2001年房地产估价理论与方法真题

1、 真题 2001 年房地产估价理论与方法真题单项选择题第 1 题： 现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于 ( ) 方面的制约。A. 建筑技术B. 土地权利设置C. 相邻关系D. 土地使用管制 参考答案： D 您的答案：答案解析： 第 2 题： 一厂房建成后 8 年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使 用权出让年限为 40年，建筑物的经济寿命为 50 年，则计算该建筑物折旧的经 济寿命应为 ( ) 年。A. 40B. 42C. 48D. 50参考答案： C 您的答案：答案解析：第 3 题： 按建筑面积分摊方法，计算土地占有份额的公式为 () 。A.

2、某部分占有的土地份额=该部分建筑面积宁总建筑面积B. 某部分占有的土地份额=该部分建筑面积X土地总价宁总建筑面积C. 某部分占有的土地份额=土地总价宁该部分享有的地价额D. 某部分占有的土地份额=该部分建筑面积宁总建筑面积宁土地总价 参考答案： A 您的答案：答案解析：第 4 题： 建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为 () 。A. 有效经过年数等于实际经过年数B. 有效经过年数短于实际经过年数C. 有效经过年数长于实际经过年数D. 有效经过年数可能短于或长于实际经过年数 参考答案： D 您的答案：答案解析： 第 5 题：A. 甲等于乙B. 甲大于乙C. 甲小于乙D.

3、 难以判断 参考答案： C 您的答案：答案解析： 第 6 题：甲房地产的建筑物建于 1993 年，乙房地产的建筑物建： 1998年，假定该两宗 房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算 2001年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则 () 。A. 甲大于乙B. 甲小于乙C. 甲等于乙D. 难以判断 参考答案： C 您的答案：答案解析： 第 7 题： 标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐升高； 由此远离道路的方向，地价 ( ) 。A. 逐渐降低B. 逐渐升高C .可视为基本不变D.为零第 8 题： 现货房地产与期货房地产估价的不同点是 ( )

4、A. 估价时点不同B. 交易日期不同C. 估价目的不同D. 估价对象的状况不同 参考答案： D 您的答案：答案解析： 第 9 题： 用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取 收益作为估价依据。A .类似房地产的客观B .类似房地产的实际C. 类似房地产的最高D .类似房地产的最低参考答案： A 您的答案：答案解析：自有资本要第 10 题： 购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款的年利率为 求的年收益率为 9%，该类房地产的资本化率为 ()%。A. 6.0B. 6.9C. 8.8D. 9.0参考答案： B 您的答案：答案解析：第 11 题： 估价上的折旧注重的是 ()A.

5、 原始取得价值的减价修正B .原始取得价值的摊销与回收C. 重置价值的摊销与回收D. 价值的减价修正第 12 题：A. 18.25B. 20.00C. 21.58D. 22.00参考答案： B 您的答案：答案解析： 第 13 题： 收益法中的运营费用率是指 ( )A. 运营费用与潜在毛收入之比B. 运营费用与总收益之比C. 运营费用与净收益之比D. 运营费用与有效毛收入之比 参考答案： D 您的答案：答案解析：第 14 题： 在评估投资价值时，折现率是 ()A. 社会般的收益率B .收益法中的资本化率C. 投资者要求的满意收益率D. 投资者要求的最低收益率 参考答案： D 您的答案：答案解析：

6、 第 15 题：区位是指地球上 () 空间方位和距离上的关系。A. 某一事物 B .某房地产C. 某一事物与其他事物D. 各种事物参考答案： D 您的答案：答案解析：3第 16 题： 特殊工业厂房适宜采用的估价方法是 ( )A. 成本法B. 假设开发法C. 收益法D. 比较法 参考答案： A 您的答案：答案解析：第 17 题： 某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形 势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该 工厂用地的公开市场价值，则应按 () 进行评估。A. 工业厂房B. 工业用地C. 商品住宅D. 商住用地 参考答案： D 您的答案

7、：答案解析：) 来讲的。第 18 题： 房地产估价的合法原则是针对 (A. 估价机构B. 估价人员C. 估价对象D. 估价方法 参考答案： C 您的答案：答案解析：第 19 题： 资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指 ()A. 房地产开发企业自有资金周转的速度B. 估价对象房地产变为现金的速度C. 估价对象房地产带来净收益的速度D. 房地产开发企业流动资金周转的速度 参考答案： B 您的答案：答案解析： 第 20 题： 预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其 价格会 ( ) 。A. 上升B. 下降C. 不变D. 升降难定 参考答案： B 您的答案：答案解析： 第

8、 21 题： 收益乘数法是将估价对象一年的某种收益，乘以相应的 ( ) 来求取其价值 的方法。A. 资本化率B. 收益率C. 收益乘数D. 利息率 参考答案： C 您的答案：答案解析： 第 22 题： 建筑物的所有权可以分为独有、共有和 ( ) 三种A. 区分共有 B .区分所有C. 公有D. 私有 参考答案： B 您的答案：答案解析： 第 23 题：某宗土地 50 年使用权的价格为 1000 万元，现探测其地下有铜矿资源，该铜矿 资源的价值为 500 万元。若土地资本化率为 7%，则该宗土地 30 年使用权的价 格为 ( )。A. 899B. 100135C. 1349D. 1500参考答案

9、： A 您的答案：答案解析：此后各年的净收益会在上一年8%，该房地产的价格为第 24 题： 预计某宗房地产未来第一年的净收益为 18 万元， 的基础上增加 1 万元，该类房地产的资本化率为 ( ) 万元。A. 225.00B. 237.50C. 381.25D. 395.83参考答案： C 您的答案： 答案解析： 第 25 题：A. 1700B. 2000C. 2100D. 2400参考答案： C 您的答案： 答案解析：多项选择题第 26 题：假设开发法中的开发期包括 ( )A. 前期B. 建造期C. 租售期D. 保修期参考答案： AB 您的答案： 答案解析：房地产需要专业估价的理由有 (A.

10、 房地产具有独一无二性B. 政府部门要求估价C. 房地产的价值量较大D. 估价人员要求估价 参考答案： AC 您的答案： 答案解析：第 28 题： 下列估价中宜采用假设开发法的有 ()A. 拆迁补偿估价B. 在建工程估价C. 出让地块估价D. 房改售房估价 参考答案： BC 您的答案： 答案解析： 第 29 题：在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括 ()A .土地取得成本B. 开发成本C. 管理费用D. 销售费用 参考答案： AB 您的答案： 答案解析：第 30 题： 基本完好房的成新度可以是 ()A. 五成B. 六成C. 七成D. 八成参考答案： BC 您的答案： 答案解析：第 31 题

11、：#收益法中的运营费用不同于会计上的成本费用，如前者不包含 ( )A. 所得税B. 土地摊提费C. 改扩建费用D. 房屋火灾保险费 参考答案： ABC 您的答案： 答案解析：第 32 题： 应用路线价法制作深度价格修正率的要领有 ()A .设定标准深度B. 将标准深度分为若干等份C .制定容积率修正系数D. 制定单独深度价格修正率参考答案： ABD 您的答案： 答案解析： 第 33 题： 搜集交易实例时应搜集交易实例的 ( )A. 成交价格B. 议价时间C. 成交日期D. 付款方式 参考答案： ACD 您的答案： 答案解析： 第 34 题：地价区段是将 () 地块相连的土地加以圈围而形成的区域

12、A. 用途相似B .级别相同C. 房价相近D. 地价相近 参考答案： AD 您的答案： 答案解析：建筑物的重新购建价格是 ( ) 的价格A. 扣除折旧后B. 估价时点时C. 客观D .建筑物全新状态下参考答案： BCD 您的答案： 答案解析：判断题第 36 题：地价是地租的资本化。 ( )A. 正确B. 错误参考答案： A 您的答案： 答案解析： 第 37 题： 成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。 ( )A. 正确B. 错误 参考答案： B 您的答案：答案解析： 第 38 题： 两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同；而如果权 益相同，则价值不可能有很大不同

13、。 ( )A. 正确B. 错误参考答案： B 您的答案： 答案解析： 第 39 题： 即使在房地产市场比较发达的地区，比较法也并非完全有效。 ( )A. 正确B. 错误#参考答案： A 您的答案：答案解析： 第 40 题：某写字楼预计持有两年后出售，持有期的年净收益预测为 216 万元，出售时的 价格减去销售税费后的净值预测为 5616 万元，资本化率为 8%，则该写字楼目 前的收益价格估计为 5200 万元。 ( )A. 正确B. 错误 参考答案： A 您的答案：答案解析： 第 41 题：在同一地区、同一时期的房地产，其资本化率相同。 ( )A. 正确B. 错误 参考答案： B 您的答案：答

14、案解析： 第 42 题： 在比较法中，可采用长期趋势法对可比实例价格进行交易日期修正 ( )A. 正确B. 错误参考答案： A 您的答案： 答案解析： 第 43 题： 同一宗房地产在不同估价目的下所得的评估价值也应近似。 ( )A. 正确B. 错误第 44 题： 建筑物的经济折旧是建筑物因功能性落后所导致的价值贬损。 ( )A. 正确B. 错误 参考答案： B 您的答案：答案解析： 第 45 题： 估价报告的有效期也是估价的责任期。 ( )A. 正确B. 错误参考答案： B 您的答案： 答案解析： 第 46 题： 对于难以用数学模型度量的房地产价格影响因素，在估价结果中可以不予反 映。 ( )

15、A. 正确B. 错误参考答案： B 您的答案：答案解析：第 47 题： 交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。()A. 正确B. 错误参考答案： B 您的答案： 答案解析： 第 48 题： 房地产估价时，实地勘察应由估价人员独立完成。 ( )A. 正确B. 错误参考答案： B 您的答案：答案解析：#第 49 题： 从估价角度看，房地产开发商应获得的利润要与其自有资金应得的利息分开 ( )A. 正确B. 错误参考答案： A 您的答案： 答案解析： 第 50 题：A. 正确B. 错误 参考答案： A 您的答案： 答案解析：计算题某宗房地产 2001年 10月的年净收益为 300万元，预测未来 3

16、 年的年净收益 仍然保持这一水平， 2004年10月转售时的价格比 2001年10月上涨 10%，转售 时卖方应缴纳的税费为售价的 6%。第 51 题：若该类房地产的投资收益率为 9%，试测算该宗房地产 2001 年 10 月的价格。您的答案： 参考答案：详细解答：某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为 50 年，有效经过年数为 8 年。经 调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元 (建设期为2 年，假定第一年投入建造成本的 60%，第二年投入 40%，均为均匀投入 ) ，管理 费用为建造成本的 3%，年利息率为 6%，销售税费为 50 万元，开发利润为 120 万 元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为 18 万元；装修的重置价 格为 200 万元，平均寿命为 5 年，已使用 2 年；设备的重置价格为