酒店行业研究

1、国酒店业研究报告作者：尚客优连锁酒店1 中国酒店业概述1.1 酒店业简介酒店业是一座设施完善的接待设施，并且是经过政府批准的经营性企业。拥有一定数量的客房，这些客房是由各种规格的房间按合理的比例组成的，而且具有相应的服务配套设施；具有能提供特色佳肴的各类餐厅；除了向宾客提供住宿和餐饮服务外，还提供购物、健身、娱乐、邮电、通讯、交通等多方面服务。酒店业具有服务性、综合性 （业务活动要素的复杂和内外联系的紧密）、 波动性（业务受政治社会、经济、旅游资源等因素影响不稳定）、文化性等特点。酒店分类有很多标准，比如根据国家星级标准可分为一至五星级不等，按建筑投资费用可分为经济型、舒适性、豪华型不等；这里

2、，一二星级为经济型，三星为舒适性，四五星为豪华型。研究酒店业，有几个至关重要的数据需要关注：第一，建筑面积，第二，客房数，第三，总投资额，第四，平均出租率，第五，平均房价。就平均每间客房建筑面积而言，从五星酒店说起，平均一间客房建筑面积100 平方米， 四星酒店85-90 平方米，三星酒店大体上在80 平方米；投资额也是这样，一个建筑平米，五星级酒店平均10000块钱，四星级酒店大体上在9000块钱， 三星级酒店在8000块钱； 出租率，58-60%的出租率是平均盈亏平衡点，一般来说，酒店最佳的出租率是75%-80%，极限出租率是85%。至于房价，国际“千分之一”法则指出，合理房价应是平均每间

3、客房建造价值的千分之一，另有经验数据表明，一个城市五星级酒店的房价，相当于本城市同等档次房地产的平均单位价格的1/10 。1.2 中国酒店业的发展和现状“招待所”时期到星级酒店时期，走的是一条非常规型发展道路，完成了起步、扩大、发展、企业转换的行业历程：从国营招待型单位走向事业经济型、企业经营型单位；从生产标准上迅速向国际化、标准化、 规范化靠拢； 从服务类型上由经验型过渡到标准化再到个性化；在组织形式上开始迈向集团化经营发展；在供求关系上由高收益时期转入到微利时期。中国酒店业已进入内涵式发展阶段，提高企业素质、打造知名品牌、提高行业竞争力将成为酒店业发展的主题。目前，酒店业发展呈现以下几个特

4、点：酒店产品功能不断完善。我国酒店业从一般的酒店细分为商务酒店、旅游酒店、度假酒店、会议酒店、经济型酒店、主题型酒店和一般旅馆等。酒店集团化步伐加快，我国酒店集团100 多家，连锁酒店近1000家。酒店联合重组不断推进， 特许加盟兴起，国际酒店集团从高端市场向中低客源市场推进，国内市场国际化步伐加快。酒店个性化服务更加突出。 以电子信息技术和连锁经营为代表的现代科技加速进入我国酒店业。经济型酒店将成为中国酒店市场的主体。绿色、环保、节能、安全、健康将成为酒店业发展的新时尚。当下， 我国酒店业面临结构调整、重新洗牌的局面。中国社会科学院旅游研究中心研究员、博士生导师魏小安教授撰写的2010年中国

5、酒店业的结构调整一文中指出，酒店行业最大的问题在结构上，综合来看，有以下几个问题：空间结构。全国有两个明显的热点，一个海南，一个上海，前者投机者纷纷涌入，势必形成泡沫，后者由世博而兴，空间上布局整个长三角，高人一等。这种新的热点现象，业界担心不久会造成产能过剩。投资结构。不少外行企业涉足旅游行业，投资酒店，这样可以填补空白市场，也会加剧产能过剩。市场结构 。 明显的一点是，近几年酒店业外需市场在下滑，内需市场在成长。经营结构 。 面对变化，经营势必相应变化。酒店业的经营只能细分化，是企业有独特的品牌，才能在竞争中有一席之地。产业结构 。国资委提出非主业资产调整，拟对全国所属2500家酒店进行调

6、整，这涉及大的利益调整，对酒店业的影响势必不小。我们可以经由数据来看下近几年我国酒店业的发展变化。据新近发布的 2010 年酒店业务统计，我国酒店业近四年来整体出现平均每间客房收益、经营毛利率的持续下滑，这主要归结于2008年奥运期间国内酒店业供给爆发性增长，而奥运后的需求明显相对减弱，导致住宿率普遍不足60%， 甚至不到50%。对于投资者而言，下面的信息值得关注：一线城市酒店市场的经营业绩下滑最为显著，按每间可供出租客房计算的经营毛利在五星级酒店市场中的下滑幅度超过了 50%，四星级酒店市场经营毛利的降幅不到50%，三星级酒店市场的经营毛利大约下降了38%。与此同时，尽管一线城市的酒店盈利水

7、平出现大幅下降，但其经营毛利水平依然明显高于二、三线城市酒店市场。因此， 随着整体市场经营业绩的反弹，一线城市酒店市场将处于极为有利的位谿实现业绩水平的大幅增长。同时， 在寻求未来几年全国酒店市场扩张和布局的潜在的、真实的机会时，应该把各层级城市中四、五星级酒店市场盈利能力普遍较低这一事实纳入到考量因素中 。2 中国酒店业投资策略分析在新的国际形势和发展机遇下，结合中国本土的发展政策和酒店业自身的属性， 国内酒店投资的策略、盈利模式和营运模式等还需要不断总结创新，从而确保未来酒店投资能够获得一个较高的收益回报。下面介绍常见的五种投资策略。2.1 以产品线为依托的投资策略所谓产品线是从投资者角度

8、将酒店看作是投资活动的产品。围绕市场需求和投资意向可以将所有酒店分为三大系列，即主题型酒店、功能性酒店和综合型酒店， 三大系列酒店都可分别开发不同的投资产品线，其中主题型酒店则包含了种类丰富多样且非常鲜明的主题，它是国外酒店经营模式中比较成功的一种，客人在消费中时刻都能体会到酒店独特的主题内涵，例如拉斐特以法国源远流长的葡萄酒文化为主题、瑞士苏黎世单身女性酒店、美国PestHotel宠物酒店等；功能型酒店则是以满足某种细分市场为目的着重突出某种功能的酒店，在酒店的功能、 设施和服务中体现出相应的专业水平，又可以细分为度假酒店、会议展览酒店、商务酒店、公寓式酒店等；综合型酒店则是满足一般大众消费

9、市场的酒店，当然每一种酒店都会有自身的一个主题定位，综合型酒店只是在服务和产品中更加体现大众化，各种功能都还比较齐全。产品线投资模型的优势则在于：首先有比较高的竞争门槛；其次能够提供稳定持续的利润。通常投资商会在三大系列酒店之间或之中重点打造一条或多条产品线， 并通过这些产品线的不断延伸实现企业经营的综合效益和持续发展。由于酒店性质的差异，三大系列的酒店在投资策略上也有所不同：主题型酒店在塑造自身的文化内涵和主题上，难度比较大，从设计、建设、装修到经营管理、服务都需要大量的资金投入，由于客源市场的局限，投资回收的风险最大，但一旦获得成功可以产生长期的经济效益并且避免竞争，有实力的投资商可以提早

10、进入；功能型酒店要求客源市场比较充足，一般来说规模比较大、档次比较高、服务个性化， 区位条件是其最重要的投资因素，比如度假型酒店要求在自然环境优美的地区、 商务型酒店则要求比较便捷的交通、会展型酒店则要求人流比较集中的城市中心区，功能型酒店运营成本高但投资回报快；相对而言综合型酒店投资成本低， 但因为缺乏针对性的目标市场，酒店经营管理比较困难，投资利润率不是很高，经营风险也比较小。2.2 以资金链为纽带的投资策略随着酒店市场的不断成熟，酒店投资者以大投入攫取高利润的时代已经不复存在， 并且一般酒店的投资回收期相对延长，投资酒店必须有雄厚的资金作保证，另外则可以通过合理的资金循环形成良性的资金链

11、，将资金分散在一些防御性强、 成长性好的酒店类型上，从而确保酒店资金的顺利回收和增值。目前从投资总成本的角度来看，酒店投资主要集中在豪华型酒店和经济型酒店上，豪华型酒店建设周期长，投资成本高，根据国际酒店业的一般标准，五星级酒店每间客房的投资成本在15-20 万美元之间，四星级酒店每间客房的投资成本在10-14 万美元之间， 三星级酒店每间客房的投资成本在5-8 万美元之间，建造一个豪华酒店需要少则几个亿，多则几十个亿的资金；而一般经济型酒店每间客房的投资成本在 1.5-4 万美元之间，而且平均房价稳定，能够保证正常的投资回报。从投资策略上讲，目前投资豪华酒店回收期较长，业绩增长较缓，高星级酒

12、店在我国某些地区呈现出过剩的供需状况，如短时间投资大量的高星级酒店，资金运作会存在一定的难度；但是连锁的经济型酒店对宏观调控不敏感，其规模化的经营提高了出租率，品牌化的经营提供了服务保障，连锁化的经营降低了单位经营成本，我国近期投资连锁经济型酒店成长性较好，号称世界上最大的经济型酒店连锁品牌速8 亮牌北京后，曾打算以每月两家的速度拓展，法国雅高也计划每年在中国发展10 家宜必思品牌酒店，他们经济型酒店经营利润率现在能达到50%，市场需求旺盛。2.3 以时间轴为序列的投资策略在价值时代投资是为了资本增值，但是在如今高速发展的社会经济中，资本增值不仅表现为表面绝对值的增加，还要考虑资本的时间价值、

13、通货膨胀、汇率变动和国家政策等因素。以时间轴为序列的酒店投资策略，是从投资资本的时间价值出发，结合酒店产品的生命周期规律，在时序上进行对投资进行优化组合。美国 Wimberly Allison Tong & Goo (WATG) 专业酒店设计公司认为：最有可能影响创收和成本节约的环节是总体规划设计阶段，优质的设计能使土地价值的回报率达到最大，他们通过研究数据表明优质的设计与酒店盈利有强相关性，能对酒店的营业额和营运成本两个主要方面产生影响，因而虽然在前期筹建环节(立项、土建、装饰和购谿设施设备)有较大的资金流出，但这一环节对酒店建成后的产出至关重要，并且如果筹建期失控和延长会增加投资成

14、本，在这一阶段投资商要注入充足的资金和高度的关注；在酒店建成后，酒店投资会逐步减少并过渡到资金回收期；然而需要注意的是，按照酒店的生命周期规律，10 年以上的酒店需进行整体改造才能够正常运营，酒店投资方还需要适当的追加投资，以延长酒店的盈利时段。2.4 以收益率为前提的投资策略投资收益率是每一位精明的投资商最关心的指标，它能够直接反映整个投资活动的状况。然而投资收益率的高低也是受多种因素决定的，在投资学中风险与回报总是成正比关系，投资高风险的行业或领域可以获得高回报，但一味追求高收益率的行业也必将面临更大的风险，其关键是要能够做出正确的投资决策。根据酒店经营管理的属性，一般影响酒店投资收益的因

15、素有：酒店区位、产品市场、经营管理等，其中区位的选择又要考虑城市的经济水平、交通状况、竞争态势、基础设施和制度环境等因素；产品市场则要寻求适合酒店自身特色的市场定位；经营管理一般与管理品牌、人力资源等因素相关。要确保酒店投资经营能够获得正常或超常的收益，必须考虑以下几种投资策略： 第一， 投资优势区位， 从地区经济的发展水平和增长潜力来看，沿海发达城市、 活力型和增长型的二线城市可作为酒店投资方向，像江苏的无锡、常州、 江阴，浙江的宁波、温州、湖州、番禺等，广东的珠海、惠州、东莞等，湖北的宜昌、荆州、襄樊等；从市场需求状态来看，交通便利、流动人口大、基础设施完善的城市可作为酒店投资方向，如全国

16、的政治中心北京、国际金融都市上海、交通枢纽武汉、旅游胜地桂林等。第二， 投资超前市场， 客源市场是一个风云变幻的消费集中人群，准确把握未来市场的发展趋势和潮流，就需要投资商敏锐的市场洞察力和判断力，就目前来说，经济型酒店能够较好的满足目前国内大众需求，产权式酒店则引领着高端的度假休闲市场；第三， 投资品牌酒店， 酒店品牌本身具有一定的扩张度，在营销宣传、人力资源开发、财务管理等方面有着成功的经验，可有效地降低酒店营运成本。2.5 以情感源为基点的投资策略所谓以情感源为基点就是从投资商的心态来考虑投资决策，从企业战略管理的角度来分析，这个主要取决于公司的企业文化和经营理念，最主要的表现为公司领导

17、者的思维方式、经营哲学等，不同类型的领导人会采用不同的投资策略，开拓型、征服型、理财型的领导人可能比较主动，积极寻求每一个投资的机遇，而冷静型、行政型的领导人则侧重于稳妥型的长线投资策略。酒店投资的商机也是稍纵即逝，在进行科学分析的基础之上，更需要投资决策者的个人智慧和勇气，真正做到理性投资。对于中国的酒店投资分布来看，国外酒店集团往往选择经济发达的中心城市或旅游资源丰富的城市立足，特别是北京、上海、广州、西安、桂林等直辖市、省会城市和著名旅游城市，从众行为以及由此推动引发的市场波动使得这些区域常处于过度的非理性繁荣和危机交替的状态，殊不知西部大开发和振兴东北的政策也暗藏着巨大的商机，近年来包

18、括喜来登、圣达特以及香格里拉等在内的多家国际著名管理集团纷纷向四川的扩军，内地希望集团耗资10 亿元修建家园国际酒店以及在九寨沟新开的另两家五星级酒店等。3 酒店投资可行性研究对具体酒店项目的可行性研究大致分为三块：项目市场可行性分析、项目经济可行性分析和不确定因素分析，下面展开来看。3.1 项目市场可行性分析酒店投资环境分析。酒店投资环境分析的主要目的是通过调查、分析酒店项目所在省份、所在城市、所在行政管辖区域或目标市场区域的国民经济发展水平现状、 未来的发展趋势等方面的数据及信息，以识别酒店项目所处的大、中、 小地理环境的区域经济是否适合酒店项目投资。酒店选址分析。现代酒店鼻祖斯塔特勒10

19、0 年前提出了 “酒店经营成功的关键三要素是：地段、地段，还是地段”。因此一个酒店项目的地理位谿是否优越，对该酒店是否可能有充足的市场需求、是否能成功运营，以实现其经营目标，起着一个非常重要的决定性因素。酒店地理位谿优越性评估主要需调研者收集、整理、分析、总结以下方面信息，以便决定该地理位谿可能带来的酒店需求。酒店项目地理位谿及所在地区、区域的地理位谿描述；该地块建筑法规或规划要求（如高度限制、容积率要求、停车场容量等）；酒店项目的可视化/ 醒目性程度（从交通、人流短暂停留角度评估）；酒店项目的交通便利性：周边区域的交通基础设施（含高速公路、公路、地铁、机场、铁路等）基本情况；进出高速公路/当

20、地机场的便利性；周边临近的主要设施（含写字楼、商场、娱乐餐饮、企业、学校、医院等）；周边临近的酒店、会议设施；酒店项目建筑物的尺寸、形状、地形学及土壤特性、排污排水基础设施等；周边区域吸引力；周边扩容潜力；长期战略潜力。区域酒店业现状分析。区域酒店业现状分析主要包括酒店项目所在行政管辖区域的酒店业规模发展现状分析和区域酒店业经营现状分析。区域酒店业规模指一个区域的酒店总量和住宿接待能力的总量，它是通过区域酒店数量、区域酒店的客房总数、区域酒店的床位总数进行描述。市场需求分析。目标酒店市场需求分析主要包括分析酒店所在地的旅游市场、酒店市场需求基本情况并调研其需求的主要驱动因素及需求主要特征。竞争

21、对手分析。竞争对手分析主要是指在确定的区域范围内，识别出对目标酒店可能有竞争影响的所有的现存的、在建的、 拟建的酒店物业，并依据划分标准， 确定主要竞争对手及次要竞争对手；并通过调查、分析、 统计主要竞争对手的基本情况及历史经营绩效，以便为目标酒店进行市场细分、确定目标市场、市场定位、 SWOT 分析、 营销组合策略提供决策依据。可针对酒店不同设施，如酒店客房、会议设施、餐饮设施分别确定其目标市场及主要竞争对手。目标市场细分。 目标市场细分主要包括目标酒店细分目标市场、确定酒店客源市场的结构占比、并识别各个细分市场的消费特征。SWOT 分析。 SWOT 分析就是根据上述市场调研结果，分析目标酒

22、店面临的市场机会与威胁，相对于竞争对手的优势与劣势，以便为后续确定目标市场、市场定位、营销组合策略提供有价值的信息。酒店定位。根据上述做出的酒店投资经济环境分析、选址分析、区域酒店业现状分析、市场需求分析、竞争对手分析及酒店业主做出的初步市场定位、组织需求、 资金要求等信息，结合酒店项目的实际情况，由调研者提出目标酒店的的定位（包括酒店类型、等级、规模）及经营设施类型（如包括客房、餐厅、会议设施、酒吧、水疗设施等）、规模、数量、产品或服务特色建议，并提出详细的建议依据及关键假设，以便酒店业主/ 投资者及专家团队参考决策。3.2 项目经济可行性分析财务效益指标体系。投资项目的财务效益评价指标体系

23、主要包括静态评价指标体系（不考虑资金时间价值的投资项目评价指标体系，包括静态投资回收期、投资利润率等）和动态评价指标体系（考虑资金时间价值的投资项目评价指标体系，包括动态投资回收期、净现值、内部收益率等）。投资项目的动态评价指标不仅考虑了资金的时间价值，而且考虑了项目在整个寿命期内收入与支出的全部经济数据。因此，动态评价指标比静态评价指标更科学、更全面。目标酒店财务效益指标体系。为判断目标酒店是否有财务效益，是否值得投资，必须事前合理设定目标酒店投资项目的财务效益指标的评判体系。关键经营绩效指标假设. 为准备酒店项目的经营预测，必须事前假设酒店项目的关键经营绩效指标，其主要包括酒店项目的年平均

24、客房入住率、年平均房价、房价年增长率、每间客房客人平均密度、餐饮设施人均消费水平及座位捕捉率、宴会经营预测、其他经营设施预测（如会议设施）等指标。 这些指标的假设正确与否将直接影响酒店项目的经营预测结果，所以必须用科学的方法进行预测，并提供详细的假设依据，以便决策者检验这些关键假设的正确性。以下分别介绍上述指标的预测内容、预测依据、预测方法及预测结果。酒店项目的年平均客房入住率及年平均房价预测依据：整个区域目标市场的客房入住率、平均房价信息；主要竞争对手的客房入住率、平均房价信息；目标市场及其各个细分市场的定价及折扣策略；酒店项目的地理位谿、目标市场组成、有效营销手段、服务级别、客房及配套设施

25、等基本情况；酒店项目的供给需求分析结果；会议设施经营绩效指标预测依据：会议设施目标市场的历史平均绩效：如进行各种活动（展销会、大型会议、其他活动）的年平均次数，参加每次活动的平均人数，因活动产生的出租客房夜需求；会议设施目标市场的需求趋势预测；酒店项目会议设施的类型、规模、容量及配套客房等基本信息；对酒店项目会议设施的供给需求分析结果。编制 5 年经营预测。酒店经营预测是酒店可行性研究项目的重要组成部分之一，经营预测的质量信度好坏将直接影响酒店业主/ 投资者对该酒店项目进行财务评价。计算财务效益评价指标。3.3 项目不确定性分析敏感性分析。敏感性分析就是测定并分析其中一个或多个因素的变化对经济

26、目标的影响程度，以判断各个因素的变化对目标的重要性，其目的是寻求敏感因素。 具体说， 它是在确定性分析的基础上，重复分析不确定因素如投资额、客房房价、 项目入住率、客房数量、折现因子等因素变化时，对净现值、内部收益率、投资回报期等经济指标的影响程度。通常考虑不确定因素原则是：（1）预计在其变动范围内，其变动将较为强烈地影响经济指标；（2）对其在确定性财务评价中采用的数据的准确性把握不大。酒店可行性研究项目敏感性分析步骤如下： 确定分析指标：如投资回收期、净现值、内部收益率等指标； 选定不确定性因素及设定这些因素的变动范围：如项目投资额、客房入住率、客房房价、客房数量、折现因子等，变动范围为-1

27、5%， -10%， -5%， 5%，10%， 15%。 计算因素变动导致的经济指标的变动数量：首先， 对某特定因素设定变动数量或幅度，其他因素固定不变，随之计算经济指标的变动结果。对每一因素的每一变动，均重复以上计算。然后， 把因素变动及相应指标变动结果绘图或列表，以便于测定敏感因素。 确定敏感因素：假定某特定因素，其数值的变化，甚至是微小的变化都会严重影响项目的经济指标，则该特定因素就是该项目的敏感因素。反之， 若某个特定因素变化，甚至变化很大，也不能显著影响项目的经济指标，则该特定因素是该项目的非敏感因素。 确定各个经济指标的临界点（项目可否接受的判据）， 如基准收益率，净现值是否大于或等

28、于零，基准投资回收期等。盈亏平衡分析。盈亏平衡分析是在一定的市场、生产能力及经营管理条件下，研究项目成本与收益平衡关系的方法，它将成本划分为固定成本和变动成本，假设产销量一致，根据产量、成本、 售价和利润四者之间函数关系，进行预测分析。盈亏平衡分析中的平衡点（保本点）是对投资项目的不确定因素来说，当其值等于某数值时，恰好方案决策的结果达到临界标准，如 NPV=0 或 IRR=i （银行的贷款利率 ） 。风险性分析. 风险分析的基本步骤：任选一个不确定因素为随机变量，将这个不确定性因素的各种可能结果一一列出，并分别计算各种可能结果的风险事件货币值；分别计算各种风险事件的概率，概率的计算一般要在过

29、去的统计资料中进行，也可根据项目可行性研究人员的经验得到主观概率；根据以上资料，计算风险事件的期望货币值；计算方差和标准差；综合期望货币值、方差和标准差，确定项目的效益水平及获得此效益水平的可能性。4 五星级酒店经营管理研究4.1 中国五星级酒店市场特点不同的城市，五星级酒店房价差异大，房价和经济发展水平正相关同一个城市，不同五星级酒店差价也很大外资管理或者外资品牌的酒店房价，普遍高于内资管理或内资品牌的酒店经济发展水平及城市地位决定五星级酒店市场需求，酒店数量决定供给，二者共同决定了一个城市的房价4.2 五星级酒店的投资效益酒店主要提供客房和餐饮服务，但是投资五星级酒店的收益来源，并不单纯地

30、由酒店服务的主体客房和餐饮、 会务等构成。其效益的来源是非常多样化的。主要有以下几个方面：酒店自身的营运收入五星级品牌效应，带来衍生性收益酒店采购中的高折扣向上、下游产业扩展，形成产业集群管理扩张，向酒店管理集团发展土地储备的升值效益4.3 五星级酒店的投资管理模式模式一：投资者自己经营、管理酒店，不与其它酒店产生关系。优点在于酒店投资者可以从所有权、管理权、 营销权等各个方面对酒店进行严格的控制，如果酒店投资者有良好的管理团队、知名度很高的品牌形象及完善的营销系统渠道，酒店可以获得良好的发展，并且， 这种模式可以使酒店投资者得到酒店经营所产生的所有利润。缺点在于这种单体酒店无法获得通过网络化

31、经营实现的规模经济，在提高品牌知名度和扩大营销渠道方面存在很大困难。在国外， 随着各种形式的酒店集团的发展， 大型酒店集团凭借其强大的品牌及营销优势对单体酒店施加了巨大的压力，大量单体酒店纷纷加入某个酒店集团的系统。在欧美等酒店业发达的国家，单体酒店在酒店业中的比重不断降低。模式二：投资者自己管理经营，但是加入一个更大的联盟团体来获得一些支持。国外的一些酒店在完全由投资者经营和管理的同时，会选择加入诸如世界一流酒店组织(Leading Hotels of The World)、世界小型豪华酒店组织(Small Luxury Hotels of the World Ltd.)等酒店联盟的方式获得

32、营销方面的支持。这种模式的优点在于选择加入酒店联盟所支付的费用要远远小于加入某个特许经营联号系统，而且酒店自身的品牌不必发生改变，可以保持相当的独立性。但是由于酒店联盟不像酒店联号那样给酒店全面的营销支持，酒店自身营销能力的强弱和品牌知名度的高低成为了选择这种模式的酒店成功与否的关键因素。此外， 如果自身没有一个良好的管理队伍的话，这类酒店的发展会受到很大的限制。模式三：投资者把酒店交给专业的酒店管理公司管理这种模式的优点在于，如果投资者本身并不具备管理酒店的先进经验以及其它资源储备，那么专业的管理公司将帮助他实现这些并带来良好效益。这种模式的缺点在于投资者必须将酒店的管理权让渡给酒店管理公司，对酒店经营管理的控制大大降低。而且， 聘请专业的酒店管理公司往往需要支付高昂的管理费用和人员开支，使酒店的经营利