浅析房地产招标项目的策划

1、浅析房地产招标工程的筹划 浅析房地产招标工程的筹划 摘要：地产建设工程在建筑功能、工程质量、工程进度、工程造价、工程平安、环境管理方面都有较高的要求。而且,整个工程参建方众多,合同关系复杂。本文总结了影响房地产开发商在招标工程中成功的几个要素,包括招标文件,与招标机构配合默契程度,报价要求,保证金数额等,并逐一作了简要分析,从而为同行业的招投标市场创造一个积极的环境。 关键词：房地产招标工程筹划 中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号： 招标对于市场运行的首要作用就是标准市场行为,促进市场体系的开展与完善,以组织化、固定化和标准化的操作程序,保证市场在价值规律作用下有效地调节供需

2、关系,影响并指导产业结构、技术结构的调整,从而间接地影响宏观经济政策,通过价格机制,使市场核心功能发挥作用而到达合理的资源配置,调节社会资源的流向。一个成功的招标工程往往意味着房地产开发商在时间、投资及精力上的大大节省,同时也会为投标人减少施工管理中的人财物力消耗。影响一个招标工程成功与否的因素是多方面的,其中任何一个因素不配合,就有可能造成招标工程的失败。 一、招标工程筹划的目的 招标工程的合理筹划,可以实现以合同管理为中心的工程管理理念,合同管理以法律为依据,在合法的前提下最大限度地通过合同手段维护工程的整体利益;招标工程的合理分解,可以实现质量、进度、费用三大工程目标的辩证统一的管理,最

3、大限度地将工程管理中的各种问题纳入到合同管理的范围中,使参与工程实施的任何一方都能以合同为依据,享有权利,履行义务,共同保证工程的综合目标得以最正确实现;招标工程的合理分解,可以减少工程管理过程中的各种矛盾、纠纷、索赔,以科学合理的合同体系为约束、催促工程参与方完成各自的工程任务;招标工程的合理分解,可以使费用控制更加科学、有序。从可行性研究中的费用估算和预分解,到工程实施过程中预算控制,以及费用支出方案、资金流量表和挣值分析都与招标工程的分解紧密相关。 二、招标工程筹划管理的建议 1、 招标文件应科学、合理、严谨 招标文件涵盖了房地产开发商的采购目标及要求,同时也是投标人参与投标的主要依据。

4、高质量的招标文件是公开、公平、公正原那么和招标人采购目标及要求原那么的有机完美的结合,是房地产开发商、技术专家、招标代理人三方共同智慧的结晶。房地产开发商在工程纳入招标前有时会与局部投标人先期交流、接触,在这种背景下,其提供应招标机构的采购设备技术要求难免会出现以某品牌设备技术规格为蓝本的情况。这都要求招标机构从业人员在日常工作中努力学习、积累,提高自己的专业知识水平。只有这样,在编制招标文件时才能防止某些技术和商务条款带有明显的倾向性或过于简略,从而给潜在投标人在阅读招标文件时造成该招标工程已经内定中标人的不良印象,或使某些投标人钻空子,以技术规格负偏离虽多但关键技术指标满足招标文件要求的较

5、低档次设备应标,这就有可能导致招标工程因投标人缺乏而流标,或造成较低档次设备在评标中成为最低评标价而使房地产开发商无法接受评标结果的情况。 2、 房地产开发商与招标机构应配合默契 首先,房地产开发商应对招标投标这种采购方式有一定的了解,信任这种方式,并希望通过招标带给企业良好的效益。其次,房地产开发商与其委托的招标机构应建立相互之间的信赖,并时常就各自的想法进行相当程度的相互沟通,从而保证在整个招标工程实施过程中,房地产开发商与招标机构步调、口径一致,不致产生误导投标人的结果。第三,房地产开发商在其采购行为纳入招标程序后,由于招标机构自身信息渠道的广泛性、发标途径的多样性,常常会争取到众多的潜

6、在投标人。此时,如果房地产开发商与招标机构配合默契,在与上述潜在投标人进行技术、商务等方面交流时采取一视同仁的态度,公平地对待他们,将有助于吸引更多投标人,从而在该工程招标过程中形成良好的竞争气氛,有效降低设备的投标报价,增加设备的配置,实现房地产开发商利益最大化。 3、 应明确报价要求 目前国内定额报价是普遍被房地产开发商和投标商所接受、采用的。随着中国参加WTO,中国的造价体系也在逐渐地与世界接轨。国际上普遍采用的工程量清单报价在中国也逐渐地被推广、接受和采用。无论什么报价形式,在招标文件中都要载明关于造价三要素“量、价、费的说明及具体要求。明确工程工程的划分依据、工程量单位、工程量计算规

7、那么、计价方法、费用的取定原那么等等。只有这样,才能给所有投标人一个相同的报价平台,真正表达“三公原那么,方便评委在评标时对报价的比拟。 4 应确定合理的保证金数额 从投标保证金存在发挥的作用和市场主体是平等的角度来看,投标保证金的存在是不合理的,而且很容易滋生一些不良现象,投标保证金扰乱建筑市场的正常竞争。在招投标过程中,很多招标人以投标保证金为手段,提高门槛,进行暗箱操作。比方某高校的教学楼工程在招标过程中,明确要求参加投标的企业必须交纳1 000万元的投标保证金,如果中标,该项资金转为履约保证金,而该工程的总体造价才7 000多万元,投标保证金远远超出了80万元的最高额限制。根据业内人士

8、猜想,这肯定是建设单位与意向单位成心提高竞争门槛,用巨额保证金吓退不知内幕的潜在对手。 5 要熟悉招标程序 近年来,我国招标投标法及招标方法的管理规定相继公布,国家对企业通过标准招标采购设备也给予了一定的政策扶持。然而,由于招标的重要意义已经被社会普遍接受和认识,越来越多的机构看好这个市场的前景,纷纷进入。他们对有关招标投标的国家政策法规和管理规定不了解、不熟悉,同时急于占领招标市场,往往采用无序竞争,违反国家的相关招标管理规定,视经济效益为其最高的追求目标,从而给标准操作的招标机构带来巨大的冲击。而且,由于不按招标程序标准运作,时常影响招标效果,有时甚至造成房地产开发商在招标后无法享受到国家

9、给予的优惠政策,使自己对今后采购是否采用招标投标这种方式产生动摇。 6 认真制定招标文件 目前有些国内工程招标的招标文件编制的比拟粗糙,不够详尽。合同专用条款没有具体地明确,工程量清单、工程报价编制原那么阐述的不够明晰,评标方法不够详细等等,使得有些工程中标后,迟迟不能签订合同,使得各投标人的报价较混乱,缺少了公平竞争的条件,使得对招标结果质疑、投诉增多。根据合同法和招标法的精神,建设工程的招投标过程就是合同谈判和订立的过程,要约和承诺是合同成立的条件,因此招标文件必须包括主要合同条款。在实行市场形成价格的计价体系的条件下,主要合同条款可理解为与合同双方责权利有关的所有条款,只有在双方责权利都

10、具体、明确的前提下,投标人才能够准备相应和合理的报价。因此,在实际操作中,全部合同条款都应包括在招标文件中。 7 要做好招标工程的前期准备和后期跟踪、回访 一个招标工程的运作并不是从发标到开标、定标的简单过程,从招标从业人员角度说,它是包含了工程前期和后期两个阶段的较长周期的工作。也就是说:招标并不仅仅局限于从编制招标文件到开标、定标完毕这么一个过程,工程开展前,招标从业人员就应当提早介入,收集资料、寻找潜在投标人、与房地产开发商保持沟通,确保招标顺利实施。在工程定标,房地产开发商与中标人签订购货合同乃至到货过程中,招标从业人员仍应及时跟踪工程进展,在货物验收合格,正式投产后,还应回访房地产开发商,了解设备使用情况。也就是说,招标从业人员真正将房地产开发商的事情当成自己的事情一样