润丰项目全案规划报告

1、润丰项目全案策划报告目录第一 部 分 润丰项目市 场竞 争环 境分 析 4一、北京市房地产市场总体形势 4（一）宏观经济形势 4（二）北京市住宅市场总体形势评估 . 1、 2001 年住宅市场回忆 72、 2002 年住宅市场形势推断 13（三）综合评述 1920第二 部 分 本 案区 域市 场竞 争环境 综 合评价 分 析 .区 域 市 场 情 况 调 查 与 分 析 20（一）市场供给 . 21（二）市场需求 22（三）价格及成交 . 23产 品 分 析 23（一 ）规 模 23（二）规划设计 24（三）建筑形式 25（四）户型特征及面积配比 . 28（五）配套设施及设备 31（六）智能化

2、配置 . 32三、包 装推广 33四、市 场需求 34（一）客户构成 34（二）需求特征 34（三）客户特征 36五、价格及销售情况 37（一）价格分析 37（二）成交分析 38（三）销售率分析 . 39（四 ）销 售价 格比较 41第 三部 分项目 市场 定位 及物 业进 展方 向分 析与 建议 42一、项目的SWOT分析 42（一）项 目 优 势 （ Strength ）分析 . 42（二）项 目 劣 势 （ Weekness ）分析 . 44（三）机 会 ( Opportunity )分 析 46（四）威 胁 （ Threat ） 分 析 . 48二、 市场 定位 51（一）定 位 方

3、向 51（二）市 场 形 象 定 位 53（三）客群定位 54（四）价格定位 55（五 ）市 场身 份定位 55三、产品构想 55（一）规划布局： . 56（二）建筑选型 57（三 ）建 筑立 面设计 57（四）交通规划 58（五）环境规划 58（六 ）生 活配 套系统 59（七）户型设计 59（八）建材与设备 . 60（九）装修与装饰 . 61四、物业治理 62五、文化主题 62六、操盘策略 63润丰项目全案策划报告第 一部 分 润丰项 目市 场 竞争环境 分析 一、北京市房地产市场总体形势 （一）宏观经济形势在过 去的 一年里 ，我国 经济 克服 了 外部 环境 的不 利阻 碍 ，接 着

4、保 持 持 续 健 康 进 展 。据 国 家 统 计 局 的 初 步 统 计 ， 2001 年我国 国内 生产 总值 首次 突破 9 万亿 元大 关， 达到 95933 亿 元，按同 比价 格计 算， 比上 年增 长 7.3%。 而北 京的经济进展更是势头猛劲，连续第三年保持了两位数 的增 长，初 步统 计，全 年实 现国 内生 产总 值 2817.6 亿元 ， 增长 率为 11%。人 均 国内 生产 总值达到 25300 元 ，约 折合 3060 美元，按可 比价 格计 算， 比上 年增 长 10.2% 。 同时 全市经济的内在比例关系比较协调，经济运行质量和效 益明显改善，整体呈现出“快增

5、长、高效益、低通胀” 的可喜局面。全年实现消费品零售额 1593.5 亿元, 比上年增长 10.4%, 扣除物价因素阻碍, 实际增长 11.7% 。消费结 构逐步升级。住 宅、轿 车、通 讯、旅 游等新型消费 不断升温，消 费热点扩大。全 年销售个人商品住宅 1049.6 万平方米，同比增长 35.8% ；实现销售额485.2 亿元 ，增 长 45%投 资 规 模 稳 步 扩 大 。全 年 完 成 全 社 会 固 定 资 产 投 资 1530.5 亿元，比上年增长 18%，增 幅提高 7.2 个百 分点 。投 资总 量的扩 张得 益于 地点 投资 和房 地产 投 资的 快速 增长。全 年地 点

6、项目 完成 投资 1227.2 亿 元， 比上 年增长 25.3% ，占 全社 会固 定资产 投资 的 比重达到 80.2% ，同比提高 6.2 个百分点；房地产 开发 完成 投资 783.8 亿 元， 增幅 高达 50.1% ， 在全 社会投资中的比重首次过半。全 年 地 点 企 业 出 口 仍 达 到 48.73 亿 美 元 ， 增 长 5.32% ， 保持了较 高的 增长 速度 。居 民 消 费 价 格 指 数 的 过 快 增 长 得 到 有 效 操 纵 ，保 持 了相对稳定物价形势。全年居民消费价格指数为 103.1% ，低 于上年 0.4 个百分点。在 居民消费价格 上 涨 的 3.

7、1 个百分 点中 ，当 年调 价的 阻碍 仅为 1.1 个 百 分 点 ，同 比 降 低 2.2 个 百 分 点 。全 市 经 济 接 着 保持“快增长、低通胀”的良性运行格局。各 项存 款大 幅增 长。2001 年 末，北京 市金 融机 构人5 / 64民 币 存 款 余 额 12223.4 亿 元 ， 比 年 初 增 加 2476.2亿 元 ， 比 上 年 多 增 1053.9 亿 元 。 其 中 企 业 存 款 余额 达 到 6730.5 亿 元 ，比 年 初 增 加 1278.7 亿 元 ，比去 年 多 增 299.4 亿 元 ； 储 蓄 存 款 余 额 达 3536.3 亿元 ， 比

8、 年初 增加 613.1 亿 元 ，多 增 370.6 亿 元。城 镇居 民生 活明 显提 高。2001 年 ，我 市城 镇居 民家庭 人均 可支 配收 入 11578 元 ，比 上年 增长 11.9% ，扣 除价 格因 素阻 碍，实际 增长 8.5% 。人均 消费 性支出 8923 元 ，实 际增 长 1.9%，城 镇居 民恩 格尔系 数36.2% ，比 上年降低 0.1 个百分点。在 居民消费中， 文化娱乐支出比重上升，居民生活总体跨跃小康， 向富裕目标迈进。尽管目前全球经济增长不景气，世界经济也可能会 进入一个低速增长的新时期，但这没有严峻阻碍我国经 济的进展，北京的经济受世界经济不景气

9、阻碍也较小。 相反，随着入世和奥运效应等因素对投资和期望产生积 极阻碍；可 能 2002 年中国经济增长“一枝独秀”的状况 仍将会保持，北京经济也将接着保持相对高效、快速的 增长。（二）北京市住宅市场总体形势评估1、2001年住宅市场回忆?住宅市场总体持续走强2001 年，房地产业景气水平不断提升。全市房地产 景气指数达到115.64，比上年提高7.54点。房地产投资大幅增长。全年完成房地产开发投资 783.8亿元，比上年增长50.1%，占全社会投资的比重达 51.2%。完成投资（亿元）增速（%比重（%房地产开发投资783.850.1100#建安工程438.036.355.9费用支出323.580.241.3其中：住宅投资464.261.059.2房地产开发增势强劲。商品房建设规模进一步加大，开复工各类商品房5966.7万平方米，同比增长33.9 %,其中住宅4349.6万平方米，同比增长46.4 % .合计增幅（%）商品房开复工面积（万平方米）5966.733.9#住宅4349.646.4本年新开工商品房2789.866.4#住宅2236.569.2商品房竣工面积（万平方米）1