房地产项目新老之分的不同计税方法

1、房地产项目新老之分的不同计税方法房地产项目新老之分的不同计税方法根据财税201636号文的有关规定，对于房地产开发企业中 的一般纳税人，销售自行开发的房地产项目，因为项目新老 之分，存在不同的计税方法。而新老项目的判断标准是建筑工程施工许可证上注 明的合同开工日期是否在 2016年4月30日之前。这对大部 分纳税人是明确的规定，而对于部分未开工项目却存在了一 个可规划的空间，即是选择成为新项目还是选择成为老项目 的问题。1、新老项目计税方法优劣对比根据相关规定，一般纳税人开发的新项目应适用一般计 税方法，而老项目可以选择简易计税方法。注意：对于老项目的简易计税方法，并非仅限于简易计 税，也可以

2、适用一般计税方法那么，实际新老项目在计税方法上具体情况如下表:这意味着老项目在计税方法上具有选择空间，因此，如果目前房地产开发企业如果尚不确定其未办证项目究竟采 取哪种计税方法更优时，其实是有必要在接下来的时间里抢 期办证的，一旦成为了老项目，多条选择多条路嘛，在计税 方法的选择上争取了一定时间。而如果您已经测算得出一般 计税方法优于简易计税方法，那么则大可不必了，赏花踏青 去吧。2、影响计税方法选择的因素进项税额多少根据试点文件的有关规定：销售不动产，税率为 11%。房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。大家可以看到，如果采取

3、简易计税方法，增值税税收负 担是固定的5%，而采取一般计税方法税率为 11%，但可以 进项抵扣。因此，我们要算的第一笔账就是我们究竟能取得 多少进项税抵扣的问题。土地成本几何根据试点文件的有关规定：房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产 项目，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政 府部门支付的土地价款后的余额为销售额。大家可以看到，如果老项目采取简易计税方法，则不能 适用扣除土地成本的规定。因此，对于土地成本占比较大的 项目，在选择计税方法时尤其需要重点考虑这一点。同时， 大家注意：目前文件规定可扣除的部分仅表述为受让土地时向政府部门支付的土地价款 ”，而对于其中方式取得土地

4、， 如 在4月30日前接受投资入股取得的并未言明可以差额征税。 因此，对于这部分房地产企业需要考虑到这政策的口径问 题，不要盲目理解政策。项目性质与客户构成根据试点文件的规定，5月1日之后，购进不动产允许 抵扣进项税额了。因此，房地产企业在选择计税方法时，也 必须考虑到计税方法对销售的影响。假设如果是以住宅为主 的楼盘，那么采取简易计税方法可能影响不大，毕竟自然人 是购房大流；但若是商业为主的项目，那么则不能排除存在 大量企业购房者，这部分客户对于进项税金有需求，会对价 格、销售产生一定的影响。3、现在去办理施工许可证还来得及吗？有童鞋说，元素啊，只有一个月的时间了，办理施工许可证来不及了啊。对此，必须要澄清一个误解。试点文 件中关于4月30日前的描述是“建筑工程施工许可证注 明的合同开工日期”，而非施工许可证的发证日期。因此，大家不要误以为必须要在 4月30日之前取得施 工许可证。而是，即使你 5月1日之后取得的，只要其上 注明的 合同开工日期”是在4月30日前也属于老项目。办理施工许可证，需要项目已经立项