02房地产价格

1、第一节第一节房地产价格的房地产价格的概念和形成条件概念和形成条件一、房地产价格的概念一、房地产价格的概念 1. 1.价格的现象定义：价格的现象定义： 价格是获得一种商品或劳务所必须付出价格是获得一种商品或劳务所必须付出的代价。通常用货币表示。的代价。通常用货币表示。 2. 2.价格的本质定义：价格的本质定义： 价格是商品价值的货币表现；价值是凝价格是商品价值的货币表现；价值是凝结在商品中的抽象人类劳动。结在商品中的抽象人类劳动。 3. 3.房地产价格的概念：房地产价格的概念： 房地产价格是和平地获得他人房地产所房地产价格是和平地获得他人房地产所必须付出的代价必须付出的代价货币或其他有价物。货币

2、或其他有价物。二、房地产价格的形成条件二、房地产价格的形成条件1.1.有用性有用性( (utility)utility)： 房地产具有效用或能够产生收益。房地产具有效用或能够产生收益。2.2.稀缺性稀缺性( (scarcity)scarcity)： 房地产供给有限或供不应求。房地产供给有限或供不应求。3.3.有效需求有效需求( (effective demand)effective demand)： 有需求意愿且具有购买能力。有需求意愿且具有购买能力。一、地价与一般物价的不同一、地价与一般物价的不同 1. 1.生产成本不同生产成本不同 2. 2.折旧不同折旧不同 3. 3.价格差异不同价格差异

3、不同 4. 4.市场性质不同市场性质不同 5. 5.形成时间不同形成时间不同 6. 6.供求变化不同供求变化不同 二、房地产价格的特征二、房地产价格的特征1.1.房地产价格受区位的影响很大。房地产价格受区位的影响很大。2.2.房地产价格实质是房地产权益价格。房地产价格实质是房地产权益价格。3.3.房地产价格有买卖价格和租赁价格。房地产价格有买卖价格和租赁价格。4.4.房地产价格的形成具有长期性。房地产价格的形成具有长期性。5.5.房地产价格通常是个别形成。房地产价格通常是个别形成。第第三节三节一、使用价值和交换价值一、使用价值和交换价值1.1.使用价值使用价值: : 商品（房地产）能满足人们某

4、种需要的效商品（房地产）能满足人们某种需要的效用。用。2.2.交换价值交换价值: : 商品（房地产）交换的量的关系商品（房地产）交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量。或比例，通常用货币来衡量。二、投资价值和市场价值二、投资价值和市场价值 1. 1.投资价值投资价值: : 某一房地产对于某个具体的投资某一房地产对于某个具体的投资者的经济价值。者的经济价值。-个人、主观评价个人、主观评价 2. 2.市场价值市场价值: : 某一房地产对于典型投资者的经某一房地产对于典型投资者的经济价值。济价值。-社会、客观评价社会、客观评价 三、原始价值、账面价值和现时价值三、原始价值、账面价值和现时价值1.1.

5、原始价值原始价值: : 资产在当初购置或建造时的价格或资产在当初购置或建造时的价格或发生的支出。发生的支出。-原值、原价原值、原价2.2.账面价值账面价值: : 资产的原始价值扣去已提折旧后的资产的原始价值扣去已提折旧后的余额。余额。-账面净值、折余价值账面净值、折余价值3.3.现时价值现时价值: : 资产在现时（目前）市场上实际所资产在现时（目前）市场上实际所值的价格。值的价格。-市值、市价市值、市价 四、成交价格、市场价格、理论价格、公开四、成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价值和评估价值市场价值和评估价值 1.1.成交价格：成交价格： 交易双方实际达成交易的价格。交易双方实际达成交易

6、的价格。 成交价格可分为正常成交价格与成交价格可分为正常成交价格与非正常成交价格。非正常成交价格。正常成交价格的形成条件：正常成交价格的形成条件：(7(7方面方面) ) 公开市场；公开市场； 交易对象本身具有市场性；交易对象本身具有市场性； 众多的买者和卖者众多的买者和卖者 ； 买者和卖者自愿交易；买者和卖者自愿交易； 买者和卖者具有完全信息买者和卖者具有完全信息; ; 理性经济行为；理性经济行为； 适当的期间完成交易。适当的期间完成交易。卖价卖价: :出售房地产时愿接受的最低价格。出售房地产时愿接受的最低价格。买价买价: :购买房地产时愿支付的最高价格。购买房地产时愿支付的最高价格。买方最高

7、买价买方最高买价卖方最低卖价卖方最低卖价买方最高买价买方最高买价卖方最低卖价卖方最低卖价交易失败交易失败交易成功交易成功50005000元元/ /m m2 246004600元元/ /m m2 22.2.市场价格市场价格 某类房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类某类房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。房地产大量成交价格的抽象结果。3.3.理论价格理论价格 是经济学假设的是经济学假设的“经济人经济人”的行为的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。相等的条件下形成的价格。4.4.公开市场价值公开

8、市场价值 在公开市场上，某房地产最可能形成在公开市场上，某房地产最可能形成的价格。的价格。 市场价值、市场价格、公开市场价值市场价值、市场价格、公开市场价值三三者含义基本相同，可以混用。者含义基本相同，可以混用。5.5.评估价值评估价值 是估价人员对房地产的客观合理价格是估价人员对房地产的客观合理价格或价值进行估算和判定的结果。或价值进行估算和判定的结果。五、市场调节价、政府指导价和政府定价五、市场调节价、政府指导价和政府定价1.1.市场调节价市场调节价: :由经营者自主制定，通过市场由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。竞争形成的价格。2.2.政府指导价政府指导价: :由政府价格主管部门

9、或其他有由政府价格主管部门或其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。3.3.政府定价政府定价: :由政府价格主管部门或其他有关由政府价格主管部门或其他有关部门按照定价权限和范围制定的价格。部门按照定价权限和范围制定的价格。 城市房地产管理法城市房地产管理法第第3232条规定：条规定：“基准基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。当定期确定并公布。”1.1.基准地价：基准地价：“是指在城镇规划区范围内，对是指在城镇规划区范围内，对现状

10、利用条件下不同级别或不同均质地域现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高分别评估确定的某一估价期日上法定最高年限土地使用权区域平均价格。年限土地使用权区域平均价格。”-土土地估价规程地估价规程六、基准地价、标定地价和房屋重置价格六、基准地价、标定地价和房屋重置价格2.2.标定地价：标定地价：“是政府根据管理的需要，评是政府根据管理的需要，评估某一宗地在正常土地市场条件下于某一估某一宗地在正常土地市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。估价期日的土地使用权价格。” ” -土土地估价规程地估价

11、规程3.3.房屋重置价格：房屋重置价格：某一基准日期，不同建筑某一基准日期，不同建筑结构、用途或等级下的特定状况的房屋，结构、用途或等级下的特定状况的房屋，建造其所需的一切合理、必要的费用、税建造其所需的一切合理、必要的费用、税金和应得利润。金和应得利润。 七、土地价格、建筑物价格和房地价格七、土地价格、建筑物价格和房地价格1.1.土地价格土地价格: :无建筑物的空地价格无建筑物的空地价格, ,简称地价。简称地价。对于同一宗房地产，一般有：对于同一宗房地产，一般有：房地价格土地价格建筑物价格房地价格土地价格建筑物价格2.2.建筑物价格建筑物价格: :建筑物部分的价格建筑物部分的价格, ,不含建

12、筑不含建筑物所占用土地的价格。物所占用土地的价格。3.3.房地价格房地价格: :建筑物连同其占用的土地的价格，建筑物连同其占用的土地的价格，简称房价。简称房价。八、总价格、单位价格和楼面地价八、总价格、单位价格和楼面地价1.1.总价格总价格: : 某一宗或某一区域范围内的房地产整体的价格。2.2.单位价格单位价格: : 土地单价:单位土地面积的价格。 建筑物单价:单位建筑面积建筑物价格。 房地单价:单位建筑面积的房地价格。 即单位建筑面积地价，是平均到每即单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。单位建筑面积上的土地价格。3.3.楼面地价：楼面地价：楼面地价楼面地价= =土地总价土

13、地总价总建筑面积总建筑面积 = =土地单价土地单价容积率容积率地价的高低应根据楼面地价来判断！地价的高低应根据楼面地价来判断！【例】【例】有甲、乙两块土地，甲土地的土地单价为有甲、乙两块土地，甲土地的土地单价为700700元平方米，容积率为元平方米，容积率为5 5；乙土地的土地单价为；乙土地的土地单价为510510元平方米，容积率为。如果甲、乙两块土元平方米，容积率为。如果甲、乙两块土地的其他条件完全相同，你认为哪一块土地的价格地的其他条件完全相同，你认为哪一块土地的价格相对来说要低一些？相对来说要低一些？解：解：对于容积率不同、其他条件相同的土对于容积率不同、其他条件相同的土地，其价格的高低

14、应根据楼面地价水地，其价格的高低应根据楼面地价水平来进行判断：平来进行判断：计算结果表明计算结果表明：甲土地价格相对来说低一些。甲土地价格相对来说低一些。甲土地楼面地价甲土地楼面地价 7005 140元平方米元平方米（建筑面积） 乙土地楼面地价乙土地楼面地价 5105103 3 170170元平方米元平方米（建筑面积）甲土地的土地单价甲土地的土地单价甲土地的容积率甲土地的容积率乙土地的土地单价乙土地的土地单价乙土地的容积率乙土地的容积率九、所有权价格、使用权价格和其他权益价格九、所有权价格、使用权价格和其他权益价格1.1.所有权价格：所有权价格：房地产所有权（占有、使用房地产所有权（占有、使用

15、收益、处分）的价格。收益、处分）的价格。2.2.使用权价格：使用权价格：房地产使用权的价格。房地产使用权的价格。3.3.其他权益价格：其他权益价格：泛指房地产所有权价格、泛指房地产所有权价格、使用权价格以外的各种权使用权价格以外的各种权 益的价权。益的价权。1.1.买卖价格：买卖价格：以买卖方式支付或收取的货币额或实物以买卖方式支付或收取的货币额或实物, ,简简称买卖价。称买卖价。2.2.租赁价格：租赁价格：以租赁方式支付或收取的货币额或实物。以租赁方式支付或收取的货币额或实物。3.3.抵押价值：抵押价值：以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值。十、买卖价

16、格、租赁价格、抵押价值、典十、买卖价格、租赁价格、抵押价值、典价、保险价值、课税价值和征用价值价、保险价值、课税价值和征用价值4.4.典价：典价：是在设定房地产典权时，由典权人是在设定房地产典权时，由典权人支付给出典人的金额。支付给出典人的金额。5.5.保险价值：保险价值：是将房地产投保时，为确定其是将房地产投保时，为确定其保险金额提供参考依据而评估保险金额提供参考依据而评估的价值。的价值。6.6.课税价值：课税价值：是为课税的需要而评估的作为是为课税的需要而评估的作为计税依据的价值。计税依据的价值。7.7.征用价值：征用价值：是政府强制征用房地产时给予是政府强制征用房地产时给予的补偿金额。的

17、补偿金额。十一、实际价格和名义价格十一、实际价格和名义价格 1. 1.实际价格实际价格：是指在成交日期时一次：是指在成交日期时一次付清或折现为一次付清付清或折现为一次付清的价格。的价格。 2. 2.名义价格名义价格：是指在成交日期确定的：是指在成交日期确定的非一次性付清的价格。非一次性付清的价格。十二、现房价格和期房价格十二、现房价格和期房价格1.1.现房价格：现房价格：是指以现状房地产（目前已建成的房地产）是指以现状房地产（目前已建成的房地产）为交易标的的价格。为交易标的的价格。2.2.期房价格：期房价格：是指以未来房地产（目前尚未建成的房地是指以未来房地产（目前尚未建成的房地产）为交易标的

18、的价格。产）为交易标的的价格。现房与期房的区分：现房与期房的区分：房屋是否竣工验收合格。房屋是否竣工验收合格。现房价格现房价格和和期房价格期房价格的关系：的关系：期期房房价价格格- -现现房房价价格格= =- -期房成为期房成为现房期间现房期间现房出租现房出租的净收益的净收益的折现值的折现值风风险险补补偿偿 例例 某期房尚有某期房尚有1 1年时间才可投入使用，与年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为其类似的现房价格为33003300元元/ /m m2 2，出租经营出租经营的年末净收益为的年末净收益为330330元元/ /m m2 2。假设折现率为假设折现率为10%10%，风行补偿估计为现房价

19、格的，风行补偿估计为现房价格的2%2%，试计，试计算该期房目前的价格算该期房目前的价格( (单价单价) )。解：解：该期房目前的价格该期房目前的价格( (单价单价) )为：为： P=3300-330/(1+10%)-3300 P=3300-330/(1+10%)-33002%2% =2934( =2934(元元/ /m m2 2) )十三、起价、标价、成交价和均价十三、起价、标价、成交价和均价 -商品房销售中的一组价格商品房销售中的一组价格1.1.起价：起价：是指所销售的商品房的最低价格。是指所销售的商品房的最低价格。2.2.标价：标价：是指所销售的商品房的标示价格。是指所销售的商品房的标示价

20、格。3.3.成交价格：成交价格：是指买卖双方实际交易价格。是指买卖双方实际交易价格。4.4.均价：均价：是指所销售的商品房的平均价格。是指所销售的商品房的平均价格。十四、保留价、起拍价、应价和或成交价十四、保留价、起拍价、应价和或成交价 -房地产拍卖中的一组价格房地产拍卖中的一组价格1.1.保留价：保留价：拍卖底价，拍卖前确定的拍卖标的拍卖底价，拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。可售的最低价格。2.2.起拍价：起拍价：开叫价格，拍卖师在拍卖时首次报开叫价格，拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格。出的拍卖标的的价格。3.3.应应 价：价：竞买人对拍卖师报价的应允，或竞竞买人对拍卖师报价的应允

21、，或竞买人自己报出的购买价格。买人自己报出的购买价格。4.4.成交价：成交价：经拍卖师落槌或以其他公开表示买经拍卖师落槌或以其他公开表示买定的方式确认竞买人的最高应价。定的方式确认竞买人的最高应价。 十五、拍卖价格、招标价格和协议价格十五、拍卖价格、招标价格和协议价格 -土地出让中的一组价格土地出让中的一组价格1.1.拍卖价格：拍卖价格：土地使用权出让时，采用拍卖土地使用权出让时，采用拍卖方式交易房地产的成交价格。方式交易房地产的成交价格。2.2.招标价格：招标价格：土地使用权出让时，采用招标土地使用权出让时，采用招标方式交易房地产的成交价格。方式交易房地产的成交价格。3.3.协议价格：协议价

22、格：土地使用权出让时，采用协议土地使用权出让时，采用协议方式交易房地产的成交价格。方式交易房地产的成交价格。十六、补地价十六、补地价1.1.补地价：补地价：是指国有土地使用者因改变土地用途等而向国家补交的地价 。2.2.补地价的情形：补地价的情形： 更改原出让土地使用权时规定的用途；更改原出让土地使用权时规定的用途； 增加原出让土地使用权时规定的容积率；增加原出让土地使用权时规定的容积率； 转让、出租、抵押划拨土地使用权；转让、出租、抵押划拨土地使用权； 出让土地使用权期满后续期。出让土地使用权期满后续期。3.3.补地价的计算：补地价的计算：改变用途时的计算公式为：改变用途时的计算公式为：补地

23、价补地价= =改变用途后的地价改变用途后的地价 改变用途前的地价改变用途前的地价补地价补地价(单价单价) = 原容积率原容积率原容积原容积率下土率下土地单价地单价（2 2）仅增加容积率而不改变用途的计算公式：）仅增加容积率而不改变用途的计算公式：增加后增加后容积率容积率原容原容积率积率或者：或者： 补地价补地价( (单价单价)=( )=( ) ) 补地价（总价）补地价（总价）= =补地价（单价）土地总面积补地价（单价）土地总面积增加后增加后容积率容积率原容原容积率积率原原楼面楼面地价地价【例】【例】某宗土地总面积某宗土地总面积1000平方米，容积率为平方米，容积率为3，土地单价为土地单价为45

24、0元元/平方米，现将容积率增平方米，现将容积率增加到加到5，则应补地价款为，则应补地价款为:补地价（单价）补地价（单价）= = 450 =300 =300（元（元/ /平方米）平方米）补地价（总价）补地价（总价）=300=3001000 = 30(1000 = 30(万元万元) )5 53 33 3 某套房屋合同总价为某套房屋合同总价为8080万元，其在实际交易中万元，其在实际交易中合同所约定的付款方式可能有下列几种情况：合同所约定的付款方式可能有下列几种情况：1 1、约定在成交日期时一次付清、约定在成交日期时一次付清 实际价格为实际价格为8080万元，与名义价格一致万元，与名义价格一致 2

25、2、约定分期付款，如在成交日期首付、约定分期付款，如在成交日期首付2020万元，半年后支万元，半年后支付付3030万元，一年后再付万元，一年后再付3030万元万元 万元实际价格37.770.0051300.00513020126实际价格小于名义价格实际价格小于名义价格 实际价格、名义价格123 3、约约定在未来来某个个日期一次付清清，如约约定一年后付清清 万元实际价格35.750.00518012实际价格小于名义价格实际价格小于名义价格 4 4、约定以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付、约定以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付2020万元，万元，余款在余款在1010年内以抵押贷款方式支付年内以

26、抵押贷款方式支付 实际价格为实际价格为8080万元，与名义价格一致万元，与名义价格一致 实际价格、名义价格345 5、约定部分分期付款，部分以抵押贷款方式支付，如在、约定部分分期付款，部分以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付成交日期首付2020万元，半年后支付万元，半年后支付1010万元，一年后万元，一年后再付再付1010万元，余款在万元，余款在1010年内以抵押贷款方式支付年内以抵押贷款方式支付 万元实际价格65.79400.0051100.00511020126实际价格小于名义价格实际价格小于名义价格 实际价格、名义价格5 作业作业1.何谓房地产价格？房地产价格形成的条件有何谓房地产价格？

27、房地产价格形成的条件有哪些？哪些？2.某宗房地产的评估价格为某宗房地产的评估价格为80万元，而实际成万元，而实际成交价格为交价格为120万元。这是否意味着评估价格万元。这是否意味着评估价格不是客观合理的？不是客观合理的？3.某房地产整体估价的房地价格为某房地产整体估价的房地价格为5000万元，万元，若对其进行分离估价时，土地价格为若对其进行分离估价时，土地价格为1800万万元，建筑物为元，建筑物为4500万元。试分析万元。试分析“土地价格土地价格1800万元万元+建筑物建筑物4500万元万元=6300万元万元房地房地价格价格5000万元万元”的原因。的原因。(位置、肥力、地质、地形地势、土地面

28、积、土地形状、日照、通讯、降水、建筑物外观、朝向、结构、平面格局、设备、物业管理等）一、位置一、位置 房地产位置优劣的形成，一是先天房地产位置优劣的形成，一是先天 的自然条件，二是后天的人工影响。的自然条件，二是后天的人工影响。二、肥力二、肥力 肥力即土地肥活程度，是土地提供肥力即土地肥活程度，是土地提供 植物生长、繁殖所需养分的能力。植物生长、繁殖所需养分的能力。三、地质条件三、地质条件 ( (决定着土地的载力决定着土地的载力) )。 3.1 房地产自身因素房地产自身因素四、地形、地势四、地形、地势 地形是同一块土地内的地面起伏状况。地形是同一块土地内的地面起伏状况。 地势是指本块土地与相邻

29、土地的高低关系。地势是指本块土地与相邻土地的高低关系。五、土地面积和形状五、土地面积和形状六、日照、风向、降水量、天然周期六、日照、风向、降水量、天然周期 性灾害性灾害七、建筑物本身七、建筑物本身 建筑物的规划设计、平面格局、建筑结构、功能用途、质量、建筑物的规划设计、平面格局、建筑结构、功能用途、质量、外观形象等因素。外观形象等因素。3.2 环境因素环境因素一、大气环境一、大气环境二、声觉环境二、声觉环境三、水文环境三、水文环境四、视觉环境四、视觉环境五、卫生环境五、卫生环境3.3 3.3 人口因素人口因素一、人口数量一、人口数量 城市常住人口和流动人口。城市常住人口和流动人口。二、人口素质

30、二、人口素质 文化教育水平、生活质量和文明程度。文化教育水平、生活质量和文明程度。三、家庭人口规模三、家庭人口规模 3.4 3.4 经济因素经济因素 经济发展状况、储蓄、消费、投资水平、财政收支、金融状况、物价、工资水平、利息率、居民收入、房地产投资3.5 3.5 社会因素社会因素 一、政治安定状况一、政治安定状况 二、社会治安状况二、社会治安状况 三、房地产投机三、房地产投机 四、城市化四、城市化3.6 行政因素行政因素 一、房地产制度一、房地产制度 二、房地产价格政策二、房地产价格政策 三、行政隶属变更三、行政隶属变更 四、特殊政策四、特殊政策 五、城市发展战略、城市规划、五、城市发展战略

31、、城市规划、 土地利用规划土地利用规划 六、税收政策六、税收政策 七、交通管制七、交通管制3.7 3.7 国际因素国际因素 一、世界经济状况一、世界经济状况 二、国际竞争状况二、国际竞争状况 三、政治对立状况三、政治对立状况 四、军事冲突状况四、军事冲突状况 3.83.8 心理因素心理因素购买购买或出售心态态、个个人欣赏赏趣味或偏好，时尚时尚风气风气、接近名家住宅心理、讲讲究风风水或吉祥号号码码、如讲讲究门门牌号码号码、楼层数楼层数字3.93.9其他因素其他因素（如某些重要政治人物的健康与与生死状况状况，或人们预们预期其会会影响时响时局，从从而会会引起房地产产价格的涨涨落。）3.10供求因素一

32、、与需求正相关；与供给负相关一、与需求正相关；与供给负相关（1 1）房地产总的供求状况）房地产总的供求状况（2 2）本地区房地产的供求状况）本地区房地产的供求状况（3 3）本类房地产的供求状况）本类房地产的供求状况（4 4）本地区本类房地产的供求状况）本地区本类房地产的供求状况3.11对影响因素的基本认识 1 1、各种因素影响价格的变动方向不尽相同、各种因素影响价格的变动方向不尽相同 2 2、各种因素影响价格变动的程度不尽相同、各种因素影响价格变动的程度不尽相同 3 3、各种因素影响价格变动的时间不尽相同、各种因素影响价格变动的时间不尽相同 4 4、各种因素影响价格的关系不尽相同、各种因素影响

33、价格的关系不尽相同 5 5、有的可以用数学模型度量，有的难以用数学公、有的可以用数学模型度量，有的难以用数学公式表达式表达 房地产的市场价格或价值是房地产特定权利、特定日期在下列条件下可能产生的最可能价格： (1)(1)估价对象房地产处在公开的和有竞争的市场估价对象房地产处在公开的和有竞争的市场当中；当中；(2)(2)买卖双方可以从市场上获得充分的信息；买卖双方可以从市场上获得充分的信息；(3)(3)买卖双方的交易不受非正常压力的影响；买卖双方的交易不受非正常压力的影响；(4)(4)出售者和购买者具有正常的交易动机；出售者和购买者具有正常的交易动机；(5)(5)有一段合理的议价及交易时间供买卖

34、双方谨有一段合理的议价及交易时间供买卖双方谨慎行动。慎行动。 有甲、乙两单元房地产，他们的总价分别为有甲、乙两单元房地产，他们的总价分别为100100万元和万元和150150万元。万元。 据此能否判断它们的价格水平高低？据此能否判断它们的价格水平高低？当当知道何种条件时，能够判断？知道何种条件时，能够判断？ 思考题思考题 1. 1.刘先生拥有一栋完全产权且无他项权利的别墅，现因经商急刘先生拥有一栋完全产权且无他项权利的别墅，现因经商急需一笔资金拟将别墅出售，并委托需一笔资金拟将别墅出售，并委托R R房地产估价公司评估该别墅房地产估价公司评估该别墅的市场买卖价格为的市场买卖价格为386386万元

35、。正当刘先生准备与购房者签约时，万元。正当刘先生准备与购房者签约时，其业务伙伴提醒刘先生无须卖掉别墅，可以别墅进行抵押贷款其业务伙伴提醒刘先生无须卖掉别墅，可以别墅进行抵押贷款获得资金。于是，刘先生委托获得资金。于是，刘先生委托S S房地产估价公司评估该别墅的抵房地产估价公司评估该别墅的抵押价值为押价值为358358万元。对此，刘先生认为万元。对此，刘先生认为S S房地产估价公司评估的房地产估价公司评估的抵押价值偏低。而抵押价值偏低。而S S房地产估价公司认为估价结论是合理的。试房地产估价公司认为估价结论是合理的。试问：问：S S房地产估价公司坚持估价结论的理由有哪些？房地产估价公司坚持估价结

36、论的理由有哪些？ 答案要点答案要点 坚持估价结论的理由有：坚持估价结论的理由有： 不同的估价目的会有不同的估价假设前提。不同的估价目的会有不同的估价假设前提。 抵押价值的实质是抵押人不履行债务，抵押权人依法以提供担保房抵押价值的实质是抵押人不履行债务，抵押权人依法以提供担保房地产折价或拍卖、变卖时，该房地产所能实现的客观合理价格折算地产折价或拍卖、变卖时，该房地产所能实现的客观合理价格折算到设定抵押权时的价值。到设定抵押权时的价值。 房地产抵押价值的评估为公开市场价值标准，但房地产抵押价值并房地产抵押价值的评估为公开市场价值标准，但房地产抵押价值并不就是房地产市场价格。不就是房地产市场价格。 房地产抵押价值的评估要