城市规划管理概述(ppt 69页)

1、1城市规划管理城市规划管理1、城市规划管理概念城市规划管理概念 是组织编制和审批城市规划并依法对是组织编制和审批城市规划并依法对土地的使用和各项建设的安排实施控制、土地的使用和各项建设的安排实施控制、引导和监督的行政管理活动。引导和监督的行政管理活动。行政管理的概念行政管理的概念 行政管理是围绕执行公共权威而展开的活动，是国家的组织活动。行政管理是围绕执行公共权威而展开的活动，是国家的组织活动。它包括两方面的内容：它包括两方面的内容： 一是行政管理活动是政府管理外部各种公共事务的活动一是行政管理活动是政府管理外部各种公共事务的活动.行政管理行政管理作为政府管理，一般担负着维持整个社会各项活动和

2、关系的职责，作为政府管理，一般担负着维持整个社会各项活动和关系的职责，即负责维护和保证社会秩序，负责推动和发展社会生活的各种机制，即负责维护和保证社会秩序，负责推动和发展社会生活的各种机制，这样，行政管理就要经常地对社会行使自己的功能，作为一个整体这样，行政管理就要经常地对社会行使自己的功能，作为一个整体管理着整个社会从而达到自己的目标管理着整个社会从而达到自己的目标. 二是行政管理是政府为管理外部社会各项事务而展开的内部管理。二是行政管理是政府为管理外部社会各项事务而展开的内部管理。为管理社会公共事务，政府就必须建立系统的组织、活动方式、程为管理社会公共事务，政府就必须建立系统的组织、活动方

3、式、程序、技术和人员等条件，并合理地配置这些要素，使之发挥最大的序、技术和人员等条件，并合理地配置这些要素，使之发挥最大的作用。作用。 行政管理有三个层次上的基本含义：行政管理是一种实践活动；行政管理有三个层次上的基本含义：行政管理是一种实践活动；行政管理具有一定的形式；行政管理体现一种关系。行政管理具有一定的形式；行政管理体现一种关系。2.城市规划管理的目的和任务城市规划管理的目的和任务 (1)保障城市规划建设法律、法规的施行和政令保障城市规划建设法律、法规的施行和政令的畅通。的畅通。 (2)保障城市综合功能的发挥，促进经济、社会保障城市综合功能的发挥，促进经济、社会和环境的协调发展。和环境

4、的协调发展。 (3)保障城市各项建设纳入城市规划的轨道，促保障城市各项建设纳入城市规划的轨道，促进城市规划的实施。进城市规划的实施。 （4）保障公共利益，维护相关方面的合法权益）保障公共利益，维护相关方面的合法权益.3.城市规划管理的构成要素城市规划管理的构成要素 (1)管理目标管理目标： (2)管理人员管理人员：组织管理活动的执行者和组织者。：组织管理活动的执行者和组织者。(3)管理对象管理对象：城市规划区内土地的使用和各项建设活：城市规划区内土地的使用和各项建设活动。动。 (4)被管理者被管理者:包括政府内部管理行为，被管理者是政府包括政府内部管理行为，被管理者是政府部门，及政府外部管理行

5、为，被管理者是建设单位。部门，及政府外部管理行为，被管理者是建设单位。 管理中介是管理主体作用于管理对象，使其由原管理中介是管理主体作用于管理对象，使其由原始状态达到目标状态的依据和手段，规划管理中介由始状态达到目标状态的依据和手段，规划管理中介由以下三方面构成：以下三方面构成： (5)管理中介管理中介（5）管理中介）管理中介权力权力审批权（审批城市规划，审批审批权（审批城市规划，审批“一书两证一书两证”）、惩治权（查处违）、惩治权（查处违法建设和违法用地）、执行权（执行城市政府方针、政策和重大决法建设和违法用地）、执行权（执行城市政府方针、政策和重大决策），参议权（向城市政府反映情况，提出建

6、议）、表彰权（表彰策），参议权（向城市政府反映情况，提出建议）、表彰权（表彰实施城市规划优秀建设项目实施城市规划优秀建设项目）、）、其他法律授权以及根据管理需要制其他法律授权以及根据管理需要制定相关管理规范的权力。定相关管理规范的权力。规则规则这里的规则是个广义的概念，是规范各种城市规划编制和建设行这里的规则是个广义的概念，是规范各种城市规划编制和建设行为的准则。它主要包括批准的城市规划文本、图纸，各种有关法律为的准则。它主要包括批准的城市规划文本、图纸，各种有关法律、法规及技术规范。、法规及技术规范。组织组织 组织有两层含义：一是规划管理是有组织的行政管理，表现为组织有两层含义：一是规划管理

7、是有组织的行政管理，表现为动态的组织行为；二是规划管理是通过管理组织进行的，表现为静动态的组织行为；二是规划管理是通过管理组织进行的，表现为静态的组织机构。规划管理部门是城市规划行政管理机构，它具有政态的组织机构。规划管理部门是城市规划行政管理机构，它具有政治性、权威性、开放性和层次性。治性、权威性、开放性和层次性。 4城市规划管理的基本工作内容城市规划管理的基本工作内容 根据城市规划管理的概念，城市规划管理包括了三方根据城市规划管理的概念，城市规划管理包括了三方面的工作，即面的工作，即城市规划的组织编制和审批、城市规划的组织编制和审批、 城市规划实施管理、城市规划实施管理、 城市规划实施的监

8、督城市规划实施的监督检查。检查。 城市规划编制所提供的城市规划方案和文本，只有经城市规划编制所提供的城市规划方案和文本，只有经过法定程序的批准方才具有法律效力的城市规划，才能成过法定程序的批准方才具有法律效力的城市规划，才能成为城市规划实施管理的为城市规划实施管理的依据依据； 城市规划实施的监督检查以批准的城市规划和城市规城市规划实施的监督检查以批准的城市规划和城市规划实施管理的决定为依据，并为规划编制的组织、规划编划实施管理的决定为依据，并为规划编制的组织、规划编制及其审批和规划实施管理的决策提供制及其审批和规划实施管理的决策提供反馈反馈。 5.城市规划管理的基本方法城市规划管理的基本方法

9、(1)行政的方法行政的方法 运用权威性的行政手段，采取命令、指示、规定、制度、计划运用权威性的行政手段，采取命令、指示、规定、制度、计划、标准、工作程序等行政方式。、标准、工作程序等行政方式。 (2)法律的方法：法律的方法：立法、执法、守法、司法。立法、执法、守法、司法。 (3)经济的方法经济的方法 经济的方法，就是通过经济杠杆，运用价格、税收、奖金、经济的方法，就是通过经济杠杆，运用价格、税收、奖金、罚款等经济手段。罚款等经济手段。 (4)咨询的方法咨询的方法 吸取智囊团或各类现代化咨询研究机构中专家的集体智慧，吸取智囊团或各类现代化咨询研究机构中专家的集体智慧，帮助政府领导对城市的建设和发

10、展。帮助政府领导对城市的建设和发展。城镇体系规划城市总体规划城市详细规划村镇规划全国国务院行政主管部门省、自治区省、自治区人民政府直辖市直辖市人民政府直辖市人民政府直辖市政府规划行政主管部门市市或行署、州、盟人民政府市人民政府市政府规划行政主管部门县县或自治县、旗人民政府跨行政区域有关地区的共同上一级政府县级政府所在地县人民政府县政府规划行政主管部门村、镇镇人民政府镇人民政府乡级人民政府城市规划组织编制主体一览表2 城市规划的组织编制和审批城市规划的组织编制和审批城镇体系总体规划详细规划村镇规划全国国务院规划行政主管部门报国务院省、自治区省级政府报国务院同意后国务院行政主管部门批直辖市纳入城市

11、总体规划分级审批国务院直辖市政府除重要的外由规划行政主管部门批市纳入城市总体规划分级审批省政府所在地或特定市报国务院、其他报省级政府批市政府除重要的外由规划行政主管部门批县纳入县级政府所在地镇的总体规划分级审批跨行政区域有关地区的共同上一级政府县级政府所在地市辖县报市政府批、其他报省政府批村、镇建制镇报县政府审批建制镇报县政府审批镇经乡人大、村经村委会由乡政府报县政府批城市规划的审批主体一览表甲级乙级丙级能承担各种城市规划编制任务的能力具备相应的承担城市规划编制任务的能力具备相应的承担城市规划编制任务的能力不少于20%不少于15%规划师不少于4人不少于2人其他专业 不少于4人不少于2（建筑师不

12、少于1人，工程师不少于1人）规划专业 不少于8人不少于5人不少于2人其他专业 不少于15人不少于10人不少于5人达到建设部规定考核标准达到省级主管部门考核标准达到省级主管部门考核标准管理制度健全并得到有效执行管理制度健全并得到有效执行管理制度健全并得到有效执行不少于80万元 不少于50万元不少于20万元不少于10m2不少于10m2不少于10m2不受限制可在全国承担：1、20万人口以下城市总体规划和各项专项规划编制（包括修订和调整）；2、详细规划的编制；3、拟定大型工程项目规划选址意见书；4、村庄、集镇规划在本省（区、市）内科承担：1、建制镇总体规划编制与修订；2、20万人口以下城市的详规编制；

13、3、20万人口以下城市各种专项规划编制；4、中、小型建设工程项目选址可行性研究；5、村庄、集镇规划城市规划编制单位资质标准和承担规划任务一览表高级技术人员比例高级技术人员业务能力资质等级资质标准中级技术人员技术力量技术人员不少于20人技术装备与应用水平管理制度注册资金固定工作场所的人均建筑面积承担城市规划业务范围1.1.国有土地使用证国有土地使用证2.2.建设用地规划许可证建设用地规划许可证3.3.建设工程规划许可证建设工程规划许可证4.4.建设工程开工证建设工程开工证5.5.商品房销（预）售许可证商品房销（预）售许可证 3 城市规划实施管理城市规划实施管理楼盘销售应具备的五证楼盘销售应具备的

14、五证 _国用（国用（ ）字）字 号号中华人民共和国中华人民共和国国有土地使用证国有土地使用证国国 家家 土土 地地 管管 理理 局局 制制全民所有制单位、集体所有制单位和个人依法使用的全民所有制单位、集体所有制单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上地方人民登记造册，核发证收，确国有土地，由县级以上地方人民登记造册，核发证收，确认使用权。认使用权。 建设用地规划许可证附件建设用地规划许可证附件用地单位：用地单位： 市规地市规地 用地位置：用地位置： 图幅号：图幅号： 用地单位联系人：电话：发件日期：用地单位联系人：电话：发件日期：用地项目名称用地项目名称用地面积用地面积( (平方米平方米) )

15、备注备注建设用地建设用地 代征用地代征用地城市道路用地城市道路用地 代征用地代征用地城市绿化用地城市绿化用地 其它用地其它用地 合合 计计 抄送单位：市、区抄送单位：市、区( (县县) )规划局、土地局、房规划局、土地局、房管局管局建设工程规划许可证附件建设工程规划许可证附件建设单位：建设单位： 市规建市规建建设位置：建设位置： 图幅号：图幅号：用地单位联系人：用地单位联系人： 电话：发件日期：电话：发件日期：建设项建设项目名称目名称建设规模建设规模( (平方米平方米) )层数层数高度高度( (米米) ) 栋栋数数结构结构类型类型造价造价( (元元) )备备注注地上地上地下地下 商品房销售许可

16、证商品房销售许可证 房内证字第房内证字第 号号 售房单位：售房单位： 项目名称：项目名称： 用途：用途： 房地座落：房地座落： 北京市北京市 区（县）区（县） 建筑面积：建筑面积： 平方米。平方米。 销售方式：销售方式： 发证机关：发证机关： （章）（章）有效日期：一九九有效日期：一九九 年年 月月 日日 至至 年年 月月 日日 XXXX市房地产市场管理处制市房地产市场管理处制 项目实施顺序项目实施顺序1.项目建议书项目建议书（计划部门）（计划部门）2.建设项目选址意见书建设项目选址意见书（规划部门）（规划部门）对建设项目对建设项目进行确认和选择。进行确认和选择。3.设计任务书设计任务书（计划

17、部门）：（计划部门）：项目建议书、设计任务项目建议书、设计任务书（可行性研究报告）的报批，应当附有城市规划行政书（可行性研究报告）的报批，应当附有城市规划行政主管部门的规划建设意见和选址意见书主管部门的规划建设意见和选址意见书4. 建设用地规划许可证建设用地规划许可证（规划部门）（规划部门）确定确定用地面积和范围，提出规划设计条件。用地面积和范围，提出规划设计条件。5. 土地权属证明土地权属证明（土地部门）：（土地部门）：建设单位取得建设单位取得建设用地规划许可证后，才能到土地管理部门办建设用地规划许可证后，才能到土地管理部门办理建设用地征用划拨手续。理建设用地征用划拨手续。6. 建设项目规划

18、许可证建设项目规划许可证（规划部门）（规划部门）监督监督检查及查处违法建设行为。检查及查处违法建设行为。一书两证一书两证项目建议书的基本内容项目建议书的基本内容 各部门、各地区、各行业根据国民经济和社会发展的各部门、各地区、各行业根据国民经济和社会发展的长远计划、行业规划、地区规划等要求，经过调查、预测、长远计划、行业规划、地区规划等要求，经过调查、预测、分析，提出项目建议书。项目建议书的内容视项目的不同情分析，提出项目建议书。项目建议书的内容视项目的不同情况而有繁有简，但一般应包括以下几个方面内容：况而有繁有简，但一般应包括以下几个方面内容： （1 1）建设项目提出的必要性和依据。建设项目提

19、出的必要性和依据。 （2 2）产品方案、拟建规模和建设地点的初步设想。）产品方案、拟建规模和建设地点的初步设想。 （3 3）资源情况、建设条件、协作关系等的初步分析。）资源情况、建设条件、协作关系等的初步分析。 （4 4）投资估算和资金筹措设想。）投资估算和资金筹措设想。 （5 5）项目的进度安排。）项目的进度安排。 （6 6）经济效益和社会效益的初步估计（包括初步的财）经济效益和社会效益的初步估计（包括初步的财务评价和国民经济评价）。务评价和国民经济评价）。建设项目选址规划管理的概念建设项目选址规划管理的概念 建设项目选址规划管理，是城市规划行建设项目选址规划管理，是城市规划行政主管部门根据

20、城市规划及其有关法律、法政主管部门根据城市规划及其有关法律、法规对建设项目地址进行确认或选择，保证各规对建设项目地址进行确认或选择，保证各项建设按照城市规划安排，并核发建设项目项建设按照城市规划安排，并核发建设项目选址意见书的行政管理工作。选址意见书的行政管理工作。建设用地规划管理的概念建设用地规划管理的概念 建设用地规划管理就是建设用地规划管理就是“根据城市规划根据城市规划法规和批准的城市规划，对城市规划区内建法规和批准的城市规划，对城市规划区内建设项目用地的选址、定点和范围的规定，总设项目用地的选址、定点和范围的规定，总平面审查，核发建设用地许可证等各项管理平面审查，核发建设用地许可证等各

21、项管理工作的总称工作的总称”。 “ “建设用地规划许可证是经城市规划行建设用地规划许可证是经城市规划行政主管部门依法确认其建设项目位置和用地政主管部门依法确认其建设项目位置和用地范围的法律凭证范围的法律凭证”。城市建设工程规划管理城市建设工程规划管理 城市建设工程规划管理是一项工作城市建设工程规划管理是一项工作量很大的经常性的工作、建设工程类型量很大的经常性的工作、建设工程类型繁多、性质各异，归纳起来可以分为繁多、性质各异，归纳起来可以分为建建筑工程筑工程、市政管线工程市政管线工程和和市政交通工程市政交通工程三大类三大类 建设工程规划许可证是城市规划行建设工程规划许可证是城市规划行政主管部门依

22、法核发的有关建设工程的政主管部门依法核发的有关建设工程的法律凭证。法律凭证。一、建设项目选址意见书一、建设项目选址意见书1.建设项目选址规划管理的概念建设项目选址规划管理的概念 建设项目选址规划管理，是城市规划行政主管建设项目选址规划管理，是城市规划行政主管部门根据城市规划及其有关法律、法规部门根据城市规划及其有关法律、法规 对建设项对建设项目地址进行确认或选择，保证各项建设按照城市目地址进行确认或选择，保证各项建设按照城市规划安排，并核发建设项目选址规划安排，并核发建设项目选址 意见书的行政管意见书的行政管理工作。理工作。城市规划实施管理城市规划实施管理 “一书两证一书两证”2.建设项目选址

23、规划管理的意义建设项目选址规划管理的意义 建设项目选址是执行城市规划的关键所在，建设项目选址是执行城市规划的关键所在，它改接关系到城市的性质、规模、布局和城市规它改接关系到城市的性质、规模、布局和城市规划的实施，同时也关系到建设项目实施顺利与否，划的实施，同时也关系到建设项目实施顺利与否，这是一个十分重要的环节。这是一个十分重要的环节。城市规划法城市规划法第三十条规定：第三十条规定： “城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划，设计任务书报请批准时，必须附有合城市规划，设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。城市规划行政

24、主管部门的选址意见书。”3.建设项目选址规划管理的目的与任务建设项目选址规划管理的目的与任务 （1）保证建设项目的布点符合城市规划。）保证建设项目的布点符合城市规划。 （2）对经济、社会发展和城市建设进行宏）对经济、社会发展和城市建设进行宏观调控观调控。 （3）综合协调建设选址中的各种矛盾，促综合协调建设选址中的各种矛盾，促进建设项日的前期工作顺利进行。进建设项日的前期工作顺利进行。建设项目选址实例评析：建设项目选址实例评析：实例实例1 在某大城市边缘的小河坝村委会为加快农业结构调整在某大城市边缘的小河坝村委会为加快农业结构调整，在村北约，在村北约3 330 m2的用地上建蔬菜大棚，蔬菜大棚占

25、用的用地上建蔬菜大棚，蔬菜大棚占用了了1500 m2，经村委会集体研究，报镇政府同意，利用剩经村委会集体研究，报镇政府同意，利用剩余余1830 m2建自用的工业厂房。该市规划监督检查大队发建自用的工业厂房。该市规划监督检查大队发现后，责令其立即停止施工，等待处罚。现后，责令其立即停止施工，等待处罚。评析：村委会利用集体土地盖蔬菜大棚，进行农业生产，评析：村委会利用集体土地盖蔬菜大棚，进行农业生产，这属于农业结构内部的产业调整，是允许的，而建设工业这属于农业结构内部的产业调整，是允许的，而建设工业厂房，则是违法的：因为，该地区是位于城市规划区范围厂房，则是违法的：因为，该地区是位于城市规划区范围

26、以内，按照城市规划法，规划区内任何建设活动必须经规以内，按照城市规划法，规划区内任何建设活动必须经规划行政主管部门批准同意才能建设，建设工业厂房属于非划行政主管部门批准同意才能建设，建设工业厂房属于非农建设，虽然村委会报镇政府同意，但未经上级规划行政农建设，虽然村委会报镇政府同意，但未经上级规划行政主管部门批准，未履行合法的报批手续，擅自开工建设村主管部门批准，未履行合法的报批手续，擅自开工建设村工业厂房，因此属违法建设，应给予立即拆除。工业厂房，因此属违法建设，应给予立即拆除。实例实例2 1993年，某市粮食局以建粮油批发市场为由，通过当年，某市粮食局以建粮油批发市场为由，通过当地政府，以每

27、亩地政府，以每亩2.2万元的价格，从小北村征走耕地万元的价格，从小北村征走耕地109.58亩。但是，其后发生的事情却让小北村村民多年来一直气亩。但是，其后发生的事情却让小北村村民多年来一直气愤不平。这些耕地即被粮食局分割成份，以股金的形式把愤不平。这些耕地即被粮食局分割成份，以股金的形式把土地使用权转移到个人和一些单位手里，每份土地使用权转移到个人和一些单位手里，每份3.5万元得万元得到土地使用权后的人，便各自建起了民宅、商店、酒店、到土地使用权后的人，便各自建起了民宅、商店、酒店、公司等。村民代表表示，如果被征走的土地真是国家需要，公司等。村民代表表示，如果被征走的土地真是国家需要，他们能理

28、解和支持，但是现在看到的这种情况却让他们不他们能理解和支持，但是现在看到的这种情况却让他们不服气，无论如何要弄个明白，讨个说法。服气，无论如何要弄个明白，讨个说法。 评析：这是一起典型的擅自评析：这是一起典型的擅自改变建设用地性质和私自转让土改变建设用地性质和私自转让土地使用权地使用权的案例，情节严重。当初粮食局是以建立粮油批发市场的案例，情节严重。当初粮食局是以建立粮油批发市场为由征用农民的土地，其建设项目必须要与批发市场相关，否则为由征用农民的土地，其建设项目必须要与批发市场相关，否则，就是违法。使用土地但是粮食局却没有按规划、按原来的计划，就是违法。使用土地但是粮食局却没有按规划、按原来

29、的计划规模建设批发市场，却将大部分土地转向了房地产开发，征来的规模建设批发市场，却将大部分土地转向了房地产开发，征来的耕地被改变了用途，其所作所为已与粮油批发交易毫无关系，实耕地被改变了用途，其所作所为已与粮油批发交易毫无关系，实际卜是改变了建设用地的性质。际卜是改变了建设用地的性质。 如果粮食局在征地之后，由于情况发生变化，需要改变建设如果粮食局在征地之后，由于情况发生变化，需要改变建设项目，也应该按照法定程序，重新向计划行政主管部门和规划行项目，也应该按照法定程序，重新向计划行政主管部门和规划行政主管部门提出申请：首政主管部门提出申请：首先，粮食局应该持计划行政主管部门先，粮食局应该持计划

30、行政主管部门同意改变并开发新的建设项目的批准文件，向城市规划行政主管同意改变并开发新的建设项目的批准文件，向城市规划行政主管部门提出改变用地性质的申请。部门提出改变用地性质的申请。 粮食局需要重新领取改变性质用地的建设用地规划许可证。所粮食局需要重新领取改变性质用地的建设用地规划许可证。所以说，改变用地性质必须办理审批手续，否则，规划行政主管部门以说，改变用地性质必须办理审批手续，否则，规划行政主管部门可以依据城市规划法的有关条款对其进行行政处罚。可以依据城市规划法的有关条款对其进行行政处罚。 实例实例3 某房地产开发公司与市区某乡政府协商，准备利用某房地产开发公司与市区某乡政府协商，准备利用

31、该乡的土地搞开发经营，经过协商，乡政府与房地产开发该乡的土地搞开发经营，经过协商，乡政府与房地产开发公司签订了一份联合兴办公司的协议书，协议书规定：双公司签订了一份联合兴办公司的协议书，协议书规定：双方兴办联合公司，乡里提供方兴办联合公司，乡里提供50亩土地，房地产开发公司出亩土地，房地产开发公司出资，在这块土地上修建资，在这块土地上修建60幢别墅作为渡假村，以吸引城市幢别墅作为渡假村，以吸引城市客源，预计利润可观。联合公司开始运作后，由房地产开客源，预计利润可观。联合公司开始运作后，由房地产开发公司全权管理，乡里不参与管理过程。双方联营年限为发公司全权管理，乡里不参与管理过程。双方联营年限为

32、50年，不论赢亏，公司每年都要定期向乡里付给固定的利年，不论赢亏，公司每年都要定期向乡里付给固定的利润和管理费。润和管理费。 评析：房地产开发公司与乡经济合作社的这种合作是极不合法评析：房地产开发公司与乡经济合作社的这种合作是极不合法的，表面上是合办联合公司，而实质上却是变相出租土地。的，表面上是合办联合公司，而实质上却是变相出租土地。 首先，签约主体资格不对。乡政府作为一级政府，行使行政管首先，签约主体资格不对。乡政府作为一级政府，行使行政管理职能，不能以白己的名义参与经济交易，更不能作为出资人成为理职能，不能以白己的名义参与经济交易，更不能作为出资人成为公司股东。我国公司股东。我国土地管理

33、法土地管理法第十条明确规定：第十条明确规定：“农村集体所有农村集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。员会经营、管理。”。因此乡政府不能单方面代表农民对土地进行。因此乡政府不能单方面代表农民对土地进行处分并从中受益。不能与该房地产开发公司签订合办公司的契约。处分并从中受益。不能与该房地产开发公司签订合办公司的契约。 另外，该联办公司的协议内容也属违法无效。合同中约另外，该联办公司的协议内容也属违法无效。合同中约定的所谓乡里不参与公司任何管理过程，只定期收取利润、定的所谓乡里不参与公司任何管理过程

34、，只定期收取利润、费用而不承担风险等等，完全不符合一般合营行为所必须遵费用而不承担风险等等，完全不符合一般合营行为所必须遵循的共同出资、共同经营、利益共享、风险共担原则，说明循的共同出资、共同经营、利益共享、风险共担原则，说明了乡里根本不是为了联营公司，而是单纯想靠出让土地使用了乡里根本不是为了联营公司，而是单纯想靠出让土地使用权赚取利益的行为。由于我国权赚取利益的行为。由于我国土地管理法土地管理法第六十三条规第六十三条规定：定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。租用于非农业建设。”要想将农业用地变为非农业建设用地要

35、想将农业用地变为非农业建设用地，必须先经国家征用，土地使用人也要向国家交纳土地出让，必须先经国家征用，土地使用人也要向国家交纳土地出让金。乡政府明明是转让土地使用权或是出租土地，却声称是金。乡政府明明是转让土地使用权或是出租土地，却声称是合办公司而不交国家有关税费，这份合办公司的协议其实是合办公司而不交国家有关税费，这份合办公司的协议其实是一种规避法律，脱逃税费，变相出租、转让土地的行为，其一种规避法律，脱逃税费，变相出租、转让土地的行为，其违法性显而易见违法性显而易见. 其次，对一于上述事件的处罚，可以根据其次，对一于上述事件的处罚，可以根据土土地管理法地管理法第七十三条规定：第七十三条规定

36、：“买卖或者以其他形式买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑和其他设施，恢复土地原状，对符合土上新建的建筑和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的上地上新建的地利用总体规划的，没收在非法转让的上地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对直接负责的主建筑物和其他设施，可以并处罚款；对直接负责的主管人员和

37、其他直接责任人员，依法给予行政处分；构管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。成犯罪的，依法追究刑事责任。”二、建设用地规划许可证二、建设用地规划许可证1、建设用地规划管理的概念、建设用地规划管理的概念 建设用地规划管理就是建设用地规划管理就是“根据城市规划法规根据城市规划法规和批准的城市规划，对城市规划区内建设项目用和批准的城市规划，对城市规划区内建设项目用地的选址、定点和范围的规定，总平面审查，核地的选址、定点和范围的规定，总平面审查，核发建设用地许可证等各项管理工作的总称发建设用地许可证等各项管理工作的总称”、“建设用地规划许可证是经城市规划行政主管部建

38、设用地规划许可证是经城市规划行政主管部门依法确认其建设项目位置和用地范围的法律凭门依法确认其建设项目位置和用地范围的法律凭证证”。2.建设用地规划管理的意义建设用地规划管理的意义 建设用地规划管理是城市规划管理的重要组成部分，对建设用建设用地规划管理是城市规划管理的重要组成部分，对建设用地实行严格的规划控制是城市规划实施的基本保证，是建设项目选地实行严格的规划控制是城市规划实施的基本保证，是建设项目选址的规划管理的继续。址的规划管理的继续。 根据根据城市规划法城市规划法规定，任何单位和个人需要使用城市规划规定，任何单位和个人需要使用城市规划区内的土地进行建设，经城市规划行政主管部门审查批准，发

39、给建区内的土地进行建设，经城市规划行政主管部门审查批准，发给建设用地规划许可证的用地，就称之为建设用地。设用地规划许可证的用地，就称之为建设用地。 城市规划行政主管部门对城市规划区内的建设用地实行统一的城市规划行政主管部门对城市规划区内的建设用地实行统一的规划管理。建设用地包括规划的建设用地、正开发的建设用地和已规划管理。建设用地包括规划的建设用地、正开发的建设用地和已经使用的建设用地。经使用的建设用地。3、建设用地规划管理的内容、建设用地规划管理的内容 （l）控制土地使用性质和控制土地使控制土地使用性质和控制土地使用强度。用强度。 (2) 确定建设用地范围确定建设用地范围. (3) 调整城市

40、用地布局。调整城市用地布局。 (4) 核定土地使用其他规划管理要求核定土地使用其他规划管理要求.4、建设用地规划管理的程序及操作要求、建设用地规划管理的程序及操作要求（1）认定建设用地定点申请认定建设用地定点申请 建设用地单位向城市规划行政主管部门提出定点申请，城市规划建设用地单位向城市规划行政主管部门提出定点申请，城市规划行政主管部门要严格市查建设项目有关文件，如设计任务书（可行行政主管部门要严格市查建设项目有关文件，如设计任务书（可行性研究报告）、批准投资文件、城市规划行政主管部门核发的选址性研究报告）、批准投资文件、城市规划行政主管部门核发的选址意见书等，如果符合受理申请条件和要求，则予

41、以受理，否则不予意见书等，如果符合受理申请条件和要求，则予以受理，否则不予受理。受理后填写建设用地定点申请表。受理。受理后填写建设用地定点申请表。 （2）根据需要征求有关部门意见）根据需要征求有关部门意见 建设项目用地，必然要涉及周围不少单位，要发生业务联系、协建设项目用地，必然要涉及周围不少单位，要发生业务联系、协作关系、生活联系、邻里关系等，还会产生各种矛盾和互相干扰或作关系、生活联系、邻里关系等，还会产生各种矛盾和互相干扰或影响，因此，城市规划行政主管部门应根据该建设项目用地的性质、影响，因此，城市规划行政主管部门应根据该建设项目用地的性质、规模、发展情况，决定向哪些部门、单位征询意见。

42、如污染较严重规模、发展情况，决定向哪些部门、单位征询意见。如污染较严重的，要征求环保部门的意见；易燃易爆的，要征求公安消防部门的的，要征求环保部门的意见；易燃易爆的，要征求公安消防部门的意见；需要征用土地的，则需要征询土地管理部门的意见等。填好意见；需要征用土地的，则需要征询土地管理部门的意见等。填好建设用地征询意见表。建设用地征询意见表。 (3)核定建设用地位置和界线核定建设用地位置和界线 根据城市规划要求和征询有关部门、单位意见的情况，城市规划根据城市规划要求和征询有关部门、单位意见的情况，城市规划行政主管部门对建设单位提出的用地申请的位置和界线进行核定，行政主管部门对建设单位提出的用地申

43、请的位置和界线进行核定，初步划出该建设项目用地地址和红线范围。初步划出该建设项目用地地址和红线范围。 （4）提供规划设计条件）提供规划设计条件 建设用地位置和红线范围初步拟定后，城市规划行政主管部门建设用地位置和红线范围初步拟定后，城市规划行政主管部门应当向建设用地单位提供规划设计条件，以便为进行该建设项目总应当向建设用地单位提供规划设计条件，以便为进行该建设项目总平面规划没计提供依据。平面规划没计提供依据。 (5)审查建设用地总平面布置审查建设用地总平面布置 建设用地单位根据规划设计条件通知书的要求进行建设项目总建设用地单位根据规划设计条件通知书的要求进行建设项目总平面布置（一般委托规平面布

44、置（一般委托规 划设计单位提出总平面布置图），然后交城划设计单位提出总平面布置图），然后交城市规划行政管理部门审查，主要审查其用地性质、规模和布局方式、市规划行政管理部门审查，主要审查其用地性质、规模和布局方式、运输方式是否符合规划要求，建筑与工程设施的布置是否合理用地、运输方式是否符合规划要求，建筑与工程设施的布置是否合理用地、节约用地和符合规划设计条件通知书所规定的要求。节约用地和符合规划设计条件通知书所规定的要求。 （6）核发建设用地规划许可证）核发建设用地规划许可证 经有关领导审查批准后，城市规划行政主管部门正经有关领导审查批准后，城市规划行政主管部门正式确定该建设用地的位置、面积和界

45、限，核发建设用式确定该建设用地的位置、面积和界限，核发建设用地规划许可证。地规划许可证。 建设用地单位取得城市规划行政主管部门核发的建建设用地单位取得城市规划行政主管部门核发的建设用地规划许可证后，才能到土地管理部门办理建设设用地规划许可证后，才能到土地管理部门办理建设用地征用划拨手续。用地征用划拨手续。5建设用地规划批后管理建设用地规划批后管理 （l）用地复核用地复核 在征用划拨土地的过程中，如果有所变动，应经城市规划行政在征用划拨土地的过程中，如果有所变动，应经城市规划行政主管部门对征用划拨土地进行验证。主管部门对征用划拨土地进行验证。 （2）用地检查）用地检查 建设用地单位在使用土地的过

46、程中，城市规划行政主管部门根建设用地单位在使用土地的过程中，城市规划行政主管部门根据规划要求应进行监督、检查工作，随时发现问题，解决问题，杜据规划要求应进行监督、检查工作，随时发现问题，解决问题，杜绝违章占地情况。绝违章占地情况。（3）违章处理）违章处理 凡是未领得建设用地许可证的建设用地，末领得临时建设凡是未领得建设用地许可证的建设用地，末领得临时建设用地许可证的临时用地，擅自变更核准的位置，扩大用地范围用地许可证的临时用地，擅自变更核准的位置，扩大用地范围的建设用地和临时用地，擅自转让、交换、买卖、租赁或变相的建设用地和临时用地，擅自转让、交换、买卖、租赁或变相非法买卖租赁的建设用地和临时

47、用地，改变使用性质和逾期不非法买卖租赁的建设用地和临时用地，改变使用性质和逾期不交回的临时用地等，都属于违章占地。城市规划行政主管部门交回的临时用地等，都属于违章占地。城市规划行政主管部门发现违章占地行为，都要发出违章占地通知书，责令其停止使发现违章占地行为，都要发出违章占地通知书，责令其停止使用土地，进行违章登记，并负责进行违章占地处理。违章占地用土地，进行违章登记，并负责进行违章占地处理。违章占地处理，包括没收土地、拆除地上地下设置物、罚款和行政处分处理，包括没收土地、拆除地上地下设置物、罚款和行政处分等。等。三、建设工程规划许可证三、建设工程规划许可证1.城市规划建设管理的概念城市规划建

48、设管理的概念 城市规划建设管理就是根据城市规划法规和批准的城市规划，监城市规划建设管理就是根据城市规划法规和批准的城市规划，监督检查以及违法建设行为的查处等各项管理工作的统称。督检查以及违法建设行为的查处等各项管理工作的统称。2.建设工程规划管理的概念建设工程规划管理的概念 城市规划法城市规划法第三十二条明确规定，各项建设工程是指在城市第三十二条明确规定，各项建设工程是指在城市规划区内新建、扩建和改建的建筑物、构筑物、道路、管线和其他规划区内新建、扩建和改建的建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施。工程设施。 城市建设工程分为城市建设工程分为建筑工程建筑工程、市政管线工程市政管线工程和和市政

49、交通工程市政交通工程三大三大类。类。 建设工程规划许可证是城市规划行政主管部门依法核发的有关建建设工程规划许可证是城市规划行政主管部门依法核发的有关建设工程的法律凭证。设工程的法律凭证。3.建设工程规划管理的目的与任务建设工程规划管理的目的与任务 （l）有效地指导各类建没活动，保证各类建设工程按照城市规划有效地指导各类建没活动，保证各类建设工程按照城市规划的要求有序地建设。的要求有序地建设。 （2）维护城市公共安全、公共卫生、城市交通等公共利益和有）维护城市公共安全、公共卫生、城市交通等公共利益和有关单位、个人的合法权益。关单位、个人的合法权益。 （3）改养城市市容景观，提高城市环境质量）改养

50、城市市容景观，提高城市环境质量 （4）综合协调对相关部门建设工程的管理要求，促进建设工程）综合协调对相关部门建设工程的管理要求，促进建设工程的建设。的建设。4、建筑工程管理的对象、建筑工程管理的对象 建筑工程管理的对象主要是各类建筑物、构筑物，建筑工程管理的对象主要是各类建筑物、构筑物， 建筑工程按规模，可分为建筑工程按规模，可分为地区开发地区开发、单项工程单项工程、零星零星工程工程（如户外广告、商店门面的装修等）。（如户外广告、商店门面的装修等）。5、建筑工程规划管理的内容、建筑工程规划管理的内容 （1）建筑物使用性质的控制。）建筑物使用性质的控制。 （2）建筑容积率的控制。）建筑容积率的控

51、制。 （3）建筑密度控制。）建筑密度控制。 （4）建筑高度的控制。）建筑高度的控制。 （5）建筑间距的控制。（日照、消防、卫生、安全、空间等）。）建筑间距的控制。（日照、消防、卫生、安全、空间等）。 （6）建筑退让控制（退界、退红线、退铁路线、退电力线、退河道线等）。）建筑退让控制（退界、退红线、退铁路线、退电力线、退河道线等）。 （7）建筑基地绿地率控制。）建筑基地绿地率控制。 （8）基地出人口，停车和交通组织控制。）基地出人口，停车和交通组织控制。 （9）建筑基地标高控制。）建筑基地标高控制。 （12）建设环境的管理。建设环境的管理。 （13）各类公建用地指标和无障碍设施的控制）各类公建用

52、地指标和无障碍设施的控制 （14）综合有关专业管理部门的意见）综合有关专业管理部门的意见 案例：某单位建设案例：某单位建设7层办公楼，原规划审批建筑高度层办公楼，原规划审批建筑高度限制为限制为30m，等竣工验收时，层数还是等竣工验收时，层数还是7层，但楼的高度层，但楼的高度整整超出整整超出5 m。 评析：评析：当前，违法建设不仅指未经规划部门批准的工程，还包当前，违法建设不仅指未经规划部门批准的工程，还包括那些在规划审批之外擅自括那些在规划审批之外擅自“增高增高”、“长胖长胖”和和“移位移位”的工程。的工程。 将建筑擅自将建筑擅自“增高增高”一般有两种手法：一种是加层，如审批的一般有两种手法：

53、一种是加层，如审批的是是18层，加到层，加到21层；另一种是把每层加高，如层；另一种是把每层加高，如2.7 rri的层高加到的层高加到3m。 擅自擅自“长胖长胖”是改变批准的建设工程规划许可证内容，多占地，是改变批准的建设工程规划许可证内容，多占地，靠建筑变靠建筑变“胖胖”、变、变“粗粗”来增加建筑面积。来增加建筑面积。 擅自擅自“移位移位”是建筑不在原规划审批的地点上建设。这些建设，是建筑不在原规划审批的地点上建设。这些建设，违背建设用地规划许可证或建设工程规划许可证的规划管理规定，违背建设用地规划许可证或建设工程规划许可证的规划管理规定，都属于违法建设。都属于违法建设。6.市政管理工程规划

54、管理的对象及特点市政管理工程规划管理的对象及特点 市政管线工程规划管理的对象是各类城市管线工程，市政管线工程规划管理的对象是各类城市管线工程，根据其所输送的不同介质，主要有：电力线、有线通讯根据其所输送的不同介质，主要有：电力线、有线通讯线、给水管、燃气管、供热管、雨水管、污水管和其他线、给水管、燃气管、供热管、雨水管、污水管和其他特殊管线（如轨道交通的电网、输油管、输气管、化工特殊管线（如轨道交通的电网、输油管、输气管、化工物料等）。物料等）。7.市政管线工程规划管理的内容市政管线工程规划管理的内容 （1）管线的平面布置（水平排序、水平间距）管线的平面布置（水平排序、水平间距） （2）管线的

55、竖向布置（竖向间距、覆土深度）。）管线的竖向布置（竖向间距、覆土深度）。 （3）管线敷设与行道树、绿化的关系。）管线敷设与行道树、绿化的关系。 （4）管线敷设与市容景观的关系）管线敷设与市容景观的关系r。 （5）综合相关管理部门意见。综合相关管理部门意见。 （6）其他管理内容。）其他管理内容。8.市政交通工程规划管理的对象市政交通工程规划管理的对象 市政交通工程规划管理的对象主要是指城市道路、公市政交通工程规划管理的对象主要是指城市道路、公路及其相关联的工程设施，如桥梁、隧道、人行天桥、高路及其相关联的工程设施，如桥梁、隧道、人行天桥、高架路、城市轨道交通工程。架路、城市轨道交通工程。 市政交

56、通工程规划管理的对象根据市政交通工程设施市政交通工程规划管理的对象根据市政交通工程设施的空间位置不同，一般可将其分为以下三类：地面市政的空间位置不同，一般可将其分为以下三类：地面市政交通；高架市政交通工程；地下市政交通工程。交通；高架市政交通工程；地下市政交通工程。城市规划实施监督检查城市规划实施监督检查1.城市规划实施监督检查的概念城市规划实施监督检查的概念 城市规划实施的监督检查，是指城市规划行政主管部门为了实城市规划实施的监督检查，是指城市规划行政主管部门为了实现城市规划管理的目标，依照城市规划法律和法规、批准的城市规现城市规划管理的目标，依照城市规划法律和法规、批准的城市规划和规划许可

57、，对城市土地使用和各项建设活动实施城市规划的情划和规划许可，对城市土地使用和各项建设活动实施城市规划的情况，进行况，进行行政检查行政检查并并查处违法用地和违法建设查处违法用地和违法建设的行政执法工作。在的行政执法工作。在行政检查中，对违法用地和违法建设的处理，又行政检查中，对违法用地和违法建设的处理，又依法行使行政处罚依法行使行政处罚和行政强制措施和行政强制措施。2.城市规划实施监督检查的任务城市规划实施监督检查的任务 （1）城市土地使用情况的监督检查）城市土地使用情况的监督检查 其中包括两方面的内容：其中包括两方面的内容： 一是对建设工程使用土地情况的监督检查；一是对建设工程使用土地情况的监

58、督检查； 二是对规划建成区和规划保留、控制地区的二是对规划建成区和规划保留、控制地区的规划控制情况的监督检查。规划控制情况的监督检查。（2）对建设活动全过程的行政检查）对建设活动全过程的行政检查 具体任务有两项：一是建设工程开工具体任务有两项：一是建设工程开工前的订立红线界桩和复验灰线；前的订立红线界桩和复验灰线； 二是建设工程工后的规划验收收。二是建设工程工后的规划验收收。 （3）查处违法用地和违法建设）查处违法用地和违法建设 建设单位或个人未取得城市规划行政主管部建设单位或个人未取得城市规划行政主管部门批准的建设用地规划许可证，或者未按照建设门批准的建设用地规划许可证，或者未按照建设用地规

59、划许可证核准的用地范围和使用要求使用用地规划许可证核准的用地范围和使用要求使用土地的，均属违法用地。土地的，均属违法用地。 建设单位或个人未取得城市规划行政主管部建设单位或个人未取得城市规划行政主管部门批准的建设工程规划许可证就擅自进行建设，门批准的建设工程规划许可证就擅自进行建设，或者虽然领取了建设工程规划许可证但未按建设或者虽然领取了建设工程规划许可证但未按建设工程规划许可证的要求进行建设，均属违法建设。工程规划许可证的要求进行建设，均属违法建设。城市规划行政主管部门通过监督检查，及时制止城市规划行政主管部门通过监督检查，及时制止并依法作出处理。并依法作出处理。（4）对建设用地规划许可证和

60、建设工程规划）对建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的合法性进行监督检查。许可证的合法性进行监督检查。（5）对建筑物、构筑物使用性质的监督检查。）对建筑物、构筑物使用性质的监督检查。3 .城市规划实施监督检查的主要特点城市规划实施监督检查的主要特点 （1）是城市规划行政主管部门的）是城市规划行政主管部门的具体行政行为具体行政行为，它以，它以行政机关的名义进行。行政机关的名义进行。 （2）是城市规划行政主管部门的）是城市规划行政主管部门的单向强制性行为单向强制性行为，不，不需要征得建设单位或个人的同意。行政主体在作行政检查需要征得建设单位或个人的同意。行政主体在作行政检查时，建设单位或个人有服