第34讲,财务管理

1、 第十一章财务管理 第一节物业效劳企业的财务管理 知识点一、物业效劳企业的收入构成 (一) 物业效劳企业营业收入的内容 营业收入是指物业效劳企业从事物业效劳和其他经营活动所取得的各项收 入，包括物业效劳主营业务收入和其他业务收入。 1. 主营业务收入 主营业务收入是指物业效劳企业在从事物业效劳活的过程中，为物业产权 人、使用人提供维修、管理和效劳所取得的收入，包括物业效劳收入、物业经营 收入、物业酬金收入和物业大修收入。 (1) 物业效劳收入：公共性效劳费收入、公众代办性效劳费收入和特约服 务收入。 (2) 物业经营收入：物业效劳企业经营物业产权人、使用人提供的房屋建 筑物和共用设施取得的收入

2、，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场、 集中供暖、中央空调等共用设施收入。 (3) 物业大修收入：物业效劳企业接受物业产权人、使用人的委托，对房 屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。 (4) 物业酬金收入：物业效劳企业从物业效劳工程预收的物业效劳资金中， 按约定比例或者约定数额提取的酬金收入。 2. 其他业务收入 其他业务收入包括广告收入、废品回收收入、商业用房经营收入、场地租赁 及无形资产 转让收入等。 商业用房经营收入是指物业效劳企业利用物业产权人、 使用人提供的商业用 房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、美容美发屋、商店、饮食店等的 经营收入。 二物业效劳企业营业

3、收入的管理 物业效劳企业应当在 劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证 时 确认为营业收入的实现。 知识点二、物业效劳企业的本钱费用构成 一物业效劳企业营业本钱、费用的内容 重要考点 1. 物业效劳企业的营业本钱 物业效劳企业的营业本钱包括直接费用和间接费用等。 1直接费用，包括物业效劳企业直接从事物业效劳活动所发生的支出， 由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行维护费用、 绿化养护费用、活 洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、 办公费用、固定资产折旧以及经业主同意的其他费用组成。 人员费用。是指管理效劳人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经

4、 费，以及根据政府有关规定应当由物业效劳企业缴纳的住房公积金和养老、 医疗、 失业、工伤、生育保险等社会保险费用。 物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用。 是指为保障物业效劳区 域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、 维护保养所需的费用。不包括保 修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、 应由住宅专项维修资金支出 的维修和更新、改造费用。 绿化养护费用。是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、 绿化用水费、 补苗费、农药化肥费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。 活洁卫生费用。是指保持物业效劳区域内环境卫生所需的购置工具费、消 杀防疫费、化粪池活理费、管道疏通费

5、、活洁用料费、环卫所需费用等。 秩序维护费用。是指维护物业效 劳区域秩序所需的器材装备费、平安防范 人员的人身保险费及由物业效劳企业支付的服装费等。 其中器材装备不包括共用 设备中已包括的监控设备。 物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用。是指物业效劳企业购置 物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用， 以物业效劳企业 与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。 办公费用。是指物业效劳企业为维护管理区域正常的物业效劳活动所需的 办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通信费、书报费及其他费用。 固定资产折旧。是指按规定折旧方法计提的物业效劳固定资产的折旧金 额。物业效劳固

6、定资产指在物业效劳小区内由物业效劳企业拥有的、 与物业效劳 直接相关的、使用年限在一年以上的资产。 经业主同意的其他费用。是指业主或者业主大会按规定同意由物业效劳费 开支的费用。 (2) 间接费用，乂称管理费分摊，是指物业效劳企业在管理多个物业工程 情况下，为保证相关的物业效劳正常运转而由各物业效劳工程承当的管理费用。 物业效劳企业在管理多个物业效劳工程情况下， 为保证相关的物业效劳正常 运转，会发生企业管理人员的员工薪酬、员工法定福利、员工非法定福利、招聘 费用、培训费用、工会经费、固定资产折旧、办公费用、物料采购费、业务招待 费、水电费、市内交通费、车辆使用费(油费、路桥费、维修费用等)、

7、差旅费、 租赁及管理费、办公设备维护费、网络通信费、会议费用等。 物业效劳企业所发生的管理费用按照一定的比例分摊到物业管理工程， 这部 分管理费用称之为物业效劳企业的间接费用。 物业效劳企业只从事物业效劳的，其所发生费用按其所管辖的物业效劳企业 的物业效劳计费面积或者应收物业效劳费加权分摊；物业效劳企业兼营其他业 务的，应先按实现收入的比重在其他业务和物业效劳之间分摊，然后按上述方 法在所管辖的各物业效劳企业之间分摊。 2. 物业效劳企业的费用 是指在物业效劳过程中发生的，与物业效劳活动没有直接联系，届丁某一会 计期间发生的费用。包括： (1) 管理费用。物业效劳企业各部门(除市场部门外)发生

8、的各项费用， 包括员工薪酬、员工法定福利、员工非法定福利、招聘费用、培训费用、工会经 费、固定资产折旧、办公费用、物料采购费、业务招待费、水电费、市内交通费、 车辆使用费(油费、路桥费、维修费用等)、差旅费、租赁及管理费、办公设备 维护费、网络通信费、会议费用等。 (2) 营业费用。物业效劳企业市场部门发生的各项费用，包括员工薪酬、 员工法定福利、员工非法定福利、招聘费用、培训费用、工会经费、固定资产折 旧、办公费用、物料采购费、业务招待费、水电费、市内交通费、车辆使用费(油 费、路桥费、维修费用等)、差旅费、租赁及管理费、办公设备维护费、网络通 信费、会议费用等。 (3) 财务费用。如银行利

9、息、银行扣款手续费用等。 (二)物业效劳企业本钱费用的管理 成木费用 计入 物业效劳企业经营管辖物业共用设施设备支付的有 偿费用 宫业本钱 支付的物业效劳用房有偿使用费 营业本钱或者管理费用 物业效劳企业对物业效劳用房进行装饰装修发生的 支出 长期待摊费用 按照年末应收取账款余额的0.3% 0.5%计提坏账准 备金 管理费用 (1) 工会经费、职工教育经费、住房公积金以及医疗保险费、养老保险费、 失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费的计提基数按照核定的相应 工资水平确定；工会经费、职工教育经费的计提比例按国家统一规定的比例确定， 住房公积金和社会保险费的计提比例按当地政府规定比例确定

10、， 超过规定比例的 不得计入定价本钱。医疗保险费用应在社会保险费中列支， 不得在其他工程重复 列支；其他应在工会经费和职工教育经费中列支的费用， 也不得在相关费用工程 中重复列支。 2固定资产折旧采用年限平均法，折旧年限根据固定资产的性质和使用 情况合理确定。企业确定的固定资产折旧年限明显低丁实际可使用年限的， 本钱 监审时应当按照实际可使用年限调整折旧年限。 固定资产残值率按3阮5咐算; 个别固定资 产残值较低或者较高的，按照实际情况合理确定残值率。 三 物业效劳企业其他业务支出的内容及管理 物业效劳企业其他业务支出是指物业效劳企业从事其他业务活动所发生的 有关本钱和费用支出。物业效劳企业支

11、付的商业用房有偿使用费， 计入其他业务 支出。企业对商业用房进行装饰装修发生的支出， 计人长期待摊费用，在有效使 用期限内，分期摊入其他业务支出。 四 物业效劳企业税费的管理 1. 物业效劳企业税费的内容 物业效劳企业的税金和费用包括流转环节的营业税及附加， 收益环节的所得 税等。具体参见表11-1 0 表物业效劳企业税费的内容 税种 税目 税率 计税依据 企业所得税 25% 营业税 物业服君其他服 务? 5% 企业生产授营所得和其 他所得 城建税 7% 营业税及增值税附加 附加 3% 营业税及增值税酎加 地方教育费 附加 2% 菅业税及增值税附加 印花税 物业合同 0.05% 物业合同所心n

12、 个人所得税 工资耕金所得 七级超敏累进税率 :工浚，薪金 劳务报酬 实行加成征税法三级超 额累进税率 咨询、顾间费等 2. 物业效劳企业代收代付工程 如物业效劳企业代有关部门收取的水费、电费、燃煤气费、住宅专项维 修资金的行为，届丁营业税“效劳业税目中的“代理业务，不计征营业税。 对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。 3. 特殊规定的免税政策 如北京市地方税务局?关丁酬金制物业效劳有关营业税政策问题的公告?北 京地税公告2021年第8号：根据?中华人民共和国营业税暂行条例?的规定， 物业效劳企业以酬金制方式开展物业效劳业务的，对物业效劳企业开设单独账户 专项存放为业主委员会代

13、管资金的行为， 不征收营业税；业主委员会直接与提供 劳务的单位或个人签订合同，且该提供劳务的单位或个人直接为业主委员会开具 结算发票，对物业效劳企业从代管资金账户代付劳务价款的行为不征收营业税。 知识点三、物业效劳企业的利润 一 物业效劳企业利润的构成 物业效劳企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补 贴收入。其中，营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。 二 物业效劳企业利润的计算 主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加，再减去营业本钱、管 理费用及财务费用后的净额； 其他业务利润指其他业务收入减去其他业务支出和其他业务缴纳的税金及 附加后的净额； 补贴收入是指国家

14、拨给物业效劳企业的政策性亏损补贴和其他补贴。 三 物业效劳企业的典型的利润表略 知识点四、物业效劳企业代收代付业务 一物业效劳企业代收代付的范围 物业效劳企业代收代付的费用类型包括：水费、电费、燃煤气费、住宅 专项维修资金、生活垃圾消纳费、集中供暖费用等。 在物业效劳区域内，供水、供电、供气、供暖、有线电视等单位 应当向最终 用户收取相关的效劳费用，业主与上述单位是一种合同关系。 (二) 物业效劳企业代收代付的管理 (1) 按照费用类型建立统计报表，报表内一般以业主或交款人作为统计的 对象。 (2) 查表计数。 (3) 及时向业主或使用人送达代收代付费用收费通知单及收取费用。 (4) 对代收代

15、付的费用及时进行统计，及时追讨欠缴费用。 (5) 将向业主或使用人代理收缴的水电气有线电视等费用转交到供方。 (三) 物业效劳企业代收代付的方式 1. 先付后收 由物业效劳企业先行垫支，再向业主收取资金。 2. 先收后付 由物业效劳企业先向业主收取资金，再将资金支付给相关方。 知识点五、物业效劳企业的财务特征 (一) 会计主体的特殊性(略) (二) 现阶段物业效劳企业资产的特点 (1) 货币资金在总资产和流动资产中的比重偏高。 (2) 分散在各物业效劳工程、所有权归全体业主的固定资产尚未全部纳入 会计核算体系。 三现阶段物业效劳企业负债的特点 1 物业效劳企业现金充裕，现金流稳定，普遍没有通过

16、银行融资的需求。 2 物业效劳企业账面上存在着较多的暂收或应付款例如代收代付费用 等，并且物业效劳收费一般采用预收的方式，因此，物业效劳企业负债相对丁 所有者权益的比率较 高。 3 物业效劳企业的负债根本上是无息负债，即无需支付利息的负债。 四 所有者权益的特殊性 在进行所有者权益核算时，应注意的是：酬金制下，物业效劳费的结余是全 体业主的权益，而非物业效劳企业的股东权益，不能将其纳入所有者权益的核算 范围，应计入资产负债表中“少数股东权益工程，不能将其分配给股东。 五 收入的规定性 酬金制下，物业效劳费是物业效劳企业以代理人的身份为业主管理的资金， 在地方税务法规的支持下，在会计上可以作为“

17、代管资金；对丁采取酬金制的 物业效劳工程，物业效劳企业的物业效劳收入仅包括物业效劳酬金收入。 六 物业效劳企业在本钱费用方面的特征 1 物业效劳企业固定本钱的比例较高，人工本钱占总本钱的比例也较高， 本钱费用的可控性相对较差。 2 物业效劳企业本钱费用的可预测性较强。 3 物业效劳企业的本钱中有相当局部届预防性支出 如电梯维修保养费 知识点六、酬金制与包干制 物业效劳费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调 节价。 业主与物业效劳企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业效劳费用。 一物业效劳费用酬金制支出+酬金 物业效劳费用酬金制是指在预收的物业效劳资金中按约定比例或者约定

18、数 额提取酬金支付给物业效劳企业，其余全部用丁物业效劳合同约定的支出，结 余或者缺乏均由业主享有或者承当。 物业效劳费用酬金应以预收的物业效劳资金为计提基数， 计提基数和计提比 例通过物业效劳合同约定。在物业效劳过程中产生的归届丁业主的其他收入也可 计提酬金，但应经业主大会同意并在物业效劳合同中专门约定。 对业主而言，物业效劳费用的 收支情况较为透明，结余仍然归业主享有，避 免了出现收费与效劳不相符的情况，保护了业主合法权益；对物业效劳企业而言， 由丁酬金制是按照预收的物业效劳资金提取， 具有相对的固定性，可以使企业在 一定程度上躲避收支不平衡的经营风险。酬金制条件下,物业效劳企业应当向 全体业主或者业主大会公布物业效劳资金年度预决算并每年不少丁一次公布物 业效劳资金的收支情况。 酬金制的运作流程包括: 1. 制订年度工作方案 年度工作方案是编制年度预算的根底和依据。制订年度工作方案应该考虑三 个方面的依据：一是合同的约定，主要是合同中约定的工作内容、标准、目标和 承诺等；二是合同的委托方在外部环境变化后对物业效劳和物业效劳企业提出的 新要求；三是物业效劳企业自身提出新目标，如上年度未完成的工作