上公司净资产评价方法

1、评估方法企业价值评估的基本方法有三种，即市场法、收益法和资产基础法。市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或 类比分析以估测资产价值的一种评估方法。能够采用市场法评估的基本前 提条件是需要存在一个该类资产交易十分活跃的公开市场。收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的 一种评估方法。收益法的基本原理是任何一个理智的购买者在购买一项资 产时所愿意支付的货币额不会高于所购置资产在未来能给其带来的回报。运用收益法评估资产价值的前提条件是预期收益可以量化、预期收益年限 可以预测、与折现密切相关的预期收益所承担的风险可以预测。资产基础法，先前被称作为单项资产

2、加总法、成本法等，最近被称为资产 基础法。这一方法的本质是以企业的资产负债表为基础，对委估企业所有 可辨认的资产和负债逐一按其公允价值评估后代数累加求得总值，并认为 累加得出的总值就是企业整体的市场价值。资本市场的大量案例证明了在 一定条件下，在一定的范围内，以加总的结果作为企业的交易价值是被市 场所接受的。正确运用资产基础法评估企业价值的关键首先在于对每一可 辨认的资产和负债以其对企业整体价值的贡献给出合理的评估值。三种基本方法是从不同的角度去衡量资产的价值，它们的独立存在说明不 同的方法之间存在着差异。三种方法所评估的对象并不完全相同，三种方 法所得到的结果也不会相同。某项资产选用何种或哪

3、些方法进行评估取决 于评估目的、评估对象、市场条件、掌握的数据情况等等诸多因素，并且还受制于人们的价值观。本次评估目的为资产置换，评估对象实为XX的资产净值（全部资产-负债），并不是通常意义上所说股东全部权益，且该 资产净值的盈利能力较差， 根据审计报告显示 XX 2013、2014、2015年 度的营业利润分别为-82,344.76 万元、-1,408.07 万元和-4,480.95 万 元，结合以上情况，评估人员认为本次评估不适合采用收益法和市场法进 行评估，采用资产基础法对该资产净值进行评估。资产基础法有关各科目评估方法的简介（一）流动资产的评估流动资产是指企业在生产经营活动中，在一年或

4、超过一年的一个营业周期 内变现或耗用的资产。1、货币资金的评估货币资金包括现金、银行存款和其他货币资金，货币资金一般按核实调整 后的账面价值作为该项资产评估现值。对现金进行盘点，倒推出评估基准 日的实际库存数作为评估值。对银行存款和其他货币资金查阅银行存款对 账单、银行存款余额调节表，人民币账户按核实调整后的账面值作为评估 值。由企业会计人员出示应收票据或已兑现的凭证，核对票面金额、出票日期、出票单位及利息率等，以此确定评估基准日应收票据的存在性及会计记录 的准确性。3、应收款项（应收账款、其他应收款和预付账款）的评估借助于历史资料和评估中调查了解的情况，通过核对明细账，发询证函或 执行替代程

5、序对各项明细予以核实。根据每笔款项可收回的数额确定评估 值。在核实无误的基础上，根据每笔款项收回的可能性确定评估值。评估人员 借助于历史资料和目前调查情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项 回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等。对于有充分理由相信全 部能收回的，按核实后的账面值评估；符合有关管理制度规定应予核销的、 包括应计入损益的费用支出， 或有明显迹象表明无法收回的， 按零值评估0 将各种情况计算结果汇总即得出全部应收款项的评估现值。4、存货存货的评估原则上分为两大类，一类是为产品生产或管理所需的物资，例 如原材料、低值易耗品等；一类是处于生产流程中的半成品和产成品。委 估的存货主

6、要包括原材料、在库周转材料、委外加工物资、产成品和在产 品等。依据资产占有方提供的存货清单，我们核实了有关的购置发票和会 计凭证，对各类存货进行了盘点，现场勘察了存货的仓储情况，了解了仓库的保管、内部控制制度。在此基础上，我们对委托评估的原材料、在库 周转材料、委外加工物资、产成品和在产品等分别进行评估。产品生产所 需的物资以其重置价值为基础，而产成品或各种形式的在产品的评估则以 变现(销售)所得为基础。(1)外购材料(原材料、在库周转材料)的评估：外购原材料的评估以现行市场售价为基础。按清查核实后的数量乘以现行 市场购买价，再考虑合理的运杂费、损耗、验收整理入库费等合理费用后 得出评估值。对

7、于存在有毁损、锈蚀、超储呆滞情况的原材料，我们在充 分考虑其经济性贬值和功能性贬值后确定其评估值。(2)产成品的评估：根据产成品的市场适销程度，将产成品划分为畅销产品、正常销售产品、 勉强销售产品和滞销积压产品。依据产成品销售成本率、销售费用率及相 关的税费率，以完全成本为基础，根据每一产品的市场销售情况，决定是 否加上适当的利润或是要低于成本，分别确定评估计算公式进行评估。本 项评估所涉及的产成品均属正常销售产品。(3)在产品的评估：原材料一旦进入生产流程后就开始了企业产品利润的累积，我们根据不 同产品、不同生产阶段料、工、费的组成特点，以在产品核实后的成本和 完工约当量为依据，确定每一在产

8、品所应当增加的适当利润。5、划分为持有待售的资产同时满足下列条件的非流动资产（包括固定资产）应当划分为持有待售： 企业已经就处置该资产做出了决议；企业已经与受让方签订了不可撤销的 销售协议；该转让将在一年内完成。本次直接按双方签订的售价确定其评 估值。6、其他流动资产的评估委估的其他流动资产为预交的所得税，评估人员通过查阅了企业的所得税 纳税申报表等方法来确定评估值。（二）非流动资产的评估1、长期股权投资的评估长期投资作为一种企业资产，它是以对其他企业拥有一定的权益而存在的, 因而对长期投资的评估主要是对该项投资所代表的权益进行评估。对企业 长期投资权益的评估应当使用收益现值法。但是由于我国现

9、行统计口径不 一，收益现值法各种参数的选取有较大的不确定性，因而目前通常还是用 资产基础法对长期投资进行评估：其他长期投资的评估值为投资单位在被投资单位中按股权比例所占有的 净资产额：对非控股的长期投资，被投资单位净资产额直接引用被投资单 位评估基准日的财务报表数；对控股的长期投资，净资产额为对被投资单 位进行整体评估后的净资产评估值。2、房屋建筑物的评估房屋（和土地）的评估可以采用多种方法进行，可以将房屋和土地合在一 起作为不可分割的整体进行评估，也可以将房屋和土地分开，分别地进行 评估。具体采用何种方法，取决于房地资产的用途、评估目的、所掌握的 资料等。委估房地产为扬中宜禾路工业厂房以及外

10、购的商品住宅，扬中工业厂房为 企业自建自用，商品住宅均为外购。商品住宅销售及出租状况较为普遍，周边也存在较多的租售案例，在交易 活跃的房地产市场中，通过对大量类似物业的交易价格进行分析调整，可 以很好地反映委估对象的市场价值；扬中工业厂房租售情况较少，当地有 较多的工业土地开发数据，成本、税费构成较为明晰。故本项评估对工业 厂房以房地分估，房屋采用成本法，外购商品房采用比较法。3、设备的评估机器设备、电子设备、车辆的评估以现行市场售价为基础。评估值二重置全价X成新率机器设备评估时首先根据资产占有方提供的机器、电子设备和车辆等清查 评估明细表所列示的内容，通过对有关合同、法律权属证明及会计凭证、

11、 设备台帐的审查来核实其产权。重置全价是指在现时条件下，重新购置、建造或形成与评估对象完全相同 或基本类似的全新状态下的资产所需花费的全部费用。国产设备的重置全 价以国内市场同类型设备的现行市价为基础，再加上有关的合理费用。根 据国务院的决定，自2009年1月1日起，在全国实施增值税转型改革 一般纳税人购买的机器设备可以抵扣增值税。本项评估中有关重置全价均 不包含可抵扣的增值税。对无法询价及查阅到价格的设备，用类似设备的现行市价加以确定。进口 设备的重置全价以到岸价为基础，再加上其他必要的合理费用。成新率反映评估对象的现行价值与其全新状态重置全价的比率。成新率用 年限法、分部件打分法或是两者的

12、结合予以确定。在成新率的分析计算过 程中，充分注意设备的设计、制造、实际使用、维护、修理、改造情况， 充分考虑设计使用年限、物理寿命、经济寿命、现有性能、运行状态和技 术进步等因素的影响。对于车辆则严格按照国家规定的强制报废标准进行评估。将重置全价与成新率相乘，得出设备重置净价的评估值。4、在建工程的评估 一般说来，在建工程的账面价值基本反映了企业对该项资产享有的真正权 利。因为在企业支付工程款大于工程形象进度的情况下，部分属于预付性 质，待工程完工决算后可少支付；支付的款项等于形象进度的情况下，账 面价值反映了工程的实际价值；如果支付的款项小于工程的形象进度，说 明企业存在欠款，待完工决算后

13、必需多支付。评估中根据工程建设至评估 基准日企业实际支付的款项，进行材料价格等因素的调整后，加计资金成 本后得出评估值。5、无形资产的评估委估的无形资产为土地使用权，评估人员深入细致地分析了估价对象的实 际情况、特点和委托方提供的有关资料，并进行了实地勘察及大量的周边 市场调查。由于目前经营性用地均采用招拍挂形式出让，因此市场上有较 多类似土地的成交案例，故可以运用比较法进行估算；镇江已于 2014年 颁布镇江市市区土地基准地价，故镇江大港住宅用地除比较法以外， 同时采用基准地价法进行评估。比较法是指根据替代原理，选择与估价对象属于同一供需圈，条件类似或使用价值相似的若干土地交易案例作为比较实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与估价对象进行对照比较，并对比较实例进行 修正，从而确定估价对象价格的方法。基本计算公式为：评估对象比准地价=交易实例地价X交易情况修正系数X交易日期修正 系数X区域因素修正系数X个别因素修正系数X容积率修正基准地价修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果，按 照替代原理，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条 件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正， 从而求取待估宗地在估价基准日价格的一种估价方法。其基本公式为：P=