非完全市场化物业管理模式的应用与实践

1、非完全市场化物业管理模式的应用与实践                          西坝办公大楼的物此管理机制佟义民摘 要中国三峡总公司西坝办公大楼作为智能化建筑，功能多、设备科技含量高，必然要求其物业管理适应这些特点，走专业化物业管理之路。在专业化物业管理模式的应用与实践中，建立了西坝办公大楼的物业管理机制。关键词三峡总公司 智能化建筑 物业

2、管理 模式中国三峡总公司办公大楼座落在西坝峡口、宜昌市西坝岛的上游段，距三峡水利枢纽工程40km，与雄伟的长江葛洲坝工程相毗邻。大楼高112.7m，分主楼和副楼两部分，副楼地面以上七层为总公司接待中心。主楼(塔楼)地面以上32层，为总公司机关办公用房。总建筑面积50 000m2。大楼土建工程于1998年5月竣工，6月15日正式启用，现有总公司的23个部(室)在楼内办公。为了充发挥大楼的功能和效益，为职工创造一个安全、舒适、高效的办公环境，我们围绕大楼的管理，全方位、多侧面地探索了物业管理模式，研究了有关大楼管理方面的规程、规章，初步走出了一条符合总公司实际的物业管理之路。l建立新机制，走专业化

3、管理之路总公司过去的办公场所多为多层无电梯办公楼，其物业管理内容主要是清洁卫生、环境绿化、会议服务。新办公大楼属大型高层办公楼，就其规模、功能、设备配置、智能化程度而言，与旧大楼有很大的区别，有以下三大特点：一是功能多 新办公大楼是一幢集办公、会议、展览、餐饮、停车为一体的综合性大楼，楼内设有开敞办公楼层、专用办公楼层、会议室层、展览层，另有宾馆、职工食堂、地下停车场等。二是清洁卫生范围大 大楼总清洁面积约138 779m2(不合宾馆)，其中大楼走廊、公共通道、办公区域(含灯罩、风口)顶面及底面总面积约74 000m2。大楼内墙(含玻璃幕墙内侧、砖木隔墙、玻璃隔墙)总面积约30 000m2。大

4、楼外墙(含玻璃幕墙外侧、玻璃窗、铝板、圆球型屋顶)约15 000m2。地下停车场面积约1 814m2。大楼外围草皮约12 100m2，路面约5 865m2。三是设备科技含量高 总部大楼配有美国OTIS公司生产的E411型高速电梯6部，SPEC90中速电梯2部；意大利RC热泵空调机组7台，台佳热泵空调机组3台，佳力图精密空调5台，清水离心水泵10台，干式1 000kA变压器5台，WNS2一1.25一YQ型燃油锅炉2台及十大弱电系统。上述特点，标志着总公司办公大楼已经进入到高水准现代化的物业行列。而随着大楼功能的增多和标准的提高。过去福利的、行政的、分散的、计划包干的办法已不适应大楼管理的需要，必

5、须走企业化、专业化的道路。按照湖北省建设厅鄂建1996102号关于做好全省城市物业管理工作的意见中三种试点类型中第二种类型，我们组建了大楼管理机构，即1997年9月成立了楼字管理处，在办公室的领导下，负责大楼主楼、副楼各种辅助建筑的管理，负责大楼内各种设备、楼宇自控系统、视像系统及办公家俱的管理，负责总部大楼内外环境卫生的管理。1998年成立了西坝接待中心，负责总部大楼的物业管理工作。这是一种由管理方(楼管处)、物业服务方(西坝接待中心)组成的非完全市场化的管理模式，其特点是物业管理权由业主授权产生，其经营活动受业主的制约；总公司行政部门及楼字管理处联合行使业主委员会的职权。新的管理机制的建立

6、，标志着总公司物业管理工作开始步入企业化、专业化轨道。2签署物业合同 实施委托管理大楼的物业实行委托管理的办法，共签订五个物业委托协议，一是总部大楼物业管理委托责任书，二是输变电高压部分委托合同，三是电梯维修委托合同，四是空调维修委托合同，五是大楼保安委托协议。做为总部大楼主要管理文件的总部大楼物业管理委托责任书(以下得称责任书)草签于1998年9月22日，西坝接待中心代表物业管理方，办公室楼宇管理处代表产权管理方。责任书是规范物业管理及经营活动的重要依据，共分三部分。2.1委托范围(1)总公司办公大楼内外各类设备设施的日常维护和使用管理；(2)地下停车场的管理；(3)大楼内外的绿化美化、环境

7、卫生清扫工作；(4)大楼生活饮用水的供应，其中包括饮用水器皿的维修操作管理。(5)各种会议的服务工作，其中包括茶水、饮料供应，各种器皿的清洁消毒。(6)职工食堂的餐饮制作，包括购买餐饮器具、采购主副食品、出售餐饮票卡。2.2双方职责甲方职责(1)负责大楼上建及设备的验收和向乙方提供有关大楼的验收图纸资料、维修手册。(2)审核房屋、设备改造及大中修理报批方案。制订大楼及楼内设备、设施维修改造计划，协调有关部门处理工程遗留问题。(3)审核乙方报送的各种管理方案、管理办法；指导检查和监督乙方的各项管理工作。(4)审核乙方维修工具、配件、低质易耗品采购计划及各种报表。(5)协调解决在大楼管理过程中出现

8、的需要甲方协调解决的问题。乙方职责(1)做好甲方委托的一切事项、并将工作情况以年报、季报形式报送甲方。(2)定期向甲方报告各种设备的运转情况，制订设备改造及大中修理方案。(3)做好设备的运行记录、做好各种资料的分类归档。(4)制订低值易耗品及零配件采购计划、做好设备零配件、低值易耗品报批、采购、验收、入库、保管、领用等工作。2.3管理费用及结算办法大楼委托管理费由三部分组成，一是人头费，按元/人年一次性核准。二是消耗材料费，由总公司核定额度，包干使用。三是维修资金，由设备维修备品备件费组成。电梯维修委托合同、空调设备维修委托合同和保安委托协议是大楼物业管理委托合同的组成部分。电梯、空调维修采取

9、半包形式、一条龙服务原则，直接委托给原生产、安装单位；大楼保安则由保卫部与武警水电部队签定合同。3做好产权管理发挥监督职能楼字管理处作为非完全市场化条件下大楼管理的一方，履行了部分管理委员会的职能，但它毕竟不是管理委员会，大楼物业管理单位的选择权、费用的审批权、政策的制订权均属总公司，这就决定了楼宇管理处不能利用这些权力来约束物业管理单位的经营行为，需要通过其他手段来达到管理之目的。根据非完全市场化的特点，物业管理单位是总公司的下属公司，与总公司保持着行政隶属关系。楼宇管理处同样是总公司的下级职能处，与总公司保持紧密的行政关系。这就决定了楼宇管理处与物业管理单位除了委托与被委托关系外，也有一定

10、的行政关系。靠着这关系，靠着总公司行政法规来实现检查监督职能，是楼宇管理处实施大楼管理的主要手段。3.1利用规章制度实施检查监督大楼还在建设中，就开始着手制订办公大楼管理办法(以下简称办法)，经过反复修改，并于1998午4月正式印发。办法划分了物业管理委托职责。明确了总公司职工应遵守的事项和办事程序，是大楼管理的基础性文件。进入大楼以后，又针对楼内所配设备的实际情况，制订出变配电设备维修操作规程、燃油锅炉操作规程、离心水泵维修操作规程、空调设备维修操作规程等12个操作规程和门锁磁卡管理办法、清洁卫生管理办法、会议室使用管理办法等15个管理办法。3.2借助行政关系实施监督检查大楼运行初期，由办公

11、家主管领导组织大楼物业管理的三个单位(楼宇管理处、保卫处、西坝接待中心)对大楼的物业管理进行逐层巡视检查，初期每月一次。检查的内容包括清洁卫生、消防、保安等工作。事后发布通报，对遵守大楼管理规定做得好的部门(单位)予以表扬，对不遵守大楼管理规定存在问题多的部门(单位)予以批评，从而推进了总部大楼的物业管理工作，提高了职工的环保意识、安全意识、楼宇管理意识。大屏幕电视机是传播重要信息的载体，承担着发布公司重要通知、水文、水情预报、一周工作安排、三峡工程进度、大楼管理规章等信息任务。为推动大楼的管理工作起到了重要的作用。3.3利用行业检查实施监督检查1998年11月，总公司向宜昌市爱卫会申报总部大

12、楼卫生先进单位和无烟大楼，借着这股东风，我们与爱卫会办公室、西坝接待中心起，狠抓了大楼环境卫生，提高了大楼的环卫水平，被评为市级卫生先进单位和无烟大楼。4管好大楼物业实现一流服务总公司办公大楼的物业共分为一大块四小块(见图1)，一大块是指西坝接待中心承担的绿化美化、清洁卫生、会议服务、前台值班、职工生活、设备的操作、维护、保养；四小块是指保卫处承担的大楼保安；专业公司承担的重要设备的修理；葛洲坝电厂承担的大楼供电高压部分运行、维护；楼宇管理处直接管理的弱电及家俱维修。总部大楼物业管理的主体是西坝接待中心。该“中心”成立于1998年上半年，同年6月进驻总部大楼实施物业管理，是一支具有综合实力的物

13、业管理公司，现有管理人员94人，其中工程部31人。以西坝接待中心为主，保卫处、专业公司为辅，形成了总部大楼物业管理的总体，共同承担办公大楼物业管理工作。经过近一年的物业管理实践。现已形成套较为完整的物业管理办法，即“一化四制”法。一化为清洁卫生宾馆化。四制为用户报修制、隐患巡视制、夜间维修制、换季保养制。总部大楼清洁卫生宾馆化，是西坝接待中心管理总部大楼物业的主体思路和高标准要求，其特点有四条，一是清洁卫生范围广。总部大楼清洁卫生范围分公共地段和办公区域。公共地段包括墙及墙面上的灯开关、空调开关、踢脚线；天花板及天花板上的灯罩、空调口、新风口；地面、电梯、卫生间、开水房等；办公区域除公共地段所

14、含部分内容外，还包括玻璃隔断、玻璃窗以及窗台、设备、家俱等。二是清洁卫生工作标准高。大楼清洁卫生工作按照建设部全国城市物业管理优秀大厦标准和宜昌市卫生先进单位评选条件制订了总部大楼清洁工作标准。具体为：地面无纸屑、无废弃物、无痰迹、无烟头、无鼠屎。墙壁、屋顶无蛛网、无污渍、无灰尘。卫生间清洁、卫生、无异味；三是服务项目多。服务人员除了负责打扫卫生及保洁外，还要负责烧开水、管理会议室、保养家俱、灭虫、倒垃圾、定期消毒等工作；四是有布置、有检查、有奖惩办法。清洁卫生实行个人包干责任制，按楼层、按部位将清洁卫生工作落实到人，前面做，后面查，发现问题及时处理。“四制”是楼内设备的维修制度。“用户报修制”是指对那些直接影响职工办公的易察觉的小故障实行用户报修的办法。值班人员24小时不间断值班。收到报修后响应时间不超过20分钟。这种办法主要是解决空调漏水、电源断路、照明等故障。“隐患巡视制”是指对尚在萌芽状态的故障、位于公共地段的故障、外行人不易发现的故障实行专业人员巡视检查。每天巡视次，随时发现随时处理。“夜间检修制”是指电梯、供水、供电系统这些在办公时间内必须维持正常运行的设备，采取夜晚和休息日维修保养。“换季保养制”是指与季节关系密切的空调设备，其维护、保养工作一般利用春秋两季的空闲时间。如1998年秋季和1999年