某地产郦江商业销讲(修改)

1、龙湖·郦江樱花格调商业街销讲（2010年5月版）一、总体经济指标：1、总建筑面积：1.5万方；2、栋数：S1-S5，共五栋，总计38个商铺；3、商铺面积：50平米1000平米不等（以200平米500平米居多），整栋或整层购买优先；4、赠送面积：赠送20平米-1000平米不等（多为露台，商业利用价值大）；5、商业停车位：地面，地下，总计约200个；6、租售价格：暂时未定；7、物管费：约5元/平米（以最终合同签定为准）；8、配置标准：天然气、给排水、烟道、强弱电、观光电梯、景观楼梯、地下车库、地面车位（少部分商铺没有天然气和烟道）；9、可销售商铺数量：31个，包括S1商铺地面以上，和S2

2、、S3、S4商铺；10、不可销售商铺：7个，包括S1商铺的负一楼、S5商铺；二、郦江商业定位：南滨独栋，CBD格调商业街三、商业业态规划：1、主题商业：格调餐饮、风情美食、特色酒楼、高档商务会馆、情调休闲、滨江会所2、社区配套：社区超市、便利店、小食店、洗衣店、糕点房、美容美发、社区诊所、汽车美容、家居精品、健身会所、幼教等四、郦江商业的八大价值：n 重庆价值（城市价值）1、重庆近几年经济发展势头强劲，2010年一季度GDP增长超过19%，是中国经济增长最快的城市；2、重庆作为国家五大中心城市之一，两江新区又即将挂牌、城市基础建设投资力度加大，诸多利好必将大大加强重庆的城市竞争力；目前重庆已经

3、成为西部吸引投资能力最强的地区；3、重庆是全国楼市的价值洼地，泡沫少、投资安全性高；4、城市改造力度大、旧有的街道商业消失，新的商业体系尚在建立，象南滨路这样的商业集中区域，必将成为一个城市最具代表性和地标性的商业核心。n 南滨价值1、南滨路是重庆的名片，不论本地人还是到重庆观光的人，都喜欢到南滨聚餐、休闲、旅游，年接待游客数量在2000万以上，相关餐饮、旅游商业产值超过15亿元。2、南滨是重庆主城核心中难得的一道风景线，拥有20公里长的江岸线，背靠南山山脉，面对渝中半岛、江北嘴，俯瞰浩瀚江景和山城的璀璨夜色。3、人类有临水而居的习惯，而主城核心稀缺的滨江资源吸引了大量的高端楼盘聚集此，总居住

4、人口数量超过60万人，形成了庞大的高端消费群。4、腾滨路通车后，郦江到江北CBD只有5分钟车程，将是从江北到南滨路最短的路程。今后从江北到南滨路观光、聚餐，第一站就是郦江。n CBD价值1、CBD是一个城市最具活力的地区，无论北京、上海，还是香港、纽约，在CBD区域的周边，都有大量的商业作为配套，而且这些地区商业价值非常高，主要以奢侈品等高档消费为主。2、郦江旁规划有CBD总部经济区，将吸纳全国乃至全球顶级企业总部办公、商务机构入驻，其商务、办公、休闲商业的需求非常庞大。3、CBD区域往往是城市潮流的风向标，也是观光旅游人群最愿意去的地方，形成极大的商业辐射能力。4、郦江商业正好位于CBD中央

5、商住区核心，与解放碑CBD、江北嘴CBD共同形成CBD金三角，辐射周边超过100万常住人群，吸纳来自全重庆，乃至全国的高端消费人群。n 产业价值1、郦江作为南滨路三期重要的一段，将成为重庆南滨RBD的核心（政府规划将把南滨打造成为集：总部经济、会展、酒店、餐饮、旅游、休闲为一体的多元经济产业带）。与洋人街（将改造为重庆万国风情园）紧密相连。目前每年到洋人街玩耍的人数就达数百万，而餐饮、休闲一直是洋人街的空白；郦江的商业街可以直接拦截到洋人街观光、休闲、玩耍的人群。2、郦江旁规划有重庆两江广场、重庆国际马戏城、重庆万国风情园，他们分别演绎了重庆的文化传承，代表着重庆两江形象，也将使得南滨休闲、旅

6、游商业带更加多元化、国际化，将大大提升整个南滨的商业价值、文化价值和旅游价值，也必将吸引更多的人流汇集。也必将再度打造出南滨新的经济产业圈。n 稀缺价值1、滨江两岸在改造过程中原有的商业（街铺）快速消失。2、南滨路上目前在售的滨江纯商业项目几乎没有。3、目前滨江沿线商业，从业态上，多为临时建筑，或者是大型集中商业，缺乏独栋形态的、具有开放性、灵活性的商业物业。4、滨江地带绝大多数的商业都选择自持。n 圈层价值1、今天商业消费已经越来越具有区隔性，不同商业面对不同的商业消费，其中高端人群的圈层消费越来越明显。在郦江、春森彼岸这样的高端楼盘中，已经逐渐形成了一些圈层，并且吸引大量人群进入；2、郦江

7、周边已经聚集了重庆最高端的居住社区，如阳光100、国际社区、重庆烟厂地王项目，这些社区的居住人口都将形成一个庞大的高消费人群，成为一个引领重庆消费时尚的圈层。n 龙湖价值1、龙湖是重庆高端生活的代表，拥有大量的龙民，消费能力非常高，往往吸引了大量的高端商家进驻。2、龙湖具有良好的商业经营能力和业绩，无论shoppingmall还是社区商业，租赁和经营都是同类商业的佼佼者。n 规划价值1、今天的商业，主题性越来越明显。准确的商业定位不仅影响到商业的规划设计，同样对未来的商业价值有着直接影响。郦江商业定位于高端格调商业，其租售对象都是最具有代表性和号召力的商家，更具有广泛的消费者吸引力。2、郦江的

8、商业规划以独栋为特色，简洁、时尚、整体的立面风格，与南滨传统的商业形式区别开，并以更具开放性、观赏性的格调休闲商业形态在南滨路上形成了一道新的风景。3、郦江商业在规划上，还采用了立体交通动线、全通透视野、多重景观、分隔组合灵活等设计手法，完全摈弃了传统滨江商业的封闭、单一、的设计弊端。五、南滨商业价值解读1、CBD总部经济区带来的机会南区CBD总部经济区的规划，首先，促进该区域交通网络快速完善，有效的链接重庆三大CBD板块，形成CBD“金三角”。大佛寺大桥，10分钟到达寸滩保税港，20分钟到达江北机场。朝天门大桥、腾滨路通车，10分钟到达江北。东水门大桥2012年通车，15分钟到达解放碑。系列

9、交通网络的逐渐完善，将扩大南滨商业的辐射范围，这不仅是南区的南滨，更将成为重庆的南滨。其次，总部经济区是金融、经贸、高级写字楼、外企、人流等汇聚的地方，需求旺盛，这里需要大量的商业配套，目前的解放碑就是例子，由于地域受限，商业物业无法满足日渐增长的需求，导致负担过重，这也是重庆政府要将老商业中心分散经营的原因。最后，CBD是重庆经济发展的重要定位，未来重庆核心区域将位于此。2、三大CBD商业，为什么要投资南滨？解放碑CBD是重庆最老的商业中心，主要以大型百货，精品专卖店为主，商业氛围浓厚，也是人流聚集的地方，但解放碑可扩展的范围有限，中心商业无法再得到外围延伸，中心商业的商铺供应量几乎为零，商

10、业的租售权也掌握在政府手中。即使有零星的商业销售，价格也是天价（10万-20万每平米价格），后期的利润空间微薄。但近几年我们发现，这种传统商业格局随着城市的规划、消费意识、生活品质、交通方式等提升在慢慢发生改变，解放碑已不再是重庆人唯一的消费场所，大家更愿意去环境舒适、轻松、宽敞的地方购物，比如北城天街、西城天街、奥特莱斯，以及未来的南滨购物中心。江北CBD虽然是一个新兴发展起来的区域，大剧院、科技馆以及一系列的基础设施已建成，并且逐渐成为重庆市的城市形象，但江北CBD定位为金融中心，我们看到目前大量的银行、外贸、金融业进驻，休闲、居住等配套较少，这样的区域，白天人流会达到顶点，夜间（下班后）

11、将很容易成为一座空城，不利于商业氛围的形成。南区CBD是复合型定位，是属配套型CBD，集金融、经贸、旅游、休闲、文化于一体，加上老南滨自身已形成的商业基础及城市形象，更加坚定了该区域的整体定位。我们现在能看到的是，这里不仅有高级写字楼、五星级酒店（喜来登、海洋公园改造工程全市最高的双子星座、皇冠国际等）、高档餐饮、娱乐、公园（两江广场、烟雨公园等），还云集了众多高品质居住区，重庆最贵的房子也在这里，人流相当密集。强大的外部辐射力吸引众多外区乃至外地人群前来消费，该区域商业地产的投资价值将非常大。3、新老南滨一脉相承重庆外滩正式形成在重庆，老南滨路的印象是“餐饮、酒吧、夜景、公园”，休闲的氛围较

12、为集中。目前以后重庆众多知名餐饮商家入驻，如陶然居、渝信、大蓉和、巴味堂、顺风123、张鸭子、七娃子、一刀准，南滨路仍是重庆人喜宴、就餐的首选之地。不仅如此，南滨还是休闲及观两江夜景的最佳之地。同样，新南滨的规划不仅聚集了休闲娱乐，还会融入更多文化、艺术、时尚等产业，如两江广场、九龙仓20万方商业体（会进知名百货、国际品牌等）、动漫产业基地、国际马戏城等。南滨商业将从传统的餐饮一条街，升级为融餐饮、会展、办公、商务、休闲、文化、娱乐、旅游为一体的多元化商业格局。25公里滨江商业带，超200万平米商业总规模，囊括近十家五星级豪华酒店和甲级写字楼、江南体育中心、重庆两江广场、CBD总部经济基地、重

13、庆国际马戏城、万国风情园汇聚汹涌人流，蕴藏无限商机。4、南滨板块大量高端住宅人群带来的机会南滨板块不仅是商业聚集的地方，更是高品质住宅云集的地方，目前在售及交付的项目近30个，居住户数超过18万户，按户均3.5人计算，人口超过60万人。郦江：约2500户，1万人中海：约2万户，7万人阳光100：约7500户，2.6万人武夷滨江：约2000户，7000人东原1891：约1000户，3300人招商烟厂项目：约13500户，4.8万人海棠晓月：约12300户，4万人珊瑚水岸：约2000户，7000人和泓南山道：约4000户，1.4万人富力现代广场：约2000户，10000人大量的固定居住人群，是支撑

14、商业氛围的重要条件之一，南滨商业不仅有住商结合的传统格局，更拥有政府规划的大力扶持，从而扩大辐射人群；六、全国各地的滨江商业介绍n 上海外滩滨江商业：根据黄浦区旅游事业局的统计，到上海来的外地游客中，80%以上会到外滩一游。然而，大多数游客在此停留的时间很少超过半小时，往往是看一看风景、拍几张照片就走人了。“原因之一是这里缺乏配套的消费设施，有的也只是小吃和小商品。总体上看，目前沿江商业都存在档次低、经营内容雷同等缺陷。” 因此上海市有关部门以及黄浦区政府在不久前出台的“外滩一体化”开发规划，外滩将发展与新浦江相匹配的现代商业，成为新的“商业热土”。 外滩CBD腹地将按照“重现风貌、重塑功能”

15、的原则和现代中央商务区建设理念，依托外滩地区老大楼资源和历史文化积淀，加快引进国际顶级品牌，并强化多种商业、休闲等功能的互动以及街道改造、交通组织、环境整治等一系列的调整，不断拓展功能、促进能级提升。上海可以再建成百上千座现代化高楼，但永远只能拥有一个外滩。 从苏州河口到原十六铺码头一带约1.5公里长的沿江路段的外滩，正在经历着又一场变革。上海外滩最终将形成具有自身特色的世界一流高档消费圈，领军上海高端商业。上海市经委有关人士透露，外滩CBD建设的基本指标已经出台，即在3-5年内，争取引进10家国际顶级品牌旗舰店、20家顶级餐厅以及30家高档休闲娱乐场所，基本形成具有20万平方米经营面积的国际

16、顶级品牌集聚区。百年老外滩，商业新高地高端品牌、高档餐饮、高星级酒店、高级会所、高雅文化设施“五高”，是外滩商业带的“名片”。n 杭州滨江商业滨江区域商业中心主要集中在沿钱塘江南岸的滨江大道中段，从高起点出发，形成目标消费层次以高中档为主，是集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的区域商业中心。是杭州的城市副中心，又是杭州的城区产业、居住等功能分流中心，总部经济、地铁经济、新居住群落经济，将是滨江区未来几年经济高速发展的“三驾马车”。 是区域发展积淀后的契机性蜕变。滨江区经济模式的价值转型有两个原因，一是通过近十年的区域经济规划与建设，通过招商引资形成了相当规模的高新产业经济，通过大学城建设形成了教育

17、经济规模，另外形成了多个居住带，入住率逐年上升，这就为区域经济的蜕变打下了坚实的基础。另一方面，地铁的开工建设、总部中心各大楼的陆续完工入驻及持续投资建设，住宅区的大批量持续交付及持续规模建设是三个促使区域经济模式转型核心动力。n 武汉滨江商业武汉的江滩经济主要分为：江滩公园、临江租界洋行旧城改造、近江商贸步行街三部分组成。江滩公园：汉口江滩位于长江武汉市区北岸，面积160万平方米，与沿江大道景观相邻，与龙王庙景点相连，与江汉路步行街相接，与黄鹤楼景区相望。临江租界区洋行改造，以永清地段为例为例，瑞安地产斥资上百亿打造的武汉沿江商务区武汉天地商务群工程启动。到2014年，一个中部最大的商务群项

18、目将矗立于汉口江畔，四栋国际甲级写字楼将成为武汉新地标。成为武汉首个国际甲级写字楼。近年来武汉经济的迅猛发展，吸引了大批知名企业入驻。同时，本地很多企业也因升级而寻求条件更好的甲级写字楼，由此，高档办公楼租赁市场日益活跃。在武汉新一轮旧城改造过程中，聚集了大批政府机关、事业单位的永清片区已逐渐找到自己的最新定位现代高端中央商务区。武汉沿江商务区项目总建筑面积约150万平方米，包括一个320米的超高层建筑、三个高层建筑，通过楼群之间的连廊形成一个整体。整个项目将打造成集住宅、甲级写字楼、五星级酒店、高档百货、餐饮、娱乐等多功能设施的市中心综合发展物业。（类似于上海新天地，旧城改造和摩登甲级写字楼

19、共存）近江商贸步行街：以武汉江汉路为例，在环境建设方面，为了改善交通状况，提高社会经济效益，挖掘老街的文化传统内涵，政府决定将江汉路改造为集购物、餐饮、旅游等于一体的完全步行商业街，重塑老街新形象。对百年老街江汉路的路面重新进行设计和铺装；对道路两边的建筑立面进行全面整修，尤其是对幢优秀历史建筑整旧如新。江汉路改造成步行街后，以其安全、舒适、便捷的购物环境吸引了大量的人流。每天从上午点开始，至中午点，人流量平均可达 人次小时（单向）；下午点人流量开始增大，达 人次小时（单向）；傍晚点人流量达最高峰，为 人次小时（单向）；持续至夜晚点才逐渐减少，点左右商店关门。节假日人流量更大。江汉路自开放以来

20、，人气持续旺盛，各营业店面租金提高左右上海外滩和杭州钱塘江南岸滨江大道，以及武汉江滩的发展历程可见，滨江商业带具以下几个显要特征：1、滨江商业带成带状分布；2、滨江商业带与常规市级商圈功能定位不同，往往依托滨江公园及城市公共活动空间的开发，拥有独特的滨江休闲景观，属于城市特色商圈；3、滨江商业带一般在经济发展阶段较高时得到较快发展，在政府规划助推下，发展迅速，能够在35年内成型；4、滨江商业带已进入快速发展期，滨江商业带的巨大潜在价值将得到逐步释放；5、滨江商业带在功能定位上主要适合发展中高端餐饮、休闲、娱乐等，以及少量高端特色零售；6、作为特色商圈的滨江商业，既吸引本地客群，也吸引旅游客群消

21、费，兼具城市名片的特性；7、对定位于旅游城市的重庆来说，南滨滨江商业带的快速发展将有力增强作为旅游目的地的吸引力，滨江商业带将成为重庆市民公共活动的“城市客厅”，同时，可繁荣商业服务业，增加就业与经济总量，成为城市经济发展的重要增长点。而如今重庆的南滨路也拥有着上海、杭州、武汉滨江商业的共同之处，也正经历着同样的发展趋势：100年前：重庆正式开埠，1891年3月向世界开放。重庆开埠后外国人在海棠溪至弹子石的南滨路一带居住，长江沿南岸的江边一带开始遍布外国洋行。70年前：抗战时期，美国、英国、比利时、法国等国曾在此设大使馆或公使馆。达官商贾云集，使海棠溪至弹子石一带形成了著名的“富人聚居区”。2

22、0年前：弹子石是南岸最繁华的区域中心，是重庆市烟草、轻纺、化工和外贸畜产工业集中的基地之一。而今距南区CBD规划确定已有3年，弹子石地区正发生翻天覆地的变化：南滨路弹子石段已全线贯通、朝天门大桥今年内将建成通车、总投资为12.8亿元的慈母山隧道及连接道(峡江路)一期工程已经开工建设南区CBD“四桥三路四隧道”的交通格局正在形成。而已经通车的朝天门长江大桥，到江北商圈或解放碑商圈购物，车程均在15分钟以内。待另两座大桥东水门大桥和千厮门修建以后，弹子石到解放碑商圈的车程还将进一步缩短。同时总部经济的定位和格局已经初步形成。根据政府两江四岸的规划，增设了独特的滨江休闲景观：滨江公园、两江广场、国际

23、马戏城等大型休闲景观节点。如今对南滨路的定义已不再仅是餐饮一条街，而是聚餐饮，娱乐、休闲、会所、高档住宅为一体的滨江格局，打造成重庆的外滩，重庆的城市名片，这里的商业价值的无法用现在的眼光来衡量的。七、郦江商业街的投资前景？n 地段升值：1、郦江所处CBD辐射范围内，起后期价值是可预见的（结合CBD销售解说）；2、紧邻九龙仓20万方滨江风情商业街，与老南滨有效连接，未来南滨商业会继续往洋人街方向扩展；3、60万人的固定消费群体，外来辐射人群逐日递增；4、南滨已经以超过年2000万人次的接待量，餐饮休闲年营业额超15亿元的规模，成为名副其实的“西南滨江第一街”；5、新南滨定位以高端产业为主，更多

24、的国际一线大牌、高级写字楼、酒店汇聚，将拉动整体消费；n 规划增值：1、独栋建筑形态：目前南滨板块在售的滨江商业并不多，而且基本以底商为主（住宅楼下的商业），这种商业会有几个问题：（1）受建筑结构影响（未设转换层），柱间距小，经营受局限。（2）封闭式商业较多，开敞度不够，产品本身所带来的附加值不多。（3）通道不够独立，受进出口开启位置及方式影响较大（靠近进出口或电梯的位置经验良好，远离的经营就出现问题），并且后期经营调整的可能性较小。 而郦江“独栋”商业规避了以上不利之处：（1）拥有大面宽，展示空间及可利用的空间多（多展示面、大露台观江），适合多种业态经营。（2）拥有多重立体独立通道，2、3楼

25、的价值凸显。（3）有别于社区商业，在产品定位及整体形象上会更趋于高端；经营较为独立，受社区入驻人口影响不大，更多依托于区域发展及区域辐射力；业态选择较多，后期租金收益增长快，物业本身的增值空间也随之提升。2、空间开放性、可延展：郦江商业强调空间的开放性，亲水、亲自然，每层均拥有很大的开敞空间，为整体商业提升价值。同时，郦江商业具有空间的可延展性，可充分利用广场、露台、回廊等，延展使用空间，提高商铺使用价值。各层优势：1层：门前广场开敞通透，展示性和可达性强，商业价值也最为突出；2-3层：赠送大面积露天，最高赠送可达500平米，观江效果极佳，适合做如高级会所、情调餐饮、咖啡厅、休闲酒吧等业态。利

26、用观光电梯、景观楼梯可轻松到达。3、交通动线、车位保障：立体人流交通动线（观光电梯、景观旋转梯、车库专用楼梯），可直达地下车库。充足停车位保障，地面车位100个（通过市政审批后可以停车），地下车位100个；n 龙湖品牌：郦江格调商业街自身的产品设计及定位，强有力的吸引了众多知名商家有意向入驻，目前正在商谈中的商家有：重百超市、渝信酒楼、小天鹅、重庆会馆、富隆酒窖龙湖具有丰富的商业运营经验，以及强大的商家整合能力，在商家资源上占据绝对优势，从目前运行中的商业来看，龙湖的商业总能得到商家的热情追捧，如北城街头、西城天街、晶郦馆、水晶郦城、龙湖南苑等，都经营良好；n 市场机会：（1）、近几年住宅的火

27、爆势头冲淡了商业地产的价值，目前我们看到的是住商倒挂局面，也就是说商业地产的价值被低估，一般而言，商业的售价应是住宅的2-3倍，甚至更高，目前的情况却反之。但从投资角度来讲，商业的价值应该比住宅更高，首先，它有长期且稳定的租金收益，其次，商业一旦成熟后，可代替性较小，也就是说稀缺度更强，物业的增值空间更大。（2）、（针对性介绍）今年新政出台后，虽然抑制了部分需求，但我们看到，目前民间流动的闲置资金仍然很多，大量资金退出住宅市场后找不到投资去向。现在部分投资客已经将目光转向商业地产，商业地产一直以来是块稳定的大“蛋糕”，具有经营和投资两面性，受政策因素波及较小，投资者的自主性较强。目前商业地产价

28、格正处于市场低点，现在购买正是时候，（3）、龙湖真正出售的商业并不多，这是个很好的机会，龙湖强大的品牌号召力和招商能力让商业能够在合理的时间达到成行成势，实现收益。八、郦江周边商业的租、售现状项目名称总体量商业体量总户数租售方式面积售价租金物管费备注中海国际社区230万30万2万租、售17-225平米2-3万20-60平米占多数富力现代广场27万2.2万2000租、售60-1000平米1.2-3万1层3万左右阳光100120万5.5万7500租、售200-600平米3-5万1-2层整合销售，3-5层可分开销售，1F5万，2F3万东原189130万11.8万1000 租珊瑚都会30万10万150

29、0租100-1000平米约100元/平米已含在租金中临街为100平米-300平米单位，内街为500-1000平米以上大商铺南滨国际8万1.6万方1000 租、售2000平米起1.8-2.7万2000平米起售，1楼2.7万，2楼1.8万（层高较低），3楼2.1万，4楼2.3万投资回报分析n 长期且稳定的租金收益：南滨商业租金基本在70-120元/平米左右，按照售价22000元/平米，面积300平米，总价660万，租金按70元/平米计算，投资回报=70×300×12/6600000=3%，租金按年递增5%（不算区域成活、通货膨胀、租金不规律上浮），平均回报率大约在5%，而该区域

30、发展迅速，通货膨胀，租金还会成不规律上涨，预估整体回报率应在7%-10%。n 稀缺滨江商业的增值保值前景：租金价格仅是商业投资参考的一部分，更多还是来至区域发展、物业增值的价值，目前，南滨滨江住宅的售价基本在1万-1.8万之间，商业售价在1.8万-4万左右，而商业所带来的长期且稳定的租金收益，是住宅无法相比的。九、郦江商业销售问答集1、 商铺内是否接天然气？答：大部分商铺都是可以使用天然气的。2、 烟道将如何排烟，会不会影响洋房业主？答：商铺距离洋房都有15-20米左右的距离，且烟道都是连接到商铺屋顶远离洋房的一侧，不会影响到洋房业主。3、 商铺前的人行道是否可以停车？答：人行道以后归市政统一

31、管理，只要办理相关手续后，是可以停放车辆的。目前南滨路的商业停车基本都在路边上。4、 商铺采用哪种方式销售？答：目前的销售方式暂时没定，但现在关注郦江商铺的客户非常多，这要根据销售时的具体情况决定。5、 如果有商家租赁，租金多少，未售之前跟谁签租赁合同？答：租赁的价格目前还没有确定，如果是租赁，将与龙湖签署租赁合同。6、 商铺的产权是多少年？答：40年7、 2-3楼有赠送露台的面积，两户业主如何划分？答：2楼的露台都是归所在商铺业主单独使用，不存在划分的问题。3楼露台存在公共区域，但一般我们建议客户整层购买，更便于后期经营，而且整层购买的客户也将优先。8、 S4商铺不临南滨路，适合经营哪些业态

32、？答：S4商铺虽然没有直接面对南滨路，但却具备三大价值优势。一、位于郦江洋房和高TOWN组团的大门口旁，有近1500户业主（约5000人）每天从这个大门出入，相对而言可适合社区商业配套需求，如餐饮、家居馆、汽车美容、美容美发、社区诊所等。二、S4商铺与规划的重庆国际马戏城直接接壤，而且据了解，S4商铺前面未来可能规划有滨江支路经过，吸纳人流量非常巨大，是旅游商业经济圈中的一部分，增值潜力不可限量。三、323、368路公交车的总站都在门口，每天从杨家坪、南坪到洋人街的人流量相当大。最后，相对而言，S4商铺的单个面积不是很大，一般只有100-400平米。9、 商业用房的水、电费收取标准？答：商业的

33、水电都将按照政府规定，以商业标准收取。10、 商铺门尺寸有点偏小，可否改动？答：郦江每个商铺的玻璃门基本上都是双开门，总宽度达2.2米以上，并且基本上都设计了2-3个人流动线，也就是有2-3个门，而且外立面均采用玻璃幕墙设计，采光通透性强，展示面非常大。当然，如果商家有更多的需求，可以根据具体情况进行后期调整。11、 商铺赠送的露台是否可以使用，可否进行隔段？答：商铺2-3楼的露台，商家可以在不破坏整体立面风格的前提下，做一些半通透性隔段，如玻璃或有情调的木栏等，可以有效增加商铺的使用空间和提升商铺价值。当然，必须符合政府相关规定，不能搭建永久建筑。以避免政府查处乱搭乱建。12、 商铺层高多少？是否每层楼都一样？答：不一样。S1-S3商铺（1楼层高4.5米，2-3楼层高4.2米）。S4商铺（1楼层高4.2米，2楼层高3.