定施工临时用水、电接驳点；分包单位一周内提交给监理施工单位组织设、3计、进度计划； 、提交施工资质材料4输出按要求进场施工、材料、样板、设备进场检验流程 13页脚页眉输入 招标部按工程部提交的材料进场计划提供订货合同及督 1、 订货合同、材料或设备 促供货商供应材料、设备、提交材料样板2NO验货 项目工程部、监理、设计部、工程部及监理检验出厂合格证及相关资质；iYES、对照样板验收材料或设备质量；2、进场材料检查不合格，退场3收货单会签存档项目工程部、监理、设计部、在收货单上会签；、对会签单采购部存输材

16、料或设备进仓库或指定地点页脚页眉页脚页眉14、混凝土施工工程质量监控控制流程混凝土配合比 根据设计的碎强度等级，使用原材料 以及和易性、坍落度的要求进行试验确定碎从搅拌机中出生浇筑延续时间不宜超过一个小时混凝土运输 泵送硅前应先用适量的与硅内成分相同的水泥浆泣滑输送管内壁；对模板及其支架、钢筋、预埋件、预留洞必须进行检查收，符合设计要求方能浇筑浇硅前将模板内杂物、油污等清理干净，对木模板应浇湿润，但不得有积水现场坍落度检没复查工作不少于两次允许偏 +-30m浇筑硅应连续进行，否则应按事先确定的符合施工规范定的留置施工缝浇筑振捣时间，应以硅表面呈现浮浆和不再沉落为准, 混凝土浇 得漏振和过振厚与

17、硅在浇筑竖向结构前，应先在底部填 50-100m砂浆成分相同的水泥砂浆按规定 留置硅度块，每工作班，每楼层不少于一组、浇筑完毕1小时内加以覆盖和浇水、浇水养护时间不得小于七天页脚页眉混凝土养护、钢筋施工工程质量监控质量控制流程15钢筋原材料进场钢筋加工前必须根据施工条件进行度焊；钢筋焊接接头应按规范要求相互错开。钢筋焊接 钢筋绑扎安装页脚检查 出厂质量证明书或试验报告单；钢筋外观、品牌；按规定分批进行有见证的抽检。检查 钢筋应平直、无局部曲折；弯钩、弯折应符 合设计要求和施工规范规 定；钢筋形状、尺寸必 须符合设计及规范要求。检查检查 钢筋的交叉点应采用铁丝绑扎牢固；墙、板的钢筋网中双向受力的

18、钢筋必须全部；扎牢，间距允许偏差土5mm#筋弯钩朝向和加密区及间距应符合设计要；求，间距允许偏差土 20mm受拉钢筋绑扎接头的搭接长度应符合设计要求和规范规定，受压钢筋绑扎接头接长度为受拉绑扎接头的搭接长度的0.7倍；各受力钢筋之间的绑扎接头位置相互错开；梁、柱受力钢筋保护层为25mm允许偏差为土 5mm墙、板钢筋保护层为15mm允许偏差土 3mm箍筋保护层不少 于。15mm页眉钢筋验收页脚页眉、模板施工工程质量监控质量控制流程16柱、墙模板定位放射线检查1、轴线位置，允许偏差5mm检查合检查5mm模板表面平整度允许偏差；垂直 度允许偏差；6mm； +4-5mmf面尺寸允许偏 差模板接缝严密；

19、模人杂物清扫干净。支装柱、墙模板及支架检查合梁、板底模、侧模安装及其支平整度允许偏差检模板接缝严密；查杂物清扫干净。合预埋件、预留洞孔留置 检 查检查3中心线位置允许偏差 10洞孔内截面尺寸允许偏差土合检查、模板及支架有无变形1浇碎时，守模页脚页眉17、设计部销售面积计算流程设计院设计院建筑施工图（二套）电子光盘（二套）设计部 程算预造造价工算预 师（房地产）师（设计院）提供 计算书列表（建筑面积、积、分摊面积）审核程价工设计部国土局地籍科业务开发部营销策划中心套内页脚相关文件格式和表格1、规划设计评估表公司名称：评估日期:评核项目比例分配分实得分备注页脚页眉建筑单体一、40%40（一）平间（户型）30%30方正适用10南北对流，功能分区10使用率局5户型有创意5（二）立面10%10立面慝有经济性5立面造型新颖3立面色彩协调2二、建筑总平30%30（一）规划理念20%20文化理念（当地人文风俗）10动感理念（当地生活节凑）6逻辑中心（设计的中心、依托）4（二）园林景观，交通组织10%10景观具有创新力，交通人车分流7景观设计具有经济性2