项目质量管理理论对房地产开发的启示

1、浅论项目质量管理理论对房地产开发的启示摘要 :近 15 年来，随着我国城市化进程不断加快，房地产项目大量涌现，房地产行业在中国宏观经济中扮演的角色越来越重要，深刻影响着人们的生活。由于房地产项目的资金密集性、劳动密集性、投资行为不可逆转性等特征，一旦发生质量问题，将会造成社会资源大量浪费、造成房地产投资者遭受巨大损失、严重影响人们的生活、生命和财产安全。因此，项目质量是房地产开发项目的生命线，在房地产开发过程中推行项目质量管理，成为现代房地产企业提升开发水平、提高内部管控能力、提高项目质量的关键。本文从我国建筑质量存在问题、房地产项目开发存在问题入手，分析了项目质量管理理论对房地产开发的借鉴意

2、义，对房地产开发过程中的项目质量管理，有积极的指导意义。关键词 : 项目质量管理理论；房地产开发；启示一、我国建筑物质量存在的问题和原因2010 年 4 月 6 日，英文中国日报报道：中国每年消耗了全球一半的钢铁和水泥用于建筑业，产生巨大的建筑废物，同时中国的建筑工程质量参差不齐, 建筑寿命低, 已成为通病。目前中国的房屋平均寿命仅有30 年，不及英国的1/4 ，不及美国的1/2 ，我国住房质量水平令人担忧！中国建筑质量问题突出的原因：1、由于目前建筑质量监控和责任追究机制的不完善，人为因素成为我国房屋寿命过短的主要原因。2、城市规划不合理，使房屋在有效寿命期内因为城市规划原因而被拆迁。3、地

3、方政府片面追求政绩，大干快上形象工程，政绩工程，对老旧建筑大量拆迁，使得建筑寿命人为缩短。典型案例：2009 年 6 月 27 日，上海市莲花河畔小区一幢在建13 层楼房整体倒塌。事后查明主要原因是楼房北侧堆土过高（最高处达10 米左右 ） ， 紧临大楼南侧的地下车库基坑开挖深度达4.6米， 两侧压力差使土体产生水平位移，过大的水平力超过了桩基的抗侧能力，导致房屋倾倒。2012 年，昆明鑫都韵城项目“廋钢筋”事件，引起媒体广泛关注和购房者强烈谴责，对项目造成了安全隐患。2012 年，由于城中村改造项目地基施工，导致昆明白马小区近10 栋建筑 200 住户出现地基下沉、房屋开裂、漏雨等状况，住户

4、多次找开发商、街道办协商也得不到解决。二、当前房地产开发过程中存在的质量问题尽管近年来房地产发展十分迅猛，项目管理水平也得到很大提高，但在目前的房地产开发过程中，依然存在各种问题，项目质量管理的问题依然突出。1、普遍重视施工阶段质量管理，忽略项目开发前期策划、设计阶段、营销策划等阶段的质量管理。若是施工单位，重视项目施工质量管理自然是无可厚非，但作为投资方，关注点就不仅仅着眼于施工阶段的质量问题。可行性研究、项目定位、产品策划、规划设计、营销策划、销售实施、物业服务等环节，同样是项目开发质量管理的关键，关系到项目投资风险、投资效益、企业品牌建设和企业可持续发展。2、规划、设计不合理。在市场竞争

5、日趋激烈、客户需求多元而快速变化的今天，平庸的项目设计，已经很难获得市场的认可。规划、设计质量管理优劣，很大程度上决定了工程项目实施的成本和效率。在规划、设计阶段的项目质量管理不到位，设计优化不足等问题时常可见。如：太阳能设施设计不合理、空调机位设计缺失或预留空调板尺寸不足、消防管道外露大堂、井口设置考虑不周，部分出现在人行小道路中央等设计缺陷。另一方面，部分开发商过度压缩规划设计费用，影响设计人员精心设计的积极性，严重影响了开发项目的产品质量。3、施工环节，事前质量控制意识不足，陷入事后质量控制的局面。在工程建设中，事前控制意识不足，在施工完毕后才发现问题，做事后补救。例如：土建施工单位与园

6、林绿化施工单位交接、配合不畅，导致工期延后。竣工验收后，忽视对成品的保护意识。例如：铝合金门窗分包单位完成安装后，没有与后序施工单位进行工序交接。导致后序施工使铝合金门窗滑道破坏，门框撞伤；导致责任无法分清，维修主体抵触情绪严重，造成管理难度和协调成本的增加。4、营销策划阶段，质量管理标准不完善，评价标准体系不健全。长期以来，营销策划被视为艺术与技术的结合，知识、经验、悟性、灵感等个人特质占主导地位，难以形成标准化。因此大多数房地产项目的营销工作被称为“精英营销”，这种模式给企业带来一个棘手问题：当企业未找到、或没有培养出营销精英时，只有通过那些普通营销人员 “花钱买教训”、 “交学费”来获得

7、提高，代价和风险巨大。怎样让平凡的人做出不平凡的业绩？优秀企业更重视企业的整体营销能力而不是个人能力。最简单易行且有效的方法就是营销标准化。也许有人说房地产营销难以标准化，不同的操盘者，对项目的理解不同，操盘手法、效果都会不一样。但房地产营销还是有其规律可循的，有共性的“标准动作”、 “规定动作”，也有体现操盘者个人经验、特质的“自选动作”。如：如万科、龙湖、恒大、绿地等房地产开发企业，营销人员经常进行标准化操作与管理培训，保证每个项目营销工作都能规范运作、标准化实施。房地产营销标准化，主要包括营销推广标准化、形象展示标准化、销售流程标准化、客户服务标准化等。类似项目定位的产品可形成一套完整的

8、营销推广标准化操作指南，包括广告策划、物料制作、形象展示、活动策划，营销推广等，通过标准化实施提高营销工作效率。值得注意的是，营销工作不同于财务、工程、设计等工作，由于行业政策多变、市场变幻无常，客户关注时事热点话题等因素，营销工作也需要一定的艺术化、个性化、时效性，才能有效实现预期的营销目标。5、忽视售后阶段的客户维护和服务。项目竣工交房后，不少项目都会忽视对购房者的关系维护和服务，以为房屋转交给物业公司， 项目开发过程就已经结束。但站在项目质量管理的角度来看并未结束，还需继续做好售后服务，如组织客户服务部、质量管理小组（QC小组），征求购房者的意见和要求，对仍需改进的方面，及时反馈到相关部

9、门，继续改进项目质量。三、项目质量管理理论对房地产开发的启示（一）“全公司质量管理理念"（CWQC的运用。日本质量管理大师石川馨提出的“ CWQC理论，强调公司全员参与质量管理的观点。全公司质量管理不仅是产品质量与服务质量，更应是一种良好的工作质量。房地产企业全体人员都必须有强烈的质量管理意识，质量管理不仅仅是质量部门、工程部门的事，也不仅仅局限于施工质量管理，而是公司全体人员、 所有部门共同的目标和责任， 必须强化质量意识， 做好本职工作，确保房地产开发各环节的工作能够高质量、高效率完成。（二）全面质量管理（TQM理念的运用，美国质量管理大师 Feigenbaum提出的“ TQM理

10、论，强调全面质量管理、全过程质量管 理理念。房地产项目全面质量管理，应该贯穿于整个房地产开发流程中，如：市场调查、选址拿 地、经济测算、获取土地、项目定位、规划设计、项目施工、营销策划、入市销售、售后服 务等环节。需要对项目开发各环节制定工作分解结构（ WB$,审核项目范围、检查可交付成 果标准；针对影响房地产项目质量的主要因素进行事前控制、事中控制、事后控制。1、事前控制，“4M1E管理，防患于未然，把可能出现的问题尽量消除在萌芽状态。事前控制主要包括“ 4M1E （即人、机、料、法、环）五大要素。事前控制是事中控制 的基础，是实现质量控制目标的前提和保障，是成本最低、效率最高的控制方式。房

11、地产各专业口的工作人员，资格审查必须严格，房地产开发队伍的知识、经验技术水平的好坏直接影响工程质量的好坏，在审查时对不合格者坚决不能上岗。用于工程建设中的机械设备和材料必须有技术说明、检验报告，并经质量管理人员认可后方可使用。施工方法审查，施工方案和施工组织设计，必须经过严格审查，经审核后作为施工依据。施工环境调查，如施工现场的气象、 水文地质、交通及周边有关条件等，掌握详细的施 工环境调查，有利于保证施工顺利进行。2、事中控制。事中控制，即工作活动过程质量控制，是指质量活动主体的自我控制和他人监控的控制方式。事中质量控制的目标是确保工作质量合格，杜绝质量事故发生。在房地产开发环节各分项工作中

12、，要明确工作目标、质量评价标准，对工作成果进行自我检查和他人监控相结合，确保工作质量。3、事后控制，采用因果分析法（鱼刺图）。事后控制是对整个房地产开发阶段的工作质量进行整改、优化、验收。如发现问题则要进行整改或返工，直到达到质量标准为止。建议多运用因果分析法（鱼刺图、石川图）对出 现的问题进行分析， 找出主要原因、次要原因，以及各原因之间如何相互影响，并制定相应 措施、落实责任人及完成时间、整改目标，使项目质量符合要求。（三）PDCAf环理念的运用。美国质量管理专家戴明（ W. Edwards. Deming ）博士提出的PDCAf环，是全面质量管 理遵循的科学程序。全面质量管理活动的全部过

13、程，按照P （计划）-D （实施）-C （检查）-A （处理）循环，周而复始地运转。1、P:制定项目质量管理目标和计划。房地产项目的投资开发必须要有既定目标，并制定相应的执行计划，结合过程变化进行动态反馈，投资才能落到实处。项目开发的各个环节之间是紧密相连、互相影响的，需要策划、销售、报批报建、工程设计、财务、预算等部门的工作协同，反复推敲，制定相关的标准，才能制定合理的开发计划、投资计划，最终形成企业战略性的决策计划，指导企业各部门、员工的工作方向。2、D:计划实施。要重视对房地产开发项目所有分项工作进行细分规划，确定工作目标和质量评价标准，按照项目质量管理计划进行实施。3、C:有了静态的计

14、划和实施过程，还需要过程动态的反馈。房地产开发全面质量管理，重在过程的监督、执行、分析、评估。针对目标的执行效果如何，检查与预期计划的偏差，各部门的协同是否通畅，管理是否存在漏洞等一系列问题，在实施过程中都需要动态体现，及时反馈，提供决策依据，以便及时调整优化。4、A:通过计划、实施、检查分析、效果评估后，需结合企业战略、开发计划、投资目标、各部门年度计划等，进行评彳t总结，并构成下一轮PDCA1环的开始。建立房地产项目质量管理数据库，针对合同标准、工艺标准、合作方、材料价格、营销工作、 客户维护、质量评价标准等进行整理汇总，并将好的方法和经验推广到其它项目中去，推动新一轮PDCA1环的运行。对于失败的经验教训，也必须总结，避免在今后项目开发时再犯同样的错误，不断提升和丰富企业的项目开发经验。总之， 项目质量管理理论有其广泛的适应性和延展性，对房地产开发项目，有着积极的借鉴意义。在房地产开发过程中，导入并实施项目质量管理理论，可以有效提高企业的项目开发能力，提高内部管控能力，降低管理成本，提高项目质量管理水平，对企业品牌和形象的塑造、产品品质的提升、投资风险和价值评估、投资效益、效率提升都有巨大的价值。参考文献：1 郭鸿飞，李一凡， 房地产项目质量管理体系思考， 合作经济与科技,2011,(5):24-25。2 马晓晶， 浅析房地产开发