浅析房地产开发项目中工程造价控制的措施及方法

1、浅析房地产开发工程中工程造价控制的措施及方法 浅析房地产开发工程中工程造价控制的措施及方法 【摘 要】下文分析了建设工程从决策到设计和施工各阶段对造价的影响,找出造价控制的重点因素.讨论了房地产开发工程的决策阶段、设计阶段、实施阶段分别需要采取的相关措施和方法,以尽量降低工程的工程造价。 【关键词】房地产开发;造价控制；施工方案；工程变更；现场经济签证 1 规划决策阶段工程造价的控制 决策阶段各项技术经济决策对该工程的工程造价有很大影响,特别是建设标准水平确实定、建设地点的选择、工艺评选、设备选用等.该阶段控制造价的主要手段是在广泛调查和分析开发工程可行性的根底上编制合理真实的投资估算. 1.

2、1 编写可行性研究报告 可行性研究报告是决策的重要依据,做好可行性研究报告的关键是做好市场调研,开发的工程是否有相应的消费群体,深入了解开发工程所定位的业主们的需要,要确保工程是适应开展要求的;做好效益研究,从投入、产出入手,解决工程在经济上的“合理性问题.既要符合所在城市的规划要求,又要满足使用功能,既要考虑功能分区和建筑物的间距要求,又要考虑最大限度地节约用地,尽量做到布置紧凑合理,充分利用地形地貌,降低地皮费用.可行性研究的深度要标准化和标准化,研究报告要确保真实性和科学性. 1.2 编制投资估算 投资估算是房地产开发建设前期工作中的重要环节之一.它是研究、分析开发工程的经济效果的重要依

3、据,也是决策的主要依据. 在投资估算中,设计人员应从工程规模和工程内容上真实反映设计意图、工程内容,费用构成应齐全、合理,确保估算质量.主要工艺要进行多方案比拟,设计方案不仅要技术上可行,而且经济上更应合理.所以工程经济人员从建设方案的优选开始,就应该渗透到设计的全过程中去,按照工程造价管理的原那么,合理预测投资估算中各种动态因素的变化,尽可能打足投资不留缺口,这是编制投资估算工作的关键,也是下阶段的重要依据. 2 设计阶段工程造价的控制 工程设计是房地产建设工程进行全面规划和具体描述实施意图的过程,是工程建设的灵魂,是处理技术与经济关系的关键性环节,是确定与控制工程造价的重点阶段. 2.1

4、优化设计方案 专家指出,虽然设计费用占工程总投资的比例很小(1%2%),但它对工程造价的影响程度到达75%.搞好工程设计阶段的造价控制是有效控制工程本钱的关键,重施工、轻设计的观念必须克服,控制工程费用应从设计抓起.因此,建设单位在审查设计单位的设计时,要重视设计方案的优化,采用先进的技术方案和成熟的新技术、新工艺、新材料. 2.2 技术设计和施工图设计阶段的造价控制 方案设计招标完成后,还要重视技术设计和施工图设计.我国的建设工程中,一旦某个方案中标,在接下来的技术设计和施工图设计过程中就缺少竞争机制,设计人员随意加大梁柱截面,提高混凝土强度等级,增加配筋量,出现了不少设计不合理现象,致使投

5、资严重失控.在设计过程中采用限额设计是加强此阶段监督管理的有效手段,防止无谓的浪费.限额设计就是按照批准的可行性研究报告的投资估算控制初步设计,按照批准的初步设计总概算控制技术设计和施工图设计,同时各专业在保证到达使用功能的前提下,按分配的投资限额控制设计,严格控制不合理变更,保证总投资额不被突破.控制概算不超过投资估算,主要对工程的设备、材质控制,实行设计招标,增加竞争意识,降低本钱. a.单体在结构、建筑设计和布局上一定要合理,如桩距、柱网、框架梁的布置、板的布置等,并能够满足建筑分隔上的使用功能. b.在单体建筑中,各种材料、设备的选用要适当. c.在单体建筑设计中,注重根底与地基处理方

6、案的选择.一般情况下地基与根底的工程造价约占工程总价的15%20%,此项费用较难控制,因为地质条件千变万化,因此选定方案非常重要.根底方案决定于地质勘察情况、荷载大小,其选择原那么是在保证满足工程需要的前提下尽量选择造价低的形式. d.在单体设计上,要控制整栋建筑的配筋率,当然各种结构和单体的配筋率大小不等。 但总体平均值大致如下:多层砖混结构约20kg/m2;多层、小高层的框架结构约3045kg/m2;高层框剪结构约5070kg/m2.单体配筋率计算后,与以上指标进行比拟,如配筋率超过以上指标,那么结构太保守,配筋偏大,工程造价会增加,应重新考虑修改设计方案来减小配筋.因此,通过认真计算比拟

7、其配筋率来合理调整结构的配筋大小,最终确定最正确配筋率,从而降低工程造价. e.单体设计中,在容积率不变的情况下,单体建筑的使用率要提高.即套内使用面积的大小要控制好,通常对于多层、小高层公摊系数约为1.1左右,高层约在1.2左右比拟合理.f.在单体设计中要结合开发工程的具体特点,围绕开发商的开发理念及经营模式、目的和利益,最终设计出切合本工程的单体工程. 3 实施阶段工程造价的控制 工程工程的实施阶段是建筑物实体形成阶段,是人力、物力、财力消耗的主要阶段.工程量大,涉及面广,影响因素多,材料设备价格随市场供求波动大.要提高工程质量,控制工程造价,发挥房地产开发的投资效益,就要在工程实施阶段加

8、强工程建设工程的管理和监督职能. 3.1 选择合理的施工方案 对中标的施工单位首先应对其施工组织设计及作业方案认真审核,采用经济技术比拟方法进行综合评审,要合理化、经济化,尤其涉及到图纸以外增加的方案,一定在保证平安、质量的前提下,用最经济的方案,从而降低工程本钱,减少工程变更和现场签证,加强投资控制. 3.2 控制工程变更和现场经济签证 在工程建设工程中,工程变更和现场签证是不可防止的,但要进行有效控制.为防止施工图设计中产生漏洞,除在审核图纸时把关外,还应在甲、乙方、设计单位的图纸会审、设计单位的技术咨询中尽量消除漏洞.设计变更应尽量提前,变更发生得越早,损失越小,尽可能把设计变更控制在施

9、工阶段初期,尤其对影响工程造价的重大设计变更,更要先比拟各个方案的优劣,选择最经济适用的方法,使工程造价得到有效控制. a.根底局部由于很多不可预料的因素,发生的图纸外的签证比拟多(土方、地下水排水、地下物的去除等),要严格把关. b.对于现场签证,要实行严格认真的逐级审核制,即造价工程师审核签字,总监理工程师及业主方工程经理再审核签字前方才有效. c.对于工程联系单、图纸会审、施工组织设计方案等要严格审核. 3.3 严格审核工程施工造价 根据方案进度和现场施工的实际进度,即时核定施工预算.对于实际有可能超出相应施工单位报价的局部,要加以详细分析,找出原因,调整或修正,对工程造价实施动态控制.

10、 a.各种单项工程造价严格控制在预算内.各种主要材料及设备的价格,如钢筋、商品混凝土、水电主材设备等均应控制在预算之内.尽量不突破,如果必须调整那么应及时办好现场材料、设备确实认手续. b.对于施工单位未按设计施工图完成的工程内容,要办理好相关手续,在结算中予以扣减. c.工程工程的材料费一般占工程总造价的50%60%左右,材料费用是本钱控制的关键.建设单位为控制本钱及确保材料质量,对某些材料可采用甲方指定或限价方式.在材料调差方面,主材及设备调低调高的局部都要认价,办好相关手续,结算时据实调差. d.结算审计时,对各个单项的工程量分别复核,同时对定额套项要严格审核,不出现漏项、增项及施工单位

11、套高不套低的现象. e.在工程竣工后,房地产开发公司应建立严格的结算审核制度,自身审核后,再送至专业审计单位进行二次审核,通过层层把关,真实合理地反映工程造价,从而降低工程本钱. 3.4 工程造价的预算采用工程量清单报价 我国已参加WTO,正逐步尝试实施国际通行的做法,2003年已发布GB50500-2003?建设工程工程量清单计价标准?,对于工程的发包应采用工程量清单报价的方式,将工程本钱市场化,增加竞争意识,降低工程本钱,或在工程设计比拟完善的情况下,工程采用单方造价包干,限定所用材料的品牌、价格及包干范围、内容等,降低后期施工过程中的变更与签证,从而降低工程本钱. 3.5 优选专业分包,

12、防止垄断性行业任意抬价 在工程建设中,对于工程承包方式,在不影响整个工程质量、进度的前提下,尽量采用总包加专业分包制,即专业事由专业单位去做,从而降低中间环节和工程本钱.如土建主体工程应与门窗工程、涂料工程、供电工程、消防工程、外装工程分别承包,由各自专业单位进行承包,这样能保证工程的质量,同时降低工程本钱.有些特殊专业工种不得不委托带有一定的垄断性质的专业施工单位承当,如变配电所安装工程、通讯工程、煤气工程等. 3.6 深入现场,收集和掌握施工有关资料 在工程施工过程中,审价人员和费用控制人员应经常深入施工现场,对照图纸观察施工情况,有时与监理、总承包方及施工人员进行座谈,了解、收集工程的有

13、关资料,及时掌握现场施工动态,及时审核因设计变更、现场签证等发生的费用,相应调整和控制工程造价,并为最终的工程总结算提供依据和做好必要的准备工作. 3.7 制定严密的合同条款 在国际惯例中,业主常常聘请有经验的咨询公司编制严密的招标文件、合同文本,对承包商的制约条款几乎到达无所不包的地步,防止施工单位上场后以工期紧、场地狭小、品牌型号不明确等为借口,进行各种各样的索赔,随着我国参加WTO,工程工程的管理也将逐步与国际接轨.例如施工单位常常会在工程的后期以工期紧为理由,要求增加工程费用,如果合同中写明了合同报价,充分考虑了工期因素,不管采取何种赶工措施均不再调整报价的条款,就能有效地杜绝费用的增长.利用好“严密合同条款这一条,对可能发生的情况提前预计,多学习国外成熟的经验及合同条款.涉及到工程本钱方面的细节一定要严谨,如工程取费标准、类别,主材、设备价格的认定方式、工程承包的范围、内容等均要在合同中明确规定. 4 结语 本文从三个大的方面谈了房地产工程开发的工程造价控制,这三个方面相辅相成,缺一不可,对于具体的工程可以有所重.对于工程造价控制这个大课题,远不止这些内容能够囊括,还需要具体问题具体分析,使之不断完善成熟.总之,房地产开发中工程造价的控制,实质就是运用科学技