王霁虹以收益分成方式进行土地一级开发中的法律风险与防控

1、以收益分成方式进行土地一级开发中的法律风险与 防控随着中国经营性用地必须进行招拍挂的政策日益严厉,越来越多的开发商开始把目光投向土地一级开发市场.所谓土地一级开发,是指政府组织并委托一级开发 实施主体,对纳入土地储藏范围的土地,根据各项规划条件进行征地拆迁、 土地 整理、适当的市政配套设施建设,使土地到达出让标准的土地开发行为. 土地一 级开发获得收益的方式有两种,一为固定收益率,如北京市规定企业参与土地一 级开发最高利润率为8%二为参与土地收益分成.即开发商与政府约定,双方 按一定比例对土地出让收入超出双方约定金额以上的局部进行分配.本文将针对土地收益分成的土地一级获益方式进行分析和评论.土

2、地收益分成的方式,对地方政府来说,是以将来的收入向开发商支付土地一级 开发费用,可以大大减轻政府短期内的财政压力； 对开发商来说,可以提升土地一级开发的投资收益,并且有利于在土地出让时摘地.虽然采用土地收益分成模式听起来极为诱人, 但是基于当前国家对房地产市场的 严厉调控政策,以及全国上下均对地方政府负债极为担忧的情况下,在土地一级开发工程中采用土地收益分成的方式,开发商要特别注意土地收益分成能否实际 落实、土地出让时间过长无法及时收回投资以及各地对能否进行土地收益分成规 定不一的系列法律风险予以高度重视并进行谨慎防范.、各地对土地收益分成规定不统一的风险及防范目前中国在法律、行政法规以及部门

3、规章层面,均未禁止企业参与土地出让收益 分成,但具体到各地那么存在不同的规定. 例如海南省2006年7月19日公布实施?海南省人民政府关于标准企业参与土地成片开发的通知?规定,土地出让收入扣除土地开发本钱后余下的纯收益局部,土地一级开发商可分成的比例最高达 70%而在四川省,根据2021年5月10日实施的?关于进一步增强国有土地使 用权出让收支治理的通知?川国土资发202136号,四川省境内禁止企业 以任何方式参与土地出让收益分成.因此,在国家未禁止企业参与土地出让收益分成的前提下,企业能否参与土地出让收益的分成,主要取决于各地方政府的规定及态度, 故建议开发商在具体参与 土地一级开发工程前,

4、注意了解、熟悉当地土地一级开发的相关政策法规, 以及 当地政府的态度和底线,以便在谈判过程中争取更大的利益.、土地收益分成无法实际兑现的风险及防范根据?国务院办公厅关于标准国有土地使用权出让收支治理的通知?以及?国有土地使用权出让收支治理方法?等规定,从 2007年1月1日起,各地建立土地 出让收支预决算制度,土地出让收入要全部缴入当地国库, 支出一律通过基金预 算安排,未列入预算的各类工程一律不得通过土地出让收入支出.因此,能否将土地收益分成列入土地出让支出预算,是决定能否采用土地出让收益分成方式的 关键,也是开发商面临的主要风险之一.根据规定,土地出让收入的规定使用范围为五大方面, 分别是

5、征地和拆迁补偿支 出、土地开发支出、支农支出、城市建设支出和其它支出.其中“土地开发支出, 包括前期土地开发性支出以及财政部门规定的与前期土地开发相关的费用等,含因出让土地涉及的需要进行的相关道路、 供水、供电、供气、排水、通讯、照明、 土地平整等根底设施建设支出,以及相关需要支付的银行贷款本息等支出,按照财政部门核定的预算安排.“城市建设支出,包括完善国有土地使用功能的 配套设施建设以及城市根底设施建设支出,具体包括：城市道路、桥涵、公共绿 地、公共厕所、消防设施等根底设施建设支出.土地一级开发工程的投资本钱局部可以分别纳入“城市建设支出与“土地开 发支出的范围,列入土地出让支出预算.但对于

6、投资收益局部是否可列入土地 出让支出预算存在一定的不确定性,在实践中根据各地财政部门的掌握不同而不 同.因此,我们建议开发商要与当地政府提前核实土地收益分成能否列入该市的土地 出让收入支出预算,并要求政府就此出具正式确实认承诺文件. 在工程实施过程 中,开发商要特别注意核实相应的预算程序是否履行.否那么,开发商将面临无法实现土地出让收益分成,投资无法收回的风险.三、土地长期不出让或无法出让,开发商难以收回投资的风险及防范由于中国实行土地利用方案治理及建设用地总量限制, 土地出让要依据年度用地 供给方案进行,纳入供给方案的土地才能上市出让.假设土地预计未来上市出让时 间不确定或超出预期,开发商不能及时收回投资,融资本钱将会随之增加,难以 实现既定的工程投入产出比.因此,我们建议开发商在与各地政府协商土地出让收益分成事宜