房地产购买流程新房购房流程

1、新房购房流程（买房的网友必看）?购房是一个家庭的大事，以下文章是我们精心组织的，或许对你购房有帮助， 请耐心看完。购房者在买房前要充分估计自己的经济实力，月供一般不得超过家庭月收 入白50%。购房能力评估就是综合考虑自己的收入、支出及所购买区域房价 等众多因素，并通过购房能力评估计算器，计算出自己在现阶段可以购买的房 屋的总价及均价，以指导购房者理性购房。买房前的心理准备1、对楼盘价格作好心理准备。目前南宁楼市价格处于不断的波动过程中。在购房前需对楼盘价格做好两 方面的心理准备。首先是您能承受的房屋总价是多少，根据该总价，您可以换 算出您有能力购买的房屋的均价和面积，并产生相应的组合方式。例如

2、：您能 承受的总价是40万，那么您可以购买均价 4000元/平方米，面积100平方 米的房屋；也可以购买5000元/平方米，面积80平方米的房屋等。由于南宁 市中心区和近郊区的房屋差价通常在 2000元/平方米以上。这样的计算有利于 您判断在什么地段购房以及房屋的购置面积情况。其次，对房价的上升或是下降要做好准备。很多购房者在购置房屋时都希 望房产能在今后升值。这也要从两个方面来进行判断。（1）如果是自住，应多 从房屋本身情况和自己的偿付能力考虑，在同一水平线上，再优先考虑地段、配套设施、区域未来发展远景等影响房价升值的因素。（2）如果是投资或自住兼投资，建议优先考虑楼盘的地段和环境及楼盘本身

3、的属性（即是否是容易出售或出租的物业类型）。同时，由于目前国家的政策偏向为限制房产投资行为，因此，在购置新房前最好对如果转手交易的话所付出的营业税等各项成本计算在 内，主要为如果房屋办证未满五年即进行转让需交纳营业税（评估价*建筑面积*5.85%）和房屋评估价1%的个人所得税。最后，楼盘价格受外部因素影响较大，虽然目前武汉房价呈上涨态势，但 也不排除个别楼盘会有下跌的情况出现。因此，消费者购房前一定要端正心态。2、对购房区域作好心理准备。通过第一步的价格准备之后，您会对适合您支付能力的购房区域有一个大 致的判断。下一步就是如何选择购房区域了。据南宁市情，购房区域从大体上 可以分为中心城区及近郊

4、区。两者区别为中心城区配套齐全但多为高层，社区 规模较小，价格高。近郊区配套有待完善，但社区规模大，价格较低。因此选 择不同的区域代表您选择了完全不同的两种生活方式。到底哪种生活方式适合 您，可以从自己多年来的生活地域和生活习惯做出判断，也可以到两种不同的 区域体验一下。从小的方面来说，如果不愿意自己的生活因为购房出现太大的 改变，应考虑房产与本人及配偶工作单位之间的交通状况，包括公共交通体系、路况和路程长短。如果有小孩，教育设施也应该考虑到位。3、对自己的偿贷能力做好心理准备。如果您准备一次性付款，那么最好还是能准备一定的家庭应急资金。如果 您决定贷款，就需要对贷款后的生活做好安排。由于贷款

5、是固定的一项生活支 出，这就需要您有相对稳定的工作及收入来源。 同时，由于增加了贷款的支出，不可避免会对之前的财务计划产生影响，因此，在购置房屋前应做好新的家庭 收入和支出计划，以免购置房屋后对日常生活产生影响。据财务专家建议，住房贷款最好占家庭总收入的30%以下，否则会影响生活品质。4、对购房风险做好心理准备由于目前的法制尚不健全，房产市场尚不规范。购房置业是一个非常复杂 的过程，在这个过程中，购房者自然要承担一定的风险，而这种购房风险在很 大程度上是由商品房的 非成品性”造成的。因为目前开发商销售的房屋多数都 属于期房，购房者只能凭借销售人员的介绍、一块地和设计图纸来决定是否购 买。因此，

6、购房过程中可能会存在广告欺诈、销售手续不全、房屋质量存在问 题、面积不符、开发商违反合同、违反规划等情况。5.买房前应该充分考虑办理武汉城市户口的问题购买房产、协议租房入户？（一）需要提供的审核证明材料？（1）申请人的书面报告 （2）申请人的户口簿、居民身份证（3） 县以上房产局发给的房产证（4）租房协议、暂住证、居民户口簿、居民身份证、交纳养老保险金和医疗保险金证明。？（二）办理步骤 由县市局户籍室对申请人提供的证明材料进行调查核实，符合条件的当场予以办理。？（三）工作要求 （1）申请随迁的直系亲属（父母、子女、夫妻），按上述投靠情况提供证明材料。（2）协议租房的外来从业人员，租住具有独立门

7、牌号的单元住宅房，且暂住并交纳养老保险金或医疗保险金一年以上，准予其本人、配偶、父母、子女户口迁入。有就业单位的户口可落在单位集体户口上；没有 就业单位的户口可落在租住的房屋地址或出租房主的户口上；无入户地址的，由社区或居委会设立集体户口，并指定专人负责管理。（3）入户地公安派出所凭准迁证和迁移证当场办理入户手续。买房是件大事，关系到个人及家庭数年甚至数十年的生活，因此，买房前的资 金准备非常重要。如心理准备中所言，买房前的资金准备中房价”是重要组成部分，但需明确的是，买房所涉及的费用不仅为房价，如果买房前只注重房价而忽略其他问 题，往往会造成整个购房预算的超支，甚至达到买得起而住不起的尴尬境

8、地。因此，购房前应制订详细的购房资金计划，主要包括以下内容：（1） 一次性付款或贷款如果您为一次性付款，即买房时付全款。如果您具有贷款买房资格（贷款买 房资格要求：），初期的最大支出就是首付款。所以，一定要算好手中可动用的 资金，不仅要保证有足够的资金支付首付款，还必须保证日常生活开支不受影 响。（金融机构对个人首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其商业贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。）(2)每月固定数额的贷款本金很多购房者不重视银行要求提供的家庭收入证明”，往往多开月收入以便多贷款。可是一旦还款开始，购房者就会感觉还款吃力，生活质量还有可能

9、受 到影响，甚至出现还不起贷款的现象，不管最终出现了什么结果，责任只能由 购房者自己来承担。因此，购房者应当切记，每月的还款额应该在家庭月收入 的30%内，同时还要选择适合自己的还款方式 (主要是月还款额和还款年限 八建议购房者可以到南宁市各银行咨询房贷方面的服务。(3)各种税费按照规定，购房需要交纳不同种类的税费，这些税费包括：契税：个人购买高档住房的(别墅类和联体别墅住房除外)契税税率由4% 调整为3%。其中，个人购买普通住房由 2%调整为1.5%;个人首次购买90 平方米及以下普通住房的， 契税税率暂统一下调到1%。(高档商品房，即房屋 为别墅或房价在7000元/平方米以上或总价超过10

10、0万。(4)维修基金2008年11月1日起，签订商品住宅买卖合同的业主，每平米交存住宅维修资金的数额，为住宅建筑安装工程每平米造价的5% ,不再按房屋总价的2%交存。其中，多层砖混结构住宅为 49元;多层框架住宅为55元;14层以 下(含14层)带电梯的小高层为61元;15层以上(含15层)高层为73元。该 局还称，2008年11月1日前签订住宅买卖合同的业主，其交存住宅专项维修资金的数额，仍按原标准执行。比如，购买 100平方米框架多层住宅，单价是5000元/平方米，总价是50万元。按以前的标准交1万元，按新标准只需交5500 元，可少交4500 元。(5)物业管理费不同档次的住房，物业管理

11、费的收取标准也不一样，但有一点是相同的， 那就是按房屋的建筑面积收取。(6)初装费入住新房的时候，其内的生活必需设施肯定要是要完备的， 例如煤气管道、有线电视、电话、宽带网，这些同样需要费用支出。一般物业管理公司会在小 区内公示初装费价格并协助业主进行安装。(7)面积补差费有些地市规定，收房时，面积差不能超过 3%。因此，如果收房时，房屋 面积大于合同签定面积，多出部分将按照合同签定时的房屋均价进行计算补齐。当然，如果房屋面积小于合同签定面积，开发商也需以同样方式向购房者进行 退款。（此款在商品房买卖合同中有规定）面积补差费=（现房测定面积*均价）-（合同签定面积*均价）（8）其他杂费除了上述

12、所说的各个款项外，不同的楼盘还有许多不同的杂费，这也需要 在购房前了解清楚，并做好财务预算。房屋结构在购置新房前充分了解房屋结构常识，不仅有助于判断房屋的价值，而且 在今后的房屋装修及买卖交易中都很有好处。房屋结构主要分为以下门类：1、木结构（住宅）：指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌 筑，楼板、屋架等用木结构。2、砖混结构（住宅）：建筑中竖向承重结构的墙、 柱等采用砖或砌块砌筑, 柱、梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土和大部分砖墙承重。3、钢筋混凝土（住宅）：指建筑物中主要承重结构如墙、柱、梁、楼板、 楼体、屋面板等用钢筋混凝土制成，非承

13、重墙用砖或其它材料填充。这种结构 抗震性能好，整体性强，耐火性、耐久性、抗腐蚀性强。4、钢结构（住宅）：指建筑物中主要承重结构以钢制成。适用于超高层建 筑。自重最轻。从结构上分上面四类就可以了，其中钢筋混凝土结构里面，还可以再细分:1、框架结构，由梁、板、柱组成建筑承重结构，墙体仅作为分隔和保温 用途。2、剪力墙结构，由梁、板、墙体组成建筑承重结构，部分墙体承在结构 中受力。将上面两个小类组合起来，就衍生了：框架剪力墙结构、框支剪力墙结构 等。目前在南宁新房住宅市场上，楼盘基本采用的是砖混结构和框架结构。两者的 区别在于承重方式，砖混结构的承重是由板和墙构成的，混凝土现浇楼板的重 量传导给墙体

14、，由墙体传导至基础。框架结构是由楼板、梁、柱组成的承重结 构，由楼板将力传导给梁，再传导给柱，再由柱传导给基础。理论上讲，框架结构要优于砖混结构：一是空间开敞，因为梁和柱的结构使得框架结构的空间可以做到 6米以上，而砖混因为砖的承重能力有限， 做到5米 就不错了 ；二是楼层高度，砖混结构最高只能做到 6层，而框架结构可以做到 100米以上的楼高。由于材质的原因，框架结构的使用寿命和抗震强度要高于砖混结构。但在实际 中，国家对建筑的抗震性能有标准，一个地区的建筑一定要满足抗震指标，所 以开发商在设计建筑的时候，都以满足这个抗震指标为前提，即使是框架结构， 也不会增加成本提高抗震性能的。所以在牢固

15、程度上讲，砖混和框架的住宅是 差不多的。从实用性上来说，由于框架结构用的都是填充墙，可以方便以后用户装修， 不象砖混结构一样受到很多的限制，因此很多消费者更愿意买框架结构的房子。从造价上来说，框架结构比砖混结构高 5%15%,工艺也更复杂一些。所以框架结构房屋比砖混结构房屋的销售价格要高，具体到武汉市情，价格相 差约200 500元/平方米左右。不仅如此，后期的二手房交易中，房屋结构 的不同也将直接影响交易价格。以上只是理论知识，那么在实际情况中如何辨别建筑结构呢？通常有以下几方面的渠道：1、通过楼书查询。开发商在楼书上一般都会标明房屋的具体结构。2、直接询问售楼员。除了以上三种渠道外，购房者

16、也可以通过实地踩盘亲自辨别楼盘的结构， 最简单的方法，看转角处是否有梁柱支撑。砖混结构由于承重的需要，一般不 设转角飘窗，即使有，在飘窗的转角处必须有竖向水泥柱用于承载上层楼盘重 量，而框架结构的住宅，其上层楼盘的重量全部由框架剪力墙承担，因此其转 角处不需要设有承重的支柱，因此也可以大量采用转角飘窗设计。房屋建筑名词解释什么是公寓式住宅相对于独院独户的西式别墅住宅而言。一般建在大城市，大多数是高层，标准较高，每一层内有若干单户独用的 套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，供一些常常 往来的中外客商及其家眷中短期租用。什么是花园式住宅花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，也称花园

17、别墅。带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部 居住功能完备，装修豪华，并富有变化，一般为高收入者购买。什么是复式住宅复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发， 在建造上仍每户占有上下两层， 实际是在层高较高的一层楼中增建一个 1.2米的夹层，两层合计的层高要大大 低于跃层式住宅（李氏设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米），复式住宅的下 层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，户内设多处墙式壁柜 和楼梯，中间楼板也即上层地板。一层的厨房高 2米，上层贮藏让高1.2米, 上层直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。复式住宅的经济性体现在：1、平面利用系数高，通过夹层

18、复合，可使住宅的使用面积提高50%-70%2、户内的隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，即是墙又是楼 板、床、柜，降低了综合造价。3、上部夹层采用推拉窗及墙身多面窗户，通风采光良好，与一般层高和 面积相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。因此复式住宅同时具备了省地、省工、省料的特点复式住宅在设计施工和使用上有一些不足：1、复式住宅的面宽大，进深小，如采用内廓式平面组合必然导致一部分 户型朝向不佳，自然采光较差。2、层高过低，如厨房只有2米高度，长期使用易产生局促弊气的不适感， 贮藏间较大，但层高只有1.2米，很难充分利用。3、由于室内的隔断楼板均采用轻薄的木隔断，木材成本较高，且隔音、

19、 防火功能差，房间的私密性、安全性较差。尽管复式住宅有些缺点，但近年来 建筑师通过不断改进、完善，不断探索，结合我国的国情，设计更加合理的结 构。可以预见，这种精巧的复式住宅，由于经济效益十分明显，价格相对偏低， 必然成为住宅市场上的热销产品。什么是跃层式住宅跃层式住宅是近年来推广的一种新颖的住宅建筑形式。在东南沿海的广东、福建的一些开放城市建设较多。这类住宅的特点是住宅占有上下两层楼南，卧室、起居室、客厅、卫生间、 厨房、及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采 用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面，通风较 好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧

20、凑，功能明确，相互干扰较小。这 类住宅的内部空间因为是借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，颇受海外侨 胞和港澳台胞的欢迎，在南方城市建设、买卖较多，近年来在北方城市的一些 高级住宅设计中，也开始得到推广。什么是商住楼商住楼是指该楼的使用性质为商、住两用，商住楼一般底层（或数层）为商场、商店、商务，其余为住宅的综合性大楼。商住楼不分建设主体，不仅开发 商可以建，非开发企业、个人也可以建，没有规定必须出售。商住楼的土地使 用性质为商业用地，根据国家土地法规定，商业土地的使用权年限为50年。房屋建筑名词解释随着房地产的急剧升温，许多购房术语越来越多地出现在购房者的视野中， 虽然其中的部分术语已经众所

21、周知，但还有很多不为购房者所熟知，正是因为 对购房术语的不了解，往往使得购房者在签订购房合同时对其中部分条款的理 解出现偏差，从而造成合同无法最终履行，这既打击了购房者的积极性，也容 易让不法开发商钻 术语”的空子，因此，现将其中的部分术语介绍如下：房屋层数房屋层数是指房屋的自然层数， 一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室 外地坪以上的半地下室，其室内层高在 2.20m 以上（不含2.20m）的，计算自 然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层 （夹层）、插 层、IW楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。多层住宅六层以下的住宅。小高层住宅七

22、层至九层的住宅。高层住宅十层及十层以上的住宅。塔式高层住宅以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。单元式高层住宅由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。跃层住宅套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。架空层按民用建筑设计通则术语解释：架空层：仅有结构支撑而无外围护结 构的开敞空间层。目前在房地产方面架空层的利用主要是为了增加楼盘的活动空间等目的， 架空层的层高并不一定低，有的可以达到 69m，但主要是高层(100M)以下 的建筑采用。普通的也可达到 3m。架空层目前在武汉市也大量采用，特别是房屋密集、容积率高的小区，成 为增加绿化面积和公共面积而作出的一种变相指标平衡方式。地下

23、室是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在2.2m以下的半地下室），房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。半地下室房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。假层是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7m ,面积不足底层的二分之一的部分。附层 （夹层）是房屋内部空间的局部层次。阁楼（暗楼）一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。房屋面积名词解释房屋使用面积是指住宅中以户（套）为单位的分户（套）门内全部可供使用的空间面积。包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅 （堂屋）、亭子间、厨房、卫生间、 室内

24、走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层（夹层）、阁楼、（暗楼）等面积。住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算。房屋建筑面积房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高 2.20M 以上（含2.20M）的永久性建筑。成套住宅建筑面积是指成套住宅的建筑面积总和。房屋的产权面积房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。房屋预测面积预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质

25、的房屋测量机构，主要依据施 工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计 算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。房屋实测面积实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发 商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、预测数据及 国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。是开 发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依 据。房屋的共有建筑面积房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。套内

26、房屋使用面积1）套内卧为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算: 室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和;2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积 ;3）不包括在结构面积 内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积 ；4）内墙面装饰厚度计入使用 面积。套内墙体面积套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙 （包括 山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。 套内自有墙体按 水平投影面积全部计入套内墙体面积。套内阳台建筑面积套内阳台建筑面积均按阳

27、台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其 中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半 计算建筑面积。商品房的销售面积商品房按套”或单元”出售，商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商 品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。共有建筑面积（公有建筑面积）共有面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备 间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和 管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建 筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水

28、平投影面积一半的建筑面积。独立使 用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的 地下室都不计入共有建筑面积。共有建筑面积的计算方法整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已 作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及 人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。房屋销售常见名词准现房准现房是指房屋的主体基本完工，小区内的楼宇及相关设施也已经有了大 致的轮廓，户型、楼的间距等都已经一目了然，只剩下内外墙的装修和配套设施的施 工的房地产项目。现房通常情况下，人们认识中的现房就是已经建好的房子。但事实并非如此， 按照我国销

29、售现房”的规定，只有领取了房产证和土地使用证的房子才叫现房”。在商品房销售过程中，真正的现房销售不需要 销售许可证”，购房者只需 要查看 房产证”即可，而且，在签合同的时候也不一定要使用国土房管局印制 的标准合同。购买这种房子，对购房者来说是比较有利的（眼见为实），但是购房者的眼光一定要敏锐，如果买错 现房”，将使自己陷入被动。期房在建的房子肯定是期房，止匕外，已经建好和已经有人入住但还没有取得房 产证和土地使用证的房子，在一定意义上也被称为期房”，而不是真正意义上的现房”。所以，这种房子是按照期房来销售的。对于这一类房子，购房者既 要查看房产商的预售许可证，又要留意自己要买的房子是否已经被抵

30、押。有人 可能会有这样的理解：小区已经有人入住，而且入住的业主也已经拿到房产证，买这种房子就万无一失了。实际上这是误解，因为房子是按套拥有独立产权， 是可以分别抵押的，别人的房子没问题，不等于你要买的房子也没有问题。其 实，房产商很容易将盖好的房子抵押出去，以获得大量的资金。因此，购房者在购买商品房时一定要认清 期房”和 现房”的区别。如果购 房者想了解自己要买的房子是否已经被抵押，可以查看房地产商提供的相关证 明，如果可行的话，不防在合同上注明此房是现房还是期房，并且写明房子是 否被抵押。尾房何谓尾房”就是房子盖好后，大部分都已经销售出去，只剩下几套还没卖 出去，通常情况下，此房的预售许可证

31、已经过期，而房产证还没有办下来。对 于这种 无证”房，虽然不能建议购房者别买，但在买之前一定要访查清楚，最 好的办法就是坚持在预售合同登记备案后再行付款。使用权房使用权房是指由国家及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府按照相 应的规定出租给居民，也就是说，居住人只有使用权，没有出卖、出租、抵押 等权利。定金定金是指购房者按照约定支付给卖房者的一部分钱款，以作为债权担保，这属于法律上的担保方式之一，目的在于促使债务人履行债务，也是为了保障 债权人的债权能够实现。我国担保法规定，定金必须以书面的形式约定， 当事人必须在合同约定的定金交付日期内交付定金。但是，定金不能超出购房 款白20% ,如果购

32、房者在交了定金之后又不购买，开发商有权以购房者违约 为由，不退还定金，反之亦然。举例，楼盘在销售过程中多收取 1万元的定金。如果购房者在交了定金之 后又不购买，将会收取5%的违约费用（违约金视具体情况不定）。容积率当开发商提起容积率的时候，许多购房者都不明所以，其实，容积率就是建筑总面积与建筑用地面积的比值。 比如：在1万平方米的土地上建造 4千平 方米的建筑，容积率就是0.4;如果4千平方米的建筑是六层，那建筑总面积就 是2.4万平方米，容积率就应该是 2.4。开间开间又叫住宅宽度，是指一间房屋的相对应的两面墙之间的实际距离。住 宅的开间一般在3米至3.9米之间，如果是砖混结构的住宅，开间应

33、该在 3.3 米之内。如果开间尺度较小，就会缩短楼板的空间跨度，住宅结构的整体性、 稳定性和抗震性都将得到增强。进深进深是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙壁到后墙壁之间的实际长 度。进深大可以有效地节约用地，但是，为了保证住宅有良好的自然采光和通 风，住宅的进深不宜过大，通常限定在 5米左右。层高上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。合适的层高决定了入住的舒 适度，目前武汉市新建房屋的层高在 2.8米一3.2米之间，其中以3米的层高 比较普遍而且舒适度适中。建筑密度建筑密度是指在小区内的各类建筑基底总面积与小区整体用地的比率，以 百分比计算，通过这个数值可以看出小区内建筑的密集程度。绿化

34、率绿化率是指规划建设用地内的绿化面积总和与规划建设用地面积的比，绿化率越高，环境越好。绿地率绿地率是指居住区内各类绿地的总和与居住区用地的比率。居住区内各类 绿地包括公共绿地、住宅旁绿地等。什么是两书”房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按 照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中 五证”、两书”是最为重要的条件。两书是住宅质量保证书和住宅使用说明书。有关专家特别提醒：只有合法进入市场的住宅房，才具有国家承认的产权。 在签订购房合同之前一定要查验房地产商是否具有合法的售房手续，各种售房 文件、证件（五证”和 两书”是否完备。什么是房产五证房地产开发商

35、在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照 有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中必须具备的 五证”是指：国有土地使用证，是证明土地使用者向国 家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭 证；建设用地规划许可证，是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土 地前,经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定 凭证；建设工程规划许可证，是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证建设工程施工许可证；商品房销售（预售）许可证。什么是土地性质以及使用权中华人民共和国土地管理法规定：我国的土地分为国有土地和集体所 有土地。国有土地包括

36、：城市市区的土地，农村和城市郊区中依法没收、 征用、 征收、征购、收归国有的土地，国家未确定为集体所有的林地、草地、山岭、 荒地、滩涂、河滩地，以及其他土地。集体所有土地就是由农民集体享有所有 权的土地。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有以外，属于农 民集体所有，宅基地和自留地、自留山也是属于集体所有的土地。这两类土地 的所有权分别为国家和集体。对国家所有的城镇土地，我国按照土地所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度，对城镇国有土地，公民可以通过下列方式获得土地使用权。1、通过土地使用权出让的方式取得国有土地使用权。土地使用权出让是 指国家将国有土地使用权在

37、一定年限内出让的行为，出让的具体办法有协议出 让、招标和拍卖三种。公民可以依法作为国有土地使用权的受让人，通过协议、招标或拍卖的方式签订土地使用权出让合同，交纳土地出让金，获得土地使用 权。2、通过土地使用权划拨的方式取得国有土地使用权。土地使用权划拨是 指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用，将该幅 土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。公民 可以提出划拨国有土地使用权申请。通过划拨的方式获取的土地使用权没有期 限的限制，土地使用权人可以无限期的使用。3、通过土地使用权转让的方法取得国有土地使用权。土地使用权转让是 指土地使用者将土地使用权在按

38、土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开 发后，划拨的土地使用权经批准办理了土地使用权出让手续并补交土地使用权 出让金后都可以进行转让。公民通过转让的方式取得的土地使用权，其使用年 限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩 余年限。国有土地证（全称 中华人民共和国国有土地使用证”是发给拥有国有土地 使用权的单位或个人的，只要有合法的权属依据，任何人都可以申领国有土地 证。住宅方面的集体土地证，其实就是群众常讲的宅基地证。该证只发给具备 建房条件的农村村民。依据国家法律，宅基地不能上市交易，所以集体土地证 不能过户。根据法律规定，土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附

39、着物的所有权 随之转让，土地使用者转让地上建筑物、其他附着物的所有权时，其使用范围 内的土地使用权也随之转让。什么是商品房商品房是指开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以 自定价格出售的产权房。商品房按销售对象可分为内销商品房和外销商品房。内销商品房是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府 计划主管部门审批，建成后用于在境内范围（目前不包括香港、澳门特别行政区 和台湾）出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。外销商品房是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划， 建成后用于向境内、 外出租的住宅，商业用房及

40、其他建筑物。为进一步简化交易手续、刺激住房消费，按照总量控制、合理平稳的原则，北京市政府1999年11月发文规定，除花园式住宅、部队住房和按照市政府制定的租金标准出租的公有住房（廉租房）外，普通内销商品房、侨汇房、经济适用住房，职工已购公有住房、动迁房、 职工住宅和其他划拨土地上的住房交易，统一归并为内销商品住房交易，销售 对象为中国境内的公民、法人、其他组织和改革开放后赴境外的中国公民。什么是集资房集资房是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三 方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价 全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方

41、面给予部 分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥 有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。什么是私有住宅私有住宅又称为私产住宅、私房，是由个人或家庭购买、建造的住宅。在 农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住宅通过住宅市场出售给个人 和家庭，公有住宅也就转为私有住宅。随着住宅商品化的推进，城市私有住宅 的比重将会随房改的推进而不断提高什么是商品房预售商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受 人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。商品房预售，只适用于城市商品房.并在预售前，向县级以上人民政府房产 管理部门办理预售登记，取得商品房预售

42、许可证明。商品房预售应当符合以下条件：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证和施工许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资 的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产 管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工 程建设。什么是商品房预售许可证商品房销售（预售）许可证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许 房地产开发企业销售商品房的批准文件。什么是公房公房（公有住房、公产住宅）是指由政府和国有企、事业单位投资兴建、销 售的住

43、宅。在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。公有住宅主要由本地 政府建设，主要向城市居民出租、出售，由企业建设的住宅，向本企业职工出 租、出售。公房的大量存在是由于我国长期以来实行住房福利化的结果。在住 房货币化改革过程中，公房出售，租金提升已成趋势，但今后国家仍将兴建廉 价公房以供城市居民中低收入者租住。公房出售后，产权即归私人所有，即成 为所谓房改房”。这里所说的公房不包括在京中央和国家机关、军队以及中央在京企事业单 位职工已购公有住房。什么是私房私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在 农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭

44、，也就转为私有住宅。随着住宅商品化的推进，城市私有住宅的比 重将会随着房改的推进而不断提高。什么是经济适用房经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特 点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的 承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。 经济适用房是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房， 这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称 为经济适用房。价格水平要了解楼盘的价格，先要了解开发商是如何对楼盘定价的。楼盘不同于一 般商品，除经济适用房由政府限价外，其它均由开发商自主定价

45、。开发商对楼 盘的定价方式通常分为成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼 盘量化定价法。从以上方式可以看出，在开发商的定价策略中，成本构成只是 基础，利润获取的最大化才是重因。因此，购房者在了解楼盘价格的时候不要 过于执着楼盘的实际成本，而是应从价格中看清楼盘的价值，以选择符合自己 要求的房屋。具体而言要通过以下步骤：1、读懂楼盘的价格(1) 了解南宁市整体及区域价格水平了解南宁市整体及区域价格水平，将有助于购房者对自己购买房屋的价格 范围及不同区域的价格梯次作出判断。这种判断虽然宏观，却是不可缺少的感 性认识。要完成这样普遍性的摸底最便捷的方式是参阅亿房网一周走势栏目 2) 了解价

46、格名词不同的价格名词代表了不同的含义，在南宁市房产市场中，比较通用的价 格名词如下：起价起价是指房产商所销售房屋价格中的最低价格，通常情况下，如果是多层 住宅而且不带花园，一楼或顶楼的价格最低，也就是起价，如果一楼带花园， 顶楼的价格就是起价。如果是小高层及高层住宅，一楼的价格最低，也就是起 价。所以，当购房者打算购买房屋的时候，不要单纯考虑价格，因为越便宜的 房屋，居住越不理想。均价均价是指所有房屋的销售价格总数除以所有房屋建筑面积的总数，所得出 的价格就是每平方米的均价。均价通常不是销售价，好的房屋需要在此基础上 进行加价，有瑕疵的房屋比这个价格要低。最高价最高价是指房产商所销售房屋价格中

47、的最高价格销售均价销售均价是指楼盘开盘后对外公示的价格。从理论上说，销售均价是指所 有房屋的销售价格总数除以所有房屋建筑面积的总数。成交均价成交均价是指楼盘的实际成交价格，由房屋的实际成交金额除以房屋的建 筑面积得出。2、 了解楼盘的价格了解楼盘价格的渠道有多种，初步可以分为以下几类：(1)网络搜索(2)媒体广告，目前南宁市发行的各类报纸大都有房地产专刊，其中会刊登楼 盘的价格。(3)电视及电台广告及房产信息，南宁社区房产楼市版及很多电视台和电 台开辟了房产报道栏目，其中会有楼盘价格公布。(4)户外及车载广告，部分户外及车载广告会标明楼盘的价格。以上四种方式提供的了解楼盘价格的渠道，但要真正理

48、解楼盘价格所代表 的涵义还需要经验判断及专家的建议。楼盘的价格是不断变化中的，消费者所 了解的价格只是该楼盘当时的价格，不等于过去的价格，也不等于将来的价格。 楼盘价格的变化由开发商的推盘策略所决定，随时可能根据销售情况和市场变 化做出调整。因此，了解楼盘的价格就要了解价格的多变性。如何在适当的时 机以适合的价格购入物业，因楼盘不同差别较大。消费者可进入房产楼市论坛 (fc.01ny .cn/ )与专业人士交流3、比较楼盘的价格通过以上两步消费者对楼盘价格已经有了一定的了解。下一步就是如何面 对及比较楼盘的价格了。判断一个楼盘的价格是否合乎自己的要求，在当前的 房产形势下，基本上不取决于成本，

49、而是楼盘的价值。所谓楼盘的价值，包括 楼盘所处的地段、配套、交通、物业服务、小区建设和楼盘本身的产品、 户型、 物业形态等。也包括楼盘的附加值，主要包括楼盘的品牌及在精神层面的包装 等。两种价值相加等于楼盘的综合价值。楼盘综合价值的不同会导致相同（类似）地段的物业在价格上出现较大的差 别。在这种情况下，就需要消费者选择自己更看中哪部分的价值，从而选择合 乎自己需求价格的楼盘。交通状况可分为小区外交通状况和小区外交通状况：1、小区外交通状况了解小区外交通状况主要考虑的是出行是否方便，它包括小区位置是否临 近城市交通主干道、道路通行能力、路面路况、高峰堵车状况、交通是否受到 单双号的限制等。可以就

50、以下8个问题进行考察：1、公交车到小区吗？2、公交车运行的起止时间、间隔时间是怎样的 ？3、路途堵车吗？4、从住宅到公交车站的距离是多少 ？5、夫妻上下班，孩子上学有没有直达车到门口，转车方便吗？6、打的”乘车方便吗？7、小区到中心区有没有直达公交车 ？8、一旦发生应急情况，出行方便吗，能应急吗 ？2、小区内规划情况如果小区内的交通不畅，或者车辆进出量较大，都会影响居住环境。当房屋是期房时，我们可以通过小区规划图及售楼员的讲解了解小区的交通规划。目前，许多开发商提出了 人车分流”的概念，就是汽车在小区外直接进入小区 的地下车库，小区内没有汽车的干扰，所以环境质量较高。但是，还是有很多 建筑小区

51、都没有采取 人车分流”，因此，在准备购买房子的时候，还需要考虑 一下小区内的停车位是否够用、费用多少、是否靠近山墙、小区内的道路是否 通畅等等。配套设施的齐备程度是决定入住后生活方便及舒适与否的重要因素。特别是对 近郊区和新住宅区应全面了解。了解楼盘配套情况主要分为小区周边配套情况 和小区内部配套情况。1、小区周边配套情况小区周边配套通常指的是学校、交通、医院、超市、邮电局、派出所、商 场、银行、餐饮娱乐休闲等设备设施的配套情况。这些配套的完善程度将直接 影响业主未来的生活质量，是决定住宅档次和品位的重要因素，也是衡量住宅 性价比的一个重要指标。在考察小区周边配套时应注意以下问题：(1)主要考

52、察重点配套随着南宁市经济的快速发展，服务性行业及机构层出不穷，配套设施所包含的内容越来越多，但日常生活中每天必不可少的项目只是一部分，因此，要 重点考察购物、教育、医疗、停车和交通方便，对日常生活便不构成大的影响 2）考察自身最需要的配套每个家庭的人员构成和生活方式不同，选择配套设施也将各有偏重。在购 房时，每一位购房者都应根据自己的具体情况来考察小区周边配套。如有孩子 的家庭可考察周边有无幼儿园、中小学校；有老人的家庭可重点考察周边的老年 设施和医疗设施；只要自己最需要的设施优良， 对你而言，该小区就是配套良好 的社区。3）区域规划区域规划即政府对区域的定位或称建设目标。了解区域规划就了解了

53、区域 未来的发展价值。另一方面还需注意的是：一套房屋的使用年限会十分长久。 在实际购房中，我们往往会面临以下问题，一是各种配套都符合我们要求的房 屋价格可能会相当昂贵。二是现在购买的房屋将来会不会因为周边再建的配套 设施升值或贬值。以上两者都需要我们认真考察小区周边配套设施的未来规划 情况。对于第一条来说，在满足基本生活配套的前提下，如果市政规划未来一 段时间内有新建配套设施的小区是可以考虑的。对于第二条而言，如果市政规 划中将有配套建设的利好消息，则房价有望升值；而如果市政规划中有不好的设 方6（如将建火葬场、垃圾站、变电站等）可能将会使楼盘贬值，而将来转手也有 一定难度。(4)小区周边居住

54、人群情况。古人云：择邻而居。周边的居住人群往往会影响到实际入住后的安全问题。如有的小区虽然位于中心地段，但旁边就是城中村”，外来流动人口复杂，居住的安全就值得考虑。2、小区内部配套情况随着南宁房地产建设水平越来越高，小区的内部配套也越来越受到人们的关注。 在考察小区内配套时需要注意以下方面：1、基本配套设施必须齐全基本配套设施主要指的是水、电、燃气、宽带等设施。如果您在南宁市中 心城区购房，基本上不会存在此类问题。但如果在近郊区和新住宅区购房，则 必须向开发商询问清楚。最好是到小区周边对居民进行访问，或直接致南宁市 水务集团和电力公司进行咨询。2、注意配套的便利性根据实际情况，小区所处的区域和

55、规模大小往往决定了小区内配套的完备 程度和侧重方面。一般而言独栋住宅中的配套主要以餐厅、便利店为主，含多 栋住宅的小区主要以会所、室外游乐场、康体等娱乐设施为主。中心城区的小 区内配套门类基本在5类以下。而近郊区的大型社区内部的小区内配套则相对完善并门类繁多，这是由于小区外部配套不完善所导致的。在这样的小区内， 不仅兴建有医院、学校、银行、超市等设施，还有游泳池、网球场等娱乐体育 设施，很多小区还兴建了步行街。但不论您所选择的小区位于哪种区域，小区内配套重要考察方面仍是配套 是否能满足日常生活的便利性，菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顾 的基层商店配套，服务半径最好不要超过 150米。3

56、、注重配套的舒适性和实用性当然，对于现代住宅而言，小区内部的配套不仅为满足生活需要，还要追 求更高层次的物质和精神需要。但在这方面配套的选择上也需要注重配套的舒 适性和实用性相结合的原则。追求完美无缺、豪华高档的小区配套实际上也是 一种误区，因为开发商和后期的物业管理单位是会将配套设施费用加进房价和 物业管理费用中的，而且许多设施对具体的业主而言有可能使用率很低，或只 在某一个阶段使用，但这些设施的费用却需要广大业主来分担。如某小区配备 了星级”娱乐城、图书教育中心、高档饭店和贵族学校等，这些设施对大多数 业主而言并无真正的意义，只是开发商提升产品品质和形象的手段而已。 另外, 小区配套设施并

57、非越多越好，当小区周边的生活服务设施较完善时，是允许小 区减少配套设施的数量和种类的。考察大的配套及交通环境之后，楼盘及房屋本身的品质也是消费者需要重点关注的方面，在楼盘是期房的情况下，可以从以下渠道及方面进行了解：1、从楼盘的宣传资料了解楼盘及房屋品质楼盘宣传资料是消费者了解楼盘、做出购房决策的重要依据。楼盘宣传资料是消费者了解楼盘、做出购房决策的重要依据。武汉市楼盘销售 中主要用到的资料为楼书、楼盘模型、平面图和房型图。（1）如何看楼书？在看楼书之前，我们先要认识楼书的性质，楼书类似于产品介绍书，但和 产品介绍书最大的不同是，在南宁房地产领域，楼书通常也充当了广告的角色。 这就需要我们在阅读楼书时了解何处为虚 ？何处为实？一般情况下，楼书中都会写明楼盘的价格（有起价、均价与最高价，但通常只写 起价）；付款方式（一次性付款、银行按揭、分期付款）；地理位置、环境、交通（一 般都称小区交通方便、环境幽雅、地理位置好 ）;配套服务、管理（非常完善，通 常