万科经典培训管理流程介绍

1、万科集团北京区域全装修管理培训课程系列万科集团北京区域全装修管理培训课程系列装修房项目装修房项目管理流程概述管理流程概述【2013 年年12月】月】装修房项目管理流程全景关键成果流程阶段工作方法主责部门第2页课程目标课程目标三大核心内容三大核心内容主责主责部门部门关键关键成果成果工作工作方法方法第3页装修房项目流程管理说明是根据装修房的具体操作制定的是根据装修房的具体操作制定的标准化处理解决步骤和程序标准化处理解决步骤和程序有效提高有效提高工作效率工作效率以流程标准化管理工作进程第4页明确岗位职责及时跟进处理问题思考问题思考装修房项目管理流程和哪些部门有关?第5页课堂练习项目管理流程分组讨论并

2、展示：分组讨论并展示：请每组分别讨论并在“装修房管理流程图”的空白处填写所有组员共同同意的流程步骤，并分组阐述各自的理由。第6页立项阶段输入条件? 市场定位? 项目定位? 客户定位? 初步成本规划? 标准产品库? 装修标准分级体系主责部门输出成果?负责?设计管理部等部门支持?管理层决策装修标准装修标准第7页设计阶段? 装修标准装修标准? 设计任务书?负责?建筑设计院与室内装饰设计院配合完成?管理层决策装修方案图?装修方案图装修方案图?设计任务书装修施工图第8页采购阶段输入条件主责部门输出成果? 装修施工图? 项目装修材料部品选择清单? 项目客户个性化选配清单? ?负责?设计管理部等部门配合?管

3、理层决策房屋交付房屋交付标准标准第9页采购阶段（续）输入条件?标准工序?停点验收一览表?施工工艺标准?成品保护标准?分户验收?其他规范、相关图纸及合同文件主责部门输出成果?负责?工程管理部技术支持装修管理装修管理指导书指导书第10页样板实施阶段输入条件?装修施工图装修施工图?房屋交付标准房屋交付标准?项目管理指导书项目管理指导书?监理合同?项目装修房工程停点验收一览表?主责部门输出成果?负责?监理负责编制?项目管理部对成果审核并备案装修工程监理装修工程监理管理办法管理办法第11页样板实施阶段（续）? 项目管理指导书项目管理指导书? 分包施工组织设计? 分包施工计划?负责?监理、施工方负责编制?

4、项目管理部对成果审核并备案装修施工组织设计装修施工组织设计第12页样板实施阶段（续）输入条件? 装修施工图装修施工图? 供方资源库? 装修房工程管理标准库? 供方配合要求（项目部提供）? 售后服务标准及要求主责部门输出成果主责主责项目装修房采项目装修房采购方案购方案第13页装修界面验收,大面积施工阶段?毛坯房移交精装的标准?分户验收表，监理组织并跟踪问题及问题封闭每户质量档案每户质量档案第14页交付阶段输入条件主责部门输出成果入伙问题记录?负责负责? 装修房推进工作组参与缺陷反馈分析报告第15页项目管理流程关键阶段项目管理流程关键阶段第16页全流程关键阶段流程关键阶段 阶段关键点项目研究装修方

5、案主要责任人营销设计采购/成本设计设计核心问题&影响点工作方法阶段关键成果研发阶段研发阶段施工图样板间装修产品优化生产准备设计/客服采购/项目项目项目/客服操作阶段操作阶段大面积施工竣工交付第17页研发关键阶段项目研究要解决的核心问题？? 我们的目标客户是谁我们的目标客户是谁? 目标客户需要什么样的产品目标客户需要什么样的产品第18页项目研究的方法旧模型旧模型新模型新模型城市地图：城市地图： 研究土地属性找到土地价值同客户价值之间的对应关系；客户细分：客户细分： 研究客户分类指标，找到影响客户房屋需求的关键因素，得出客户分类结果；七对眼睛：七对眼睛：第19页研发关键阶段装修方案装修房方

6、案设计的依据？?基于营销部门提供的“”。规划和单体方案如何更好的实现客户需求？?专业源于专注精简户型数量?先行且为主标准产品手册创新产品地域化调整第20页装修方案标准化产品选择什么是成熟/标准化产品？1 集团范围成熟产品集团范围成熟产品 U5兰田一号兰田一号2 区域范围内标准化产品区域范围内标准化产品 TS第21页装修方案标准化产品选择（续）面对标准化产品主动选择还是被动选择？1借鉴成熟产品的理念，而不是形式：2应用标准化产品样式，但不能僵化所有环节。案例：案例：U5的各地不同版本的各地不同版本序号序号123U5所在城市所在城市上海、沈阳、青岛北京长春客厅地面处理方式客厅地面处理方式地板石材地

7、砖+石材收边客户定位客户定位都市白领隐身权贵私营业主、政府管员第22页装修方案成本规划、部品选择成本规划的定义？依据？?有限的有限的，使客户满意度最大化！，使客户满意度最大化！成本规划成本规划材料部品选择的准备工作？注意事项？? 材料部品标准资源分级库材料部品标准资源分级库? 材料部品的标准化材料部品的标准化第23页问题思考问题思考这是哪个部门在哪个环节出了问题?第24页研发关键阶段施工图设计控制要点充分交圈充分交圈第25页施工图设计提高标准? 新标准下装修房施工图纸需新增内容新标准下装修房施工图纸需新增内容1 瓷砖或石材的标准排版式图 2墙棚面五金、灯具等标准定位图3 墙面定位部品配合家俱标

8、准效果图? 柜体及室内门厂家等提前介入进行柜体及室内门厂家等提前介入进行设计设计第26页研发阶段设计控制要点一户一图一户一图材料封样材料封样定期到会定期到会设计是建筑之源设计是建筑之源24h内必须内必须答复答复设计洽商及设计洽商及时发放时发放装饰设计必须在建装饰设计必须在建筑设计和主体施工筑设计和主体施工时介入时介入第27页研发关键阶段样板装修阶段样板间意义A锻炼队伍不断不断改进改进B确立交房标准C调整施工图D成本测算依据第28页材料样板举例：实木地板色差举例：实木地板色差样板房样板房实际供货实际供货样板先行制度样板先行制度材料样板材料样板第29页工艺样板举例：不同标段间施工不统一举例：不同标

9、段间施工不统一样板先行制度样板先行制度工艺样板工艺样板第30页施工样板举例：土建结构与装修偏差举例：土建结构与装修偏差为什么我家的冰箱放不下？为什么瓷砖排版不一样？为什么我家吊顶和别家不同？样板先行制度样板先行制度施工样板施工样板第31页研发关键阶段产品优化研发阶段研发阶段?客户需求调研方案测试样板间测试交付回访交付回访?第32页?项目实现阶段项目实现阶段示范单位访客反馈施工单位反馈成交客户反馈未成交客户反馈入住阶段满意度回访6个月居住体验回访1年居住体验回访产品优化的目标产品优化的最终目标？?分级名称分级名称豪华配置配置制订中标准先进领先第33页研发阶段小结流程阶段总结流程阶段总结1-产品研

10、发阶段产品研发阶段流程起点：流程起点： 目标客户目标客户 共性需求共性需求产品选择：产品选择：1标准化产品标准化产品2新产品新产品装修方案：装修方案：A 装饰先行装饰先行B 成本规划成本规划C 部品标准化部品标准化施工图设计：施工图设计：建筑、室内充分交圈建筑、室内充分交圈样板体验及产品优化：样板体验及产品优化：A 全方位客户反馈全方位客户反馈B 产品标准库产品标准库 +分级体系分级体系第34页第二部分第二部分 操作阶段操作阶段A 生产准备生产准备B 大面积装修大面积装修C 竣工交付竣工交付第35页操作关键阶段生产准备S1S2S3大面积装修前该准备什么？大面积装修前该准备什么？思考思考? 生产

11、资料及工程服务的采购如何进行？生产资料及工程服务的采购如何进行？? 工程技术资料包含哪些内容？由谁负责准备？工程技术资料包含哪些内容？由谁负责准备？第36页生产准备采购批量采购的时间节点如何安排？?样板间建造批量施工如何选择采购方式？?坚持采购要不要和客户承诺品牌？?不要轻易承诺品牌第37页生产准备采购（续）选择战略总包还是装饰分包？?现阶段允许?但的存在模式是发展方向采购招标考虑因素是否全面？?采购部在招标考察厂家时需要厂家提供。第38页生产准备技术资料技术资料包括哪些内容？?施工图纸?合同?作业指导书?施工组织设计?监理细则?材料封样施工组织设计和监理管理办法谁来编？?共同编制第39页操作

12、关键阶段大面积装修S1S2S3大面积装修怎么做？大面积装修怎么做？? 集中加工集中加工? 有效管理甲委甲供有效管理甲委甲供? 交付准备期的严格管理交付准备期的严格管理第40页大面积装修集中加工“集中加工集中加工”生产模式生产模式?统一化集中化S1S2S3大面积装修怎么做？大面积装修怎么做？“集中加工集中加工”生产模式的要求生产模式的要求?固定固定固定第41页大面积装修甲委甲供的管理复尺、加工、到货中期和精装单位的衔接、图纸及技术交底后期前期施工安装、成品保护、验收整改第42页甲委甲供组成部分涂料开关插座龙头、花洒浴房或浴缸五金挂件甲甲供供材材料料水槽厨房电器洁具瓷砖橱柜灯具浴霸凉衣架地漏第43

13、页甲甲委委工工程程地板户门淋浴屏成品柜甲委甲供管理要点甲委甲供管理要点（岗位固定）责任到岗责任到岗（高层固定）专人对接专人对接（实现双赢）舍身处地舍身处地（帮助供应商做好内部管理）帮助成长帮助成长第44页操作关键阶段竣工交付交付楼号最终确认交付楼号最终确认接待能力了解接待能力了解1、交付策划、交付策划（交付准备期）（交付准备期）综合考虑楼号分布与标段因素综合考虑楼号分布与标段因素应急维修地点设置应急维修地点设置交待时间安排技巧交待时间安排技巧第45页操作关键阶段竣工交付（续）2、装修房交付的准备、装修房交付的准备召开交付准备会编订风险问题统一说辞组织物业验房工程师培训编制施工单位信息一览表召开集中交付协调会编制应急维修人员、备件清单交付时间最终确认集中交付集中交付准备准备第46页操作关键阶段竣工交付（续）项目部工程师交付现场坐班项目部工程师交付现场坐班总包管理人员陪同验房总包管理人员陪同验房3、装修房的、装修房的集中交付集中交付周密组织现场应急维修周密组织现场应急维修重点客户重点跟踪重点客户重点跟踪确保信息传递通畅确保信息传递通畅每日总结每日总结第47页操作阶段小结流程阶段总结流程阶段总结2操作阶段操作阶段前期准备：前期准备：材料部品材料部品 技术资料技术资料批量施工：批量施工：集中加工生产集中加工生产甲委甲供管理甲委甲供管理交付准备期管理交付准备期管