[工作范文]商业商场楼盘招商策划

1、【 商业外部案例研究商业外部案例研究】外部案例：建筑面积万建筑面积万客流量客流量/ /日平均人次日平均人次:50298:50298核心客户群：周边住宅区居民核心客户群：周边住宅区居民选择走差异化路线的方式尝试走概念化道路选择走差异化路线的方式尝试走概念化道路, ,全港首次选择以海洋概念作为大型主题全港首次选择以海洋概念作为大型主题梦幻岛大堂梦幻岛大堂将主力店周边部分划分成小型店铺用以出租，依靠主力店的带动，保持了其商业的整体将主力店周边部分划分成小型店铺用以出租，依靠主力店的带动，保持了其商业的整体性和连续性性和连续性经营模式业态分布业态分布主力店业态分布饮食饮食大家乐大家乐 肯德基肯德基 麦

2、当劳麦当劳 必胜客必胜客 敦煌海鲜酒家敦煌海鲜酒家 扒扒王之王王之王 心齐桥料理心齐桥料理 稻香鱼港稻香鱼港 东京餐厅东京餐厅 粤翠轩粤翠轩家品家品/ /超市超市日本城日本城 美家居美家居 主力商家超市主力商家超市 实惠超市丰泽电器世界实惠超市丰泽电器世界 娱乐娱乐玩具反斗城玩具反斗城 嘉禾影视城嘉禾影视城 运动用品运动用品运动家运动家 小型店铺，主要租售给一些私人或小型的商家，其面积基本在50-80，业态分布广泛，主要经营：时装、饰品、饮食、书店、美容、摄影、干洗、礼品等，是作为主力店的延续和补充。其中一楼可租售店铺78个铺位二楼可租售店铺20个铺位三楼可租售店铺24个铺位主力店主力店小型店

3、铺小型店铺占商铺总面占商铺总面积的积的2/3占商铺总面占商铺总面积的积的1/3n建筑面积万建筑面积万n客流量客流量/ /日平均人次日平均人次:25015:25015n特点：利用建筑风格形成主题商业特点：利用建筑风格形成主题商业随着商业模式的日趋成熟，人们生活水平的不断提高，单纯的商品买卖已经不能满足人们的日常生活，人们更需要的是一个人性化的，富有生活格调的商业空间杏花新城是以欧洲古典主义为主题的大型消闲购物空间。罗马喷泉、手绘壁画、欧洲街角，处处洋溢着欧陆悠闲品味及气氛。1.走主题街区道路，以欧陆建筑风格为主导将空间分为三个特色主题，从而将商业划分为饮食、娱乐、服饰三部分2. 将每个主题部分又

4、划分为小型店铺进行租售3.引进主力店如主力商家超市、星巴克等杏花新城交通网络发达，交通设施一应俱全杏花新城交通网络发达，交通设施一应俱全位于杏花村地铁站位于杏花村地铁站多项交通直达多项交通直达免费穿梭巴士行走港岛东区免费穿梭巴士行走港岛东区邻近东区走廊及东区海底隧道出口邻近东区走廊及东区海底隧道出口设有往返香港海防博物馆的穿梭巴士设有往返香港海防博物馆的穿梭巴士与市级商圈的关系与市级商圈的关系大主题区大主题区以欧陆文艺复兴时期以欧陆文艺复兴时期 的风格为主题，配合雅致的户外茶座及花团锦簇的阳台，汇聚20多间各国美食店以环绕探险历奇以环绕探险历奇为主题，以“开心号”探险船作标志，配以最现代的灯光

5、音效及互动式装置，为消费者在购物之余带来源源不断的惊喜以维也纳和比利时艺术风格以维也纳和比利时艺术风格为主题，配以匠心独运的梁柱和雅致的是内摆设，使时尚品牌及潮流服装店在这里显得更加壮丽和闲适经营模式经营模式选择以欧洲古典主义为体验点，使商场被一个统一的主题所协调，从而增加了商业的整选择以欧洲古典主义为体验点，使商场被一个统一的主题所协调，从而增加了商业的整体氛围体氛围将室内设置成商业街形式，并划分成小店铺出租，将商业分为饮食、购物、娱乐三大部将室内设置成商业街形式，并划分成小店铺出租，将商业分为饮食、购物、娱乐三大部分，与三大主题相互辉映，并在每个主题都引进少量主力店用以带动整体商业的发展分

6、，与三大主题相互辉映，并在每个主题都引进少量主力店用以带动整体商业的发展相关指标：相关指标：总投资：总投资：1313亿人民币亿人民币占地面积：万平米占地面积：万平米建筑面积：建筑面积：1515万平米万平米其中商业面积：万平米其中商业面积：万平米星光广场面积：星光广场面积：3 3万平米万平米停车位：停车位：644644个个目前深圳最大的集购物、餐饮、娱乐、休目前深圳最大的集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光为一体的闲、观光为一体的Shopping MallShopping Mall案例三、中信城市广场差异化主题路线的方式：差异化主题路线的方式：引进以吉之岛、西武百货为代表的引进以吉之岛、西武百货为代表

7、的100100多家知名商家作为商场的有力支撑多家知名商家作为商场的有力支撑依靠主力店的带动，保持了其商业的整依靠主力店的带动，保持了其商业的整体性和连续性体性和连续性建筑类型：商住楼建筑类型：商住楼商业面积：商业面积：20000M220000M2，建筑，建筑底层底层1-41-4层层经营业态：家居装修产品经营业态：家居装修产品经营形式：零售经营形式：零售核心客户群：家庭核心客户群：家庭 金丽家居广场位于罗湖区贝丽南路，田贝四路与田贝三路之间。广场自1998年开始营业至今，已有的5年历史，目前已经形成了深圳市内个人集中采购家居装修产品的街区。街区零售（小型批发）灯饰为主要特色，而金丽家居广场则倡导

8、“家装一站式服务”。快捷，保证了消费者的“一站式”消费。基本情况针对家庭为单位的消费者，零售为主针对家庭为单位的消费者，零售为主经营模式租赁式经营，倡导租赁式经营，倡导“家装一站式服务家装一站式服务” 一楼以洁具和卫浴为主一楼以洁具和卫浴为主租金租金130130元元/M2/M2左右左右二楼以厨柜、壁柜为主二楼以厨柜、壁柜为主租金租金100100元元/M2/M2左右左右四楼装修公司四楼装修公司租金不超过租金不超过5050元元/M2/M2三楼以灯饰、布艺为主三楼以灯饰、布艺为主租金租金6060元元/M2/M2左右左右经营模式 公司：深圳市爱西华康体产业发展公司：深圳市爱西华康体产业发展 总营业面积

9、：近总营业面积：近70007000平方米平方米 配置：乾蒸、湿蒸、冰蒸、水脉冲躺床、餐厅、棒球室、高尔夫、乒乓球室、配置：乾蒸、湿蒸、冰蒸、水脉冲躺床、餐厅、棒球室、高尔夫、乒乓球室、 贵宾房、阅览室、视听室、桌球室、电影院、网吧、公众棋牌室、按贵宾房、阅览室、视听室、桌球室、电影院、网吧、公众棋牌室、按 摩室、休息静区、美容室、美发室等。摩室、休息静区、美容室、美发室等。 浴种：芦荟浴浴种：芦荟浴 、温泉浴、人参浴、温泉浴、人参浴 、中药浴、中药浴 、木炭浴、木炭浴 卡种：钻石卡年卡：卡种：钻石卡年卡：29802980元元 钻石卡半年卡：钻石卡半年卡：19001900元元 钻石卡季度卡：钻石

10、卡季度卡：11001100元元 案例五：爱西华营业时间：营业时间： 全天二十四小时营业。全天二十四小时营业。收费标准：收费标准：、门票、门票8888元人元人、米以下儿童免票，、米以下儿童免票， 米以上儿童全票。米以上儿童全票。、团体券标准如下：、团体券标准如下： a a、1010人以上门票人以上门票7878元人元人 b b、2020人以上门票人以上门票6868元人元人 c c、100100人以上门票人以上门票5858元人元人 以上团体券需预先购买。以上团体券需预先购买。、当日、当日11:0011:00至次日至次日11:0011:00为一次浴资为一次浴资 计费时段。超过次日中午计费时段。超过次日

11、中午11:0011:00后后 出场，加收二次浴资出场，加收二次浴资7878元人，再元人，再 超过次日超过次日11:0011:00出场，再加收浴资出场，再加收浴资 6868元人。元人。爱西华消费指南：MALL国际案例爱民顿MALL案例一华南案例一华南MALLMALL体验之城 中国首个超大型主题式购物公园-华南MALL，总建筑面积达80万平方米，总投资超过25亿元人民币，营业面积40万平方米。停车位8000个。体 验 世 界 欢 乐 演 绎 时 代 文 化2003年7月19至7月25日：华南MALL开盘欢乐体验周7-19开盘活动7-20体验日7-21世界文化日7-22万国美食节7-23健康休闲日7

12、-24欢乐儿童日7-25时尚购物日体验二：卖场包装体验二：卖场包装体验三：“体验概念规划”A A区区 “品位新体验品位新体验”A区规划为高档(中高档)的购物区域 BCBC区区 “生活新体验生活新体验”本区域规划为中档的时尚潮流用品，包括男女服饰、儿童、老年人用品、餐饮、电讯电器等。 D D区区“娱乐新体验娱乐新体验”为集中的娱乐区E E区区“视觉新体验视觉新体验”E区为靠近酒店及机场候机大厅的位置F F区美食新体验区美食新体验”本区一、二层为国际美食中心，三层为风情酒吧街，靠近写字楼区域为旅游接待中心及休闲会所K K区区“贵族新体验贵族新体验”本区域规划为高档商品集中区域,成为“贵族香榭丽舍”

13、。华南MALL经营管理模式经营管理经营管理成功的MALL管理模式和经验，“统一管理、分散经营”的理念，成功地避免了目前商业领域分散经营的固有风险；完善的组织结构，“以人为本、客户至上”的企业文化，最大的保障了投资者和经商者有稳定的投资回报！【管理模式管理模式】“统一管理，分散经营” 统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。 统一招商管理：对招商的品牌审核管理和完善的租约管理。 统一营销管理：为MALL策划1年365天的系列营销计划。 统一服务监督：成立管理委员会，指导、协调、服务、监 督承租方的经营活动，保证MALL的高效运转。 统一物业管理：有效地进行建筑空间的维护

14、和保养华南华南MALLMALL运营模式运营模式租售比：12%分割产权销售，88%经营。v 12%销售面积的反租资金来源于88% 主力店的租金收入；v 经营管理公司专门设置基金，作为小业主租金回报的保障；v 产品上低成本投入，只做建筑主体部分以及公建配套设施，业主自行对商铺进行装修、包装。华南华南MALLMALL营销模式营销模式买铺反租模式5-15年委托经营分红7%起点的回报率第4年起，年回报递增率5%买铺即送一年租金铺铺号号总价总价预收预收1年租金年租金（7%年回报率）年回报率）实付首实付首期期6成成10年月供年月供C50000035000165000元3295元例：商铺C总价50万元，15年

15、期经营分红投资实例（投资回报与面积无关，只与商铺总价和年回报率相关）年期年期前前3年年第第4年年第第5年年第第6年年第第7年年第第8年年第第9年年第第10年年年回报率年回报率7%7.35%7.72%8.10%8.51%8.93%9.38%9.85%年租金年租金35000元*3年36750元38600元40500元42550元44650元46900元49250元年期年期第第11年年第第12年年12年租金回报总年租金回报总额额第第13年年第第14年年第第15年年15年租金回年租金回报总额报总额年平均回报年平均回报率率年回报率年回报率10.34%10.86%11.40%11.97%12.57%年租金年租金51700元54300元57000元59850元62850元510200元，租金收益全部回本689900元9.2% （15年）（资料来源：华南MALL商业海报）华南华南MALLMALL已加盟商家已加盟商家在华南MALL短