第六章房地产项目选址、规划与设计

1、第第六章房地产项目六章房地产项目选址选址、规划与规划与设计设计本本节节学习要求学习要求 1.1.掌握掌握房地产房地产项目选址项目选址原则原则。 2. 2.了解房地产区位及房地产生态环境了解房地产区位及房地产生态环境。 3. 3.了解了解居住区规划设计要求和相关指标居住区规划设计要求和相关指标。引言引言 昆明昆明目前有很多楼盘，请问，决定一个楼目前有很多楼盘，请问，决定一个楼盘的好坏的因素是什么？为什么？盘的好坏的因素是什么？为什么？ 决定一个楼盘好坏的关键在于这个楼盘的决定一个楼盘好坏的关键在于这个楼盘的选址，因为这个楼盘能否卖到一个好价钱，选址，因为这个楼盘能否卖到一个好价钱，日后能不能升值

2、，很大程度上是由这个楼日后能不能升值，很大程度上是由这个楼盘所处的区位所决定，楼盘的格局和其他盘所处的区位所决定，楼盘的格局和其他的一些因素是锦上添花，并不足以大幅度的一些因素是锦上添花，并不足以大幅度影响到楼盘的价钱。影响到楼盘的价钱。 对对房地产项目房地产项目来说，选址很重要！来说，选址很重要！l1.1.顾客群顾客群l2.2.地理位置地理位置l3.3.人口密度人口密度l4.4.选址灵活变通选址灵活变通 6060的顾客是的顾客是3434岁以下，岁以下，7070是女性，是女性，5454是已婚，由些可见家乐福的主要顾客是家庭是已婚，由些可见家乐福的主要顾客是家庭主妇，所以在小区内选址会比较有利。

3、主妇，所以在小区内选址会比较有利。 中国的交通不是非常发达，且有车族仍属少中国的交通不是非常发达，且有车族仍属少数，购物时间也不富裕，但购买频率较高，数，购物时间也不富裕，但购买频率较高，所以对消费者来说，交通方便、距离近极其所以对消费者来说，交通方便、距离近极其重要。重要。所以家所以家乐乐福不福不将店面布局在郊区或城将店面布局在郊区或城市周边地带，市周边地带，而是而是将店面选择将店面选择在在市区内繁华市区内繁华且交通方便的地带。且交通方便的地带。 家乐福在中国的大部分店面选址是非常灵家乐福在中国的大部分店面选址是非常灵活的。有的是独立店面，也有的开在商业活的。有的是独立店面，也有的开在商业楼

4、的地下一层，还有的甚至开设在大型购楼的地下一层，还有的甚至开设在大型购物中心的四五层，远比竞争对手的选址策物中心的四五层，远比竞争对手的选址策略灵活。略灵活。第一节房地产项目选址 项目选址作为房地产开发的前期工作之一，有着举足轻重的作用，不同类型的投资项目对区位、环境、交通、消费群体等有不同的要求。 居住项目选址 居住项目是指供人们生活居住的房地产，包括普通住宅、高档公寓、别墅普通住宅、高档公寓、别墅等。这类物业的购买者大都是以满足自用为目的，也有少量作为投资，出租给租客使用。居住项目主要为人们提供一个安静居住项目主要为人们提供一个安静舒适的生活休息空间舒适的生活休息空间。 房地产项目选址原则

5、环境保护立体轨道交通发展情况市政公用基础设施以城市总体规划为依据控制性要求城市旧居住区存在问题：乱布局混乱，工厂和居住混杂，犬牙交错，道路分工不明，交通不畅差房屋质量差，室外缺少公共过滤地和各种活动场所，城市基础设施陈旧且超载，远远不能适应城市现代化要求挤交通拥挤，居住拥挤，合住户、困难户、缺房户多，建筑密度高1.城市规划包括城市的功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围等内容。2.居住项目应尽量依托主城区，以便共享城市中的市政配套设施，如供电、供水、供气、道路、通信线路等，完善的市政配套设施不但可为项目提供便利的建设条件和资源，利于项目开发。3.如果项目在市区内，周边

6、一般都会有便捷的公共交通系统，能够满足居民日常出行的要求；如果项目在市郊，要求项目所在地要有能够便捷到达城市中心或商业、休闲区的交通条件，如地铁、轻轨、公交线路等，以便保持与市区的紧密联系。4.山水、湖畔、绿地等自然生态景观以及清新的空气，都是居民选择安居，也是房地产投资者在选择居住项目区位时要考虑的因素5.住宅特别是高层住宅的建设会给周边地域环境带来很大的冲击要与周边环境景观保持协调发展二、房地产区位及房地产生态环境二、房地产区位及房地产生态环境 1.房地产区位是指房地产的地理位置及社会经济位置的综合。 2.房地产可持续发展的思想。第二节第二节 房地产项目规划房地产项目规划 一、房地产项目规

7、划概述一、房地产项目规划概述 1.1. 居住区居住区 是城市的有机组成部分，是被城市道路或自然界线所围合的具有一定规模的生活聚居地，它为居民提供生活居住空间和各类服务设施，以满足居民日常物质和精神生活的需要。2.影响居住形态的因素 自然条件 经济条件 科技水平 建造目的（二）（二） 居住区居住区结构模式结构模式 居住区按居住户数或人口规模可分为居住区按居住户数或人口规模可分为居住区居住区、小区小区、组团组团三级，居住区分级控制规模见下表。三级，居住区分级控制规模见下表。 居住区规划组织结构可采用居住区规划组织结构可采用居住区居住区- -居住小区居住小区- -居住居住组团组团、居住区居住区- -

8、居住组团居住组团、居住区居住区- -街坊街坊等多种类型。等多种类型。 居住区居住区。泛指不同居住人口规模的生活聚居地和特指被城市干。泛指不同居住人口规模的生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模（道或自然分界线所围合，并与居住人口规模（30000-5000030000-50000人）相人）相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的生活聚居地。所需的公共服务设施的生活聚居地。居住小区居住小区。指被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住。指被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人

9、口规模（人口规模（5 5000-15000000-15000人）相对应，配建有一套能满足该区居民人）相对应，配建有一套能满足该区居民基本物质与文化生活所需的公共服务设施的生活聚居地。基本物质与文化生活所需的公共服务设施的生活聚居地。居住组团居住组团。指被小区道路分隔，并与居住人口规模（。指被小区道路分隔，并与居住人口规模（1000-30001000-3000人）相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的生活聚居地。人）相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的生活聚居地。街坊街坊 街坊是城市道路或居住区道路划分，它的规模介于居住组团和街坊是城市道路或居住区道路划分，它的规模介于居住组团和居住小

10、区之间。居住小区之间。（三）（三）居住区的用地组成居住区的用地组成 1 1、居住区的用地组成要素：住宅用地，公共服务设施用地，道路用地，公共绿地（主要由这四大用地组成，但允许小型无公害工厂用地，市政工程设施用地，水面） （1 1）住宅：住宅建筑基础占有的用地及四周的一些空地（其中包括住宅入口的小路，宅旁绿地和家务院）。 （2 2）公共服务设施用地：只与居住人口规模相对应配建的。如居住服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基础地及所其所属场院，绿地和配建的停车场等。 （3 3）道路用地：住居住区内各级道路的用地，其中包括道路，回车场，停车场用地，小广场。 （4 4）公共绿地：只居住区级，小区级及

11、街坊内的公共使用绿地，包括居住区级公园，小区级小游园，小面积和带状绿地。其中包括儿童游戏场地，青少年和成年老年人的或顶和休息场地。二、居住区二、居住区规划设计要求规划设计要求 1舒适要有完善的住宅，公共服务设施，道路及公共绿地服务设施项目齐全，设备先进，并且有宜人的居住环境。 2便利居住区的用地布局要合理，公共建筑与住宅有方便的联系。各项公共服务设施的规模和布点恰当，便利居民使用。居住区的道路系统和道路断面形成合理，步行与平行互不干扰，有足够的停车场地。 3卫生在居住区内有完善的给水，雨水与污水排水，煤气与集中供暖系统，居住区内空气新鲜净洁，无有害气体与烟尘污染，日照充足，通风良好，无噪声，公

12、共绿地面积较大。 4安全对防止火灾，地震，交通安全有周密的考虑，创造安全的居住环境。 5美观居住区应具备赏心悦目，富有特色的景观，建筑空间富有变化，建筑物与绿地交织，色调和谐统一。三、居住区规划的相关指标（一）（一）居住区居住区规划用地规划用地指标指标 （1 1）居住区用地平衡控制指标）居住区用地平衡控制指标（2 2）人均居住区用地控制指标）人均居住区用地控制指标(二）居住区各项用地界限划定的技术性规定居住区用地范围确定住宅用地范围的确定公共服务设施用地范围确定住宅底层为公共服务设施时用地范围确定道路用地范围确定公共绿地范围确定居住区用地范围确定居住区以道路为界时，若属城市干道或公路，以道路红

13、线为界；若属居住区干道时，以道路中线为界与其他用地相邻时，以用地界线为界与天然或人工障碍物相邻，以障碍物边线为界居住区内的非居住用地或居住区级以上公共建筑用地应扣除住宅用地范围的确定以居住区内部道路红线为界，宅前宅后小路属住宅用地住宅与公共绿地相邻，没有道路或其他明确界限时，通常在住宅的长边以住宅的1/2高度计算，住宅两侧一般按3-6m计算与公共服务设施相邻的，以公共服务设施用地边界为界如公共服务设施无明确界限时，以住宅要求计算公共服务设施用地范围的确定有明确用地界线的公共该服务设施按基地界限划分，否则，可按建筑物基底占用土地及建筑四周实际所需利用的土地划定界限住宅底层为公共服务设施用地范围的

14、确定将建筑基底及住宅各占该建筑总面积的比例分摊，并分别计入住宅或公共服务设施用地内当服务设施突出住宅或占用专用场地院落时，突出部分的建筑基底、因公共服务设施需要后退红线的用地及专用场地的面积均应计入公共服务设施用地内道路用地范围的确定居住区道路作为居住区用地界限时，以道路红线的一半计算小区道路和住宅组团道路按道路路面宽度计算，其中包括人行便道公共停车场、回车场以设计的占地面积计入道路用地宅前宅后小路不计入公共服务设施用地界线外的人行道和车行道均按道路用地计算公共设施专用道路不计入公共绿地用地范围的确定应包括居住区公园、小区公园、住宅组团绿地，不包括宅间日照间距内的绿地、公共服务设施所属绿地和非

15、居住区范围内的绿地院落式组团绿地、开敞式组团绿地的用地界线划定如图居住区规划与设计居住区规划与设计 综合技术指标综合技术指标 编制办法及流程编制办法及流程 不动产学院不动产学院 城市规划系城市规划系 曾敏玲曾敏玲2012-132012-13学年学年 第第1 1学期学期3030(三）居住区规划设计的重要技术经济指标（1）建筑面积/总建筑面积（万m2） 独栋建筑的建筑面积= 各层面积 =建筑基底面积层数（规则的建筑） 住宅建筑面积= 各栋住宅建筑的建筑面积 住区总建筑面积= 各栋建筑的建筑面积（2）建筑密度（%） 住宅建筑净密度=住宅建筑基底面积/住宅用地面积 总建筑密度=居住区总建筑基底面积/居

16、住区总用地面积居住区规划与设计居住区规划与设计 综合技术指标综合技术指标 编制办法及流程编制办法及流程 不动产学院不动产学院 城市规划系城市规划系 曾敏玲曾敏玲2012-132012-13学年学年 第第1 1学期学期3131（3）人口密度（人/ha、人/km2） 人口毛密度= 住区总人口/居住区总用地面积 人口净密度=住区总人口/住宅用地总面积（4）建筑面积密度（万m2/ha） 住宅建筑面积毛密度=住宅总建筑面积/居住区用地面积 住宅建筑面积净密度=住宅总建筑面积/住宅用地面积（5）容积率（建筑面积毛密度） 容积率=总建筑面积/总用地面积（6）平均层数（层） 住宅平均层数=住宅总建筑面积/住宅

17、基底总面积ABa52bc12543用地界限建筑层数道路红线道路中心线建筑密度=(ab)+(ac)/(AB)容积率=(5ab)+(2ac)/(AB) 某开发用地面积为某开发用地面积为3030亩，容积率控制为亩，容积率控制为2.52.5，拟在该地块上，拟在该地块上开发住宅。根据调查分析，住宅建筑面积的综合造价为开发住宅。根据调查分析，住宅建筑面积的综合造价为12001200元元m2m2，销售价格为，销售价格为18001800元元m m2 2，( (总建筑面积的总建筑面积的9090可供销可供销售售) ), ,该开发项目毛利润估算。该开发项目毛利润估算。 答答: :拟开发住宅的总建筑面积拟开发住宅的总

18、建筑面积(1(1亩亩666m666m2 2) )： 30306666662.52.549950m49950m2 2 每平方米综合造价按每平方米综合造价按12001200元计，其总造价为：元计，其总造价为： 12001200499504995059945994万元万元 按按18001800元元m m2 2的销售价格计算，其总收人为的销售价格计算，其总收人为( (总建筑总建筑面积的面积的9090可供销售可供销售) ) 1800 180049950499500.90.98091.98091.9万元万元 该项目的毛利润为：该项目的毛利润为： 8091.959948091.959942097.92097

19、.9万元万元居住区规划与设计居住区规划与设计 综合技术指标综合技术指标 编制办法及流程编制办法及流程 不动产学院不动产学院 城市规划系城市规划系 曾敏玲曾敏玲2012-132012-13学年学年 第第1 1学期学期34342. 实例计算【例】已知一小区，用地面积20ha，其中住宅用地面积占50%。现有住宅A、B、C三类，具体配置见下表：公共建筑配置如下：求：住宅总建筑面积、总建筑密度、人口净密度、容积率、 住宅建筑平均层数 (人口按户均3.2人)居住区规划与设计居住区规划与设计 综合技术指标综合技术指标 编制办法及流程编制办法及流程 不动产学院不动产学院 城市规划系城市规划系 曾敏玲曾敏玲20

20、12-132012-13学年学年 第第1 1学期学期35352. 实例计算求：住宅总建筑面积、总建筑密度、人口净密度、 容积率、住宅建筑平均层数答：住宅总建筑面积=23.52万m2 总建筑密度=18.05% 人口净密度=729.6人/ha 容积率=1.26 住宅建筑平均层数=7.95 计算过程用地配置 包含住宅建筑用地、公共服务设施用地、道路与停车设施用地、公共绿地和其他五部分的数量以及比例，它反映了一个住宅区的某些重要的特征，如区位、环境、标准甚至住宅的层数等等。 一个具体的住宅区用地配置的确定应该考虑多方面的因素。住宅区用地的配置应该在国标城市居住区规划设计规范（GB5018093）用地配

21、置建议的基础上，考虑住宅区的职能侧重、居住密度、土地利用方式和效益、社区生活、户外环境质量和地方特点等多方面的一素综合确定。 城市住宅区规划应鼓励土地的立体化和复合化利用，如开发地下空间和对地面进行公共空间分层开发利用等。在这种情况下，住宅区规划的用地配置会有相应的变化。1994年颁布的国标城市居住区规划设计规范（GB50180-93）中提出了城市居住区、居住小区和居住组团的用地配置参考数据（表32）表3-2城市居住区用地平衡控制指标（）用地配置 各住宅区由于所处的区位不同、使用对象不同可能导致住宅区用地配置的侧重有所差异。在城市中心或周围已有较完善的公共服务设施可供住宅区使用的住宅区、其公共

22、服务设施用地的比重可以适当降低，否则， 其公共服务设施用地的比重一般不能低于国标规范或地方有关规范的比重。 满足住宅区居民的居住生活需求是确定住宅区用地配置的基础，不同的居住对象对住宅区的居住、公共服务、户外环境和交通设施等存在不同的需求，因而应该根据居住对象的特点适度增减住宅区各类用地构成的比例。居住密度 在住宅区规划考虑的基本因素中，居住密度是一项重要的量化控制指标，它对居住环境的品质以及规划结构的空间与布局形态有着根本的影响。 居住密度 是关于住宅区环境质量的重要指标之一，指单位用地面积上居民和住宅的密集程度，它是一个包含人口密度、人均用地、建筑密度和建筑面积密度指标的综合概念。建筑面积

23、密度、容积率之间关系见图3.6 人口密度 住宅区人口密度（毛）=住宅区总人口/住宅区总用地（人/公顷、万人/平方公里） 住宅区人口密度（净）=住宅区总人口/住宅建筑总用地（人/公顷、万人/平方公里） 人均用地 人均住宅区用地=住宅区总用地/住宅区总人口（平方米/人） 建筑用地 住宅区建筑密度（毛）=住宅区总建筑基底面积/住宅区总用地面积（） 住宅区建筑密度（净）=住宅区某项建筑总基底面积/住宅区该项建筑总用地面积（ ） 建筑面积密度 住宅区建筑面积密度（毛）=住宅区总建筑面积/住宅区总用地面积（平方米/公顷） 住宅区建筑面积密度（净）=住宅区某项建筑总面积/住宅区该项建筑总用地面积（平方米/公

24、顷） 住宅容积率=住宅区总建筑面积/住宅区总用地面积（平方米/平方米） 住宅区住宅用地容积率=住宅区住宅总建筑面积/住宅区建筑中用地面积（平方米/平方米）居住密度 居住区密度的高低取决于土地的价值和土地资源的状况、生活环境质量的定位，以及对城市型生活氛围的营造。在住宅区规划中应该从节约土地，保证生活环境的质量，同时满足城市生活的需求三方面来确定适当的居住密度。一般而言，越接近市中心的住宅区其居住密度越高，土地资源越紧张的城市其住宅区的居住密度越高，环境质量标准越高的住宅区其居住密度越小。 在居住密度较高的住宅区其住宅用地的比重应该相对较小，在居住密度小的住宅区其住宅用地的比重可以相对较大，在高

25、层住宅为主的住宅区中，住宅用地的比重不宜超过设计规范或地方有关规范规定的规模相近的居住区、小区或组团的标准。 住宅区的人口密度确定应该在考虑城市总体规划、分区规划和地区控制性详细规划要求的同时，从居住的物质环境质量和社会环境质量两方面综合考虑，以保证舒适的城市生活。 适宜的住宅区人口密度宜控制在300800人/公顷，在人口密度800人/公顷左右或以上的住宅区人口密度应该考虑户外公共空间的立体化和复合化的利用方式，以扩展其户外公共使用空间，保证住宅区的户外居住环境质量。五、技术经济指标及其计算1、技术经济指标 居住户数 （户）；居住人数（人）；总建筑面积（万m2）；住宅建筑面积（万m2）；住宅建

26、筑净密度（%）；住宅建筑毛密度；住宅净密度；容积率;高层住宅比例;中高层住宅比例;人口毛密度;人口净密度;住宅建筑套毛密度;住宅建筑套净密度等。2、主要技术经济指标的计算住宅建筑净密度=住宅建筑基地总面积/住宅用地面积（%）住宅建筑面积净密度=住宅总面积/住宅用地面积(vm2/hm2)住宅建筑面积毛密度=住宅总建筑面积/居住用地面积(vm2/hm2)容积率=总建筑面积/总用地面积（3）项目设计指标）项目设计指标住宅平均层数住宅平均层数高层住宅比例高层住宅比例中层住宅比例中层住宅比例人口毛密度人口毛密度人口净密度人口净密度住宅面积毛密度住宅面积毛密度住宅面积净密度住宅面积净密度住宅建筑净密度住宅

27、建筑净密度建筑密度建筑密度绿地率绿地率6.3.2 非居住项目规划与设计指标非居住项目规划与设计指标 非居住项目一般指酒店、办公、商业、工业等其他用途的非居住项目一般指酒店、办公、商业、工业等其他用途的房地产开发项目，在规划设计中通常使用下列指标。房地产开发项目，在规划设计中通常使用下列指标。 （1）建筑容积率）建筑容积率 （2）总建筑面积）总建筑面积 （3）建筑密度）建筑密度 （4）规划建设用地面积）规划建设用地面积 （5）建筑高度）建筑高度 （6）绿化比率）绿化比率 （7）停车位个数）停车位个数 （8）有效面积系数）有效面积系数6.4.1 房地产开发项目规划设计方案编制房地产开发项目规划设计

28、方案编制（1）居住区规划的基本要求）居住区规划的基本要求 v 居住区规划设计的基本要求主要包括以下居住区规划设计的基本要求主要包括以下7 7个方面：个方面： 安全的要求安全的要求 卫生的要求卫生的要求 物质舒适性要求物质舒适性要求 精神享受性的要求精神享受性的要求 与城市发展相协调的要求与城市发展相协调的要求 可持续性的要求可持续性的要求 产业化的要求产业化的要求（2）居住区规划方案编制程序）居住区规划方案编制程序v 工作过程可分为工作过程可分为调查分析调查分析、规划设计规划设计、成果表达成果表达三个阶段。三个阶段。（3）居住区规划设计方案的内容）居住区规划设计方案的内容v居住区规划设计方案的

29、主要内容包括居住区规划设计方案的主要内容包括规划结构规划结构、住宅形式与布住宅形式与布局选择局选择、配套服务设施配套服务设施、道路交通道路交通、绿地与景观绿地与景观、竖向竖向、管线综管线综合合等多个方面，并按照居民区规划设计的层次性特点，在总体规等多个方面，并按照居民区规划设计的层次性特点，在总体规划、控制性详细规划和修建性详细规划等不同层次的规划阶段中划、控制性详细规划和修建性详细规划等不同层次的规划阶段中的侧重点有所不同。的侧重点有所不同。 规划空间结构规划空间结构w 一般情况下，居住区包括一般情况下，居住区包括住宅住宅、道路道路、配套公共服务设施配套公共服务设施、公公 共绿地共绿地四个部

30、分，通过对空间结构的分析，将四个部分要素加四个部分，通过对空间结构的分析，将四个部分要素加以组合，确定基本布局和空间形态。以组合，确定基本布局和空间形态。w 影响居住区规划结构的主要因素包括影响居住区规划结构的主要因素包括区位及规划要求区位及规划要求、场地及场地及 环境条件环境条件、人的生活需求人的生活需求、经济性经济性、社会管理制度社会管理制度等。等。w 目前常见的居住区规划空间结构的类型主要有目前常见的居住区规划空间结构的类型主要有内向型内向型、开放型开放型、 自由型自由型等。等。 住宅形式与布局选择住宅形式与布局选择w 住宅的形式取决于住宅的形式取决于自然环境自然环境、经济水平经济水平、

31、技术水平技术水平、文化习文化习俗俗 和和家庭结构家庭结构等因素。等因素。w 在在住宅建筑设计规范住宅建筑设计规范中，根据住宅建造层数将住宅划分中，根据住宅建造层数将住宅划分为为 低层住宅低层住宅（1至至3层）、层）、多层住宅多层住宅（4至至6层）、层）、中高层住宅中高层住宅（7至至 9层）、层）、高层住宅高层住宅（10至至30层）。层）。w 住宅的布局有住宅的布局有行列式行列式、周边式周边式和和点群式点群式三种基本形式。三种基本形式。 住宅布置中必须要重点考虑日照和通风，这是居住区规划的根住宅布置中必须要重点考虑日照和通风，这是居住区规划的根本问题，也是现代城市规划产生的起点。本问题，也是现代

32、城市规划产生的起点。 配套服务设施配套服务设施w 公共服务设施公共服务设施也称为配套公建，决定居民生活服务质量和方便程也称为配套公建，决定居民生活服务质量和方便程度，是居住区不可或缺的组成部分。度，是居住区不可或缺的组成部分。w 公共服务设施的规划布局公共服务设施的规划布局应体现方便生活、减少干扰、有利经营、应体现方便生活、减少干扰、有利经营、美化环境的原则，可采用美化环境的原则，可采用分散分散、集中集中、分散和集中相结合分散和集中相结合的方式的方式布局。而且，为了保证合理的服务半径，注意未来发展需要，规布局。而且，为了保证合理的服务半径，注意未来发展需要，规划中还应留有余地。划中还应留有余地

33、。 道路交通道路交通w 居住区道路网结构居住区道路网结构在形态上有在形态上有规则式规则式、自由式自由式、混合式混合式等，在交等，在交通组织上分为通组织上分为人车混行人车混行、人车分流人车分流两种形式。两种形式。 公共绿地公共绿地w 在绿地规划设计中，公共绿地应具备在绿地规划设计中，公共绿地应具备可达性可达性、功能性功能性、亲和性亲和性。w 绿地布局绿地布局应注意人的动态和静态观赏效果，一般在小区入口、应注意人的动态和静态观赏效果，一般在小区入口、 中心形成景观节点，创造层次丰富的视觉效果。中心形成景观节点，创造层次丰富的视觉效果。 竖向及管线综合竖向及管线综合w 居住区的市政工程由居住区的市政工程由居住区给水居住区给水、排水排水、供电供电、燃气燃气、供热供热、通信通信、环卫环卫、防灾防灾等工程组成。等工程组成。w 按照敷设方式可以分为按照敷设方式可以分为架空线路架空线路和和地下埋设线路地下埋设线路。地下埋设线。地下埋设线路又可分为直埋管线和沟埋管线。居住区内的管线应尽量采用路又可分为直埋管线和沟埋管线。居住区内的管线应尽量采用 地下埋设的方式。地下埋设的方式。w 竖向规划设计竖向规划设计是为了有效利用地形，满足居住区道路交通、地是为了有效利用地形，满足居住区道路交通、地 面排水、建筑布置和城市景观等方面的要求，对自然地形改造面排水、建筑布置和城市