店址评估手册

1、店址评估手册文档编制序号:KK8UY-LL9IO69-TTO6M3-MTOL89-FTT688【编制目的】店址评估手册模板逸马国际顾问集团出品编制说明标准化是连锁企业大规模快速扩张的基础，标准的工具包含流程、规范、表单， 而其重点表现方式就是规范化手册。为此，逸马国际顾问集团总结10多年来服务各 类型连锁企业的经验，推出了涵盖连锁企业运营各个方面的手册工具，以便各连锁企 业能够据此快速领悟、创造、实践适合企业自身的手册工具，推动白身连锁平台的快 速发展。选址及布局成功将是连锁体系未来赢得竞争优势的重要内容。连锁总部丿占址评 估手册模板是逸马国际顾问集团在10年专业积累和企业实践的基础上总结而成

2、， 旨在为连锁企业编制总部丿占址评估手册提供范例和方法。【使用说明】1. 本手册模板包括直营选址和加盟选址的相关流程与规范，详细给出了城市评估、商圈评估、丿占址评估等模块的工作原理、程序与操作规范与表单。其中 涉及很多的工作程序及规范标准，是工作执行的基础标准指导，是连锁成功 的操作经验。2. 请企业根据白身的经营特色和个性需要进行相应的调整、补充。3. 为正常阅读和修改模板里的流程图，建议您安装Microsoft Office Vis io软件，软件安装和使用说明请见软件光盘。Visi。软件可以在网上下载，您可 以下载自行安装。【版权声明】本手册仅供购买或获赠连锁企业全员培训解决方案的企业内

3、部使用，其版权 归深圳市逸马管理顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，任何单位及个人不得以 任何理由，通过网络、媒体以及其他任何方式向第三方传播或公开发布。如侵犯本公 司版权等知识产权，本公司将依法追究其法律责任。版权所有侵权必究目录1选址体系规划1.1选址原则（1）以城市群为核心，便于辐射及服务终端（2）一线城市、强二、强三线城市为主一线城市：直辖市、省会城市及国家计划单列市强二线城市：人均GDP2万元以上地级城市强三线城市：人均万元以上的县级城市（3）发展所考虑的应为具有一定人口基数的城市（4）商圈店为核心，获取城市一定的品牌效应1.2拓展战略1. 2.1拓展阶段阶段时间拓展区域试点及周边

4、推广 期以周边深度试点，直营为主加盟为辅，本城市 群建立区域样板店并拓展加盟店区域扩张期以经济发达城市群为主进行区域扩张全国扩张期以环渤海、长江中游、山东半岛、辽中南、关 中城市群为主，全国扩张上市准备期整合全国的连锁网络，增加直营店的比例，达 到上市要求1. 2. 2拓展规模阶段时间直营店加盟店总店数新门店总店数新门店总店数试点及周边推广 期区域扩张期全国扩张期上市准备期2店址评估模型介绍丿占址评估体系是从城市群的选择入手，依照城市、商圈、门店的层次进行逐级的阶段性评价，之后选取合适的门店作为拓展的目标门丿占。因此，在店址评估中引入数学分析模型，以指导整个目标门店的评估工作。具体推导过程如下

5、:门店选址模型城市评估商溜坏境评估商晦评估竞争对手分析店面评估准ftr进入初始设置：令目标门店为A,城市评估得分为B1,商圈评估得分为B2,门店评估得分为B3；商圈评估的权重为AB2,门店评估的权重为AB3Step 1.依据查询及调研的数据，对城市评估标准表进行打分计算，得到城 市评估得分B1。Step2.依据城市评估判断准则，对城市进行取舍。如城市评估结果为不进入， 则此城市调研终止；如城市评估结果为可以进入，则继续完成商圈和门丿占评估。Step3.依次完成商圈、门店的评估，对商圈评估标准表和门店评估标准 表进行打分计算，得到评估分数B2、B3oStep4.填写店址综合评估表，计算目标门店的

6、得分A二a2*B2 + a3*B3。案例：设经过对城市评估表、商圈评估表、门店评估表的打分，已 知 Bl=70, B2=75, B3=80,且 a2二，a3=,则 A二*75+*80二77。目标门店得分A等级1：0-40等级 2： 40-70等级 3: 70-100评估结论不进入暂不进入，待以后时机成 熟进入积极进入可以得出门店的评估结论为：积极进入。城市评判准则城市评估得分B10-4040-7070-100评估结论不进入暂不进入，待以后时 机成熟进入进入商圈评估流程商圈评判准则商圈评估得分B20-4040-7070-100评估结论不进入不确定，但进入目标门店总体评估积极进入目标门店 总体评估

7、门店评判准则门店评估得分B30-4040-7070-100评估结论不进入不确定，但进入目标 门店总体评估积极进入目标门店 总体评估目标门店总体评判准则目标门店总体得 分A0-4040-7070-100评估结论不进入暂不进入，待以后时机成熟进入积极进入3城市评估3.1城市评估流程备注：“Y”表示审核、审批通过；“N”表示审核、审批没有通过。set 表 具 工步一 第下 出 选IB2电拘市依群% / 鯛理 确经 to zf意M斟脱硼A3向群资集估市少 城表 纟料意蠶告 A4向群报-PT 一、I 【I rr 一 融他i沙批時 则nJWH衫妇审畀步 二 第丁 / (nJ市 市城拓魏鐸鸚 A7展群地市资

8、集估工定 、xiu了于沪 妍妍表 gigtt息 诉回信意魏A8向选告写拓告与目事 撰先报辭澤倒根C崽如册比业市少 城告 购报步 三 第填写人主管市核总经理审批参照竞争企业调查表备注:1. 城市规划：定性描述规划的级别、儿年规划、规划成哪种类型、规划执行的开发商等。2. 商圈经营的主体行业：服装鞋帽、电子行业、餐饮行业、零售百货行业、电子行业、建材行业、农贸行业、家具行业、小商品批发零售行业等。4. 3. 3商圈人员流动抽样表商圈人员流动抽样表表单编号：商圈名称时1显星期一星期星期星期四星期五合计星期星期日合计节假日人流车 流人车 流人流乍 流人流乍 流人流7| - 流人乍 流人流乍 脸人 流乍

9、 流人流乍人流车流9:(11)0-00111300-00131500-00151700-00171900-00192100-00合计主管核实与意见填表 人填表 时间备注1、周一至周五为一个阶段，周末为一个阶段，保证每个阶段都有抽样数据。商品 评估的时间内含有节假口的，节假日必须抽样统计。2、从每天的8： 00-22： 00,以表中规定的时间段为单位，每个单位内抽取20-30 分钟进行统计，最后核算为（）人/半小时或者（）车/半小时。3、每个单位时间段内的（）人/半小时或者（）车/半小时，乘以4,然后在加总每个时间段的抽样数据作为该商圈的口集客数量5门店评估5.1直营店选址流程目标门丿占确定在通

10、过评估的商圈内，寻 找目标店面，作为直营门 店事业拓展部门店调研计划针对目标门店，制定门店 调研计划，主要内容包含 门店调研人员安排及所用 时间事业拓展部总 监（经理）门丿占内部情况调 研及门店外部环 境调研依据门店调研计划开展门 店调研活动，主要包含门 店内部情况和门店外部环 境的调研。事业拓展部门店内部情况调 研表门店外部环境调 研表门丿占评估报告事业拓展部人员依据门店 调研资料和门店评估标准 表对门店进行评分，编写门店评估报告事业拓展部门店评估标准 表门店评估报告事业拓展部总监 /经理审核事业拓展部总监/经理对门店评估报告进行审 核。审核不通过则资料归 档到事业拓展部，审核通 过则提交总

11、经理审批同时 资料归档到事业拓展部。事业拓展部总 监（经理）总经理审批总经理对事业拓展部提交 的门店评估报告进行 审批。审批不通过重新进 行门店评估或另外寻找目 标门店；审批通过则进入 到与门店业主的门店谈 判。总经理门店租赁谈判事业拓展部人员与门店业 主就门店租赁进行谈判。谈判不成功需要重新寻找 目标门店；谈判成功则与 业主签订租赁合同事业拓展部租赁谈判表门丿占租赁签约与业主签订门店租赁合同事业拓展部总 监（经理）直营丿占建丿占流 程门店租赁成功后，进入直 营店建店流程事业拓展部总 监（经理）5.2加盟店选址流程加盟店选址流程加盟商拓展部拓展部总监（经理）总经理加盟商申请提交加盟商资料Y-提

12、交目标门店资料门店调研计划门店评估报告Y门店签约建店流程步骤主要步骤描述/操作规范负责針岗工具表单加盟商申请加盟商申请加盟加盟商提交申请材料加盟商提供申请材料，包含 的材料详见招商手册加盟商加盟商资格评估事业拓展部总监（经理）对 加盟商提供的资料进行评估，确定加盟商是否适合作 为发展的加盟商事业拓展部 总监（经理）提交目标门丿占材 料加盟商资格评估通过后寻找 目标门店，之后提供目标门 店材料加盟商门店调研计划针对目标门店，制定门店调 研计划，主要内容包含门店 调研人员安排及所用时间事业拓展部 总监（经理）门店内部情况调 研及门店外部环 境调研依据门店调研计划开展门店 调研活动,主要包含1 店内

13、 部情况和门店外部环境的调 研。事业拓展部门店内部情况调 研表门店外部环境调 研表门店评估报告事业拓展部人员依据门店调 研资料和门店评估标准表对 门店进行评分，编写门店 评估报告事业拓展部门店评估标准 表门店评估报告事业拓展部总监 /经理审核事业拓展部总监/经理对门 店评估报告进行审核。审 核不通过则资料归档到事业 拓展部，审核通过则提交总 经理审批同时资料归档到事 业拓展部。事业拓展部 总监（经理）总经理审批总经理对事业拓展部提交的 门店评估报告进行审 批。总经理门丿占租赁谈判加盟商与门店业主就门店租 赁进行谈判。谈判不成功需 要重新寻找目标门店；谈判 成功则与业主签订租赁合同加盟商租赁谈判

14、表门丿占租赁签约与业主签订门店租赁合同加盟商直营丿占建丿占流 程门店租赁成功后，进入直营 丿占建丿占流程。事业拓展部指 导并支持加盟商完成建店过 程。事业拓展部 及加盟商5.3门店评估操作规范5. 3.1门店标准1）门店所在商圈：一线城市以次级商圈或核心商圈的边缘区域为进入点；强二、 强三线城市进入核心商圈，塑造强二强三线城市的品牌效应。2）交通方便：便于到达，以在公交站点或100米内有公交站点为优，且最好在200米范围内便于停车，有停车设施。3）门店面积：门店面积以30-60平米店面为最优，可以有一定的调整。4）门店位置：店面选择应临主干道，最好在拐角的位置，位于两条街道的交叉 处。5）门店

15、前停车位：有停车位最好，若无停车位也要保证在200米范围内有停车设 施。6）卖场的结构：只选择楼层的第一层门店，无台阶为最优，如有台阶不能多于3 层台阶。门店内无过多立柱、无死角。形状以正方形为最佳，有5米以上的门 面，门头高度不低于3米且便于招牌的制作与布置。7）租金较合理，原则上租金应控制在预期营业额的10%以内。5. 3.2门店调研门店的外部环境主要体现在门店所在商圈的整体氛围，门面易于辨识，门店易于 到达，从而达到很好的集客效应，另外门店邻铺的经营业态也会对顾客数量产生一定 的影响。临铺经营业态属于互补性的业态，则会大大提高本门店的顾客数；如邻铺经 营业态属于竞争性业态，也会增大顾客的

16、整体数量，从而提升门店的进店顾客数量。 因此，门店外部环境包含的主要调研因素有：所属商圈、人流量、门前人行道情况、 距离公交站、200米内公交线路、邻铺经营业态等。门店内部是发生交易的场所，因此一个良好的交易环境对增加顾客的满意度与忠 诚度有很大影响，门店内部结构调研的主要因素有：门店形状、门面宽度、面积、门 店层高、门店层数、门店可调整性、门店基础设施、门店租赁条件等。5. 3.3门店评估标准在完成门店外部环境、门店内部结构的调研之后，进入门店评估流程。首先依据 门店内部情况调研表、门店外部环境调研表的数据，对门店综合评估标准 表进行打分，完成对门店的评分，对门丿占选择提供决策依据。5. 3

17、. 4店址综合评估在完成了商圈和门店评估后，将所得分数填入到店址综合评估表中，计算出 丿占址综合得分，并依据评估准则对丿占址作出评估结论。5. 3.5门店租赁注意事项租赁资质：1）出租方最好为产权人，产权人必须具备房屋产权、出具产权证明。2）出租方不是产权人，存在代理关系的，需提供产权人委托签约人的授权委托书原 件（最好经过公证）。存在转租关系的，需提供产权人同意转租的书面证明文件 原件。3）出租方必须具备房屋出租权，出据房屋出租许可证，并承担房屋出租的相关纳税 责任。4）出租方必须允许承租方对承租场地进行独立装修，自主经营。租赁谈判1)租赁的时限2)首付租金金额和支付门期3)租金的方式：固定

18、租金:在合同租赁期内，租金不变。增长式租金：合同中约定租金的增长率，特别注意的是增长周期是以月为单位还是以年为单位增长。4) 租金交纳方式：季度交纳；月度交纳5) 押金金额及允许押金扣缴的细约6) 定金金额及允许定金扣除的细约7) 合同到期时的优先承租权租赁谈判要做相关记录租赁谈判是一个双方博弈的过程，要对谈判过程做好相关记录，以备签订合同时的查阅。谈判过程中需要填写门店租赁谈判记录表5.4门店评估表单及工具5. 4.1门店外部环境调研表门店外部环境调研表表单编号：基本 资料地址所属商圈 位冒商圈核心区域商圈次区域商圈边缘区域交通 情况停车设施汽车停车处：口门口可停靠口门口可停靠要收费口会拖吊

19、口附近停车处米口无停车处电动车及摩托车停车处：口可停靠口可停靠要收费无自行车停车处：口可停靠口可停靠要收费无途径公交线路数公交车站：口门口有公交站点共线路口附近米有站点口无公交站点公交线路：门口 300米内有公交线路 条；道路条件人行道的宽度：米单侧车道的宽度：米人流 量经过店面 客流数量周一到周五高峰时段1：时到 时；高峰时段2：时到 时；总平均客流：人/30分钟周一到周五平峰时段1：时到 时；高峰时段2：时到 时；总平均客流：人/30分钟周六到周日高峰时段1：时到 时；高峰时段2：时到 时；总平均客流：人/30分钟周六到周日平峰时段1：时到 时；高峰时段2：时到 时；总平均客流：人/30分

20、钟邻铺邻铺店名消费定位经营产品销售情况填表 人填表时间主管审总经理审查核5.4.2门店内部结构调研表门店内部结构调研表表单编号:地址门店建筑面积门店实用面积门店门店层数共层；阁楼：有 无屋龄：年；结构外观：新较新较旧旧门店形状窄形宽形方形其他：门店深度：米门头门头宽度：米门头高度：米门面门面长度：米天花、地 面、壁面情 况其他说明基础 设施水自来水非自来水水费标准电最咼负荷电费标准电话接口有否宽带接口有否暖气设施收费标准元/平米消防设施租赁 情况租金占比（预测）转让费用租赁期限租赁租金增 长方式门店可调整 性不用土建 改墙面改吊顶改地面其他分租情况可分租不可分租门店卩勺部结构图：（可以附在本表后面）填表人填表时 间主管审总经理核审批5. 4.3门店租赁谈判记录表门店租赁谈判记录表表单编号:基本资 料地址所属商圈商圈类型面积产权人联系方式使用情况空屋正使用，租约于年 月 日到期可入驻时间年月日洽谈记 录1时间地点洽谈对象洽谈人身份联系方式本方谈判人 员记录人主要内容2时间地点洽谈对象洽谈人身份联系方式本方谈判人 员记录人主要内容3时间地点洽谈对象洽谈人身份联系方式本方谈判人 员记录人主要内容最终条件租金交纳方式签约双方预计签约日 期其他条件6