崇文公寓投标

1、投标函杭州凤祥房地产开发：首先感谢贵公司对我公司的信任,给予我们这次参加投标的时机.根据贵公司提供的招标文件、楼书、总平图及答疑资料,并实地勘察崇文公寓现场,我 公司针对崇文公寓工程特点,通过调查分析,结合我公司多年治理实践,对小区物业治理服 务的开展进行了仔细分析研讨.根据招标文件要求,认真编写了本投标书,现正式递交?崇 文公寓物业治理投标书?3份.承诺：如我公司中标一、将缴纳履约保证金贰仟元整；二、遵循本投标书的内容,与贵公司签订前期物业效劳合同,并执行；三、负责办理小区物业治理费的物价审批工作.总经理签字：浙江赞成物业治理章2004年02月10日公司地址：杭州市庆春路139号庆联大厦五楼

2、邮 编：310003第二局部整体方案及筹划思路编制依据?崇文公寓招标文件?、总平图、物价批复及答疑资料；?物业治理条例?；?前期物业治理招投标治理方法?；?业主大会规程?；?杭州市物业治理行业标准效劳达标考核标准?；?杭州市物业治理效劳收费实施方法?；?杭州市优秀小区评分标准?；国家、省、市相关物业治理的其它政策、法规；GB/T19001-2000 idt ISO9001: 2000质量保证体系.2.1 崇文公寓物业治理定位高标准、高起点、创品牌效劳.? 以?全国物业治理示范住宅小区标准及评分细那么?为小区日常治理工作的指导,并制 定详细的创优方案.保证在前期物业治理期内,使小区荣获“杭州市物

3、业治理优秀小区称号.并争创“杭州市物业治理优秀示范小区,获此项荣誉后争创国家级优 秀小区.? 自接管之日起导入ISO9001: 2000质量体系标准,对各项治理目标进行全面跟踪,确保治理效劳的专业化、标准化,使治理效劳质量得到循序渐进的提升.在 18个月内 通过第三方现场审核,?通过良好的治理效劳,使物业保值增值,真正让业主满意并得到实惠.2.2 崇文公寓物业治理整体筹划与设想2.2.1 工程概况地理位置：位于杭州市西湖区马腾路,东临马腾路,南临东部软件园,西接中大文锦苑, 北至信息产业部电子第五十二所.物业类型：住宅小区,7幢小高层、2幢多层.总占地面积：24322平方米总建筑面积：5929

4、7平方米包含地下 8940平方米,半地下室2690平方米,架空层1076 平方米绿地率：35.2%容积率：2.30总户数：422户停车位：238个,其中地下198个,地面40个.公用设施及公共场所：社区效劳用房134、物业治理办公用房与经营用房0.7%,行车及 机动车车库,圾房3间,梯23台,用配电房及设备,用水泵房及设备,防设施 系统自动喷淋、消火栓、火灾报警及防排烟系统和安保设施系统电子巡更、周界报警、闭路电视、可视对讲系统及地下车库治理系统等.户内配套：有线电视系统, 及网络终端,预留管道煤气接口,水、电表出户,安防门对讲系统.物业前期参谋；> 小区的治理、经营及房屋和公共配套设施

5、的养护；> 小区内公共场所的照明、摄像监控系统、楼宇可视对讲IC 一卡通系统、背景音乐系统、停车场系统、LED系统、楼宇BA系统及消防设备的治理和维修养护；> 小区内公共的效劳设施、文化、娱乐及体育活动场所的治理；小区内的清洁卫生和环境维护；小区内的公共绿化的维护和治理；对小区内的各种车辆包括机动和非机动车的统一治理；> 协助公安部门对小区进行治安防范工作,对违章违法行为进行制止并及时报告；> 对小区内住户装修活动进行监督和治理；> 对小区内商业效劳网点的治理；> 社区文化治理；> 小区档案资料治理；> 法律政策及合同规定的其他事项.> 工

6、程以小高层住宅为主,> 小区地处繁华的文教区,交通便捷,但 2个主入口都设在单行线马腾路上.> 小区门禁采用智能化楼宇可视对讲IC 一卡通系统.> 结合小区自身的特点,已有的停车位能根本满足现阶段的停车需要. 但随着车辆增加,考虑到周边道路狭窄,停车难有可能会成为日后治理的问题.> 小区设施设备配置较全,有 23台电梯及配电房、消防系统、安保系统、停车场系统等设施设备.整个小区将配备电子巡更系统,合理制定保安巡逻路线.根据物业本身的特点,增强对小区平安治理是工程治理的第一重点,公司将通过各种 举措和手段进行治理.小区设施设备齐全,有电梯、水泵、消防系统、安保系统等重要公

7、共设备.且杭城近年来用电、用水形势日益紧张,夏秋冬三季时有拉闸限电、限水现象发生,每次停电、 停水都给广阔业主的正常生活造成了严重的影响,对物业公司所治理的小区公共设备设施也是一次考验,特别是如发生电梯运行时忽然断电而关人等现象,因此如何保证 电梯等重要设备的正常运行,在出现突发事件时能及时得到处理,是小区物业治理的 重点.?消防治理关系到业主的生命财产平安,高层建筑的消防治理尤其重要,因此做好本小区的消防工作是物业治理的重点.?由于小区地理位置的局限性,对进出小区的车辆要做好引导工作,车辆治理也将成为日后治理的重点.?尽力扩大、完善各种配套效劳设施,要小区内的效劳呈多样化开展.?开发商、代理

8、公司、物业治理公司三者的工作出发点各有重心,代理商会力求多卖房而少考虑其它事宜、物业治理公司会力求日后治理的正常,因此在前期介入中增强和 开发商、代理商的沟通,及时协调三方的利益,提前预防日后治理隐患的存在,是管 理效劳的重点> .3物业治理效劳的具体举措我公司中标后,由开发商以合同形式全权委托我公司实行前期物业治理,治理期限至 小区业主委员会成立并确定下届物业治理期限止.前期物业治理期间接受开发商和行 政主管部门的监督指导.我公司在崇文公寓设立治理处,全权负责工程的治理效劳工作,治理处下设保安班、 绿化班、保洁班、工程班等班组,公司总部负责对治理处工作的指导、考核、监督、 检查,并负责

9、对重大事件或突发事件的处理,并予以在人、财、物上的保证.在工程技工安排中,安排水电工等常驻人员,负责处理小区的日常工作,包括设施设 备运行保证、晚间值班、一般维修等,对方案性的土建维修等工作由公司统一派员处 理.保安和工程技工以安排在小区内或附近住宿为主,可处理突发事件又可解决员工的实 际生活方便.崇文公寓实行单独财务核算,维修基金使用接受开发商的检查和监督.前期物业治理工作接受开发商的监督检查,根据招标文件的奖惩举措实施.> .4崇文公寓争创“杭州市物业治理优秀小区实施规划为标准和提升崇文公寓的物业治理行为, 提升崇文公寓的品质和知名度,根据市优秀的 标准,初步设想在交房后二年内参加评

10、选,并获得称号,现根据标准制定本方案.交房后六个月内完成以下工作：a.组织机构确定创优组织机构,成立专门班子,并对具体工作进行分解,责任落实到各部门、每位员工.领导挂帅,全民发动创优领导小组设组长、副组长二名,成员假设干名.其中组长由公司副总经理担任、副组 长由治理处主任、公司物业治理部经理担任,成员为治理处员工,公司各职能部门做好 配合工作.定期例会创优领导小组每二周召开一次工作例会,总结上一时期的创优工作,发现问题及时寻求 解决方案,安排本期的创优工作,检查方案的落实情况.b.宣传发动创优工作需全体员工积极参与,上下一心,齐心协力,分工合作.各班组要召开班组会 议,将创优工作的目的内容,要

11、求时间安排等向全体员工讲解,使他们认清目标,朝着 同一目标努力.c.班组落实各班组按领导小组的要求,列出工作表,并将方案的落实和实施情况记录在案.d.评测现状时间安排：准备阶级结束后开始目 的：通过自评找差距,查原因,落实情况,限期整改.内容：根据“杭州市物业治理优秀住宅小区验收标准,并按达标评分细那么严格评分.2.4.2 创优实施阶段a.时 间：准备阶级结束、评测现状后b.对照检查内容,缺什么、补什么包括软、硬件；c.创优领导小组制定创优倒计时工作表,根据部门自查的情况进行逐条检查与考核结合 d.班组将落实内容和评分标准层层分解到每一个员工,责任清楚,谁负责、谁落实.2.4.3 迎检阶段a.

12、时间安排：根据实际检查时间确定b.目 的：为通过考评验收,做好最后的准备.c.内 容：自评、自检、请专家同行检查,迎接验收.d.根据“创市优的评分标准,组织创优领导小组成员、员工代表进行自评、自检,邀请 兄弟单位或专家来小区进行检查.2.4.4 总结阶段a.时 间：通过最后考评进行总结b.目 的：总结经验,积累资料,以全面提升我们的治理水平和效劳水准.c.内 容：根据评审的结果,对到达的标准加以长期维持,对未到达标准的加以修改.并对在“创优中涌现出来的先进事迹加以表彰、对给“创优工作造成损害 的予以批评和处分.2.4.5 奖励对在创优工作中积极主动,并使所负责的“创市优评选工程全部达标的班组和

13、个 人,对其进行表彰和奖励.对在创优工作中表现突出的员工,在年度考核中优先考虑晋 级.2.4.6 处分对在创优工作中不负责任、人为地使其所负责的“创市优评选工程未达标的班组 和个人,将给予经济处分和职务降级,情节严重者直至辞退.第三局部治理人员配备及员工治理3.1物业治理人员配备部门岗位人数备注治理室治理处主任1接待/收费人员1出纳兼文员保安班主管1负责小区安保、消防治理领班3设门岗、车库、监控、巡逻等岗位保安员9工程班主管1水电、土建、其中肩一人懂绿化2保洁班班长1保洁员4合 计23人3.2拟派往崇文公寓 治理效劳 人员的任职要求根据招 标文件要求 及崇文公寓 即将交付的 实际,如我公 司中

14、标,将组 织专门人员开展前期筹备工作,由富有治理经验的人员担任主要治理人员.公司将严格遵守劳动法,与 员工签订劳动合同,按相关政策规定为员工办理劳动保证.让崇文公寓治理处的每位员工能 安心、尽心尽责地效劳于小区业主1.1.1 治理处主任简历王建元,男,1974年11月出生,1997年毕业于浙江农业大学经济治理专业.从事过 二年的星级饭店治理工作.98年开始进入我公司从事物业治理工作,现担任公司物业 治理部副经理,曾先后担任过青春坊治理处治理员,海月花园治理处副主任,物业部 副经理,公司治理者代表等职.持有九千质量体系内审员资格证书,熟悉 ISO9000标 准质量体系工作.组织参与过海月花园创优

15、、公司九千质量体系导入等工作.王建元 同志工作积极认真,对物业治理工作有较丰富的经验.能胜任崇文公寓治理处主任一 职.1.1.3 接待/收费文员女性,30岁以下,具有中专以上学历,持有物业治理上岗证,身体健康、品貌端正, 有较强的沟通水平和效劳意识,熟悉一般会计业务知识,能正确办理各项收费业务, 能熟练使用计算机,有较强的文字组织水平,工作认真负责.男性,45岁以下,身体健康,精力充分.具有中专/高中以上学历,有多年工作经验, 持有水电等相关工种上岗证书,熟悉水电、土建、管道、各类电器等维修保养工作.了解工程预算和有关定额的核算及其程序.有较强的领导和组织水平,工作忠于职守, 认真负责.1.1

16、.5 工程技工男性,45岁以下,身体健康,责任心强,精力充分,具有初中以上学历.熟悉水电安 装、维修等业务知识,能看懂各种施工图纸,了解一般工程设备的工作原理以及保养 检修的程序.有专业岗位培训经历,持上岗证.有较强的效劳意识.1.1.6 保安主管男性,35岁以下,身体健康,责任心强,精力充分,身高 173厘米左右,高中以上文 化程度,有三年以上住宅小区保安领班工作经验, 有较强的领导水平,熟悉小区治安、 消防、交通治理效劳的工作程序,能处理突发性事件的水平,退伍军人优先考虑.1.1.7 保安领班男性,35岁以下,身体健康,责任心强,精力充分,身高 173厘米左右,高中以上文 化程度,有一年以

17、上保安工作经验,熟悉小区治安、消防、交通治理效劳的工作程序, 能处理突发性事件的水平,退伍军人优先考虑.1.1.8 保安员男性,35岁以下,身体健康,责任心强,精力充分,身高 170厘米以上,初中以上文 化程度,普通话标准,能协调处理一般的事件和纠纷,有一年以上工作经验或专业培 训经验,有较强的效劳意识,退伍军人优先考虑.1.1.9 清洁员40岁以下,身体健康,责任心强,有一定的文化程度,普通话标准,有专业培训经验, 有较强的效劳意识,工作不怕苦、不怕累,能严格遵守劳动纪律.3.3 员工培训严格根据ISO9001质量体系文件规定要求,结合工作实际进行培训,以保证新西湖花园 治理处各岗位人员能胜

18、任自己的本职工作,提升员工的综合素质.根本素质培训：思想素质、职业道德、作风建设.业务培训：注重培养一专多能的全面型人才,提升岗位工作水平与效劳水平.3.3.1 培训内容a.岗前培训上岗前对小区全体治理效劳员工进行为期120小时清洁工培训20小时有针对性的培训,包括熟悉新西湖花园情况、公司的规章制度,操作标准、程序、工作标准, 并组织严格的测试,合格者方能正式上岗.b、跟班作业上岗前进行为期1个月的跟班作业清洁工为期7天o老员工通过传、帮、带促 使新员工能尽快适应本岗位工作.c、岗内培训I公司物业治理部全面负责新西湖花园治理处的员工培训工作,并将制定详细的年度培训方案,公司各相关部门按方案协助

19、做好培训工作.3.3.2 培训方案a.新员工培训方案新员工培训方案序号培训内容培训对象时间培训方式备注1工程概况、公司质量 方针、目标,公司概 况,作业指导书和公 司规章制度等全体新员工24小时内培以测试方式进行考核2接管前期进行员工强化培训全体新员工40小时内培3岗位责任及治理制度全体新员工8小时内培要求熟悉本职工作程序、治理运作程序4工作标准及标准全体新员工8小时内培要求对物业治理 肩较深层次的认识5各工种专业培训全体新员工40小时内培要求熟悉掌握本 专业的工作技 巧,适应工作之要求6跟班作业全体新员工一个月清洁工一星期内培要求学习、会基 本操作方法为正 式上岗提供经验b.接管前期员工培训

20、方案接管前期员工培训方案厅P培训内容培训对象时间培训方式备注1治理目标及投标书的启美内容全体员工16小时内培要求明确各项工作要求、目标模式2岗位责任和物业管理运作制度全体员工16小时内培要求掌握岗位要求和考核标准3小区整体布局、公 共设施设备、消防 设施等内容介绍全体员工16小时公司本部内部培训要求熟悉小区设施、设备及整体布局4房屋验收交接程序治理、维修技术人员8小时内培要求掌握房屋交换的全过程5设施设备维护标准及作业程序治理、维修人员8小时内培明确公用设施维修范围及标准6平安工作目标及作业程序全体员工8小时内培熟悉治安保卫的范围和责任7清洁卫生标准及作业程序保洁员保安员8小时内培熟悉清洁卫生

21、范围和责任8绿化标准及作业程序治理人员8小时内培熟悉绿化范围和目标9工作技巧及效劳规范全体员工8小时公司考核内部培训仃为、语百规氾和技巧10消防治理制度及灭火急救常识全体员工12小时内培要求掌握应急方案及常识C.正常治理期员工培训方案正常治理期员工培训方案序号培训内容培训对象时间培训方式培训目标1治理软件应用治理人员及相关工种64小时内培了解掌握计算机 网络治理概述及 应用2物业治理技巧员工分批进行8小时/月内培提升员工与业主、客户的沟通技巧和治理水平3保安员队列、及体能等培训保安队队 长、班长及骨干24小时外部轮流培训掌握保安知识、提高防卫水平4各特殊工种培训相关人员根据实 际情况 安排公司

22、本部 外部培训根据规定要求以 提升业务治理水 平5劳动平安卫生培训全体员工8小时内部培训熟悉、了解劳动安全卫生知识6消防技练习及演习治理处全 体义务消 防员24小时内部轮流培训掌握消防技能知识和实战水平3.4 员工鼓励和制约人才是公司开展的资本.本公司的宗旨是标准治理、人尽其才,运用鼓励机制量才录用, 知人善任,为人才的培养营造良好的空间.做好人才的储藏工作,做到用事业留人、用待遇 留人、用感情留人.a.鼓励机制企业要想保持长久的活力,就要有良好的奖励机制,鼓励员工发奋向上、努力工作；通 过致力于开展企业文化建设,增强上下级和同事之间的沟通和交流,培养集体主义精神,增 强团队意识和群体的凝聚力

23、.本公司在人力资源配置上坚持精神鼓励和物质鼓励双管齐下的员工鼓励原那么.鼓励每位员工都能成为各自岗位上的专家能手,倡导竞争上岗,让每一位优秀员工能有时机脱颖而出, 形成员工能上能下,职位能升能降、待遇能高能低,实行以岗定薪的员工治理机制,盘活人 力资源,做好物业效劳工作.b.制约机制本公司制定合理的工作标准和考核标准, 推出一整套突出绩效和综合测评相结合的考核 实施方法,使考核起到奖励先进、鞭策后进的作用,同时也使员工有压力感、责任感和紧迫 感.为了使崇文公寓的物业治理队伍更加优秀, 在保持队伍相对稳定的同时,及时优化队伍 结构,结合考核,实行末位淘汰机制,年淘汰率在10流右.3.5 员工仪容

24、、仪表及着装a,所有员工都必须注意保持仪表端正；b.员工在办公室和工作场所不得穿短裤、背心、超短裙拖鞋；c.员工必须穿戴公司统一的制服,将工作证件佩带于左前胸,并保持整洁；d.员工必须保持必要的效劳礼仪.第四局部治理机构设置及治理制度4.1崇文公寓治理机构图公司将在崇文公寓设治理处,负责实施崇文公寓的物业治理工作.公司将对治理处的工 作进行指导、检查、监督和考核.治理机构图总经理 物业治理部浙江赞成物业治理 崇文公寓治理处保安班3 | 工程班 保洁班4.2朴理方式及工1 乍#划公司制定小区物业治理方案及年度T作方案制定全年经济指标和各项效劳指标业务监督指导政府主管部门定期汇报开发制委托、监督检

25、查物业公司VIBS崇文公寓1治理处14.2.3工作方案前期介入工作方案前期介入工作方案厅P工程工作内容方案时间备注1签订委托合同签订前期物业效劳委托合同中标后一周内2跟进工程施工建设A.协助开发商制定落实小区业主 公约.B.与物业买受人签订前期 物业效劳协议.C收集整理各类图 纸资料,熟悉小区情况,并记录相 关资料；D.增强与开发商、施工 单位、各分供商的联系,参加工程 例会；E.就物业治理方面,对小 区当时阶段提出专业意见和建议； F.参与现场施工检查及各类设备 的选用与调试,发现问题及时报开 发商；G.与各分供商签订售后服 务协议,落实后期维修事宜.合同签订起至 物业交付参与人员 多、工作

26、量大 的工作自 2006年6月 起3治理处筹建A.人员招聘；B.培训及跟班作业；C.上岗.2006年6月起至物业交付4办公后勤工作A.治理用房装修；B.安排工程、保安等各工作问；C.物资配备.2006年6月起至物业交付5制定业主使用 守那么和各项管理规章制度A.制定崇文公寓业主使用守那么和 各项公共治理规定；B.以公司质量治理制度为根底, 制定工程的各项,作制度.C.公示和上墙.2006年6月起至物业交付续前表6销售配合A.对销售人员就物业治理方面 进行沟通协调；B.派员参加房展等楼盘展示促 销活动,解答购房客户物业管 理方面提问；C.进行有关问卷调查及回馈意 见收集工作.物业销售全过程7物业

27、验收与接管A.依据接管验收标准,逐项严 格进行验收；B.对不合格工程,提交责任部 门整改；C.符合接管标准后按?物业管 理条例?办理书面移交手续.物业交付前入伙阶段工作方案入伙阶段工作方案厅P工程工作内容方案时间备注1入伙实施A.制定小区创优方案,与当地 街道、房管、环卫、公安、物价 等有关部门取得联系并得到相 关批义,开展有关工作； B,各项入伙资料的准备；C.明确入伙流程及各岗位责任； D.入伙手续办理.物业交付 使用前后 三个月2初次业主意见调查A. 了解业主各类信息,增强与 业主交流；B.针对业主合理意见,制定纠 正举措并实施；C.回访与回馈意见收集.物业交付使用三个月内3二次装修治理

28、A.与行政主管部门取得联系, 落实小区的装修审批的治理事 宜；B.装修方案审批,宣传装修规 定；C.装修手续办理；D.装修活动治理；E.装修工程验收.物业交付前二个月起4档案建立与治理A,收集业主资料档案；B.分类归档.物业交付使用起治理期内工作方案治理期内工作方案治理期主要方案工程备注第一年A.导入ISO9000质量体系,修订和完善各项治理规章制度；B.员工系统培训开展；C.开展宣传教育活动,增强精神文明建设,普及物业治理 相关政策法规；D.物业治理软件应用,实现办公自动化；E.每月向开发商提供收支情况；F.开展多种便民活动；G.根据年度社区活动方案,开展各项,作H.有偿、无偿效劳开展；I

29、.按“杭州市物业治理优秀小区标准落实相关工作,并 进行自查；J. “创市优准备工作.第二年A.争创“杭州市物业治理小区称号；B.根据首年度收支预决算,合理调整收支,开展各项增收 节支工作；C.总结上年治理效劳指标完成情况并努力提升；D.开展各项便民效劳活动；E.治理水平朝“杭州市物业治理示范住宅小区 标准努力；F.维修方案制定实施；G.特色效劳推广；H.对照“国优标准提升治理效劳质量.第三年A.总结上年治理效劳指标完成情况并努力提升；B.治理处各项日常工作；C.朝“杭州市物业治理示范住宅小区努力.4.3 崇文公寓各项治理规章制度崇文公寓的公共治理制度主要包括下述条款,在中标后将根据我公司现有的

30、同类制度为 根底,结合崇文公寓的实际制订,完成初稿后将交开发商审核,开发商代表全体业主的利益 审核同意下述公共制度后,将形成正式文本,作为崇文公寓物业治理的根底和依据,由全体 业主、物业治理公司和开发商共同遵守执行.具体条款的内容将不在投标文件中一一列明.崇文公寓业主公约由开发商制定崇文公寓物业使用守那么崇文公寓精神文明建设公约崇文公寓房屋治理规定崇文公寓二次装修治理规定崇文公寓公共设备治理规定崇文公寓公用设施治理规定崇文公寓车辆治理规定崇文公寓园林绿化治理规定崇文公寓环境卫生治理规定崇文公寓消防治理规定崇文公寓人员出入治理规定崇文公寓平安治理规定崇文公寓物品搬出入治理规定崇文公寓档案资料治理

31、规定4.4 物业治理设备及物品等装备的配备方案行政办公用品序号名称数量1计算机1台2打印机1台3 机1台4对讲机1只5复印机1台6文件柜2只7保险箱1只8告示牌、标识一批1批9办公、会议桌椅家具1套10饮水机1台11验钞机1只12计算器2只13 机2只14其它办公用品1批1批15员工制服每款各2套加一线人员雨具各1套保安设备和工具厅P名称数量1对讲机4只2橡皮棍5根3电筒5支4其它装备一批1批工程维修设备工具序号名称数量1登高梯1台2无线对讲机调剂使用1只3电锤1把4管道疏通机1台5管子钳1把6潜水泵2只7钳型表1只8插线板1个9铝合金梯子长短各一把2把10电钻1把11活络扳头、梅花扳头、呆扳

32、头各一套1套12万用表1只13皮尺(30m)2把14电烙铁1支15充电式手提灯2只16手工工具套3套17工具箱2只18手1辆清洁设备和工具序号名称数量1洗地机和公司拼用2轻型推车1辆3尘推5把4玻璃刮刀5把5水枪清洗路面用1套6雨具5套7零星工具及易耗品1批第五局部前期治理及二次装修治理5.1 物业前期治理方案为优化设计方案,改良物业存在的一些不当之处,能及时向开发商提出合理化的建议,减 少日后治理的难度,我公司打算在2006年6月开始对崇文公寓实行前期介入,并拟定初步的 治理方案如下：跟进施工进度,收集熟悉各类图纸资料,熟悉物业情况；参与现场施工,增强与开发商、施工单位的联系,发现问题及时沟

33、通；就物业治理方面,对小区当时阶段提出专业化、合理化的意见和建议；负责崇文公寓治理处的筹建和人员招聘、培训工作；负责对物业的接管验收,对不合格工程报责任部门整改；制定业主使用守那么和各项治理规章制度.5.2 业主入住治理方案各种公约、公开治理制度分发到户并进行公示,内部规章制度健全；应用专业物管软件,小区档案资料齐全；办公场地干净整洁,员工服装统一、持证上岗；小区环境干净整洁,营造欢送业主的欢乐气氛；内部工作准备就绪,协助业主做好二次装修审批等相关工作；业务接待每天8: 0017: 00 开通24小时值班 ；公司组织小区文化活动一年不少于 3次；生活垃圾日产日清.5.3 二次装修治理方案装修的

34、各项规定分发到户;装修的相关手续流程公示；装修人员严格治理,出入小区凭出入证；装修垃圾集中堆放,及时清理；每套房子装修经审批,无违章搭建；室外无建筑材料和垃圾乱堆放；每天对装修户进行巡查,发现问题及时与业主取得联系.5.4 违章处理方法及举措对装修过程中违反?崇文公寓二次装修治理规定?的行为,予以劝阻制止,或根据?崇文公寓二次装修协议?作出相应的处理；对于违章装修、违章搭建、破坏公共管线和设施、破坏结构和外观的装修行为开?违 章通知单?,要求恢复原状；对在巡查过程中发现的问题及时与装修单位和业主联系.第六局部房屋及共用设备设施治理6.1 房屋维修治理方案? 增强日常养护,有方案地组织房屋按年轮

35、修；? 组织查勘、鉴定,掌握房屋完损情况,按房屋设计用途和完损情况,拟定修缮方案；? 对于局部受损,因施工质量原因造成房屋承重结构问题的及时处理；? 每两年对较大面积渗漏、久修无效的房屋及墙面,应局部翻新,预防扩大；? 每年对屋面隔热层和防水层检修一次, 反老化局部,定期疏通屋面雨水口,保证屋面安 全,不渗漏,排水通畅.6.2 设备平安运行治理方案? 全面了解设备的性能和用途,以便正常的检修；? 每周对泵房清扫一次,保持室内的清洁；? 生活泵、喷淋泵、潜水泵等在正常情况下选择开关位置及自动位置, 所有操作标志等均 应简单明确；? 暴露于室外的管道及设备,须定期检查,涂刷防腐材料；? 每年对使用

36、的设备进行至少一次的使用试验；?冬季前应做好室内、室外设备的防冻保温工作.6.3 弱电及智能化系统治理方案?要保证弱电系统状态良好,维修要及时,质量要过硬；?小区监控室闭路电视24小时录制,专人值班,做好日常维护工作及记录,保证监控设备的正常运行；?做好外部通讯设备的保养,配合专业单位按时完成周期检测；?配合专业治理人员对智能化设置进行治理和保养,发现故障及时排除或与专业单位取得联系；?对重要的停车场治理系统采取定点定专人监控,记录运行状态,合理调整.6.4 供电系统治理方案?保证24小时正常运行,出现故障,立即排除；? 限电、停电按规定提前通知业主；?配电室治理严格根据国家标准 操作运行；?

37、配有专业工程技术人员,变配电操作维护人员均需持证上岗；?定期维修、保养、并由供电局电气试验,有记录报告；?制定配电室治理规定,并严格执行.6.5 消防系统治理方案?消防系统配备齐全,完好无损,可随时起用；?定期对喷头、消防水泵等设施进行系统检查；?定期对设备运行情况、报警性质、报警部位进行检查；-?定期对保安队伍进行消防演练,开展消防知识及法规的宣传教育；?制订突发性火灾的应急方案,设立消防疏散图；?保证消防通道的畅通,照明设施、引路标志完好；6.6 电梯设备治理方案?保证电梯的正常运行,轿箱内干净、通风,照明良好,设施信号正常;?电梯由专业队伍保养、维修,运行修理有记录存档；?每天对电梯进行

38、巡视检查,发现问题,及时处理；?制定并贯彻维修人员的日常维护和预件检修制度；?落实电梯紧急故障的救援工作.6.7 给排水系统治理方案? 对给排水系统中使用的设施、设备必须定期检查其开关灵活性、密封性,如发生问题要 立即修理；? 检查设备阀门、管道有无跑、滴、漏现象,并及时处理；?保证所有排水系统通畅,汛期道路无积水,楼内、地下室及车库无积水发生.?高压水泵有严密的治理举措,保持周围环境的清洁卫生；?增强用水治理,用水有方案,按时抄录水表读数,发现异常,及时找出多用水的原因,及时整改.6.8 公共配套设施治理方案?保证小区道路的干净整洁,无坑洼,无积水,无缺损；?对于公共照明设备要定期检查,随坏

39、随修,保证灯泡正常使用,无破损；?公共标示、警示牌要清楚、干净,无破损,安放要牢固；?小区内所有的窖井要每周检查,保证井内无积物,无堵塞,井盖完好；?对消防设施管网要定期检修,保证开启灵活,能正常有效使用.第七局部治安及车辆治理7.1 平安防范治理方案实施24小时保安值班制度,着装统一,用语标准,文明值勤；实行人防、技防相结合,定时、定点、定人进行巡逻保卫,并有巡逻记录；对外来人员进出小区实行严格的治理,要做好来访登记；制定治安事故及其他突发情况的处理方法,保证业主人身财产的平安；协助当地辖区派出所的治安工作；落实平安举措预防和制止重大事件的发生.7.2 停车场及地面车辆治理方案装有易燃、易暴

40、、或装有污染物品的车辆,严禁进入小区；严格执行车辆出入规定,发现可疑情况及时报告；进入小区的车辆应减速行驶,不得随意鸣号,如果车辆损坏路面或公用设施,须照价赔偿；合理规划地面车辆停放位置,以满足停车需要及交通部门的有关规定;交通标志设置合理、明显,车辆进出停放有序；正确、合理的应用地下停车库治理系统.7.3 警示标志治理系统警示标志布置要合理,对险要路口要重点设立；保持警示标志清楚,无破损；对出现松动的标志牌要及时加固,以免对业主及外来车辆造成不便.第八局部卫生治理8.1 环境卫生治理方案小区内环卫设施完备,设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站等保洁设备；小区实行标准化清扫保洁,垃圾日产日消；小区内

41、不得违反规定饲养家禽、家畜；房屋的公共楼梯、扶拦、走道等部位保持清洁,不得随意堆放杂物和占用;8.2 绿化养护治理方案小区无杂草明显杂草,绿化带上无垃圾杂物.由专业人员养护.做好除虫、施肥、修枝、浇灌等工作.绿化成?S率在96犯上,有枯死及时补种.草坪、灌木定期修剪,保持整洁；乔木定期修枝养护.8.3 商业网点治理方案商业网点治理有序,无乱设摊点、广告牌,舌L贴、乱画现象；对商铺门前的车辆停放要治理得当,不得影响小区内车辆的进出；商业网点门口哟做好门前三包8.4 排烟、排污及噪音的限制方案增强车辆治理,限制外来机动车进入,既减少尾气排放,减少噪音污染；做好地下停车库的通风处理,有利于汽车尾气的

42、排放；禁止在小区内设立产生噪音污染的生产、经营工程；保持污水井的通畅,搞好清洁工作,预防堵塞；对已经出现的排烟、排污问题要及时做好善后处理工作.8.5 灭虫及消毒方案保持小区环境的整洁,杜绝卫生死角的产生；定期对水沟、下水道、害井等虫蝇较多的地方进行消毒；在小区内搞好除“四害的宣传活动,加深熟悉；治理处可针对业主的需要,对住户家里进行消毒.第九局部根底治理举措9.1 档案治理方案收集时要保证档案资料内容的丰富及渠道的广泛；保证档案资料的完整、准确、新鲜、平安；完整即不残缺、遗漏、空白、分散；准 确即帐实相符,真实可靠；新鲜即动态性和客观记录；平安即严格遵守借阅制度； 资料要分类装订并整理成册,

43、做到条理清楚、分类合理、易于检索；档案室应保持枯燥、通风、清洁,注意防盗.9.2 财务治理负责治理处的各项费用的收缴、统计与核算工作,做到帐目清楚准确、帐据相符, 如遇拖欠或自己无法催回欠款的要及时上报；建立和健全各项财务治理制度；遵守各项财务治理制度,接受公司财务部的监督与指导；负责保管库存现金和各种结算凭证、收据发票和有关印章.9.3 协助业主委员会的筹建工作成立一个业主委员会筹建小组,可由开发商、业主和物业公司的人员组成;起草?业主委员会章程?和?业主公约?草案,并向业主代表征求意见,修改、完善章程和公约；在小区内开展筹建宣传工作,同时要做好候选人的推荐工作；确定会议的各项准备工作是否完

44、成.9.4 便民效劳方案便民效劳能给业主以方便,以能给公司增加收益.崇文公寓业主经济条件相对较好,在 便民效劳中很有潜力.为方便业主和住户,公司将开展全方位、多层次、综合性的各类效劳,并把便民效劳作 为治理工作内容的一个重要方面.公司在总结以往治理工作的根底上,根据崇文公寓的地理 特点,针对住户和业主生活中的热点和难点,拟在崇文公寓进一步拓宽效劳范围,丰富效劳 内容,改良效劳方法,为广阔业主和住户提供全面的便民效劳工程.厅P工程内容备注1介绍保姆2代订饮用水3代订牛奶4代为保管小件物品5物业咨询效劳6组织各类咨询活动7组织郊游8开设棋类活动场所9组织健身体育活动10宣传消防活动11义务宣传家庭

45、平安用电常识9.4.2 代办性效劳不仅含下述工程厅P工程内容备注1代请家教收费标准,双方协商确定下同2代租汽布3代购车船、飞机票4代办旅游手续5代订报刊、杂志6小区内代购、代送礼品、鲜花7提供居室临时性特约平安护卫9.4.3直接有偿效劳不仅含下述工程类别编号工程内容参考价格以双方协商为准安 装 维 修 类1疏通排污管50元/处.次2疏通废水管地漏30元/处.次3更换排污、废水管100元/处次4修理更换水笼头5元/只5修理更换水表10元/只6修理更换水阀15元/只7拆装座便器100元/只8修理座便器10元/只9更换各类开关、插座10元/只10检修室内线路15元/小时11更换灯具15元/只12安装

46、线路照线3元/米13检修灯具15元/小时14修理门铃5元/次15换防盗门锁10元/把16换信报箱锁5元/把17修理铝合金窗20元/扇18贴向情、地砖20元/平方19快餐市价20 2元/张21打字3.0元/张22复印0.5元/张23洗车10元/辆24车打腊面议家政奥25市场价说明：1、以上价格均为人工费.2、材料费另计.3、以上工程有特殊工作难度的和不在工程之内的价格需面议9.5 社区活动的设想和方案公司所崇尚的是一种富有人情味的住宅文化, 将现代居住理念融入社区意识,最终转化 为社区居民的归属感.朝着这一目标,治理处将尽心竭力推行极富人情味的治理方法,使业 主享受最大的便利.公司将十分重视小区

47、社区文化活动.我公司凭借多年来治理小区所积累的社区工作开展经验,根据崇文公寓业主的实际需 要,与当地居委会配合,以社区居委会为主,开展社区文化活动.我公司承诺每年将定期组 织不少于三次的文化活动,再根据实际情况不定期组织.活动形式、参加对象、活动地点将 根据实际情况确定.9.5.1 制度保证为保证崇文公寓文化活动的顺利开展, 丰富业主的文化生活,我公司在原社区文化工作 制度、精神文明建设公约等根底上,结合崇文公寓的实际,加以完善,从制度上保证社区文 化生活开展.9.5.2 组织举办与自发参与相结合随着住户对文化休闲要求的增长,我公司联合居委会定期举办一些有品味的专业性活 动,让居民能在小区享受

48、到有一定品味的文化活动,陶冶情操,营造崇文公寓的文化气氛. 同时让居民参与各种兴趣活动,尤其是老年和青少年活动,以表达我们尊老爱幼的好传统, 健康他们的身心.9.5.3 室外活动与室内活动相结合9.5.4 硬件建设社区文化活动的硬件设施是社区文化生活的重要保证.良好的居住环境,不知不觉地提高自身的素质修养,而大家的素质都得到了提升,那么整个崇文公寓的社区文化气氛自然而 然地得以表达.以现有健身活动场地为根底,再争取增加小区的健身设施.9.5.5 软件建设公司将十分注重软件建设,软件建设是社区文化活动的中央组成局部, 它包括活动方案、 实施效果及相关治理制度、治理处人员的效劳精神、各项活动筹备人

49、员的组织协调水平、居 民的参与配合及对公益活动的热心程度等.9.5.6 活动的划分我们将崇文公寓的社区文化活动分为两局部：一是一些常规活动工程的开展,包括各 项球类活动、棋类活动、牌类活动、图书阅览、儿童娱乐、健身及节目专题文艺活动等； 二是由治理处和居委会单独筹划的活动,通过某些节假日来集中调动居民参与社区活动的 热情.我们将根据居民的人口结构、文化素质和特殊需求,创造高尚住宅的社区文化生活 和精神文明活动,争创一流文明住宅小区.9.5.7 组织设置为能使小区的文化活动持久健康开展,公司将协助社区居委会成立社区文化活动小组, 邀请社区居委会、业主、活动爱好者等人员参加.组员必须熟悉社区文化,

50、热心公益事业, 不计薪酬.物业公司主要任务是组织协调并解决活动中的有关问题.9.5.8 活动经费的来源我公司对社区文化活动有专门预算,再加居委会的局部经费,并争取局部赞助.有这三 方面的保证,肯定能得到顺利地开展.9.6 个性化优质效劳方案根据崇文公寓的特点,针对小区内不同业主的不同需求,采用非同一般的、以突出个性 化效劳为主的、深入全面的效劳形式.日常治理中也将推出多样化的效劳工程,特别是在二 次装修中,尽可能站在业主的角度看待问题,在保证小区整体外观不受破坏的条件下,对优 秀的设计给予支持,并制定美观、统一的方案.第十局部企业经济效益10.1 崇文公寓物业治理费收取及考核标准厅P工程物业治理费能消耗合计1多层住宅0.8元/月 M无0.80 元/月 M2小高层住宅1.0元/月 M按实分摊1.00 元/月 M3商铺1.60 元/月 M无1.60 元/月 M4地下停车位70元/月辆已含在内70元/月辆5地面停车位40元/月辆已含在内40元/月辆说明：1、我公司对住宅物业治理费和能消耗分开预算、统一收取.由于分开预算有利于物价审批、有利于业主能普遍接受；统一收取有利于物管公司的操作, 有利于物管公