北京国际金融大厦项目的决策

1、国际金融大厦项目的决策一、可行性研究是决策的依据和项目实施的准则可行性研究是在工程项目投资决策之前，进行科学与技术经济分析和论证的方法， 该方法已在世界各国的各个领域得到广泛应用。我国自九十年代开始学习和应用国外普遍采用的可行性研究方法，以确保工程项目 获得最佳经济效果。 尤其是 1983 年国家计委颁布 关于建设项目进行可行性研究试行管 理办法以后，可行性研究已作为基本建设程序的组成部分，大中型项目均根据国民经 济长期规划和 地区规划、行业规划的要求，对建设项目的技术、工程和经济上是否可行合理，进行全 面的分析、论证。但从实施可行性研究报告的效果来看，还存在许多问题，诸如：没 有实际经验，可

2、行性研究针对性差；可行性研究无大问题，但主要由于管理不善而无 力实施；对 可行性研究缺乏自始至终坚定执行的信心。由于上述诸多原因造成可行性研究报告的科 学预测难以实施，事实上形成可行性研究报告与实施效果严重脱节。对国际金融大厦项目，业主反复进行可行性研究。首先决策层并没有把可行性研究 本身作为目的，而是尊重客观实际，按客观经济规律办事，把可行性研究当作一种研究 技术经济问题的科学方法和确保建设项目尽可能以最少的消耗取得最佳经济效果的有效 手段。正 是由于有了实事的、科学的可行性分析研究报告，使国际金融大厦的投资者对该项目的 回报充满信心，也使实施者对完成可行性研究报告的预期目标坚定不移。二、项

3、目的地理位置及周边环境该项目系西长安街南闹市口 l 2#工程用地， 位于复兴门大街路南， 该地块向北面对 长话大楼、中国人民银行总行及中国工商银行总行 （ 在建中） ，与已规划立项的中国远洋 大厦及中国人民建设银行总行左右相邻，而中国人民银行总行北面即是市城市规划方案 所列明的金融一条街。地块北临复兴门大街，东临规划的南闹市口大街 （宽40m向北通金融一条街，向二 环路，穿越复大街时有下潜式立交桥），西距复兴门立交桥与西二环路约 350m车辆进出 方便。地块北侧过长安街己建成二个人行地道， 出口正对长话大楼与中国人民银行总行， 地块距复兴门地铁站约300m由上述可见，地块总体交通条件优越。鉴于

4、从复兴门到建国门的长安街两侧，除西长安街的该地块和与之相临的地块外， 均已建成重要机关或规划为文化用地及绿地，又因市城市规划方案己将复兴门一带规划 为金融区，而该地块正处于金融区的核心，条件明显优于“金融一条街”的所有地块。 鉴于中国人民银行总行近年已批准多家外国银行的驻京办事处升格为经营性分行，随着 中国加入世贸组织后必将开放金融业的趋势，未来三五年会有更多的中外银行在京开展 或扩大经营。所以说，该地块非常珍贵，也极具升值潜力。三、建设方案（1）该地块控制规划条件为：容积率 3,控制高度45m地上可建面积5. 5万点，另 地下建筑(不含高度在2. 2m以下的设备层)面积1. 5万m。考虑到土

5、地协议规定超过控制规划建筑面积每平米补费用 3900 元人民币，仅为控制 规划条件下每平方米土地成本的一半，而相邻的中国远洋大厦已获批准规划方案之容积 率据说已超过4倍，预计该项目建设方案所采用容积率会在34.5之间，故评估以容积2率3.25倍为方案I ,4.25倍为方案U。地上建筑面积方案I为5.925万m，方案U为7.74 万 m。(2) 停车场和车库的考虑。市市政府 1989年制定的有关标准为每100m2办公室需 22配置0.4个车位，地面停车场每车位占地 25m，地下车库每车位占建筑面积 40m。根据 近年来市规划审批标准有逐渐提高的趋势及该物业将有较多外籍高级雇员的特点，建议 采用0

6、.6车位/100m2的较高标准，以方案I计算需约330个标准轿车位，方案U需约440 个标准车位，其中100个车位设于地面停车场，占地约 2500吊，其余为地下车库，方案 I占9900斥，方案U占地1.463万吊。(3) 地下金库、保管库之考虑。根据金库结构墙较厚，保安设施较多造成实用率较低 的特点，建议按地上建筑面积的 8%考虑，贝U方案I需4700吊，方案U需6200 m2。(4) 地下餐厅。对于方案I与方案U,该项目物业应有工作人员约3000/ 3900人，如其中70%在物业进餐，午餐分三次轮完，每人占餐厅面积3m,则餐厅应占面积为2150m222740m2。(5)综上分析，物业的评估建

7、设方案为：方案 I万案U(实际开工面积，万 m2)(实际开工面积，万 m2)可租售建筑总面积7.3(7.6)9.7( 10.1 )其中 ：地上5.69( 5.92)7.433(7.74)即：营业厅0.624( 0.65)0.807(7.74)办公室5.066( 5.275)6.626(6.9)地下1.61( 1.675)2.267(6.9)车库0.95( 0.99)1.408(1.466)金库0.453(0.47)0.596(0.62)餐厅0.207(0.215)0.263(0.274)四、建设方案的评估( 一 ) 评估的基本考虑1. 供应与销售情况根据市政府的“外销商品房供应量分析” 统计，

8、已获批外销、目前已入伙或可在 19982年上半年前入伙的高档办公楼共计143万m，已立项可在1999年底前入伙的高档办公楼2预计不到30万m,这些办公楼的入伙高峰期为1996年底或1997年初，此后，因市政府 在 1995 年全年与 1996 年停止批准新的高档办公楼项目，整体供应量将显着下降。在需求方面， 现已有三资企业与外国驻华机构超过 1 万家， 目前仅有不到 3000家拥 有高档写字楼物业，因租金高，又没有现楼购买，他们之中在未来几年需自置物业的大 有人在。预计1995年后，每年售出的现楼花将保持或超过 1994年约45万m的水平。综上，19951997年间，高档办公楼总体上供需基本平

9、衡，1998年以后将开始出现 短缺，市场发展在全国各大城市中最为良好。2 租售价格及变动趋势因国经济已进入良性调整期，又由于中央银行紧缩银根造成的资金短缺，使得市房 地产市场自 1994年下半年起已经降温， 1998年 14月又出现 7的楼花售价下调，但 在租务市场上，办公楼租金未降反升，显示需求强劲。在租务市场上，优越地段的办公 楼租金仍会保持在较高价位， 出租物业的回报 (约 35 5年可收回投资 )仍会高于出售。1998 1999年度，随供应量下降，只要国经济运行正常，预计价格会出现反弹。3评估所采用的各项参数(1) 引入了建筑开工面积与可租售面积的概念， 选定后者约为前者的 96，预留

10、了实 际上无法出售的面积，如大面积走廊及公共空间，人防、消防工作面积等，比较符合物 业经营与管理的实际情况。(2) 充分考虑到楼市目前较低迷且楼价仍有下调压力的情况， 在销售进度上， 开工后 每六个月售出楼花数顺序为： 1125， 1575， 18， 225， 15， 105及 7入伙前资金回收定金 30均较为稳妥。在售价上，标准为办公楼按可售面积 计暂定为$3000/mt较同等地理位置目前楼花售价低约 5%10%，亦较可靠。(3) 在租售分配方案上， 暂按全部出售来编制方案， 实际操作时， 可以出售大部分 ( 如 60%70%)以回收资金，但亦保留一部分 (如30%40%)收租，可取得更高回

11、报。(4) 考虑了较充足的管理费用与不可预见费用，如按直接费的 105%11%计算管理费，另外按销售收入的 2%计入一笔销售费用，不可 预见费则是按包括利息在的全部成本为基数的 5%计算，对风险的考虑较为充分。( 二 ) 评估计算及结论1评估计算(1) 项目总投资(亿$)为：12.5428 (I)、15.627 (U)。(2) 项目总成本(亿$)为：18. 5885( I )、22. 9192 (H)。(3) 盈亏平衡点(万ml)为：售出5. 4155、余1. 8845,售出6. 7325,余2. 9675。(4) 四年的简单投资回报率为： 30.66%(I)、 32.82%(H)。(5) 最

12、大现金投入量 (亿$)为： 13.0875(I)、 15.7798(H)。2. 结论根据评估考虑的基本因素及计算结果，可以认为该项目为盈利项目，但回报率不太 理想，升值潜力虽较大， 但要取决于未来几年中国整体经济形势的发展及 1998年后楼价 恢复的程度。因地块处于中国房地产的黄金地段，抗御风险的能力强，考虑到中国改革 开放及金融业 开放的大趋势，如投资资金可落实，该项目不失为一个良好的投资机会。根据两个方案的对比分析，国际金融大厦项目最终采用方案U建设。第二篇业主管理机构的设置( 一) 机构设置的理论基础及设置原则1理论基础业主对某一工程项目设置管理机构的目的是要按时地在预算围、按预定操作规

13、格成功 地完成一种新的建筑产品。为完成项目目标，这一机构应该是熟练的工程师和高级管理 人才的脑力“联合体” ，而“联合体”的成功与否关键在于项目经理。由于业主对项目的 管理是 全过程、全方位的规划、组织、控制与协调，所以项目经理不同于施工企业的经理、设 计单位的设计负责人，也不同于监理公司的总监。他应具备的基本素质是：(1) 在建立计划目标和政策目标方面表现出科学、果断、自信，在执行计划过程中表 现出坚韧不拔的信念。(2) 能够在关心建筑产品的生产与关心职工之间找到一个最佳结合点， 使人们的工作 要求和士气保持平衡。(3) 能够辨证地解决建筑产品完成的基本条件， 即费用、工期、质量之间的明显矛

14、盾。(4) 熟悉项目管理的基本知识，懂得项目管理的规律。具有较强的决策能力、组织能 力、指挥能力、应变能力，即经营管理能力。2. 设置原则(1) 目标原则。机构及机构的每一部分必须实现有关任务的目标。(2) 因事设岗、按岗定人的原则。因目标需要设定办事机构，所以应按办事职责围来 确定人员编制。(3) 权力原则。从最高层领导到机构中的每个人，应形成明确的权力系统。(4) 责任原则。上级领导应对其下级人员的行动负责。(5) 职责划分原则。对每项职务容，它所包含的任务、权力和责任，以及同其它职务 的关系，都应有明确的文字说明，并向一切有关人员公布。(6) 一致原则。每个职务的责任和权利应当一致。(7

15、) 协调原则。协调一致为实现项目目标而努力。( 二 ) 项目管理机构方框图针对国际金融大厦的具体情况，金龙兴业房地产的管理机构分三个管理层次，即高 层、中层和基层管理。1高层管理高层管理是对整个公司经营管理的成败负有责任的决策层。由公司董事会、公司总 经理、副总经理和总工程师组成。他们对一些影响全局的，在较长时间对项目管理起实 质性作用的问题以及一些非程序性的定性问题作出战略决策。2 中层管理中层管理是由各部门经理组成。其职责是执行和解释高层管理层确定的总方针和总计划， 做好自己负责的部门工作，同时要以高度的首创精神和判断能力对自己主管的业务提出 新的建议，制定工作目标。3. 基层管理基层管理

16、人员直接向中层管理层负责，完成中层管理下达的各项任务。4. 优良组织十戒我们借鉴美国管理协会的“优良组织十戒”提出了适合国际金融大厦项目管理的优良 组织十戒。(1) 组织中每个成员的一切行为必须围绕实施项目目标这个中心来进行，任何违背这个中心的言论和行为将及时受到制止和纠正。(2) 给组织中的每个负责人、经理、技术人员、管理人员及一般工作人员规定明确的 职责。(3) 使责任伴有相应的权力。(4) 在所有有关人员确切了解情况之前，不应改变一个职位的围和责任。(5) 绝不应超越责任领导向下属人员下达命令。否则，当事人应被撤换。(6) 对下属人员的批评应私下进行，不论何种情况，都不应在负责人、同级或

17、下级雇 员在场时，对下属进行批评。(7) 对于负责人之间或雇员之间在权力或责任方面所产生的任何纠纷或分歧，要立即予以慎重的裁决。(8) 晋升、调薪以及纪律措施应由直接负责人的上一级领导批准。(9) 当责任人发现自己处理问题有错误时， 应向上一级负责人及时承认错误并提出改 进意见和纠正措施。(10) 组织中的每个人要模遵守国家以及地方的各种法律、法规和规定，也要求监理、承包商模地遵守，并据以保护业主的正当权益。工工工工工程程程程程管管管管管理理理理理11设计总承包设计/施工两阶段监施工总承包各类分包商 及供应商（三）项目管理人员岗位职责1、工程管理部岗位职责工程管理部专业人员岗位职责通则：1）以

18、工程师的职业道德规自已，为业主的利益而努力工作。2）把工程的高质量、短工期、低成本作为信誉来实现。3）以预见、预测、预控的方法，避免较大的工程技术管理失误。4）坚决服从领导安排，无条件地完成领导交给的工作任务。5）齐心协力、团结协作，主动配合不同专业以及业务部、市政协调部的工作。6）般的工程技术问题，应主动负责解决到底。对于较大的工程技术管理问题，如设计 方案、招投标（选择设计、监理和施工队伍）、施工方案、主要设备订货、竣工验收 等工作，要注重请示汇报，既积极又要慎重，做到施权有度。（1）土建工程师责任制1）前期工作： 参与编制项目建设总体规划（完成四图一书）： 负责红线道路、绿化工程的设计委

19、托； 负责地址勘察单位、沉降观测单位的委托，并办理相关手续； 负责起草设计任务书及设计合同，制订设计工作计划并安排落实； 协助市面上政协调部办理规划手续，以及施工前的准备工作； 配合领导选择设计、监理和施工单位，做好招投标工作。2）施工阶段的工作： .审查设计图纸，对图纸中存在的重大问题，提出解决问题的办法； .审查施工组织设计并检查落实； . 督促设计、施工、监理单位及管理公司严格执行合同并协调各方之间的工作关系； . 检查工程进度、质量，监控工程的投资； . 组织验槽及隐蔽工程、分部、分项工程的验收； . 驻工地代表，负责设计变更、洽商及现场签证工作； . 对于涉及到经济的工程洽商，先取得

20、审计师的审核后，再签字。3）后期工作： . 参加项目的竣工验收； . 负责竣工资料的审核和接受、归档工作； . 参与工程保修合同的编制与签订； . 配合设计师完成专业的工程结算工作。（ 2） 机电、设备工程师岗位责任制1）工程前期： . 负责编制设计任务书中机电、暖通工程的设计标准；认真检查设计监理的工作；审查 初步设计和施工设计图纸； . 参与招投标工作；审查施工单位资质、技术力量、管理能力和实际业绩，在评审时提 出评审意见； . 配合市政协调部完成消防、人消、环保、劳动局、防疫站等政府主管部门的报审和报 批工作； . 按工程开工要求，做好开工前的准备工作，完成临时建设施工专业的工作； .

21、负责专业施工组织设计的审查工作； . 制订机电、设备年度投资概算。2）设备订货： . 制订主要设备的订货原则及订货计划，并请领导审批； . 负责审定主要设备的厂家、选型、报价分析，提出审定意见； . 参与主要设备的订货谈判和合同签订工作； . 抓主要设备订货的检查和落实。3）施工阶段： . 把工程质量、工期和工程投资的工作作为重点来管理； . 负责施工过程中，机电和设备专业的设计和施工协调工作； . 施工管理的监督工作，即督促监理公司对施工质量预控，施工工期预控，工程投资预 控，避免工程技术管理失控，发现问题及时向领导报告； . 对于涉及到经济的工程洽商，要先取得审计师的审批后，再签字。4）竣

22、工验收： . 组织机电、设备工程的调试和验收工作，并要求监理公司和施工单位负责实施； . 参与政府主管部门组织对工程竣工验收的评定工作； 按市工程图纸和技术资料有关归档要求，做好专业竣工图纸和技术资料的整理归档工 作； 配合审计师完成专业的工程结算工作； 配合审计师根据工程进度办理支付工程款手续。5）汇报制度： 定期向工程管理部、项目管理公司的主管领导汇报和请示工作； 认真听取领导和同事们对工作的指导和帮助；(3) 电气工程师岗位责任制 电气工程师的工作围包括强电和弱电两部分。强电部分包括：变配电、动力和照明、 防雷和接地、 电气信号和自动控制； 弱电部分包括：、广播、计算机联网及综合布线系统

23、、 共享天线电视系统、监控系统、消防报警和控制系统、防盗报警系统、信号系统等。1) 工程前期： 负责编制工程设计任务书中电气工程的设计标准；认真检查设计监理的工作；审核初 步设计和施工设计图纸； 参与招投标工作，参与设计单位、监理单位和施工队伍的评审和选择，提出评审意见； 协助市政协调部报审工作，为报审做好技术准备； 设备和材料订货工作，即负责审核主要电气设备和材料的厂家、选型、报价分析，提 出审核意见。参与其订货谈判和合同签订工作，并负责检查落实。牢牢控制住设备和材 料的审定权，严把质量关，确保工程达到设计标准。2) 施工阶段： 切实做好技术管理工作，组织、监理单位、施工单位的电气工程师协商

24、解决工程中遇 到的各种技术问题； 负责专业施工管理的监督工作，保证整个工程高质量地按期完成； 对于较大的工程技术管理问题， 要主动请示汇报， 并拿出妥善的参考意见和解决方法； 对于涉及到经济的工程洽商，应主动取得审计师的审核后，再签字； 对于隐蔽工程，督促管理公司、监理单位负起应有的责任，做好检查和中间验收工作。3) 工程后期： 积极组织电气工程的调试和验收； 参与政府部门的竣工验收； 负责专业竣工资料的审核和接收及归档工作； 配合审计师完成专业的工程结算工作； 参与工程保修合同的编制与签订。(4) 给排水工程师岗位责任制 给排水工程师的专业技术管理围，即项目工程的给水系统、消防水系统、排水系

25、统、 中水系统、雨水系统、生活热水系统、消防喷淋系统、消防栓系统、BTM气体灭火系统、园林绿化喷灌、空调系统供水、锅炉房软化供水、生活饮用水处理，厨房、洗衣房、开 水房、汽车冲洗房专用设备配水，游泳池、喷泉等水循环系统。1) 前期工作： 参与项目工程的项目立项、总体规划、专业评审。对设计方案的可行性、合理性及成 本控制进行技术分析，为业主提供决策依据； 负责编制设计任务书中给排水工程的设计标准，以及项目配套系统功能的评估及机电 项目概算，认真检查设计监理工作； 审查初步设计和施工设计图纸，参与招投标的准备工作。2) 施工阶段： 在施工过程中，对工程质量、工期、成本进行监督、审查。对重要系统设备

26、的招投标、 预决算、设备选定实施技术把关，系统调试结果签定。对于涉及到经济的工程洽商，首 先取得审计师的审核，再签字； 实施对监理公司、施工安装公司的工程进度、计划方案的督导与协调；检查合同所包 括的工作任务的执行与落实； 负责审核主要设备的厂家、选型、报价分析，提出审核意见；参与其设备订货谈判和 合同签订，并检查落实。3) 竣工验收： 负责组织给排水工程的调试和验收工作； 参与政府部门组织对工程竣工验收的评定工作； 负责工程竣工资料的审核和接受及归档工作； 配合审计师完成专业的工程结算工作； 参与工程保修合同的编制与签订。4) 其它： 定期向有关领导汇报和请示工作； 完成领导交办的临时性工作

27、任务。(5) 总图专业及资料员岗位责任制：1) 在总工程师的指导下，负责总图工作： I : 500现状图； 总平面图； 竖向设计图； 土方平衡图； 管道综合图； 绿化布置图； 规划说明书。2) 文秘: 负责工程部所有文字、报表处理工作； 负责工程部会议记录，会后制作成会议纪要报领导审定后分发、存档； 汇总并打印每周各项目工程的工作计划与总结； 各部门、协作单位之间的收发文与传真。3) 资料管理: 根据城建档案管理的要求， 分档管理项目的工程技术文件材料 (包括图纸、 照片、报表、 文字、磁盘等 ) ； 施工图纸的领取与发放，及图纸加晒部分的结算。4) 负责工程项目的固定资产统计工作，并每月向市

28、统计局上交报表。5) 本部门考勤记录，并于每月 20日前上交行政人事部。6) 完成领导临时交办的任务。(6) 概预算工程师岗位责任制 领会业主意图、指令，为业主的利益而努力工作。遵守政府法令，执行政府关于三资 企业的建设工程概算编制办法，严格贯彻执行财务审计制度。 严格掌握董事会对工程高质量、短工期、努力降低成本的要求；负责安排和组织监理 公司编制标底工作，对标底与投标文件提出审查意见。中标和签订施工合同尽量减少缺 口，以便控制投资金额，避免较大的工程技术经济管理失控。 参与并审查总合同和各专业施工合同；掌握总价单项工程造价，避免事后出现较大问题。 做好工程的计划用款， 按合同规定审查工程进度

29、付款， 并将审查意见报各级领导审批 主动配合各专业以及业务部、市政协调部的工作，根据市建委有关文件，审查各类概 预算，掌握人工单价、材料设备市场价、机械费，按市主管部门确定的原则办理，工程 各项费用计取按国家规定办理。 工程及设备材料价格根据“货比三家”之原则，进行逐项审查，审查后的意见报各级 领导审批。 对每项工程审计应主动负责到底，做到严密不留缺口，问题在意见中写清楚，供上级 决策审批。 工程审计严格按基本建设程序办事，对于较大的工程技术经济管理问题多请示，多汇 报，做到既积极又要慎重，按基建财务纪律和制度办事，做到施权有度，对违背财经纪 律和制度的事坚决不办，该表态的果断地拿出自己的意见

30、，当好领导的参谋。 负责工程保修合同的编制与签订。 完成领导交办的临时业务工作。2市政协调部岗位职责(1) 项目前期工作1) 办理项目前期政府审批的有关手续： 负责办理项目列入政府有关部门的建设计划的有关报批手续，即项目建议书的申报及 批复，可行性研究报告的申报及批复； 负责办理项目的“国有土地使用证” ； 负责办理项目的“建设用地规划许可证” ； 负责办理项目的“建设工程规划许可证” 负责办理项目的“建设工程开工证” ； 负责办理项目“外销证”及有关手续。2) 办理各项市政工程的报批手续： 负责办理项目煤气的报批手续； 负责办理项目热力的报批手续； 负责办理项目自来水及节水的有关报批手续；

31、负责办理项目供电的有关报批手续； 负责办理项目的有关报批手续； 负责办理环保、绿化、消防、人防、道路交通等有关市政报批手续。3) 办理项目进口设备的报批、仓储手续： 负责办理进口设备的报批手续； 负责办理公司海关注册登记、年检及进口设备的报批手续； 负责进口设备的运输、仓储等联系工作；(2) 项目施工阶段工作1) 市政工程发包工作： 负责煤气、热力工程的委托设计及施工单位资质的审核及施工发包工作； 负责自来水工程施工的监督管理工作； 负责供电、的施工安装监督管理工作； 负责污水管线施工单位资质审查、及施工发包工作； 负责道路交通的施工发包管理工作； 负责园林绿化施工单位资质的审查及施工发包工作

32、。2) 市政工程各方协调工作： 负责组织市政各方工程协调会； 负责协调红线外交叉施工存在的有关问题； 协助施工单位处理施工扰民及民扰的有关问题。(3) 项目竣工验收工作： 负责煤气热力工程验收工作； 负责自来水、污水工程验收工作； 负责供电、工程验收工作； 负责消防、人防的报验工作； 负责园林绿化工程的验收工作； 其它市政工程的验收工作。3财务部岗位职责在公司总经理领导下，认真贯彻执行国家的财政、税收、外汇政策，严格遵守国家 财会制度和财经纪律，对公司财务收支进行核算和监督，提供会计资料，促进增收节支， 提高经济效益。具体职责如下： 按照“外商投资企业会计制度”规定，结合项目公司具体情况制订项

33、目公司财务会计 制度和有关财务管理的规章制度。 负责建立项目公司的会计帐簿，完整、及时、准确地记录公司的经济业务收支。 负责资金管理，做好公司系统资金的统筹调度，管好用好项目公司资金。根据“资金 管理规定”认真复核款项并办理人民币、外币的收付和按章缴纳各项税款基金。 负责项目公司及来年开办的财务收支、资金流转计划的编报和执行情况的检查分析并 提出计划执行情况分析报告。 负责建立各项经济核算制度，具体办理会计、成本、费用核算工作。严格划清项目公 司的收支款项，正确反映项目公司成本，做到不混不乱。定期编报会计报表和在每期工 程结束时及时提供成本资料及项目投资总表。 负责聘请会计师事务所进行验资和年

34、度财务审计。 参与项目公司拟订经营计划和对外签订合同、协议中有关财务部分的研究。 负责提出财务机构设置、人员配备方案，负责财务人员任用职称、晋升的业绩考核。 组织财务人员业务学习，教育财务人员努力钻研业务，不断丰富会计理论知识，提高 业务能力，熟悉掌握运用计算机技术和各种计算、分析方法，做好本职工作。(1) 财务部各级人员岗位责任制1) 财务部经理： 贯彻执行国家经济政策、财经制度、财经纪律和中外合资企业财务会计制度；贯彻项 目公司经营方针，各项规章制度和领导决策；负责财务部各项管理工作； 建立健全公司部财务管理制度，组织公司的全面经济合算；监督公司的资金管理、成 本管理、利润管理和财产管理；

35、组织公司的经济活动分析，为公司领导提供决策； 参与项目公司基本建设投资，经济利益分配，经济合同的签定中有关财务部分等重要 决策；组织编制财务预算、指定有效地发挥预算控制的工作程序和财务管理措施；组织 资金筹措、监督资金使用；组织编制企业财务会计报表和统计报表； 参加公司有关的经营管理活动会议， 从经济管理角度为领导提供财务信息、 参考数据、 财务指导和改善公司经营管理的建议； 拟订财务部部的组织机构、岗位职责、工作任务、监督各级会计人员的工作；负责财 务人员的聘用、任用、职称晋升的业绩考核。2) 主管会计 (或主管会计师 ) ： 负责日常会计核算的帐务处理，编制会计凭证和会计报表，确保帐帐相符

36、，帐证相符， 帐表相符，参与库房的盘库及对帐管理工作； 负责统计报表的编制和送报工作，做到报表容完整、数字准确、帐表相符、表表对应 相符； 定期检查清理，检查会计科目名称与编号的一致性、数字的准确性；帐簿摘要完整简 要； 参与编制预算，严格执行预算事前控制和日常控制，及时报告执行预算、财务制度和 财务处理中发生的问题； 完成财务部经理安排的其它工作。3) 总出纳： 负责现金收入管理、检查和清点每日收入的现金，填制送款簿及时存入银行； 负责签收和整理各种支票、汇票等，填制送款簿及时送存银行； 严格执行财务管理制度，按照财务手续检查审核一切收、付、缴款业务凭证，做到有 凭证、有审批、手续完备、项目

37、容清楚齐全、大小写金额相符；对检查无误的凭证及时 办理款项收、付、缴业务； 严格执行现金清点、盘点制度，做到帐簿相符，及时同银行对帐单进行银行存款余额 对帐，发现问题及时报告； 完成财务部经理安排的其它工作。4物业租售部岗位职责物业租售部主要负责所建物业的预租、预售工作，对工作中的职责及要求如下：1) 责任要求： 具有敬业精神，积极主动地完成各项工作； 一切以公司利益为重，不做任何有损公司利益的事； 与各部门密切合作，为租售工作的顺利进行打好基础。2) 具体职责： 租售的各项准备工作，即各项资料的收集、市场情况的调查、租售策略的制定、租售 计划的排定、租售价格的制定、代理律师的选择、 租售合同

38、的制定及宣传品的制作； 与客户的联系，即主动寻找客户，认真接待客户来访； 关于公司与物业的形象，即采用各种广告方式对物业进行宣传，包括工地现场广告、 各种媒体上的广告以及其它广告形式，适时举办各种活动进行促销。5行政人事部岗位职责(1) 行政人事部经理职责1) 行政方面：协助公司领导处理公司日常行政事务； 负责组织编定并建立本公司文档管理制度、收发文制度、会议制度以及上述制度实施 后的日常管理工作； 负责公司各类会议、会务庆典活动的策划、组织、协调及后勤保障工作； 负责公司综合治理日常管理工作； 负责公司车辆和交通安全管理工作； 负责公司办公用品的采购、保管、领用工作； 负责公司礼品的采购、保

39、管、领用工作； 负责公司统计的组织管理工作； 负责公司管理费的计划、使用、总控工作。2) 人事、劳资方面： 负责建立并逐步完善公司人事劳资管理制度 (形成完整、配套的表格系列和劳动合同 本)； 负责公司员工招聘、考核、录用、任免、调档及签定劳动合同等手续的办理工作，逐 步形成较完备的人事管理体系； 负责公司员工专业技术职称评审材料的组织申报工作； 负责公司员工的养老统筹、大病统筹、失业统筹等社会保险的组织管理工作； 完成总经理和公司其它领导交给的工作。(2) 车辆主管兼行政文员职责： 负责公司车辆的维修、保养、验车工作； 负责与地区安委会的联络工作； 负责公司交通安全百分验收的部管理工作； 负

40、责车辆保险、养路费缴纳工作； 负责公司办公设备的保管、登记工作； 负责公司零星物品的采购工作； 负责公司电器设备及办公用具的维修保养工作； 做好各部门及公司领导用车的服务工作； 接受并完成领导交办的其它临时性工作。(3) 文员兼前台收发员岗位职责： 负责公司文件的打印、装订、复印工作并严守公司； 负责公司文件的收发和文件的登记编号工作； 负责传真机、复印机及其它文件处理工具的保管、维护工作； 负责接待来访者，并及时通知有关部门和人员，禁止闲杂人员进入办公区域； 负责接转集团，力求准确迅速并使用礼貌用语； 接受并完成领导交办的其它临时性工作。(4) 行政秘书岗位职责： 负责公司文件的整理、归档、

41、保管工作； 负责公司部和对外发文的草拟工作，并严守公司； 负责公司收发文的处理工作； 负责公司对外联络和接待工作； 负责公司各项统计报表的填报工作 (主要指养老统筹报表、 大病统筹报表、 失业保险报 表、劳动情况报表、基层年 (季) 增加值报表和工程统计报表 )； 负责公司及有关部门文件的打印工作； 接受并完成领导交办的其它工作。二、管理架构科学，关系明晰项目管理的目的是为了成功地实现项目目标。为了达到这个目标，要依靠业主、监 理、承包商等多个组织的共同努力。对一个建筑产品来说，业主是产品的策划者，承包 商是产品的设计制造者，监理是产品成型的管理者。如何使众多组织的行动寓于一个统 一目标的管理

42、 系统之中，为此，我们颇费了一番心思。我们认真分析、研究了一些成功与失败的项目 管理案例后认为，管理上重大问题的发生多与下列因素有关：项目管理的计划性差，且 参与建设的单位各做各的计划，互不衔接；各参律单位的工作界面混乱无序，项目关系 不清，造成较多扯皮；以上原因又造成合同系统不明确，合约管理困难。所以对一个工 程建设项目来说，好的管理架构的确定是项目目标最优实现的保证。1管理模式在建设项目全面管理中的地位与作用(1) 从所周知， 建设项目及其管理是一个复杂的系统， 根据国家有关法规及建设项目 投资与管理的一般作法，每个项目都不可避免地有业主 (建设单位 ) 、设计单位、施工单 位、供货单位、

43、咨询与监理公司的参与，又因分包制是在分工细化、专业水平提高与相 对费用降低 的条件下发展起来的，具有合理性，所以上述设计、施工、咨询诸方面工作又往往派生 出一系列的专业分包人。建设项目规模越大、技术越复杂、这个体系越是庞大复杂。(2) 因有上述多个单位共同参与同一个项目的建设，就必须产生各个单位间的关系， 也必然形成该项目的管理架构，无论其形成是主动的、有序的、明晰的、科学的，还是 被动、无序、模糊的。良好的项目管理，其管理模式与架构的形成必然属前一种情况， 而模糊混乱或不科学的项目管理模式与架构必然造成各参建单位工作责任、工作界面及 相互关系的混乱，使生产与管理资源浪费，其结果是建设项目设定

44、的工作目标落空。(3) 项目的每一个参建单位都只是众多参建单位的一员， 除按合同完成自己的服务责 任外，也应按项目管理模式与架构的约定，主动搞好与其它参建单位的协调并协助业主 完善项目管理模式与架构，以便共同管理好项目。2业主是确定管理架构的主要策划者和唯一的决策者因为业主是项目的出资人及投资风险的承受者，理所当然地对项目的功能策划及投 资回收承担主要甚至是全部的责任。按市场经济的运作原则，作为项目的初始顾主，业 主也掌握着其它主要参建单位的选择权及主要合同条件的决定权，即监理公司的选定及 合同条件、施工总承包的选定及合同条件以及设计总承包的选定及合同条件。因上述三 个主要合同的具体约定已在实

45、际上确定了项目管理架构的主要方面，所以说，业主是项 目管理主要架构的决策者，他通过上述参建三方的选定及相应合同主要条款的确定，应 能基本设立项目管理的主要架构，通过操作三个主要合同并使其正常运作，便是完善该 架构的过程。一个好的管理架构需要通过一系列的具体工作来逐步地明确与完善。文字与合同意 义上的架构也需要通过各有关单位的磨合才能逐渐成为各参建单位的自觉行为，变成活 生生的有序管理。监理公司在这一过程中可以利用其公证人的独立地位，发挥独特的作 用与优势。许多监理公司在建立及完善项目管理架构方面往往是被动的，究其原因，一是不知 道好的项目管理架构应该是什幺样子，对调整改善架构也就无从谈起。所以

46、作为监理公 司来讲，应该了解一个好的项目管理架构所应具备的基本容及特征，主动协助业主做好 业主应完成 的此类工作，反过来讲这也将为监理工作的顺利开展创造必要的外部条件。 3国际金融大厦管理架构的设立我们在国际金融大厦项目策划阶段就已确定了明晰的管理架构 （ 见附图 22） ，而此 架构是据我方多年国际运作的经验、学习和借鉴国际先进的管理思想、方法和手段，并 结合我国国情和全面推行建设监理的形式而确立的，经实践检验该架构是非常成功的。我们在该项目上签订的第一个合同就是监理委托合同。业主根据管理体系构想，委 托监理公司对该项目的设计、施工阶段实施监督和管理，由监理组织设计和施工总包的 招标工作，制

47、定招标文件、初选、终选承包方，最后提出综评报告并由业主决策。业主 在确定设计总承 包和施工总承包并与其商签合同时，在合约中均明确地规定了监理的围、工作的容和业 主授予监理的权限，也就是明确了监理的地位，同时也明确了设计总承包和施工总承包 被监理的地位。这一管理架构也不是一开始就得到各方认可的，譬如说在谈判初期就有 抵触他们认为不需要设计监理，而且对监理公司的监理设计能力提出质疑。为此，我们 向反复讲解，我们拟通过设计监理方式，在设计阶段进行中间审查、阶段审查和最终成 果的全面审查，保障业主的策划意图与投资控制目标在设计中得以体现，保障设计文件 的规性、施工可行性、结构的安全性，实现设计进度控制

48、，满足工程建设的需要。最终 愉快地接受了设计监理这一安排。国际金融大厦项目的实际工作表明：该项目的设计标准符合业主投资设想，设计出 图进度很好地满足了施工进度要求，出图质量高，使因设计造成的返工极少发生。由监 理公司组织的设计交底均及时、完善、清楚。这一方面体现了的工作水平、合作精神及 设计总承包体制的作用，另一方面则与监理公司介入设计、施工两阶段工作，发挥了承 前启后的作用密不可分。委 托 合 同设计总承施工总承包三、三元管理主体的统一性同志说，改革是发展和解放生产力，实际包括两个层次的问题：调整生产关系，使 之适应生产力的发展，就是发展生产力；如果这个生产关系的调整带有革命的性质，或 者说

49、带有质的变化，这就称为解放生产力。回顾我国建设领域体制改革的历程，从探讨 业主责任制，到推行招标承包制，从实行建设监理制到落实合同管理制，无不都是为了 使生产关系与生产力的发展相适应，使我国由传统的自营式管理向社会化、专业化、现 代化管理模式转变。目前，我国新的投资经营机制逐步形成，现代企业制度的改革正在加快步伐，他们 之间是经济合同关系，以经济合同为纽带，以完成工程建设项目目标为目的，最终形成 相互制约、相互协作、相互促进的建设管理格局（ 一） 三个主体1 主体之一业主业主是指工程从筹划、筹资、设计、建设实施直至生产经营、归还贷款及债券本息 等全面负责并承担投资风险的单位。业主是工程建设投资

50、行为的主体。在工程建设投资体制上，我国将继续改革，最终 形成投资主体的多元化，投资使用的有偿化，承包主体的市场化。作为投资行为的主体， 要对投资效果全面负责，取得好的效益，靠的是业主负责制，靠的是合同制约。有科学 头脑且开明的业主， 必然委托高智能的监理单位为其提供高水平的咨询和管理合同服务， 为保证工程质量、缩短建设周期、提高投资效益提供有利的保证，最终使项目总目标达 到整体最优，从而最大限度保障业主利益。2主体之二监理监理是指依法成立的、独立的、智力密集型的从事工程建设监理业务的经济实体。社 会监理单位是智力密集型的，他本身不是建设产品的直接生产者和经营者，他为业主提 供的是智力服务。社会

51、监理单位在工程建设监理中须具备组织各方协作配合，以及调整 各方利益的职 能。为使这一职能得以顺利实施，他必须坚持自己的公正性，而公正性又必须以独立性 为前提。社会监理单位应该具有能发现与解决工程设计和施工单位所存在的技术与管理 方面问题的能力，能够提供高水平的专业服务，所以他具有科学性，而科学性又以监理 人员的高素质为保证。3主体之三承包商承包商是通过与业主签订承包合同，并按合同完成工程任务而取得一定利润的经济实 体。目前，我国建筑领域生产关系中，三方之一的承包商包括设计单位、施工单位和材 料、设备供应单位，他们是自主经营、自负盈亏、自我约束、自我完善、自我发展的企 业。（ 二） 三个主体的相

52、互关系业主与监理方的关系是委托与被委托的关系，双方要签订监理委托合同。业主委托监 理方对工程项目进行监督、管理，就应该对监理方给予充分信任，对各自的职责和权限 要有明确的划分。在工程项目进展过程中，业主对承包商的各种具体要求应经监理方统 一出口。如果 事无巨细仍像过去那样由业主直接与承包商联系，不仅会增加业主的工作量，降低监理 方应有的作用和威信，而且使承包商在执行过程中受到多头管理，左右为难，无所适从， 反而会影响工作的正常进展。监理方在接受业主的委托后，也要主动定期或不定期地以 书面或口头形式向业主汇报工程进展情况，提出存在的问题，并提供经分析、论证后的 两个以上的解决方案，以使业主决策。

53、监理与承包商的关系是监理与被监理的关系，双方没有合同制约。监理方的监理地 位的确认来自于三个方面：一是国家、地方的监理系列法规赋予监理单位监理权力；二 是业主授权；三是承包商的认可。在有监理的项目中，业主与承包商签订合同中，须有 相应的条款，明确监理的围和容，并明确承包商必须接受监理。监理是受业主委托，运 用经济、技术和法律手段为业主服务，注重事前控制和全过程跟踪，做好“三控制、两 管理、一协调” （质量控制、投资控制、进度控制、合同管理、信息管理、组织协调） ，以确保项目总目标的最优实现。在工程进展过程中，承包商应主动将设计图纸和材料、 设备的原始资料递交监理方，并配合监理方做好“三控制”

54、。在执行工程承包合同的过程中，合同关系的双方是业主和承包商。业主是筹资、贷 款和还贷单位，也是工程的使用和受益单位，而承包商则是按合同完成工程任务并取得 一定利润的经济实体。由于经济地位和利害关系的不同，对待工程进度、质量、成本等 方面既有共同 的利益，也有不同的要求，两者必然会发生一些矛盾，监理工程师应对发生的争端给予 公正的调解。（ 三 ） 三元管理主体的统一性随着改革的深化，建筑领域各企业之间的关系将转变为经济合同关系。设计、施工、 材料设备供应及监理单位通过履行与业主签订的合同向业主负责，业主通过履行国家赋 予自身的责任向国家负责，同时获得相应的自身利益。在工程建设项目中，它们以经济

55、合同为纽带， 实现以业主、监理、承包商为主体的三元管理体制。而三元管理主体虽然有统一的项目 建设目标，但每个主体都有各自不同的价值观、利益目标和行为取向，这就存在着项目 目标的统一性与管理主体多元性的矛盾。而要解决这一矛盾主要取决于业主，也就是说 成熟的业主能 够成功地将利益不同的多元体，组织成为具有同向行为的统一体。成熟业主的特征为：管理架构科学，计划工作体系和合同管理体系明晰，对建设领 域中的四种新机制 （ 工程建设的项目业主负责制、 工程建设的招标承包制、 工程建设监理 制、工程建设合同管理制 ）有深入了解。 并能运用现代工程管理知识在项目上建立起业主 与监理、业主与承包商的新型关系。不成熟业主的特征为：立项时敢拍胸脯说大话，实施时敢找国家、敢贷款，压工期、 压造价，完工后敢不还钱，敢不兑现，在工程管理上不清楚业主、监理、承包商的新型 关系，也处理不好工期、质量、费用三者间的辨证关系。就业主对建设监理业的认识方面，成熟 与不成熟就有很大的差异。有的业主认真学习监理理论，领会监理有关法规，并从聘请监理的项目上尝到了甜头，所以自觉地从要你监理变为我要监理。但还有为数不少的业主和建设单位对监理业认识不足，有的认为要监理没用，工程项目管理还得靠自己，要 监理更麻烦。还有的业主迫于形式，不得不请