土地增值税清算实例

1、土地增值税清算实例为了进一步指导地方税务机关内部人员掌握土地增值税的清算审核工作方法,根据土地增值税清算审核有关政策及程序,编写了土地增值税三道案例题,供对照 参考.对于三道案例题中提供的数据情况请忽略.案例一北京市东城区某房地产开发投资建设的东园小区工程,在2006年7月,向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续.税务部门对该公司所提供的有关清算工程资料进行了验收,特别是对?土地增值税清算鉴证报告?以下简称?鉴证报告?中内容和格式进行了重点查验后,同意 东园小区工程办理 土地增值税清算手续.在公司提交的 东园小区狈目?鉴证报告?中披露的具体情况如下：一、整体工程情况简介1、某房地产开发

2、建设东园小区工程,是经北京市开展方案委员会于2001年2月以2001231号文件批准投资开发的工程的,座落于东城区 XX号, 规划批准总占地面积80,000平方米.该单位在2003年3月曾到东城地方税务 局为该工程办理了土地增值税工程登记手续.2、该工程于2002年初开工建设,于2003年5月开始对商品房进行预销售,根 据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证实为200,000平方米,可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米；其余不可出售的自用办公、 商业、车库等面积30, 000平方米.另外还有配套设施面积 12,000平方米.3、截止2006年5月30日,可售面积中已出售面

3、积为160,000平方米,其中出 售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房 25,000 平方米.剩余未销售面积10,000平方米中,已对外出租4000平方米.4、公共配套设施用途分别为：变电站和热力站 800平方米、物业治理用房200 平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行 车棚1000平方米,车库3500平方米.5、该工程在2006年5月通过全部工程质量验收,并取得了北京市建设工程质 量监督总站颁发的北京市建设工程质量合格证书6、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证实为：总商品住宅面 积130,000平方米、

4、总商品住宅共7栋为1040套,按单栋计算后,每套平均 125平方米,属于2级土地,根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均 交易价格12710.4元,规划批复的工程容积率为2.5,因此根据普通标准住宅三 个条件的标准,已出售的120,000平方米商品住宅,可以享受普通标准住宅的 优惠政策.7、该工程已销售面积占总建筑面积的比例为：160,000/200,000=80 %.二.取得收入情况说明该单位于2003年5月开始预销售东园小区的房屋,截止到 2006年5月30日, 已出售面积为160,000平方米,共取得销售收入总额1,430,000,000元,总额全 部为货币收入人民币.其中：出售

5、住宅120,000平方米,取得销售收入 900,000,000元；出售商业用房15,000平方米,取得销售收入255,000,000元;出售办公用房25,000平方米,取得销售收入总额275,000,000元.另外,取得 租金收入200, 000元.对于该房地产开发企业在售房时代收的各项费用,未计入房价中,而是在房价之外单独收取的,不包含在转让房地产的收入中.三、扣除工程情况说明一取得土地使用权所支付的总金额为 453,200,000元.单位提供的“悬土地出让合同及京房地低字X号地价缴款证实,东园小区 工程已向北京市国有土地资源和房屋治理局,交纳土地出让金 440,000,000元, 缴纳契税

6、13,200,000元不含公共配套设施政府赠送的占地面积.该工程本次消税应扣除取得土地使用权所支付的金额为362,560,000元具体计算可采取以下两种方法：1、453,200,000/200,000*160,000=362,560,000 元；2、453,200,000*80 % =362,560,000 元.二开发本钱经鉴证该单位提供的工程预算及结算明细资料有关凭证,截止2006年5月该项目工程本钱为493,600,000元,该工程本次消税应扣除的房地产开发本钱金额为 394,880,000 元.其中：土地拆迁及补偿费青苗补偿等为主：39,700,000元.2前期工程费：115,070,7

7、00元.3建筑安装工程费:290,000,000元.4根底设施费：1,586,000 元.5公共配套设施费：27, 942, 700元.6开发间接费：19,300,600元.开 发本钱具体内容、数据来源见?鉴证报告?相关表格. 分摊扣除金额计算过程为：1、土地拆迁及补偿费39,700,000元+前期工程费115,070 , 700元+建筑安装工程290,000,000元+根底设施费1,586, 000元+开发间接费19,300,600元 =465,657,300 元.具体计算可采取以下两种方法：465,657,300 元/200,000*160,000=372,525,840 元；465,65

8、7,300*80 % =372,525,840 元2、公共配套设施费:27,942,700元,本次清算分摊扣除的公共配套设施费用 22,354,160 元.27, 942,700/200,000*160,000=22,354,160 元三房地产开发费用该公司不能提供金融机构贷款证实,利息支出无法确定,因此三项费用扣除的金额为:362,560,000+394,880,000*10 % =75,744,000 元.四缴纳与销售环节的有关营业税 71,500,000元,缴纳城市维护建设税和教育 费附加7,150,000元.五房地产开发企业加计扣除为362,560,000+394,880,000*20

9、 % =151,488,000 元根据以上数据,本次清算允许扣除工程的总金额为:362,560,000+394 , 880,000+75, 744, 000+78, 650, 000+151 , 488 , 000=1,063,322,000 元.四、纳税情况详细计算过程该工程属于既有普通标准住宅,又有其他商品房,应分别计算增值额.一普通标准住宅计算过程1、出售普通标准住宅取得收入 900,000,000元普通标准住宅占消税工程面积的比例为120,000/160,000=75 %扣除工程金额=1,063,322,000*75 % =797 , 491 , 500 元增值额=900,000,00

10、0-797,491,500=102,508,500 元增值额与扣除工程金额之比增值率为102,508,500/797,491 , 500=12.85 %该工程的普通标准住宅局部,因增值额未超过扣除工程金额20%,应免征土地增值税.二其他商品房计算过程出售商业及办公用房取得收入530,000,000元已出售的商业及办公用房占消税工程面积的比例为40,000/160 , 000=25 %扣除工程金额=1, 063, 322, 000*25 % =265,830,500 元增值额=530,000,000-265,830,500=264,169,500 元增值额与扣除工程金额之比增值率为264,169

11、,500/265 , 830, 500=99.38 % 适用税率为40 %应纳土地增值税为：264,169,500*40 % -265,830,500*5 % =92,376,275 元已纳土地增值税为:5,000,000元应补缴土地增值税为：92,167,596.53-5,000,000=87,376,275 元五、税务机关审核情况一对消税资料的审核税务机关通过对纳税人提供的相关资料及 ?鉴证报告?中披露的内容情况与相关 数据进行核对审核后,根据土地增值税现行政策规定,对该清算工程审核确认情 况如下：二确定销售收入1,430,000,000元根据纳税人提供的销售商品房购销合同统计表中的销售工

12、程栋号、房问号、销售面积、销售收入等,对该工程出售住宅120,000平方米,取得销售收入900,000,000元；出售商业用房15,000平方米,取得销售收入 255, 000, 000 元；出售办公用房25, 000平方米,取得销售收入275,000,000元,进行核对后, 未发现问题.同时对该房地产开发企业代收的有关费用核算情况进行审核,未发现代收的费用计入房价中,而是在房价之外 其他应付款帐户单独收取的,可以不作为收入. 根据有关政策规定,对于该工程取得租金收入200,000元,不属于征税范围.三确认扣除工程金额土地增值税扣除工程确定时,应按清算面积160,000平方米占整体面积200,

13、000 平方米的比例进行分配后,确定本次清算允许扣除工程总金额为 1,052,922,000, 其中：1、取得土地使用权时所支付的金额为 362,560,000元经审核纳税人提供的土地出让合同及付款凭证,该工程取得土地使用权所支付的 金额为453,200,000元,按消税面积与总建筑面积配比后,未发现问题.2、房地产开发本钱的金额为：386,880,000元.1经审核纳税人提供的土地拆迁及补偿费的支付凭证和拆迁协议,确认金额为39,700,000元,按消税面积与总建筑面积配比分摊后本次清算允许扣除金额为31,760,000元,未发现问题.2首先通过对?鉴证报告?中扣除 前期工程费、建筑安装工程

14、费、根底设施费、 开发间接费的相关附表中列举的明细工程内容进行审核,符合土增税政策规定 允许扣除的范围.其次,根据纳税人提供的开发工程本钱财务报表及中介机构鉴证的工作底稿等资 料,并按消税面积与总建筑面积配比分摊后,确认的四项费用本次扣除金额为 340,765,840元,未发现问题.公式：前期工程费115,070,700元+建筑安装工程费+290,000,000元+根底设施费 1,586,000 元 + 开发间接费 19,300,600 元=425,957,300 元*80 % =340,765,840 元另外,通过对四项费用计算后,该工程四项费用每平方米工程造价的金额为2129.79元,不高

15、于?分类房产单位面积建安造价表?中公布的2006年居住高 层普通住宅-毛坯房及商业类每平方米建安造价金额.3公共配套设施费用的审核经对纳税人提供的?鉴证报告?根底设施费鉴证表中列举的公共配套设施费内容进行审核后,发现游泳馆是对外开放经营性质的设施,根据土地增值税现行政策规定不应列入公共配套设施扣除范围,应将游泳馆列支的10,000,000元费用从公共配套设施扣除总费用中剔除,确认该清算工程公共配套设施费用的金额为 17,942,700元,按清算面积分摊后,本次允许扣除的金额14, 354,160元.公式：17,942,700/200,000*160,000=14,354,160 元对于公共配套

16、设施费用中的车库费用金额,由于纳税人提供了人防工程证实,允许分摊扣除.3、房地产开发费用的审核?鉴证报告?中对该单位房地产开发费用是按率扣除计算的金额,由于税务机关审核后已对游泳馆列支的费用10,000,000元进行调减,因此,以取得土地使用 权所支付的金额和房地产开发本钱计算的金额之和的10 %进行重新计算后应扣除金额为74,944,000元.4、扣除与转让房地产有关的税金 78,650,000元,经审核后没有发现问题.5、重新计算房地产开发企业加计扣除为362,560,000+386,880,000*20 % =149,888,000 元.经审核后本次清算面积允许扣除工程的总金额为:362

17、,560,000+386,880,000+74,944,000+78,650,000+149,888,000=1,052,9 22,000 元四修正后的应纳税款计算1、普通标准住宅计算过程经税务机关审核确认后,本次清算的120,000平方米商品住宅,全部符合北京 市公布的普通标准住宅的标准,可以享受普通标准住宅的优惠政策.出售住宅取得收入900,000,000元普通标准住宅占消税工程面积的比例为：120,000/160,000=75 %扣除工程金额=1,052,922,000,*75 % =789,691 , 500 元增值额=900,000,000-789,691 , 500=110,308

18、,500 元增值额与扣除工程金额之比增值率为110,308,500/789 , 691, 500=13.97 % 通过对出售的普通标准住宅局部的应纳税款计算后, 增值额未超过扣除工程金额 20%,应兔征土地增值税.2、其他商品房计算过程出售商业及办公用房取得收入530,000,000元其他商品房占消税工程面积的比例为40, 000/160,000=25 %扣除工程金额=1,052,922,000*25 % =263,230,500 元增值额=530,000 , 000-263 , 230, 500=266,769,500 元增值额与扣除工程金额之比增值率为266,769,500/263,230

19、,500=101.34 %适用税率为50%应纳土地增值税为：266,769,500*50 % -263, 230,500*15 % =93,900,175 元已纳土地增值税为：5, 000,000元应补缴土地增值税为：88,900,175元六、对东园小区工程审核后有关的附列情况：一总建筑面积200,000平方米二批准可销售面积170,000平方米三已出售面积160,000平方米四取得收入1,430,000,000元五本次清算扣除工程总金额为：1,052,922,000元.1、本次清算扣除取得土地使用权所支付的金额362,560,000元.2、本次清算扣除房地产开发本钱 386,880,000元

20、.3、本次清算扣除房地产开发费用 74,944,000元.4、本次清算扣除与转让房地产有关的税金78,650,000元.5、本次清算加计扣除金额为149,888,000元.六本次清算每平方米允许分摊扣除的金额6580.76元.土地增值税计算方法实例2021-12-01 08:55:37 点击：102586 来源：会计实战基地土地增值税是指对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的 税种.土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发本钱、 费用等支出后的余额.土地增值税实行四级超额累进税率,例如增值额未超过 50%的局部,税率为30% ,增值额超过200%的局部,税率为

21、60%.土地增值税超率累进税率表级数国增值额税率速算扣除系 数1增值额未超过扣除工程金额 50%的局部3002增值额超过扣除工程金额 50%未超过100%405%3,值额超过扣除工程金额 的100%未超过200%5015%4增值额超过扣除工程金额200%的局部6035%例一：某房地产开发公司出售一幢写字楼,收入总额为10000万元.开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发本钱3000万元；财务费用中的利息支出为500万元(可按转让工程计算分摊并提供金融机构证明),但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为 555万元；该单位所在地政府规定的其他房地产

22、开发费用计算扣除比例为5%.试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税.答：(1)取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元(2)房地产开发本钱为3000万元(3)房地产开发费用=500-50+(1000+3000 ) X5%=650 (万元)(4)允许扣除的税费为555万元(5)从事房地产开发的纳税人加计扣除 20%允许扣除额=(1000+3000) X20 %=800 (万元)(6)允许扣除的工程金额合计 =1000+3000+650+555+800=6005(万元)(7)增值额=10000-6005=3995(万元)(8)增值率=3995+ 6005X 100 % =66.53%(9

23、)应纳税额=3395X 40 %-6005 X 5% =1297.75 (万元)例二：某房地产公司开发100栋花园别墅,其中80栋出售,10栋出租,10栋待售.每栋地价14.8万元,登记、过户手续费0.2万元,开发本钱包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元,贷款支付利息0.5万元(能提供银行证实)0每栋售价180万元,营业税率5% ,城建税税率5% ,教育费附加征收率3%. 问该公司应缴纳多少土地增值税？计算过程如下：转让收入：180X 80=14400( 万元)取得土地使用权所支付的金额与房地产开发本钱合计：(14.8+0.2+50) X 80=5200( 万元)

24、房地产开发费用扣除：0.5 X80+5200 X 5%=300(万元)转让税金支出：14400 X5%X (1+5%+3%)=777.6(万元)加计扣除金额：5200 X20%=1040 万元扣除工程合计：5200+300+777.6+1040=7317.6万元增值额=14400-7317.6=7082.4万元增值额与扣除工程金额比率 =7082.4/7317.6 X 100%=96.79%应纳增值税税额=7082.4 X 40%-7317.6X 5%=2467.08 万元六、会计处理1 .转让取得收入时：借：主营业务税金及附加2467.08贷：应交税金-应交土地增值税2467.082 .实际

25、上交时：借：应交税金一一应交土地增值税2467.08贷：银行存款2467.08房地产转让土地增值税计算举例2021年10月21日例一：甲于2005年4月在东区购得一商铺,购入价为80万元,支付契税2.4 万元.2021年10月,甲将该商铺转让给乙,转让价为 120万元.1、假设甲 能提供该商铺的购房发票和评估报告,会计知识网 :/ 评估价格为108万元,甲在转让时应如何缴纳土地增值税？2、假设甲不能提供该商铺购置原值的合法有效凭证,甲在转让时应如何缴纳土地增值税？解答：1、甲能提供该商铺的购房发票等原值凭证,因此应按据实清算方式征收 土地增值税：第一步,计算应缴纳营业税及相关税费应缴纳营业税=

26、120-80 X5%=2 万元应缴纳城建税=2X 7%=0.14 万元应缴纳教育费附加=2X 3%=0.06 万元应缴纳印花税=120X 0.05%=0.06 万元应缴纳堤围费=120-80 X0.1%=0.04万元第二步,计算应缴纳土地增值税扣除工程金额=评估价格+转让环节缴纳的税金=108+2+0.14+0.06+0.06+0.04+2.4=112.7万元增值额=120-112.7=7.3 万元增值率=7.3/112.7=6.48%<50%,适用30%税率应缴纳土地增值税=7.3 X 30%=2.19 万元.2、甲不能提供该商铺购置原值的合法有效凭证,因此应按核定清算方式征收土 地增值税：应缴纳土地增值税=120X 2%=2.4 万元.例二、甲于2005年4月在东区购得一工业用地,购入价地价款为 1000万元, 缴纳契税30万元.2021年10月,甲将该土地转让给乙,转让价为 1100万元.1、假设甲能提供该土地购入发票等原值凭证,甲在转让时应如何缴纳土地 增值税？ 2、假设甲不提供该土地购入原值的合法有效凭证,甲在转让时应如何 缴纳土地增值税？解答：1、甲能提供该土地购入发票等原值凭证,因此应按据实清算方式征收土 地增值税：第一步,计算应缴纳营业税及相关税费应缴纳营业税=1100-1000 X5%=5 万元应缴