宁波市鼓楼步行街商场房地产抵押价值评估报告

1、宁波市鼓楼步行街商场房地产抵押价值评估报告宁波恒正房地产估价有限公司报告摘要本报告是应中国房地产开发宁波公司的托付，以向金融机构申请抵押贷款提供参考依 据为估价目的，对托付方所属的宁波市鼓楼步行街商场的整体评估。依照该项目的自身特 点，结合估价目的，按照估价程序，并对阻碍房地产价格的因素加以分析，采纳收益还原 法、市场比较法，以收益还原法为主，市场比较法为辅，对该房地产进行了客观、公平、 合理的测算，最终确定该房地产在二OOO年九月三日的价格为人民币42194万元（大写 肆亿贰仟壹佰玖拾肆万元）。致托付方函中国房地产开发宁波公司：同意贵公司托付，本公司以为贵公司向金融机构申请抵押贷款提供参考依

2、据为估价目 的前提下，对贵公司所属的宁波市鼓楼步行街商场房地产进行估价。依照估价目的，按照 估价程序，采纳收益还原法、市场比较法，对托付房地产进行了客观、公平、合理的测算， 确泄贵公司所属的宁波市鼓楼步行街商场房地产在估价时点2000年9月3日的评估价格为 人民币42194万元（大写肆亿贰仟壹佰玖拾肆万元）。宁波恒正房地产估价有限公司法定代表人：戚宝鸿二OOO年九月二十六日估价师声明（同房地产估价规范）估价的假设和限制条件1本报告中估价对象价值评估结果为该估价对象的市场价值，它依据了如下假设： 一个自愿的卖者：在估价时点前，相关于物业的特性和房地产市场状态而言，为使交易完成及达至合理 价格，有

3、一个合理的谈判周期：在那个周期内，市场状态、价值水平是静止不变的；物业能自由地在市场上岀售；不考虑专门性质买家的附加叫价。2本报告之评估价值为二000年九月三日之托付房地产的建筑物及其附属设施和上 地使用权市场价值，随着时刻及市场情形的变化，该价值需作相应调整。如使用本评估结 果的时刻与本估价报告的估价时点相差6个月或以上，本公司对应用此结果而对有关方面 造成的缺失不负任何责任。3本估价报告中所依据的有关法律文件如规划设计条件、规划局审左的方案设计图、 建设工程规划许可证、房屋所有权证、估价对象总建筑而积等资料均为托付方所提供，本 公司未向政府有关部门核实，故对其真实性不负任何责任。4. 本估

4、价报告仅为托付方以该房地产作抵押贷款提供价值依据，不作另外用途。房地产估价结果报告、托付方：中国房地产开发宁波公司地址：宁波孝闻街66号二、估价方：宁波恒正房地产估价有限公司法定代表人：戚宝鸿地址：宁波解放南路259号估价资格等级：一级三' 估价对象：估价对象宁波市鼓楼步行街商场为中国房地产开发宁波公司所属，用地而积共35000 平方米，使用权通过出让方式获得，上地用途为商业，使用期限50年，至2048年5月12 日止。该土地坐落于宁波市海曙区鼓楼北侧，已达到五通一平，即上通水、下通水、通电、 通讯、通路及场地平坦，现未取得国有土地使用证。估价对象主建筑为框架结构，共四层。地下一层，建

5、筑而枳5000平方米，作娱乐用途， 要紧为一样游戏机、大型游戏机及台球等同类娱乐工具；地上一至三层，建筑而积52000 平方米，要紧经营服装、鞋类、化妆品、音像制品等。该房地产拥有甬自新字第号房屋 所有权证、甬自新字第号房屋所有权证、甬自新字第号房屋所有权证、甬自新字第 号房屋所有权证。期有砖混一层建筑共4200平方米，要紧经营各种字画、工艺礼品及 茶座、酒吧等，拥有甬自新字第号房屋所有权证。估价对象于一九九九年竣工，要紧以明淸风格建筑，走廊扶梯、屋檐、柱子用木材较 多。整个步行街商城内共有二十座小桥，作为连接主楼内部及主楼与附楼之用，估价对象 现为白坯房，未装修，内共设有四部自动扶梯。估价对

6、象质量完好。四、估价目的：综合评估宁波市鼓楼步行街商场的房地产价值，为托付单位向金融机构申请抵押贷款 提供价值依据。五' 估价时点：二000年九月三日六'价值定义：本次估价采纳公布市场为价值标准七、估价依据：1、中华人民共和国房地产估价技术规范：2、中华人民共和国都市房地产治理法3、宁波市房地产价格评估方法；4、托付方提供甬自新字第号房屋所有权证、甬自新字第号房屋所有权证、甬自 新字第号房屋所有权证、甬自新字第号房屋所有权证、甬自新字第号房屋所有权 证及其它材料：5、宁波市房地产市场行情：6、估价人员现场勘察所得资料及搜集的有关资料。八、估价原则：1、依照房地产估价规范，本估价

7、报告遵循了房地产估价的合法原则及估价时点原则：2、为了保证本估价报告能够通过运用市场资料进行和完成，本估价报告遵循了房地产 估价的替代原则：3、坚持估价人员深入现场勘察，保证估价结果客观、合理的原则。九、估价方法：由于宁波市鼓楼步行街商场要紧以出租为主，具有明显的经营收益，依照估价对象此 特点，故本估价报告以收益还原法为主，以市场比较法为辅。十、估价结果：本公司依照估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，通过周密、准确的测算， 并结合估价体会和对阻碍房地产市场价格的因素分析，选用科学的估价方法，在认真分析 现有资料的基础上，确左中国房地产开发宁波公司所属的宁波市鼓楼步行街商场房地产于 二OO

8、O年九月三日的评估价格为人民币42194万元（大写肆亿贰仟壹佰玖拾肆万元），单价 为6894元/耐（大写为陆仟捌佰玖拾肆元每平方米）。H、估价人员：（略）十二、估价作业日期：二OOO年九月三日至二OOO年九月二十六日十三、估价报告应用的有效期：估价报告应用的有效期自估价时点起为6个月。房地产估价技术报告、个不因素分析宁波市鼓楼步行街商场为综合性商场，有娱乐、服装、鞋类、酒吧等，要紧以岀租为 主。主体建筑共四层，地下一层，地上三层，主体为框架结构，另有砖混结构建筑物一层， 总建筑而积共61200平方米。该建筑物要紧以明淸风格建筑，内部用小桥以作连接。估价对象由于为步行街，禁止车辆进入，且由于邻近

9、停车位较少，对客流量有一泄程 度的阻碍。二、区域因素分析宁波市鼓楼步行街位于宁波市海曙区鼓楼北侧，南起府桥街，北止公园路，东为公园 路，四靠呼童街。东面邻近中山文化广场，南边为宁波市财税大楼，西靠近宁波日报社、 中央花园，北边为中山公园。估价对象地处宁波市中心，周用居民区较多，邻近有12路、15路、19路等较多公共汽车站，交通较为方便。三、市场背景分析随着宁波旧城改适力度的加强，许多营业性质的临时建筑已被拆除，且由于宁波房地 产市场现呈一片“牛势”，住宅及店铺均供不应求。许多投资者持币待动，等待较好的投资 机会的显现，而鼓楼步行街商场地处宁波市区中心，周圉交通方便，客流疑也相对较大， 对投资者

10、而言无疑是一次机会。从鼓楼步行街商场的出租及销售情形来看，亦证实了这一 点。因此，鼓楼步行街市场对众多投资者具有相当大的吸引力。四、最高最佳使用分析房地产估价中的最高最佳使用是指法律上承诺、技术上可能、经济上可行，经充分合 理论证，能使估价对象产生最髙价值的使用，由于鼓楼步行街商场位于市中心，交通方便， 且周围居民小区较多，客流量也相对较大，其所处为商业、娱乐业集合的区域，鼓楼步行 街商场的使用功能已达到最高最佳使用。五、采纳估价方法由于宁波市鼓楼步行街商场要紧以出租为主，具有明显的经营收益，依照估价对象的 特点，故本估价报告以收益法为主，以市场比较法为辅。六'估价测算过程（一）、收益

11、法：宁波市鼓楼步行街商场经营状况及收益测算。 商场收益分为二部分：经营收入及租金收入。1、经营收入要紧有：（1）、地下层娱乐所: 一样游戏机320台 合计：19200元/天 大型游戏机180台 合计：21600元/天 台球60张 合计：9600元/天 保龄球32球道 合计：4160元/天 乒乓球桌60张 合计：9600元/天 射击30道 合计：8400 70/天 总计：72560元/天以60元/台/天计以120元/天/台汁以160元/天/张计以130元/天/道计以160元/天/张计以280元/天/道计（2）、一层商场的50%由业主经营，面积为9000平方米，依照托付方提供资料，结合 宁波同类商

12、场，确定其有效经营收入为37800元/天。2、租金收入:依照托付方提供的岀租合同及财务统汁报表等材料结合宁波市当前同类市场岀租收益的平均值确圧。31500元/天45000元/天33600元/天10920元/天121020 元/天底层商场租金收入 二层商场租金收入 三层商场租金收入 附楼租金收入总计:3、年有效毛收入测算：（1）娱乐场因此平均上座率40%,每年365个工作日计：72560 X 40 % X 365 = 1059.4 万元/年（2）底层商场:37800X365=1379.7万元/年（3）租金收入:121020元X365=4417.2万元/年则年有效毛收入为1059.4+1379.7

13、+4417.2 = 6856.3万元/年4、运营费用测算：（1）经营成本（包括：广告宣传费、娱乐设备折旧、修理、保养、保险费等）以年有效 毛收入的25%计，则经营成本为：6856.3X25% = 1714.1（万元）（2）治理费以经营成本的20%计，则治理费为：1714.1 X20%=342.8（万元）（3）税费：以年有效毛收入的5%计，则税费为：6856.3X5% =342.8（万元）则运营费用合计为1714.1+342.8+342.8 = 2399.7（万元）5、利润6856.3-2399.7=4456.6 （万元）所得税：以利润的33%汁，则所得税为：4456.6X33%= 1470.7

14、（万元）6、净收益则净收益为 4456.6-1470.7 = 2985.9（万元）7、资本化率的确定：本估价报告中的资本化率依照安全利率即国库券利率，结合宁波市同类行业的风险调 整值，确泄其资本化率为7.2%。8、求取该商场收益价格：该房地产使用期限50年，现已使用2年，还可连续使用48年，则房地产现值（收益价 格）为：2985.94-7.2% Xl-l-?（l+7.2%）48）=39997.2 万元9、估价对象在估价时点运用收益法测算出的价格为人民币垒亿坎仟玖佰玖拾渠万贰仟（二人市场比较法可比实例a确定：坐落于海曙区大沙泥街与开明街交接处某商场，交通便利，客流量大，房屋建筑面积23000平方

15、米，框架结构，与鼓楼步行街商场在使用功能、交易日期、地理位置上都具有 较强的相关性和可比性。可比实例b确定：坐落落于海曙区药行街某商场，交通便利，房屋建筑而积8000平方米，框架结构，与 鼓楼步行街商场在使用功能、交易日期、地理位置上都具有较强的相关性和可比性。 可比实例c确定：坐落于海曙区中山东路某商场，交通便利，房屋建筑而积7000平方米，框架结构，与 鼓楼步行街商场在使用功能、交易日期、地理位置上都具有较强的相关性和可比性。详见 表一：a房地产b房地产C房地产鼓楼步行街商场估价时点1999.51999.122000.32000.10.3竣工日期1998年底1997年底1996 年1999

16、 年结构框架框架框架框架用途商场?商场商场商场交通便利便利便利便利估价巾价8100 元/Itf7600 元/m，8800 元/m依照可比实例房地产而积、形状、临街状况、地理位置、交通便利程度等因素，对可比实例进行如下修正。详见表二：(以估价对象为标准状况)a房地产b房地产c房地产交易单价8400 元 m27600 元/8800 元/ m2交易情况修正100/100100/100100/100交易日期修正102/100101/100101/100区域修正100/101100/97100/102个不因素修正100/102100/98100/102修正后单价8317 元/m8075 元/m8543元

17、血试算价格(8371+8075+8543)三3 = 8330元/平方米则估价对象比准价格为：8330元/平方米则估价对象于估价时点运用市场比较法测算出的价格为：8330X61200=50979.6 万元七、估价结果确定：用收益法评估的价格为39997.2万元用市场比较法评估的价格为50979.6万元考虑到商场英出租收益比较明显，故收益还原法估价结果较能反映出估价对象房地产 的实际价值。故取收益价格的权重为80%,比准价格权重为20%,通过加权平均法，则估 价对象的价格为：39997.2X80% +50979.6X20% = 42194 万元估价结论：宁波市鼓楼步行街商场房地产于二000年十月三

18、日的评估价值为人民币 肆亿贰仟壹佰玖拾肆万元。估价师心得一、估价目的的专门性此次评估的估价目的是为托付单位向金融机构申请抵押贷款提供价值依据。在此估价 目的之下，为保证房地产金融的安全性及估价结果的准确性，我们第一要求托付方提供的 资料真实可靠，若由于托付方提供资料的完整性、真实性缘故而阻碍估价结果，由此引起 的所有责任由托付方承担：其次我们要求委估房地产权益没有争议，在估价过程中不考虑 委估房地产估价范畴以外的法律咨询题。同时，在估价报告中我们声明，此结果仅作为抵押贷款提供参考，不得做其他用途。 为保证房地产金融的安全性，在条件许可情形下，我们明白金融机构在确左抵押金额时应 充分考虑房地产市场行情和通货膨胀及市场供需的阻碍，同时房地产价格往往难以达到正 常价格水平，综合考虑上述因素房地产最终抵押金额可通过双方协商确定。二、有关咨询题的处理同意此次估价任务后，通过对估价对象的实地勘察，第一要确泄估价方法。由于该估 价对象要紧以出租为主，有明显的租金收益，