培训学院家属院物业管理方案草案

1、中国人民银行郑州培训学院家属院物业治理方案草案第一章总那么第二章业主代表大会和管委会第三章物业治理公司第四章业主公约第五章物业的使用与维护第六章费用的收缴第七章 家属院公共设施必要的维修改造第八章罚那么第一章总那么第一条 为增强我院家属院物业治理,推动家属院物业治理的规 范化、市场化,形成责任明确,利益分清,产权清楚,谁使用谁付费 市场化动作机制；提升物业治理水平和效劳水平,创造一个整洁、文 明、平安、舒适的生活环境,依据?郑州市物业效劳收费治理实施办 法?及郑州市物业治理相关治理规定,结合我院家属院实际情况,提 出一下物业治理方案：第二条 以下用语在本方法中的含义：一学院家属院是指中国人民银

2、行郑州培训学院红旗路 75号 院1至6号家属楼及郑花公路29号院中国人民银行郑州培训学院 2、 3号家属楼,并有相应配套公用设施及非住宅房屋的居住区；二物业是指两处家属院内各类房屋及其相配套的公用设施、设备及公共场地；三业主是指住在两家属院内的房屋及其附属物的所有权人；第三条 家属院的物业治理实行业主自治治理与业主治理委员会以下简称管委会委托物业治理公司治理相结合的原那么.物业治理公司应当在其治理的住宅小区内设置治理机构, 并应根 据本方法和管委会的委托对住宅小区的物业实行专业化治理.第二章业主代表大会和管委会第四条 中国人民银行郑州培训学院可会同90%以上业主召 集第一次业主代表大会,选举产

3、生管委会.第五条 业主代表大会由业主推选的代表组成,每幢房屋可推选 五至六名业主代表.召开业主代表大会须有具有投票权的过 90以上业主代表出席.业主代表可以委托代理人出席业主代表大会.第六条 业主代表大会表决采用投票方式.住宅房屋的业主代表 以每一住户为一票；非住宅房屋的业主代表以每一百平方米的建筑面 积为一票包括一百平方米以下的单独的非住宅房屋.业主代表大 会的决定,由出席会议的具有投票权的三分之二多数通过方为有效.第七条业主代表大会行使以下职权：一选举产生管委会并选举、罢免管委会成员；二听取、审议管委会的工作报告,改变或撤销管委会不适当的决定;三决定家属院内关于业主利益的重大事项；四审议通

4、过业主公约和管委会章程；五其他需要讨论的问题.第八条 业主代表大会由管委会负责召集,每半年至少召开一次,会议召开日期和内容最迟应在七天前通知每位业主代表.经百分之十五以上业主代表提议,管委会应于接到提议后十五天 内召开临时业主代表大会.第九条 管委会委员由五至十五人组成.经业主代表大会在业主 代表中选举产生,管委会委员人数可以增减,但最低不得少于五人.管委会主任、副主任由管委会在委员中选举产生, 管委会可从物 业公司聘请一名执行秘书.第十条 管委会的成立,须向所在地的房产办事处提出申请, 并 提交以下文件：一成立管委会的申请书；二管委会章程；三管委会组成人员名单；四办公场所证实文件.第十一条

5、管委会每届任期三年,可以连选连任；管委会委员为 兼职,管委会主任可以兼职也可以专职.管委会会议由管委会主任根据工作需要召集, 并应在会议召开前 七天将会议通知及有关材料送达每位委员. 管委会召开会议时可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业治理公司等单位的人员和非业主 使用人代表列席会议.第十二条管委会具有以下责任：一代表住宅小区全体业主行使业主的合法权益；二召集、主持业主代表大会,向业主代表大会报告工作；三选聘、解聘家属院物业治理的物业治理公司,代表业主与物业治理公司签订委托治理合同；四审议物业治理公司制定家属院物业的年度治理方案、配套工程和重大的维修工程工程；五审议家属院治理效劳费的收费标准

6、；六监督物业治理公司对家属院的物业治理工作；七催促业主遵守业主公约；八行使法律、法规和管委会章程赋予的其他责任.第十三条管委会决议、业主公约、管委会章程和业主代表大会 决议,应符合国家和郑州市的有关法律、法规的规定.违反前款规定的,家属院所在地的房产办治理部门有权予以纠正 或撤销.第三章物业治理公司第十四条 家属院业主治理管委会员成立后,由管委会公开选 聘物业治理公司.第十五条 物业治理公司依据管委会的委托对家属院实施物业 治理.第十六条物业治理公司须具有以下条件:一具备固定的经营场所,经工商行政治理部门登记注册,取 得营业执照；二具有三十万元以上的注册资金；三具有八名以上技术治理人员,其中中

7、级职称以上的须到达 百分之三十；四法律、法规规定的其他条件.第十七条管委会应与被委托物业治理公司签订委托治理合 同.委托治理合同应包括以下内容：一委托治理事项；二治理效劳标准；三治理效劳权限；四治理效劳期限；五治理效劳费用；六监督、检查违约的责任；七双方约定的其他权利、义务.第十八条 物业治理公司的治理范围包括以下内容：一房屋的维修、养护；二家属院内消防、机电设备、供电、供暖、卫生保洁、健身 器材及场地、路灯、走廊、自行车车房棚、园林绿地、沟渠、池、 井、道路、停车场等公用设施和公共场地的维修、养护和治理;三车辆通行及停泊效劳；四治安保卫效劳和小区公共秩序治理；五委托治理合同规定的其他物业治理

8、事项.第十九条物业治理公司的责任：一根据有关法律、法规规定,结合实际情况,制定本家属院 的物业治理方法,并报本家属院所在地房产办事处备案；二根据国家和郑州市房屋物业治理标准和委托治理合同的要 求,对家属院实行物业治理,制止违反家属院物业治理规定的行为；三依据委托治理合同和有关规定收取住宅治理效劳费,并负责治理；四接受管委会和业主的监督；五依照法律、法规从事经营治理活动,协助有关部门提供社 区生活效劳和社区文化活动.第四章业主公约第二十条 业主公约,是指由业主承诺的,对全体业主具有约束 力的,有关业主在家属院使用、维护、治理物业、收费等方面权利和 义务的行为守那么.第二H一条 业主公约应包括以下

9、内容；一家属院的名称、地点、面积及户数；二公共场所及公用设施状况；三业主代表大会的召开程序及决定家属院重大事项的方式；四业主使用其住宅和住宅小区内公共场所及公用设施的权益；五业主参与家属院物业治理的权利；六业主对管委会和物业治理公司的监督权；七家属院各项物业维修、养护和治理费用的缴纳；八业主在本家属院内应遵守的行为准那么；九违反业主公约的责任；十其他有关事项.业主公约应有房产治理部门提供范本, 业主代表大会可以根据家 属院或整幢房屋的实际情况进行必要的修改和补充.第二十二条业主公约经三分之二以上业主签署生效后,报家属 院所在地的房产部门备案.第二十三条业主公约的制定应符合法律、法规和政策有关规

10、 定.第五章 物业的使用与维护第二十四条 相邻住户应当根据有利居住、方便生活、团结互助、 公平合理的原那么,正确处理房屋使用、给排水、通行、通风、采光、 维修等方面的关系.修缮公用设备时,有关相邻住户应予配合.因修缮造成相邻住户 房屋或设备损坏及其他财产损失的, 责任人应予以修复或赔偿.凡相 邻住户阻挠修缮的,由管委会协调；因相邻住户阻挠修缮造成房屋及 他人人身、财产损害的,由阻挠人承当赔偿责任.第二十五条 凡房屋室内及其附属设施有影响市容或者可能危 害毗连房屋平安及其公共平安的,业主应予及时修缮.对拒不修缮的, 管委会可授权物业公司进行修缮,费用由业主承当.第二十六条 房屋的维修责任,按以下

11、规定划分：一室内局部由业主负责维修,可以向本住宅小区的物业治理 公司报修,也可以向其他修缮单位报修；维修费用业主承当.二房屋的外墙面、房顶、楼梯间、通道、屋面、配电设施、 暖气交换站、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电机设备和消防设 施等房屋本体公用设施,由学院养护和维修,其费用在专项维修费用 中支出,列入当年学院预算.第二十七条 家属院的道路、路灯、沟渠、池、井、绿地、娱乐 场所、停车场、住宅走廊、自行车车房棚等住宅小区公用设施由 物业治理公司统一治理、维修、养护.其费用由物业公司在收取的物 业治理费中支出.第二十八条 家属院的卫生保洁、保安效劳、物业公司的家属院 治理人员、维修人员工资等费

12、用由物业公司在收取的物业治理费中支 出.第二十九条家属院的消防设施、监控系统、红外线报警系统由 学院负责安装、更新,日常维修养护由物业公司负责,可以向业主收 取一定费用.其费用不在物业治理费中,与业主另定收取标准并签协 议.第三十条一家属院各住户外、围墙以内局部的水水表以外、电电 表以外、煤气、电讯等管道、管线的维修养护,由学院负责维修养 护.二家属院各住户内的水非主管道、电、煤气、电讯、网 络等管道、管线的维修养护,由各住户负责,维修费用自理.第三十一条 物业效劳费用的构成包括物业效劳本钱、法定税费 和物业治理企业的利润.物业效劳本钱构成一般包括以下局部：1 、治理效劳人员的工资、社会保险和

13、按规定提取的福利费用；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用 ；3、物业治理区域清洁卫生费用；4、物业治理区域绿化养护费用；5、物业治理区域秩序维护费用；6、办公费用；7 、物业治理企业固定资产折旧；8 、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用 ；9、经业主同意的其它费用.物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过学院专项维修资金予以列支,不得计入物业效劳本钱.第三十二条物业效劳收费按业主房屋产权面积收取.已办理房屋所有权证的,以房屋所有权证登记建筑面积为准, 建筑面积包括 套内建筑面积和公共部位与共用房屋分摊面积. 未办理房屋所有权证 的,以物业买卖合

14、同中约定的建筑面积为准.另有约定的除外.第三十三条物业治理公司应按规定公布住宅修缮的收费标准, 并严格按规定收费.根据三级物业治理效劳等级标准提供效劳；治理住宅区建筑面积 多层30000平方米以下,住宅区符合规划设计要求,有绿化,房屋及 配套设施根本齐全并保持状态良好,有规划、房屋、共用设施及业主 资料.多层住宅0.26元/月.m2,可以经物业治理公司与业主治理委员 会协商上下浮动.根本要求1、效劳与被效劳双方签订标准的物业效劳合同,双方权利义务 关系明确.2、承接工程时,对住宅住宅区共用部位、共用设施设备进行认 真查验,验收手续齐全.3、治理人员、专业操作人员根据国家有关规定取得物业治理职

15、业资格证书或者岗位证书.4、有完善的物业治理方案,质量治理、财务治理、档案治理等 制度健全.5、治理效劳人员统一着装、佩戴标志,行为标准,效劳主动、 热情.6、公示24小时效劳 .急修1小时内、其它报修按双方约定 时间到达现场,有报修、维修和回访记录.7、根据业主需求,提供物业效劳合同之外的特约效劳和代办服 务的,公示效劳工程与收费价目8、按有关规定和合同约定公布物业效劳费用或者物业效劳资金 的收支情况.9、每年至少1次征询业主对物业效劳的意见.二房屋治理1、对房屋共用部位进行日常治理和维修养护,检修记录和保养 记录齐全.2、根据房屋实际使用年限,适时检查房屋共用部位的使用状况, 需要维修,属

16、于小修范围的,及时组织修复；属于大、中修范围的, 及时编制维修方案和住房专项维修资金使用方案,向业主大会或者业 主委员会提出报告与建议,根据业主大会的决定,组织维修.3、每3日巡查1次区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等,做好巡查记录,并及时维修养护.4、根据住宅装饰装修治理有关规定和业主公约 业主临时公约 要求,建立完善的住宅装饰装修治理制度.装修前,依规定审核业主 使用人的装修方案,告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意 事项.每2日巡查1次装修施工现场,发现影响房屋外观、危及房屋 结构平安及拆改共用管线等损害公共利益现象的,及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门.5、对违

17、反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻, 并报告业主委员会和有关主管部门.6、住宅区主出入口设有小区平面示意图,各组团、栋及单元门、 户有明显标志.三共用设施设备维修养护1、对共用设施设备进行日常治理和维修养护依法应由学院、相关业务主管部门负责的除外2、建立共用设施设备档案设备台帐,设施设备的运行、检 查、维修、保养等记录齐全.3、设施设备标志齐全、标准,责任人明确；操作维护人员严格 执行设施设备操作规程及保养标准；设施设备运行正常.4、对共用设施设备定期组织巡查,做好巡查记录,需要维修, 属于物业治理维修范围的,及时组织修复；属于大、中修范围或者需 要更新改造的,由学院组织维修或者更

18、新改造.5、消防设施设备完好,可随时启用；消防通道畅通.6、设备房保持整洁、通风,无跑、冒、滴、漏和鼠害现象.7、住宅区主要道路及停车场交通标志齐全.8、路灯、楼道灯完好率不低于 90%9、容易危及人身平安的设施设备有明显警示标志和防范举措； 对可能发生的各种突发设备故障有应急方案.四维护公共秩序1、住宅区主出入口 24小时值勤,其中16小时站岗.2、住宅区内按规定线路巡逻,每 2小时巡查1次.3、对进出住宅区的机动车辆进行治理,引导车辆有序通行、停4、对进出住宅区的装修等劳务人员实行登记治理.5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案,事发时及 时报告业主委员会和有关部门,并协助采取相应

19、举措.五保洁效劳1、按幢设置垃圾桶,生活垃圾每天清运 1次.2、家属院的道路、广场、停车场、绿地等每日清扫 1次；楼道 每日清扫1次,半月拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻 璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次.及时去除区内主要 道路积水、积雪.3、区内公共雨、污水管道每年疏通 1次；雨、污水井每季度检 查1次,并视检查情况及时清掏；化粪池每 2个月检查1次,每年清 掏1次,发现异常及时清掏.4、二次供水水箱催促供水部门按规定清洗.5、根据住宅区实际情况进行消毒和灭虫除害.六绿化养护治理1、有专业人员实施绿化养护治理.2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护.3、定期去除绿

20、地杂草、杂物.4、适时组织浇灌、施肥和松土,做好防涝、防冻.5、适时喷洒药物,预防病虫害.第六章 费用收缴第三十四条 费用收缴包括住户物业治理费,住户的水、电、气、 暖、有线电视费,车辆停放治理费、消防平安、监控日常维护费等.一物业治理费.业主应当根据物业效劳合同的约定按时足额 缴纳物业效劳费用,由物业效劳公司直接按合同约定的时间向业主收 取.业主违反物业效劳约定合同逾期不缴纳物业效劳费的,物业治理企业可催促限期缴纳或依法追缴.业主与物业使用人约定由物业使用 人交纳物业效劳费用的,从其约定,业主负连带责任.物业产权发生转移时,业主或物业使用人应结清物业效劳费用.二住户水、电、气、暖和有线电视费

21、的收缴.物业治理区域 内供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视等部门应当向最终用户 收取有关费用.物业治理企业接受委托代收上述费用的, 可向委托单 位收取手续费,不得向业主收取手续费等额外费用. 家属院外来住户 非学院正式职工的以上费用由物业效劳公司直接向其收取； 家属 院住户是学院正式职工的以上费用,由物业效劳公司提供具体数据经住户签字认可,从员工工资中扣除.三家属院车辆治理费汽车、电动车、自行车等,消防设 施、监控及报警系统日常维护费用,由物业效劳公司根据郑州市有关 规定及与业主达成的收费标准,直接向用户收取.第七章 家属院公共设施的维修改造第三十五条郑州市房产治理有关规定要求,家属院委托

22、物业服 务公司治理时,应保持家属院的公共设施、设备的状态良好；根据目 前我院家属院公共设施、设备现有状况,须进行必要的维修改造.一变压器、配电柜、入户电缆维修改造.目前我院红旗路家 属院的配电设备及入户电缆使用多年,已经老化、负荷小,经常发生跳闸、短路、烧坏线路等现象,形成平安隐患,需要对其维修改造. 该维修改造工程,06年年底签报已批,待今年用电顶峰过后进行维 修改造.二热交换站的维修改造.红旗路家属院热交换站使用多年, 机器老化,经常出现故障,热交换水平缺乏,影响供热效果,运行费 用高.去年就此事做出签报并批复同意,但由于热力公司的原因没有 进行改造,方案今年改造.三楼寓防盗门及对讲系统.红旗路家属院楼寓防盗门及对 讲系统已经使用15年左右,其系统已经损坏,需进行更换.第三十六条 未经职能部门批准,业主和非业主使用人不得改变 家属院房屋用途；不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、