房地产投资报酬与风险分析

1、1 / 13第七章房地产投资报酬与风险分析房地产投资的 报酬来源（1）房地产持有期间所产生的增值；（2）房地产经营产生的收益，如租金。一般而言，在经济情况稳定时， 房地产报酬的主要来源是其经营期间所产生的收益 而非本身的增值。投资报酬与风险分析的主要 目的在于确定投资计划是否可行，因此其分析结果是投资决策的重要依据。第一节比率分析与获利能力分析一、 比率分析1、收益乘数（income multiplier）收益乘数是将房地产的市价（或购入价格）与每期收益的比率，是一个倍数，类似于股票的 本益比（即市盈率=股票市价/每股盈余）。收益乘数越小，则表示以较少的投资即可换取较高的收益，暗示了较高的投资

2、报酬率。收益乘数有两种表示法，即（1）毛收益乘数=市场价值/毛收益（2）净收益乘数=市场价值/净收益2、财务比率（1）营运比率=营运费用/毛收益意义：为求得1元的毛收益所需支付的营运费用。营运比率高则营运效率差 。（2）两平比率=（营运费用+偿债支出）/毛收益两平比率也叫开支总费用率。是在税前的基础下，说明房地产所产生的现金流入与现金流出之间的比率关系。其数值越低则净现金流入量（现金流入-现金流出）越大。因此越低越好。（3）债务保障比率=营业净收益/偿债支出其中，营业净收益涂收益专业费用意义：房地产的经营收益扣除营业费用后仍可用来偿付固定债务支出的倍数。此倍数越大，则周转不灵的可能性就越小，所

3、面临的财务风险越小，投资越安全。但是越大，只表示违约的风险小，却不一定表示这是个最佳的投资计划。必须加上其他角 度的分析来判断。二、 获得性的衡量1.整体性资本还原比率=营业净收益/市场价格是每年回收资本占投资购买价格的比率,也可视为整体资产的报酬率.注意区分:投资报酬率:投资者可获得的 报酬占其投入资金的比率.投资报酬是营业收益扣除所有费用及偿债支出后的剩余。所以资本还原比率越高，不一定代表投资报酬率越高.但是一般而言，资本还原比率高是一个好现象.但不能作为最后决策的唯一依据.整体资本还原比率是净收益乘数的倒数.2.权益报酬率（投入资金报酬率）=税前现金流入/投入资金（自有资金或权益）其中，

4、税前现金流入=净收益-偿债支出、自有资金=房地产购入价格-贷款余额 权益报酬率上以真正投资人所享有的税前的投资报酬率（未考虑纳税）.3.税后权益报酬率（现金报酬率）=税后现金流入/投入资金（自有资金）这里，必须求得税后现金流入,因此必须先计算 可课税所得.除了先计算营运费用外，还必须计算利息几折旧费用，过程复杂。4.经纪人报酬率=（税后现金流入+权益增加）/初始现金投资为了增加投资人购买房地产的兴趣，经纪人常常倾于高估房地产的投资报酬率.除了计算税后现金流入外，并将偿还抵押贷款时的权益增加也计入报酬之中2 / 13但是事实上却有问题.第一，权益增加并非资产所产生的报酬，只是投资人增加的现金投资

5、罢了；第二，所谓权益增加，对当期投资人并未有现金流入(反而是现金流出).权益增加要转变成现金流入，必须等到资产处置出售后才可获得，而且届时资产出售所得现金不一定是历年来权 益增加的总和.还有两个问题：一是资产出售时其售价不一定等于当年购价；二是资产出售时要负担佣金及其他费用.所以经纪人报酬率是不合理的，它远大于现金报酬率.第二节投资财务可行性分析美国长岛大学教授斯坎普发展了两个简单的方法来判断投资的可行性。即前门法和后门法。一、前门法主要过程是：在当房地产价格已知的情形下，计算房地产投资可行所必须达到的最低租金。当所求的最低租金低于目前房地产在市场上的租金行情时，则此房地产在财务上可行；反 之

6、，如果最低租金高于市场的租金行情，则在财务上不可行。房地？买价:I贷款权监1I贷款*贷款雷数权益*权亍要求报酬率襟预支由税前现金流入I检音最低营业净收益愤务保障比率最低妾毛蛙的要求I最魅单位敦脊前门株美第明前门法例示：有一房地产投资计划的各项资料如下： 购买价格已知为12,400,000元；(2)贷款占80%(自有占20%);(3)贷款条件：20年期，年利率11.5%，债务保障比率为1.3;(4)房地产可出租面积2720平方米，总楼地板面积3200平方米；(5)目前的租金行情是每平方米925元；(6)闲置面积5%即占租金毛收益的5%；(7)营运费用为每平方米250元；(8)财产税为每平方米10

7、0.55元，且所有楼地板面积均列入计算；(9)其他固定费用为每年10,000元；(10)投资者要求的权益报酬率为6%.试用前门法计算此房地产的最低租金，并判断此投资计划是否可行解:1.权益所要求的税前现金报酬(1)自有资金投入=12400000*0.2=2480000元(2)权益现金报酬=自有资金投入*权益报酬率=2480000*6%=148800元3 / 132.偿债支出抵押贷款总额=12400000*0.8=9920000元每年的偿债支出=抵押贷款总额*贷款系数=9920000*0.127968(查表得)=1269440元3.所须达到的营业净收益营业净收益=权益现金报酬+每年偿债支出=14

8、8800+1269440=1418240元4.检查债务保障比率是否合乎要求每年偿债支出*债务保障比率营业净收益？1269440*1.3=16502721418240则所须达到的营业净收益为元 .5.营业必须达到的有效毛收益=营业净收益+营运费用+房地产税+其他固定费=1650272+250*3200+100.55*3200+10000=2782032元(要求有效毛收益)6.要求毛收益=要求有效毛收益/(1 -闲置率)=2782032/(1 -5%)=2928455元7.每平方米的最低租金=要求毛收益/可出租面积=2928455/2720=1077元/平方米每平方米要求的最低租金为1077元，高

9、于目前市场的租金行情925元/平方米.表示目前该房地产的收益不能达到投资计划所要求的获利水准 .因此在财务上不可行。二.后门法分析方法：在房地产收益已知的情形下，求取房地产的合理价格.若该合理价格高于投资时所须支付的价格，则该计划可行.膜使指出膜使指出+ +税前现金流入税前现金流入后门法关系图后门法关系图贷款系数贷款系数权益报酬率权益报酬率11债务总额债务总额十白有蜜金白有蜜金_合理价格合理价格后门法例示：有一房地产投资计划的各项资料如下：(1)卖方要价元；此房地产的总可出租面积为6400平方米；(3)每平方米可出租价格为530元；(4)闲置及营业费用约占毛收益的52%,包括闲置损失7%和营业

10、费用45%;(5)贷款银行要求的债务保障比率为1.3;(6)年贷款常数为10%(基于利率9.25%,约28年的长期抵押贷款，查表或计算而得)；(7)投资者要求的权益报酬率为12%.试用后门法计算该房地产的合理价位，并判断该投资计划是否可行.解:1.营业净收益总租金毛收益=530*6400 =3392000元(2)营业净收益=3392000*(1 -52%) =1628200元2.合理最大贷款额偿债支出=营业净收益/债务保障比=1628200/1.3=1252500元贷款总额=偿债支出/贷款常数=1252500/0.1=12525000元3.合理自有资金投入4 / 13权益现金收益=营业净收益-

11、偿债支出=162=375700元(2)自有资金投入=权益现金收益/权益报酬率=375700/12%=3130800元4.合理的房地产的价格=合理最大贷款总额 侦理自有资金投入=12525000+3130800=15655800元此房地产的合理价位是元，低于投资时所须支付的价格，因此该投资计划不可行.三.讨论：前门法和后门法忽略了时间价值,未考虑资产出售的问题.对较小的投资计划分析相当好，但对大型投资却只供参考.第三节房地产投资的风险分析投资的目的在于牺牲即期的、确定的购买力，以获得未来的、可能更大的经济利益。由于未来的环境、条件具有不确定性， 决定了未来期望得到的经济利益也具有不确定性，即投资

12、意味着承担风险。一、房地产投资风险概述(一)房地产投资风险的含义1、风险：风险是由于未来因素的不确定性，使实际值偏离预期值的差异程度。偏离越大，风险越大。2、风险的识别：(1)按财务管理需要不同，风险可分为经营风险和财务风险A.经营风险：存在于经济环境中， 影响企业经营收益的各种不确定因素给公司带来的风 险。如效率低下，决策失误，调查失真，需求下降等。B.财务风险：公司由于举债不当(如负债过多、负债偿还期过于集中、负债利率过高、负债 结构不合理等),导致公司收益降低或破产的危险。(2)按企业投资对风险的可控程度，风险可分为系统风险 和非系统风险A.系统风险：指投资人无法通过投资组合来加以控制或

13、消除的由某些特定因素对所有投资都 带来的风险，它一般与国家经济形势密切相关，来自于企业共同面临的政治、经济风险，如 通货膨胀，经济萧条，政府政策调整等。B.非系统风险：指可以通过选择投资组合加以控制或消除的风险，多指某些因素对某些或某个资产投资造成经济损失的可能性，如来自企业特有的产品市场风险、行业风险、经济计划成功与失败的风险等。(3)按风险产生成来源不同，风险可分为国家风险、市场风险、自然风险、企业风险、信 用风险A.国家风险：由于国家政治、经济、社会形势的变化，国家产业政策，货币政策，税赋 政策等的变化，国家有关法律、法规及宏观因素的变化带来的风险。B.市场风险：由于市场供求关系、市场资

14、源条件、市场购买力、市场消费偏好、市场竞 争环境及金融市场、 劳动力市场、原材料市场、信息市场、中介服务市场等因素的变化而带 来的风险。C.自然风险：由于自然条件的变化带来的风险，D.企业风险：由于企业经营决策的差异以及管理水平的差异而带来的风险。E.信用风险：由于与企业交往的经济客体由于失信于企业(如不按期偿还贷款等)而给企业 造成经济损失的风险。(4)按风险的大小不同，风险可分为一般风险、较大风险、严重风险和灾难性风险A.一般风险：发生的可能性不大，或者即使发生，所造成的损失较小的风险，其一般不影响项 目的可行性.B.较大风险：发生的可能性较大，或者发生后所造成的损失较大 ，按损失仍可承受

15、的风险.C.严重风险：包括两种情况，一是指风险发生的可能性大，造成的损失大，使项目不可行的风5 / 13，但是风险发生的概率较小，采取有效措施加以防范，项目仍然可以正常实施.D.灾难性风险：风险发生的可能性大，而且一旦发生将产生项目无法承受的灾难性后果.(5)按风险所发生的时期不同，风险可分为投资前期风险、建设期风险、经营阶段风险、管理 阶段风险可行性研究阶段应着重识别以下风险：A.市场风险：包括市场供需状况、 项目的市场竞争力和项目产品与主要原材料价格可能发生的变化。B.技术风险:包括技术的先进性、可靠性、适用性和可得性可能发生的变化。C工程风险：包括工程地质条件、水文地质条件可能发生的变化

16、。D.资金风险:包括资金供应不足或来源中断而带来的风险。E政策风险:包括国内外政策条件的变化。F外部协作风险：包括交通运输、供水、供电等主要外部协作配套条件的变化。G.社会风险:包括社会条件、社会环境的变化。H.其他风险。3、人们对风险的态度不同的人面对风险的反应是不同的，这表现出人们对风险的不同态度。总的说来，人们对于风险的态度有三种：风险爱好(risk-preferment)、风险回避(risk-averse) 风险中性风险中性风险中性风险回避风险回避风险噬好风险噬好(1)风险回避者:不会无意义地冒风险，必须给予额外的风险补偿才会冒风险；某种低风险和低收益的组合可能与某种高风险和高收益的组

17、合具有同样的吸引力；(2)风险爱好者:冒风险本身就是乐趣，所以，某种低风险和高收益的组合可能与某种高风险和低收益的组合具有同样的吸引力；(3)风险中性者：收益是其主要的决策变量，而风险的大小似乎对他没有影响；客观上风险爱好者虽然存在，但确实很少；风险中性者的思考方法并不理性；所以，一般的投资人都是风险回避型的。只有更高的收益才会吸引人们去冒更大的风险，我们称风险回避者为理性投资人。4、房地产风险的处置(1)风险回避：选择风险较小的投资项目或放弃那些风险较大的项目。投资者可能会损失赢利的机会。(2)平衡交易：较普遍的平衡交易是购买期权。(3)资产组合：通过多元投资、分散投资来综合各个因素的作用，

18、可以抵消非系统风险的作用，降低整个投资的风险水平。(4)风险转移：将可能的损失有意识地转嫁给与其有相互经济利益关系的另一方承担。险；二是指风险发生后造成的损失严重收益收益收益收益收益收益6 / 13(5)风险自留：投资者预期某些风险不可避免，自行设立基金，自行承担风险。二、房地产投资风险因素分析7 / 13(一)房地产投资政策风险分析政策风险是指由于政策的变化有可能给房地产市场投资者带来各种不如形式的经济损失。在市场环境还不完善的条件下，政策风险对房地产市场的影响尤为重要。1、经济体制改革风险一个国家的经济体制决定着经济的发展方向和国民经济的结构比例以及经济运行机制。如果对这种体制进行改革，就

19、意味着各种产业之间的比例进行调整和对整个经济运行机制的改变。对房地产业来讲，这种改变的结果会出现两种情况：(1)通过改革，政府将房地产业在整个经济中的地位进行调整。(2)经济体制改革后房地产业内部结构发生改变,或者说房地产业发展的模式发生改变，房地产市场结构比例发生改变，会给有些房地产投资带来生机，也会给有些投资带来损失。2、房地产制度变革风险(1)土地使用制度改革风险土地对房地产的价值带来影响。 如果价值降低，房地产市场中投资者和经营者就会蒙受损失。政府改变使用土地的一些具体技术政策。(2)住房制度改革风险主要是指国家和政府对住房方面的投资政策的改变对房地产商利益的影响。即买卖双方中的一方受

20、到损失。由于供给就是供求风险。供给和需求密切相关，供 更准确地说是有效需求不足。市场需求包括潜在需求和有效需 ,或者在多大程度上可以转化为有效需求是市场需求的主要对住房数 量和质量的需求欲望会上升；反之，则下降。当房价和租金水平上涨，在一定程度上回抑制需求；反之，则会刺激需求。(三)房地产按揭风险分析楼宇按揭贷款：购楼者以所购得的楼宇作为抵押品而从银行获得贷款，购楼者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行， 银行按照一定的利率收取利息。 如果贷款人违约， 银行有权收回楼宇。1、对房地产市场的影响(1)影响房地产供求银行提供按揭贷款要承担风险，风险越大，所要求的风险溢价越高。 银行处理

21、这类风险的途径有：A,上调利率而提高风险溢价，从而补偿风险所带来的成本；BJ用诸如对按揭比例的限制，将楼宇作为抵押品等按揭配给政策来降低风险及成本。压抑炒风”卖管制规定、抵押贷款限制生产者和经营者都会因此赚取利润或亏双轨制”、多归制”、楼花买3、金融政策变化风险政府改变金融政策对整个房地产市场产生很大影响，损。利率变化、银根放松或收紧(二)房地产供求风险分析当供给短缺或需求不足时，令房地产市场的主体，与需求之间的不平衡而导致房地产经营者的损失，给过剩，实际就是需求不足，些潜在需求是否成为有效需求，风险。对住房的需求主要受居民收入、房价和租金水平的制约。当收入不断增加,8 / 13楼宇按揭政策放

22、松，会使房地产投机活动相对增多；如果按揭政策紧缩，可以压抑炒楼风” 打击房地产中的投机彳为.假设一物业售价100万元,以年息12%做8成按揭,年租金收益7万元,供款1年后,楼价 上升到110万元.此时若抄家抛出，偿还银行贷款余额后，净收入约为7.5万元，回报率为37.5%.2、楼价跌落风险当楼价跌落时，借款人会考虑继续供款是否值得，进而有可能产生违约现象。原因：当贷款余额大于购置相同功能的物业所需付出的代价时，业主会认为继续供款不如重新购置相同功能的物业， 违约现象就可能发生。 当楼价下跌的绝对幅度大于借款人投入的资金及成本时，违约也可能发生。3、按揭人收入变化风险是指因为按揭人的收入发生变化

23、， 特别当收入明显减少， 而无力供付按揭款， 从而可能放弃 房地产。这种情况对按揭人来说意味着损失财产， 对银行来说意味着要拍卖房地产， 而收回 资金可能比最初所提供的按揭款少，而蒙受损失。4、按揭利率变化风险当按揭利率上升时， 或每月增加供款，或延长供款期限，都增加了违约概率，从而给按揭双方带来损失。三、房地产投资不确定性分析房地产投资不确定性分析：以合理、有效地识别和规避风险为主要目标的一种分析方法，通过分析不确定性因素对房地产投资项目可能造成的影响，分析可能出现的风险，进一步确认房地产投资在财务、经济上的可行性。(一) 盈亏平衡分析盈亏平衡分析：也称为收支平衡分析、 盈亏临界分析。是研究

24、房地产投资项目在一定时期内 的开发数量(销售数量)、成本、税金、利润等因素之间的变化和平衡关系的一种分析方法。主要方法：找出盈亏平衡点，判断项目对不确定因素的承受能力，以此为基础进行分析盈亏平衡点：项目盈利与亏损的分界点。在这点,收入与支出持平，净收益为0。1、线性盈亏平衡分析(1)假设条件1房地产产品的总销售收入和生产总成本是房地产开发面积(产品产量)的线性函数；2房地产产品的生产量和销售量相等，即开发的房地产能全部租售出去；3房地产产品的固定成本和单位租售价格在产品租售期间保持不变；4同时开发几种不同类型的房地产产品时，应将其组合折算成一种产品；5计算所使用的各种数据是正常生产年度的数据；

25、(2)固定成本和可变成本的分离固定成本：不随开发数量(销售数量)的变化而变化的成本。如土地取得费、固定资产折旧费等。可变成本：随开发数量(销售数量)的变化而变化的成本。如建安工询费等。(3)计算法设S:销售收入；C:总成本；P:销售单价；CF：固定成本；Q：销售数量；CV：可变成本 或工程数量；E:利润；CX：单位变动成本有关系式：S=PQC=C+CV=CF+CXQ;E=S- C=PCHCF+CV)=(P- X) Q-CF由盈亏平衡的定义，即E=0,得E= (P-(X) Qo - F=0得盈与平衡点(保本点)Q0 的计算式：Qo=C7 (P-CX9 / 13由项目的目标利润 瓦(即项目投资期望

26、获取的利润)，可求得该项目的目标工程量目标产销量：QX= (E0+CF)/ (P- CX若考虑单位产品销售税金及附加，设为t,则有 Q0=CF/(P-Xf QX=(E0+CF) / (P- Cx )-tS印开发败量现性亭平衡为折术田例1:某房地产开发项目固定成本为350万元，单位变动成本为920元/平方米，商品房平均售价为2000元/平方米，开发商拟获利530万元。试求该项目开发的盈亏平衡点及目标利润开发量。解：已知 CF=350 万元，CX=920元/平方米，P=2000元/平方米，E=530万元将已知条件代入公式，得Q0= 3500000/ (2000 - 92。=3241M2QX= (5

27、300000+3500000) / (2000 - 920 =8148M2即该项目最少要开发3241M2的商品房，才能保证不亏损；若希望盈利530万元，则应开发8148M2的商品房。2、边际利润与边际利润率(1)边际利润(M):是销售收入减去变动成本后的余额。M=& CV= (P-X) Q(2)边际利润率(m):是边际利润占销售收入的比例。m=M/S= (P-仪)Q/PQ= ( P-(X) /P边际利润可用来补偿固定成本，并带来投资利润。如果M=CF,则项目盈亏平衡，处于保本状态；如果MCF,项目盈利，盈利程度由边际利润率来描述.边际利润率反映了销售收入扣除固定成本与变动成本后，单位销

28、售收入创造利润额的大小.若设S为开发面积，则反映了单位开发面积创造利润额的大小.例2计算上例所示项目，当开发工程量为 QX=9000M2 时，该项目的边际利润和边际利润率.解：将已知条件代入公式，得M= (P-(X)Q=(2000 - 920)*9000=972?元m=M/S=9720000/(2000*9000)=54.0%当边际利润率用万元/100M2 作单位时，则有:m =M/QX=9720000/9000=10.8(万元/100M2)该项目的边际利润为972万元；在扣除固定成本350万元后每百元的销售收入，将得到54元 的利润；或者说，每百平方米的商品房，将取得10.8万元的盈利.3、

29、非线性盈亏分析实际中，固定成本、单位产品可变成本和售价均会发生变动，销售收入和生产成本与产销量的关系并不是线性关系。要采取非线性盈亏分析法进行分析。当销售量超过一定范围，市场需求趋于饱和时，销售收入随产量的增加，其上升的幅度会越 来越小；当产量超过一定范围，由于生产条件及其他因素的变化，单位可变成本会随产量的增加而快 速增加。成本C收入C、黑区弓A1I10 / 13亏损区|闵定或本城IIJ1“QiQ2产第巨(开发数拦如上图，C线与S线的两个交点A1和A2均为盈亏平衡点， 分别对应开发数量Q1和Q2,就 是盈亏平衡点的开发数量(销售数量)。当Q1QQ2时，项目盈利；当0=QQ2时，项 目亏损；当

30、Q=Q1或Q=Q2时，项目不盈不亏.4、盈亏平衡分析在房地产投资项目分析中的作用(1)用以估计项目的开发规模。这里的开发规模主要是指项目的商品房建设规模例3某住宅项目， 已知其固定成本为400万元，单位变动成本为560元/平方米，商品房平均 售价为1500元/平方米，投资者期望从该项目投资中获得的500万元利润，而各种综合税率 为16%，试求该项目拟开发的商品房面积解：QX=(E0+CF)/P(1-i)-X=(5000000+4000000)/1500(1- 0.16) - 560=12860(M2)即该项目欲实现500万元的目标利润，至少应保证12860平方米的商品房开发面积.(2)用以判定

31、拆迁方案的可行性投资者从切身利益出发，十分关心得房率的高低.所以，得房率便成为描述拆迁方案可行性 的重要指标.例4设上例所示房地产投资项目占地8430平方米，规划容积率为2,该项目拆迁方案有临 时迁移安置户106户，回迁安置面积7950平方米，试分析该拆迁方案是否可行？这种方案能 否实现投资者欲求的利润目标？解：由上例可知：CF=4000000元，CX=560 元/M2 , P=1500元/M2 , E0=5000000元，i=16%代入盈亏平衡点公式，得Q0=CF/P(1 - i)X=4000000/1500(1 T6%)- 560=5715M2该项目房屋建筑面积：F=8430*2=1686

32、0 M2得房率:a=(16860 - 7950)/16860=52.85%实际可供出售的商品房面积：F =16860- 7950=8910 M2由于F Q即按第一轮拆迁方案，该项目得房率52.58%，实际上可供出售的商品房面积为8910M2，大于该项目的盈亏平衡工程量5715M2,可以不亏损.已知目标利润E=500万元，上例已求得目标开发量为：Qx=12860M2由于F Q即按第一轮拆迁方案，该项目实际可供出售的商品房面积小于目标开发量，目标利润无法实现.按此拆迁方案提出的得房率(52.85%)，该项目实际销售的商品房面积为8910 M2,这时的投资利润为E=P(1 - i)xF CF=150

33、0(1 -0.16)-560*=223.70(万元)与原目标利润相比，仅占原目标利润的n=223.7/500=44.74%投资者只有重新制定该项目的拆迁方案，采取新的措施，减少临迁户，大幅度提高得房率，才能实现欲求的利润目标.(3)用以进行多方案的经济比较例5某小区开发提出了A，B，C三种方案，各方案的主要费用如表所示.设该项目的拟开发房 屋面积在5000至17000M2之间，房屋寿命均按20年考虑，利率取10%，试用盈亏平衡分析 法进行方案选择.U目费用统计表方案方案造价造价(元IM*)维修裁维修裁( (元元/ /年年) )管理资管理资园年园年) )其他费其他费 园园年年) )A7Cfl12

34、00004000010000B68。160000GO 00015000CS2030000180008000解：设项目商品房的开发面积为x（M2），则各11 / 13方案的费用函数分别为：CA=700 x（A/P，0.10，20）+120000+40000+10000=82.22x+170000CB=680 x（A/P，0.10，20）+160000+60000+15000=79.87x+235000CC=820 x（A/P，0.10，20）+80000+18000+8000=96.32x+106000这三个线性方程，分别描述了该项目A, B, C三个开发方案的费用情况.进行盈亏平衡分析 时，首

35、先应求得各方案费用相等的交点，即以上线性方程相互之间的交点,为此分别令CA=CB, CB=CC, CC=CA得各个方案费用函数的交点横轴坐标（即开发面积）x1=27700M2 , x2=7800M2 , x3=4500M2费用C. CO当该项目的开发面积不足x3=4500平方米时。方案的费用总额为最小，拟选C方案；当开发面积高于X1=27700平方米时，A方案费用最小，应优选A方案；当开发面积介于X3=4500平方米至X1=27700平方米时，B方案的费用最小，应优选B方案.本例设该项目商品房开发面积在5000至17000平方米之间，即位于第二区间，所以应优选B万案.（4）用以进行定价决策盈亏

36、平衡时，Q。的计算公式为:Q0=CF/（P-X）其中，（P初为商品房的销售单价与单位变动成本的差额，称为贡献利润.将上式改造一下，方程两边同乘以销售单价P得到由销售收入来描述的盈亏平衡公式，即S0=CF/PV式中，S0=PQ0-盈亏平衡时的销售收入；PV=（P-X）/P项献利润率，即单位售价提供 的贡献利润.项目的固定成本一定时，要想降低平衡点的销售收入额S0,就必须增加项目的贡献利润率,而贡献利润率的大小取决于销售单价和变动成本率.因此，商品房提价，降低单位成本是增加收入的重要渠道.有时可通过采取降价措施，刺激市场销售量而增加销售收入 .（二）敏感性分析敏感性分析：是通过分析、预测房地产投资

37、项目不确定性因素发生变化时对项目经济评价指 标产生的影响，从中找出敏感性因素，并确定其影响程度的一种分析方法.目的：充分了解和掌握项目风险因素和风险程度的情况下，考察项目承受风险的能力.1、单因素敏感分析单因素敏感分析是在考虑某 一不确定性因素对评价指标的影响时，假设其他不确定性因素都保持不变的分析方法。主要步骤：（1）确定敏感性分析指标。确定要考察其不确定性的财务评价指标，一般为利润率、净现值、内部收益率、投资回收期等。（2）根据市场分析，识别众多影响财务评价指标的不确定性因素。（3）采用因素分析方法的思路，固定其他不确定性因素，而变动其中一个不确定性因素，逐步计算不确定因素对分析指标的影响

38、程度。编制敏感性分析表。（4）分析不确定性因素所带来的决策指标的变动程度，将导致决策指标变动程度较大的影响因素定义为敏感因素，并计算出导致由可行性变为不可行的敏感因素变化的临界值。（5）综合分析，采取决策。12 / 13序号不篱定套化率1%)内部收临界值基本方素1产品产最2产最浙格3主星摩就4建设投整5正率例6设某房地产开发公司拟开发一住宅小区，预计开发建设面积10000平方米，开发固定成本为120万元，每平方米变动成本为600元，预计售价为1000元/平方米，销售税率 为5%。若不考虑不确定因素时，该小区项目的预期利润为E=PQ (1-)i - CXQ CF=1000*10000*1-5%)

39、 -600*1=230(万元)试以售价、变动成本、固定成本、销售量、为不确定因素，对开发利润这一评价指标 进行敏感性分析。解：先固定其他因素，变动一个因素，分别求出单因素变化对财务评价指标的影响，如表。序号术现定因素业忧率C%)3)数()基 K 家02301产*20-10+10+2082.61-41.341 382 611420)4.13-7J792S 3元?2产品尊位整 动成本-10+106217 26 09兴.0962.17(110)2 6111 671116 77GMF3本-20+10+2010 43 522-&220 654馆普量-20+10+2030.43-15.22+15.22+3043(30011.523根据典型数据(0, 230)、(+20%, 110); (0, 230)、(+20%, 206); (0, 230)、(+20%, 300); (0, 230)、(+20%, 420),按照两点定一直线写出项目开发利润Y与单位变动成本X1、固定成本X2、销售量X3、售价X4的回归直线方程：Y=230-600X1; Y=23