旧房转让和非自有房屋的土地增值税

1、旧房转让和非自有房屋的土地增值税一、新房、旧房定义财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字199548 号关于新建房与旧房的界定问题指出：新建房是指建成后未使用的房产。凡是已 使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由 各省、自治区、直辖市财政厅（局和地方税务局具体规定。湖北省财政厅、省地方税务局转发关于土地增值税一些具体问题规定的通知（鄂财税发1995544号关于新建房与旧房的界定问题，经研究确定：凡是建成未交付使用的房产均属新 建房;凡是已经交付使用，不论时间长短或磨损程度大小，均属旧房。二、旧房扣除项目财政部、国家税务总局关于土地增值

2、税一些具体问题规定的通知（财税字199548 号（10关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款 和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计 征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。（11关于已缴纳的契税可否在计税时扣除的问题对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评 估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为 与转让房地产有关的税 金”予以扣除。（12关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问

3、题纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估 价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣 除。财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知财税20060号（2关于转让旧房准予扣除项目的计算问题纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的，经当地税 务部门确认，条例第六条第（一、（三项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金 额并从购买年度起至转让年度止每年加计 5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，

4、准予作为与转让房地产 有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数。对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关 可以根据中华人民共和国税收征收管理法 （以下简称税收征管法第35条的 规定，实行核定征收。案例1A房地产企业以2000万元出售一幢办公楼，账面原值300万元，累计折旧30万 元。土地性质为商业用地，由于取得时间较早，取得时支付的土地出让金等原始凭证 由于档案管理混乱无法提供。委托某资产评估公司予以评估，资产评估公司评估土地价值为800万元，按照成本法对于办公楼进行评估,重置成本为500万元,成新率70%,A企业支付评估费8万元。中华人民共和国土地增值税暂

5、行条例第六条计算增值额的扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、 费用或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部法规的其他扣 除项目。其中旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批 准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格 须经当地税务机关确认。财税字199548号关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题规定：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一 规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值 税。对取得土地使

6、用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。所以A公司土地扣除项目绝不能按照评估价值虚增扣除成本，只能按照取得土 地使用权所支付的实际价款扣除。不能提供已支付的地价款凭据的 ，不允许扣除取 得土地使用权所支付的金额。A公司土地扣除成本只能为0.按照评估价格正确计算应交土地增值税如下：A企业办公楼转让收入2000（万元。办公楼评估价格（不含土地部分为 500>70%=350（万元。取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的 有关费用为0与转让房地产有关的税金=2000X5%X（1+7%+3%+2000< 0.5 %。=111万元。支

7、付评估费用8万元。扣除项目合计 =350+0+111+8=469（万元增值额=2000-469=1531万元增值率为1531詔69=326%应纳土地增值税 税额=1531 W0%-469K35%=754.45（万元。案例2A房地产企业以2000万元出售一幢使用4年的办公楼，账面原值300万元，累计 折旧30万元。该办公楼有取得的原始购买发票，发票所载金额为300万元。支付房地产转让有关费用8万元。该房产未进行资产评估。A企业办公楼转让收入2000万元。与转让房地产有关的税金为2000X 5%X （1+7%+3%+200（X 0.5 %。=1万元。支付房地产转让有关费用 8万元。土地增值税扣除项

8、目=发票所载金额X1+（转让年度-购买年度X5%+与房地产 转让有关税金+与房地产转让有关费用=300X1+4 X5%+111+8=479 （万元。增值 额为2000-479=1521（万元。增值率为1521詔79=318%应纳土地增值税税额为1521X30%-479K35%=744.95（万元。不是自己开发的房产不享受加计扣除1不能加计扣除。尽管A企业为房地产开发企业，但所转让房产非其直接开发 和投入。根据国家税务总局关于印发土地增值税宣传提纲的通知（国税函发1995110号规定，对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值 额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的

9、有关费用以及在转让环 节缴纳的税金。A企业买空卖空，类似于取得土地直接转让行为，不适用房地产开发 的土地增值税计算办法。2. 适用旧房及建筑物扣除规定。A企业的转让行为应当参照财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税20060号关于转让旧房准予扣除 项目的规定，即纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的 经当地税务部门确认，土地增值税暂行条例第六条第（一项、第（三项规定的扣除 项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为与转让房地产有关的 税金”予以扣除,但不作为加计5%的

10、基数。3. 根据国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函 2010220号规定，计算扣除项目时,每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之 日止，每满12个月计1年;超过1年，未满12个月但超过6个月的,可以视同为1年。 即扣除项目加计1000>5%=50（万元。+房企以自有房产投资如何缴纳土地增值税【问题】某房地产企业以其自有房产（非商品房,作价入股投资一个工业企业，并获得该工 业企业的部分股权。该工业企业拟使用此房产做办公楼。以上业务是否符合财政 部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字199548号文件第一条暂免征收土地增值税，还是按照财政部、国家税

11、务总局关于土地增值 税若干问题的通知（财税200621号文件第五条的内容缴纳土地增值税？如果缴纳土地增值税，如何确定 收入额和扣除额？【解答】关于以房地产进行投资或联营的征免税问题。财政部、国家税务总局关于土 地增值税若干问题的通知（财税200621号文件第五条规定，对于以土地（房地产作 价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开 发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财政部、国家税务总局关 于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字199548号第一条暂免征收土地 增值税的规定。根据上述规定，房地产开发企业以其建造的商品房进行投资，应缴纳土地增值税

12、若以其建造非商品房进行投资，暂免缴纳土地增值税。国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号第三条规定,非直接销售和自用房地产的收入确定（一房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东 或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。（二房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途 时,如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成 本和费用。北京市地方税务局关于印发 房地产开发企业土地增值税清算管理办法 的 通知（京地税地200892号第七条规定，房地产开发企业建造的商品房，已自用或出 租使用年限在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增 值税,不再列入土地增值税清算的范围。土地增值税暂行条例实施细则规定：（四旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准 设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须 经当地税务机关确认。（五与转让房地产有关的