房地产业务尽职调查报告模版(可编辑修改word版)

1、尖于*项目投融资的调查报告（适用于房地产开发和旧改等物业项目类投融资业务）履职声明：本人在此郑重声明，此报告是基于本人的现场调查以及其他外部信息进 行独立、客观、审慎的分析评价而成。本人已充分分析了相关风险因素，没有虚假 记载、误导性陈述或者重大疏漏。申报部门/分支行：融资人：（以下简称“XX”）融资规模：融资期限：我行净收益：交易结构：风控措施：融资人在我行已获投融资金额：主办客户经理：协办客户经理：联系方式：完成时间：*年*月*日-、实地调查情况1序号时间起止地点接触人物调查内容备注1234二、第三方了解（包括但不限于媒体、同业.中介、政府公开信息）序号渠道内容简介12I实地调査情况要求详

2、细记录：主办、协办客户经埋现场调査的时间段、对客户的办公地点和项目现场的实 地走访情况、与客户管理层的交流情况、民营且非前1（）0强企业原则上婆求面见实际控制人。三、三性”核查齐 全 性是否提供完整资料;是否完整揭示集团和关联企业在我行的投融资;对未按照要求提交的必备资料，给予明确列示，并分析是否影响对项目评判：有 效 性营业执照是否年检有效;贷款卡（中征码）是否正常;工商登记查询是否最新 ;税务登记证是否年检;组织机构代码证是否年检;其他个性资质证照是否有效 ;审计报告是否按照我行要求提供;集团公司是否提供本部、合并报表;抵质押 物是否评估、评估机构是否符合我行要求;有效性存疑事项，须说明原

3、因，并加以评判：真 实 性材料来源、取得、验证是否符合规定、表面真实;资料所提供的相关信息之间是否吻合;财务报表数据之间钩稽关系是否正确;信息核实情况结果及补充的材料说明：真实性存疑事项，须说明原因，并加以评判：一：融资人及另联方与我行/集团历史合作另系1、融资人及关联方在我行原有投融资情况：（新客户可略过）参考表格:客户名称业务种类授信额度授信敞口额 度用信余额担保方式到期日合计2、融资人及关联方是否已核定我行集团授信额度；是否在东方集团战略客户名单内，若是，说明目前集团额度金额及存量金额。二、融资人基本信息1、融资人基本情况说明：如果融资人是项目公司的，要调查项目公司及项目公司所属房地产9

4、公司（集团）两个层面，若房地产公司（集团）为项目公司（融资人）提供保证 担保，房地产公司（集团）层面的内容可以放在担保调查部分。企业名称所属行业注册地址实际办公地址成立日期公司类型经营期间（成立日-经营终止日至注册资本（万元）法人代表从事木行业年限实际控制人从爭木行业年限实际控制人及配偶/ 子女国籍是否上市股票代码实际控制人与法人代表不一致的原因说明2、股权结构情况股东名称持股比例出资金额（万元）出资形式与融资人是否存在关联交易备注（说明股东之间.股东与实际 控制人之间关系） （1）股东背景介绍要求追溯到融资人的最终股东和最终实际控制人，以及其对融资人的持股状 况和控制程度。对民营企业，尤其需

5、要说明实际控制人创业、发展和经营的历史等，包括第一 桶金来源、投资扩张、多元化转型、兼并收购、业务转型、是否涉及民间借贷等。对于民营企业实际控制人要调查以下内容：（1）个人素养，包括：教育程度、 年龄、国籍、户籍所在地、长期居住地、健康状况、婚姻状况、配偶、子女、从业 经验、社会头衔、爱好、社会声誉、经营风格、个人信用、经济纠纷、法院执行记录;（2）社会背景，包括：家族实力和社会声誉、家族成员及成员关系、社会交往对象;（3）资产实力，包括：个人和家庭资产、资本积累方式；（4）各类负债和对外担 保情况，包括但不限于银行融资、民间融资、对外保证担保、对外抵押担保等；（5） 是否涉及民间借贷。对于实

6、际控制人与股东结构不一致的，需说明原因。需要说明股东是否为高 利贷等被动财务投资者。（2）股权变更情况日期股东名称股权比例出资形式出资金额（万元）备注（说明 股东之间.股东与实际 控制人之间 的关系）成立时股东1股东2变更时间1股东1股东2变更时间2 对于股东结构频繁变更的，需进一步调查说明原因。是否存在股东主动退岀或债权转股权。（3）融资人或所属房地产公司（集团）主要子公司情况（信息来源可参考 工商登记系统查询）参考表格：公司名称成立日期资万 MRU ( 注本Tc)持股比例住址主营业务股权架构情况图【对于股权关系、子公司复杂企业（如家族式企业或关联企 业众多的集团企业），以架构图方式列示】:

7、融资人或所属房地产公司（集团）主要子公司的经营、财务情况简介，参考下表：单位：万元公司名称总资产有效资产总负债有息负债主营收入净利润说明：有效资产主要包括固定资产（房地产、设备等净值）.土地使用权等;有息负债包括银行、信托等金融机构贷款、债券、民间融资等。3、主要管理层情况如果融资人是项目公司的，要调查项目公司和项目公司所属的房地产公司（集团）两个层面。要求调查企业的法定代表人、主要管理层及财务负责人工作履历，并对管理 层稳定性、行业经验、内部控制能力等进行说明。4、其他重要事项说明要求对公司的经营和信用产生重要影响的事项，包括公司髙层变动、资本变 动、组织结构变动、经营主业变动、涉及法律诉讼

8、（需要查询全国法院被执行人 信息查询网）等进行说明。5三、融资人经营情况调查融资人及其所属房地产公司（集团）的经营情况，包括但不限于所属集团开发资质、开发经验、开发成果，目前集团的土地 储备、在建项目、在售项目情况等。1、已开发项目情况项目名称项目位置项目类型投资占比（%）开工时间（年月）竣工时间（年月）建筑而积（m,）可销售而积（m,）销售均价（元 r）销售收入（万元）合计2、在建项目情况（本次申报项目除外）项目名称项目位置项目类型总投资（万元）投资占比（妙己投入资金（万元）资金缺口（万元）土地面 积 <m,）枳（Hf）预计销俗均价（元m,）开1： 时间（年月预计竣1：时间（年 月抵

9、押 状 态自有资金银行等金融机构借款其他合计3、在售项目情况项目名称项目位置项目类型总投资（万元）投资舌比（%）资金来源（万元）土地面积（m,）建筑面 积（r）开& 口 期m均价（元m,）己实 现销 售金额（万 元）剩余 可俗 货侑（万 元）抵 艸 状 态自有资金银行等金融机构借款其他合计4、已规划的土地储备情况序号地理位置占地面积投资占比（%）取得时间（年 月）取得 方式权属 情况用 途 级 别土 地 状 态总 建 筑 面 积楼 面 地 价土地 出让 金交 纳悄 况（万 元）抵 押 状 态应 付实付合计9四、融资人及所属集团资信状况说明：若融资人为项目公司，须调查项目公司和项目公司所

10、属房地产公司（集团） 两个层面，若房地产公司（集团）为项目公司（融资人）提供保证担保，房地产 公司（集团）层面的内容可以放在担保调查部分。1、贷款卡查询情况贷款卡/中征码査询 日期未结清融资信息（万元）贷款银行承兑 汇票保理国际信用证国内信用证保函其他通道融资未结淸不良信贷信息已结淸不良信 贷信息对外担保 信息被担保人名称是否为 关联企业担保金额（万元）被担保人预警或不良等 负面信息 合计贷款卡信息界 常情况 说明说明贷款卡是否存在欠息.与报表不符等情况。存在贷款分类为关注类含及以下的，需提供融 资行的说明。近期存在筝次临时欠息的.需核査企业相关账户的现金情况。他行负债额大幅下 降的，需了解是

11、否存在他行收贷或压贷的情况。2、现有融资情况融资机构业务种类授信额度授信敞口额度用信余额担保方式到期日 合计3、实际控制人（自然人）及其重要矣联方个人征信查询查询日期姓名融资总额（万元）为他人 担保金额（万元）累计最高逾期次数最高逾期期数逾期原因说明 4主要尖联方征信苣询公司名称贷款卡号/中征 码査询情况（20*年*丿日融资总额（万元）贷款（万元）银承（万元）信用证（万元）贸易融资（万元）5融资人或所属房地产公司（集团）资本市场融资情况（上市/发债公司适用）（1）融资人持有股票质押情况（融资人为上市公司母公司时适用）：股票简称持有股数质押股数质押率质押股票占持有股票比例（2）发债情况融资内容发

12、行规模利率期限到期日承销机构备注公司债券可转债其他上市公司需关注公司公告，调查公司以及衍生品（若有）在资本市场的表现: 对外投资、并购活动、股价走势，机构看法等。6、融资人资信情况核查查询系统/途径核查结论监管部门和我行信用黑名单、我 行风险捉示函、信贷系统预警信 息全国法院被执行人信息系统被 执行信息国家企业信用信息公示系统是否“两高一剩”客户是否我行各行业准入/退出客户 名单客户是否我行关联方信息重大事项（巨潮网、中国货币网、 中国债券信息网等公开信息渠 道）其他负面和预警信息（互联网）五融资人财务状况总体说明：若融资人为项目公司，须调查项目公司和项目公司所属房地产公 11司（集团）两个层

13、面；若融资人为上市公司或所属的房地产公司（集团）为上市公 司，须调查上市部分和非上市部分的情况；若房地产公司（集团）为项目公司（融资人） 提供保证担保，房地产公司（集团）层面的内容可以放在担保调查部分。（一）报表采用说明1、要求说明企业提供的完整财务审计报告是否为有保留意见的审计报告。2、对于连续更换会计师事务所的，必须对其原因做出必要的说明。3、说明财务报表的合并范围及其变动情况。4、对资产规模超过10亿元的，报表科目列示单位应为"亿元”。5、对于上市公司，可以直接采用公开披露的财务报告。（二）财务报表科目列示注：1、如无合并报表，可将合并一栏全部删除；2、如需列明细较多，必须 在

14、报表下方对金额较大或变动较大科目进行说明；3、对实收资本频繁增资、大 额资本公积入账的需调查资金来源。1、资产负债表（单位：万元）科目合并木部说明（第N年及近期）N-2期N-I期N期近期N-2期N-I期N期近期资产总额流动资产合计货币资金交易性金融资产应收票据应收账款其他应收款预付款项存货长期投资投资性房地产固定资产在建工程工程物资无形资产长期待摊费用负债总额流动负债合计短期借款应付票据应付账款预收款项应付职工薪酬应交税费其他应付款一年内到期非流 动负债长期借款应付债券长期应付款专项应付款其他非流动负债股东权益合计实收资木资本公积盈余公积未分配利润少数股东权益财务指标资产负债率实际资产负债率流

15、动比率速动比率存货周转率存货比率总资产増长率注：1）实际资产负债率=负债总额-倾收账款/总资产：2）存货比率二存货余额与总资产的比率主要财务科目明细分析:（!）应收帐款分析帐龄分析应收帐款帐期2014 年（万元占比（%）2015 年（万元）占比（%）2016 年（万元）占比（%）2017年X丿J（万元）占比（%）1年以内（含1年）1年至2年（含2年）2年至3年（含3年）3年以上合计大额明细分析企业名称1年以内（万元）占比（%）1年至2年（万元）占比（%）2年至3年（万元）占比（%）3年以上（万元）占比（%）合计（2）其他应收款分析 帐龄分析其他应收款帐期2014 年（万元占比（%）2015 年

16、（万元）占比（%）2016 年（万元）占比（）2017年X月（万元）占比（%）1年以内（含1年）1年至2年（含2年）2年至3年（含3年）3年以上合计大额明细分析企业名称1年以内（万元）占比（%）1年至2年（万元）占比（%）2年至3年（万元）占比（%）3年以上（万元）占比（%）合计（3）应付帐款分析帐龄分析应付帐款帐期2014 年（万元占比（%）2015 年（万元）占比（%）2016 年（万元）占比（%）2017年X月（万元）占比（%）1年以内（含1年）1年至2年（含2年）2年至3年（含3年）3年以上合计大额明细分析企业名称1年以内（万元）占比（%）1年至2年（万元）占比（%）2年至3年（万元）

17、占比（%）S年以上（万元）占比（%）合计（4）其他应付款分析帐龄分析其他应付款帐期2014 年（万元）占比（%）2015 年（万元）占比（%）2016 年（万元）占比（%）2017年X月（万元）占比（%）1年以内（含1年）1年至2年（含2年）2年至3年（含3年）3年以上合计大额明细分析企业名称1年以内（万元）占比（%）1年至2年（万元）占比（%）2年至3年（万元）占比（%）3年以上（万元占比（%）合计（五）固定资产明细（单位：万元）固定资产名称原始价值累计折旧余额备注总计（6）存货明细要点：对于一般企业，要求提供最近一期和近三年的年报。对于无法收集近三年年报的大型企 业，可仅收集最近一期和近一

18、年的年报存货明细2014 年（万元）占比（%）2015 年（万元）占比（%）2016 年（万元）占比（%）2017年X丿J（万元）占比（%）合计（7）除上述主要账务科目外，其他占比较大的科目或变化幅度超过20%的科目（例如：应收票据、应付票据等）需按上述主要科目分年度进行列表分析说明。2损益表（单位：万元）科目合并木部说明（第N年及近期）N-2期N-I期N期近期N-2期N-I期N期近期营业收入营业成木营业税金及 附加销售费用管理费用财务费用资产减值损失投资收益营业利润营业外收入业外支出营利润总额净利润盈利能力指标主营业务毛利率销售净利润率净资产收益率成长性指标主营业务收入増 长;营业利润増长率

19、净利润増长率3现金流量表（单位：万元）项目合并本部N-2期N-I期N期N-2期N-I期N期一、经营活动现金流址：销售商品.提供劳务收到的现 金收到的其它与经营活动有关 的现金现金流入小计购买商品.接受劳务支付的现 金支付的其它与经营活动有关 的现金现金流出小计经营活动现金流址净额二、投资活动现金流址：取得投资收益所收到的现金现金流入小计购建固定资产等所支付的现 金投资所支付的现金现金流出小计投资活动现金流址浄额三、筹资活动现金流址：吸收投资所收到的现金借款所收到的现金现金流入小计偿还债务支付的现金分配股利或利润支付的现金现金流出小计筹资活动现金流址净额四、现金及其等价物浄增加额4融资期内集团公

20、司现金流量预测（非上市公司适用）（1）在售项目预计收入持有人项目名称位置可售面积预计单价（元/ 平方米）项目类型预计销售 收入总计(2)未来项目支出持有人项目名称金融机构借 款土地及工程费 用三项费用税金支出总计总计(3)融资期内现金流量测算科目年度合计N年N÷l年N÷2年现金流入项目营业务收入新増金融机构借款现金流出土地及工程费用各项税金支出管理等费用支出归还金融机构借款现金净流量六、项目基本情况（若抵押物与用款项目不一致则需针对抵押物和用款项目 分别分析）1、说明项目名称、项目类型、地点（提供区位图）、项目户型定位及客户定位等。2项目主要经济技术指标。参考表格：用地性质

21、二类居住.商业用地。名称数量（平方米）单位成本备注建设用地面积建筑占地面积总建筑面积其 中地上建筑面枳（计入容积率）其 中高层面积多层住宅（别墅）面积可售商业面积超市及便利店面积市玫足套设施（不计容枳率）地下住宅面枳地下车库面枳容积率绿地率机动车停车位个其 中地下停车位（可售）个地下停车位（自持）个户数户调查户型结构及 比例项目规划示意图（附文字说明）：七、项目合法合规性调查土地取得过程、土地成本、审批手续是否齐全，审批规模与建设规模、销售计划进度是否匹配等。1、立项情况参考表格：项目建设内 容施工面 积（Itf）总投资 （万元）项目建设 期有效期至批复编号发证机关备注3、"四证&q

22、uot;情况证照名収得时间证号证載内容 （平方米）备注上地使用权证建设用地规划许可证建设工程规 划许可证小计：建筑匸程施 工许可证小计：4、预售情况（如有）编号发证日期侦售总 建筑而 积（平方 米）售套 预总数预售明细备注独栋别墅联排别墅叠拼别墅高层套数面积套数面积套数ifii 积套数面积合计八'项目可行性调查说明“项目可行性报告”的编制单位资质是否符合我行要求。项目工程地质条 件等方面是否存在风险因素。项目总投资是否合理，资本金是否到位、其他资金来源 的可靠性，资金到位时间与投资用款时间是否吻合。工期是否估算合理，项目设计、 施工和监理单位是否具备相应资质，是否存在建设风险。（一）项

23、目建设内容（二）项目投融资方案1、调查项目总投资、投资构成及资金来源。参考表格：投资摘婆虹位备注项目总投资万元其中:土地总成本万元其中，土地出让金？建安总成木万元财务费用万元项目收益万元所得税后投资构成股东出资万元占总投资比率信托/基金/资管出资万元占总投资比率锲行融资万元占总投资比率销售回款万元占总投资比率投资到位核实情况，投入合理性分析等。2、项目资金（资本金和项目融资）的落实情况。3、投融资进度的合理性、可行性等。4、我行投融资的用款计划。（三）项目区位配套情况调查项目所在区位周边交通、教育、医疗以及生活便利设施配套落实情况。（四）项目工程进度评估调查项目立项过程、依据，项目建设工期、进

24、度、资金投入计划等，评估项目 建设计划的实施和执行情况。如项目已开工，应分析项目的形象进度（图示+文字 说明）、投资完成及各项资金到位情况，项目设计、施工、监理单位资质，等。1、项目主要建设情况：项目建设方式（自建、联建、其他）如非自建，填写申请人的分配比例情况。施工单位名称施工方资质项目建设周期预计达到预售状态时间项目监理公司监理公司是否由我行指定或认可施工单位、监理公司是否借款人的关联公司项目建设形象进度分期开发还需填写以下内容：总规划建筑面积（f）已开发建筑面积（f）总开发期数本期开发期数对施工单位付款计划（主要施工、设备采购合同规定的付款进度）:2、项目进度计划及最新进度陈述项目进度安

25、排及最新进度（附现场照片，周边照片）工程建设阶段（预计）时间跨度目前建设进度拆迁开工基础工程到正负零正负零到主体结构封顶主结构封顶到竣工、交付使用形象进度（图示+文字说明）：A、XX地块或XX业态B、（五）项目行业和市场分析1、行业分析区域GDP,常住人口、户籍人口，城镇居民人均可支配收入等；区域产业结构， 固定资产投资（房地产），财政收支，存款结构等。2、市场分析区域市场供应量，供销走势，成交状况等；户型结构，定价区间，目标人群 等。九、项目还款能力（一）销售定价与去化率假设设置（相关数据可查询克尔瑞系统等）1、本项目历史数据参考（如有）参考表格:物业业态已销售面积（平米）销售均价（元/平米

26、）月均去化备注髙层多层（别墅）合计2、周边同类项目比较参考A. 与所在片区平均水平比较B. 与竞品项目比较 参考表格:项目名称业态类型容积 率XX年销售均价 （元/平方米）XX年均去 化（平方米）XX年去化虽 （平方米）处区备注木项目竞品项目（3个以上）综合1、2两点，调查揭示设置销售基准定价和去化水平。（二）成本、收入、费用及利润评估参考表格：项目成本合计单位建筑成本（元 /平米）地上计容可售成 木（元/平米）比例备注总土地成木土地出让金契稅印花税利息违约金前期工程费二、建安费用三、基础设施建设费四、开发间接费用五、其他费用六.期间费用营销费用管理费用财务费用（融资 利率）投资总成木销售收入

27、其他税金营业税及附加上地増值税-住宅及 乍库上地増值税-商业税前利润预缴企业所得税补缴企业所得税企业所得税税后净利润对项目成本、收入、费用、利润等指标进行合理性、可行性评估。财务指标比例(%)说明项目净利润率销售净利润率安全边际率盈亏平衡销售率项目IRR评估分析项目财务指标。(三) 资金用途与还款能力分析1、资金用途合理性2、融资期内还款现金流预测和现金倍数根据假设设置、经营成本支出等，测算项目还款现金流，评估我行投融资退出的可行性、安全性。(1)售价及去化假设物业类型单价(m-)年去化(万U年)住宅写字楼(2)现金流预测及现金倍数项目现金流融资期内合计(万)N年QlN年Q2N年Q3N年Q4N

28、+1 年 QlN+1 年 Q2开发流入合计住宅写字楼开发流出合计土地成本工程款期间费用营业税及土増、所得税预 征开发净现金流融资流入合计贷款其他融资流出合计贷款（木息）其他融资净现金流项目净现金流项目净现金流累计项目现金倍数（还木付息后累计净现金流+贷款木息）/贷款木息十、担保调查（一）、非自然人保证担保重点调查：1）、担保动机。主要揭示是否为关联企业，是否为互保企业，是 否存在相关的反担保措施。2）、调查担保人的互保圈情况及风险状况，需提供对 外担保明细。其他参照融资人尽职调查要求。（二）、房地产抵押（抵押物若为项目本身，该部分可以省略）1、要求现场查勘抵押物，调查周边配套，包括学校、医院、

29、公0、生活便 利设施及交通配套等。2、抵押物情况（抵押物有多个时，增加本表格；后续追加的抵押物参照此表填列）抵押物名称评估时间抵押物位置权证号码所有权人所有权人与借款 人关系购入时间登记价格（万元）建筑面积（m,）证载使用性质实际使用性质法定使用年限（年）己使用年限（年）剩余使用年限（年）评估机构评估方法评估单价（元1J评估价值（万元）认定价值（万元）抵押率抵押顺位若非第顺位抵押需调査第顺位抵押权人、对应金额、期限、利率以 及还款时点。评估值审核：（提供房地产网站同类房地产成交均价数据进行横向对比）抵押物照片及网上查询地理位置图：抵押物周边环境及配套设施描述:抵押物出租情况：（包括是否出租，是

30、否提供租约，租期、租金水平及承租人。）第三人抵押的抵押动机：（如抵押物为第三人捉供则需填写）抵押物抵押登记办理的有关法彳卞法规:抵押物变现能力综合分析，以及可能存在的政策或法律障碍:抵押物汇总农（有多个抵押物时使用）抵押物名称抵押物证载使用性质建筑面积（疔评估净值（万元）认定价值（万元平均单价小计总体抵押率抵押物整体评价十一收益与风险分析1、资金来源与收益分析（!）我行利率/费率；自营资金出账的，需测算EVA和RAROCO理财资金出账的，是否符合资产管理部最新发布的资产准入价格；若不符合，请解释说明。（2）相关业务收益：分析融资人融资成本和融资效益、融资人的融资地位（市 场定价），说明我行定价

31、理由。2、风险揭示包括但不限于政策风险、行业风险、财务风险、操作风险、担保风险。十二、尽职调查结论h简要综述尽职调查各模块结论要点和总体业务风险判断结论，提出 同意或不同意投融资申请的主要理由。2、提出明确的业务建议方案，包括融资人名称、融资金额、币种、期限、 交易结构、利率/费率、资金来源、用途、还款方式、提款条件、风控措施、投 融后管理要求等。风控措施及投融后管理要求（参考表述如下，视情况选择）：1、土地及在建工程动态抵押：由我行认可的评估公司对*地块（注明土地证 号）出具评估报告，并办理上述第一顺位抵押，具备条件后即刻追加办理在建工程 抵押，为本债务提供抵押担保，抵押率不得超过*%;信托/资管计划存续期间，未经 我行书面同意，抵押人不得将抵押财产向任何第三方提供抵押或在抵押财产上设置 任何其他权利负担；2、股权控制：信托计划/资管计划以*元收购不低于项目公司*峡的股权， 由*承诺到期回购股权；放款前办妥项目公司剩余*%股权质押，为本债务提供 股权质押担保。