2020年物业管理物业管理实务

1、咱由物业治理物业治理实务20XX年XX月多年的企业咨询豉问经验.经过实战验证可以落地机行的卓越治理方案,值得您下载拥有物业治理实务254、关键性内容：工程的整体设想和构思包括工程总体模式和物业治理效劳工作重 点确实定；组织架构和人员的配置；费用测算和本钱限制；治理方式、运作程序及治理举措.55、实质性内容：治理制度的制订；档案的建立和治理；人员培训及治理；早期介入及前期物业治理效劳内容；常规物业治理效劳综述；治理指标；物资装备；工作方案.56、招标物业工程物业治理效劳的重点及难点,也是业主最关心的焦 点.商用类型的写字楼物业、综合性商业物业治理效劳的重点及难点 主要体当下运营和设施设备治理等方

2、面；居住类型的物业的重点主要 集中在根底性的物业治理效劳层面；公用事业类型的物业治理效劳的 重点及难点主要在于保证公用设施无故障的正常行,对紧急事件的预防和处理包括恶性犯罪事件、重大事故、自然灾害等.57、政府类型的物业,在档案资料的治理方案中应重点突出 保密性的 治理举措.58、工作方案的制订大体能够分成三个阶段,即 筹备期、交接期和正 常运作期.第三章物业治理合同59、签订和履行物业治理合同,是物业治理优质效劳的核心内容,也 是保证物业治理活动顺利开展和物业治理优质效劳的基石.60、合同的订立,必须经过 要约和承诺俩个阶段.61、在业主、业主大会选聘物业治理企业之前,建设单位选聘物业管 理

3、企业的,应当签订书面的前期物业效劳合同.62、建设单位和物业买受人签订的买卖后同应当包含前期物业效劳合同约定的内容.63、前期物业效劳合同的主要内容：合同的当事人；物业根本情况；效劳内容和质量；效劳费用；物业的运营和治理；承接查验和使用维护；专项维修资金；违约责任;其他事项.64、签订前期物业效劳合同应注意的事项：物业的承接验收应做出明确约定；物业效劳的费用应做出明确约定；前期物业合同的解除或终止.65、物业治理企业能够通过提前解除合同或要求补偿的方式躲避风险.66、物业效劳合同是物业治理企业和业主或业主大会授权的业主委 员会之间就物业治理效劳及相关的物业治理活动所达成的权利义务 关系的协议.

4、67、业主委员会代表业主和业主大会选聘的物业治理企业签订物业服务合同.68、物业效劳合同和前期物业效劳合同的主要区别：订立合同的当事人不同.前期物业效劳合同的当事人是物业开发建 设单位和物业治理企业；物业效劳合同的当事人是业主或业主大会 和物业治理企业.合同期限不同.前期物业效劳合同的期限虽然能够约定,可是期限 未满、业主委员会和物业治理企业签订的物业效劳合同又开始生效 的,前期物业效劳合同将会终止.物业效劳合同期限那么由订立合同双 方约定,和前期物业效劳合同相比,具有期限明确、稳定性强等特点. 69、物业效劳合同的成立,是指合同双方当事人就合同的主要条款达 成壹致,且采用书面的形式订立,双方

5、当事人壹经签字或盖章,合同 即成立.70、签订物业效劳合同应注意的事项：明确业主委员会的权利义务；明确物业治理企业的权利和义务；对违约责任的约定；对免责条款的约定；物业效劳合同的主要条款宜细不宜粗.合同的签订要实事求是.明确违约责任的界定及争议的解决方式.71、合同的签订既要实事求是,又要留有余地.72、壹般情况下,有争议的合同应该通过友好协商解决,如果协商不 成,那么可依照合同中约定的仲裁条款请求仲裁委员会仲裁,或者向人 民法院提起诉讼.73、业主公约的概念：业主公约是指由业主大会制订,全体业主承诺, 对全体业主具有约束力的,用以指导、标准和约束所有业主、物业使 用人、业主大会和业主委员会权

6、利义务的行为守那么,是物业治理的基 础和准那么.74、物业销售之前,由建设单位制订业主临时公约.75、物业销售阶段,物业治理企业应及时提示建设单位,在签订物业 买卖合同时,将业主临时公约向物业买受人明示且予以说明.76、物业入住阶段,物业治理企业可通过张贴、资料发放、社区论坛、墙报宣传等多种形式向业主广泛宣传临时公约,力求家喻户晓第四章早期介入和前期物业治理77、早期介入是指新建物业竣工之前,建设单位根据工程开发建设的 需要所引入的物业治理的 咨询活动.78、前期物业治理是指从物业承接查验开始至业主大会选聘物业治理 企业为止的物业治理阶段.79、早期介入在工程的开发建设中有着积极的作用,具和前

7、期物业管 理是不同的.主要表当下：壹是内容作用不同,早期介入是建设单位 开发建设物业工程阶段引入的物业治理专业技术支持,前期物业治理 是物业治理企业对新物业工程实施的物业治理效劳；二是效劳的对象 不同,早期介入效劳的对象是建设单位,且由建设单位根据约定支付 早期介入效劳费用.前期物业治理效劳的对象是全体业主,且按规定 向业主收取物业治理效劳费用.80、早期介入的作用：优化设计；有助于提升工程质量；有利于了解物业情况；为前期物业治理作充分准备；有助于提升建设单位的开发效益.81、早期介入的内容：可行性研究阶段；规划设计阶段；建设阶段；销售阶段；竣工验收阶段.82、可行性研究阶段内容：根据物业建设

8、及目标客户群的定位确定物业治理的模式；根据规划和配套确定物业治理效劳的根本内容；根据目标客户情况确定物业治理效劳的总体效劳质量标准；根据物业治理本钱初步确定物业治理效劳费的收费标准；设计和客户目标相壹致且具备合理性能价格比的物业治理框架性方案.83、规划设计阶段内容：就物业的结构布局、功能方面提出改良建议；就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议；提供设施设备的配置、选型及效劳方面的改良意见；就物业治理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置要求等提出意见.84、建设阶段内容：和建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷,及时提出且落实整改方案；配合设备安装,保证安装质量

9、；对内外装修方式、用料及工艺等从物业治理的角度提出意见；熟悉且记录根底及隐蔽工程、管线的铺设情况,特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容 85、物业治理前期运作包括治理资源的完善和优化；治理制度和效劳标准的完善；确定物业治理单项效劳的分包.86、在前期物业治理的过程中,需要不断进行调整,具体内容包括：治理用房到位；物资配备到位；物业治理人员到位.87、前期物业治理的特点：根底性前期物业治理的许多工作,尤其是前期物业治理的特定 内容是以后常规期物业治理的根底,对常规期物业治理有着直接和重 要的影响,这是前期物业治理最明显的特点.过渡性前期物业治理在时间上和治理上均是壹个过渡时期和过程

10、.波动性明显呈现治理效劳的波动和不稳定状态.风险性运营亏损.第五章物业的承接查验88、物业的承接查验是指 物业治理企业对新接管工程的 物业共用部 位、共用设施设备进行承接查验.它分为新建物业的承接查验和物业 治理机构更迭时的承接查验 俩种类型.89、物业查验的主要内容：物业资料；物业共用部位；共用设施设备；园林绿化工程；其他公共配套设施.90、物业资料包括：竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明书；物业治理所必需的其他资料.91、物业治理的承接查验主要以核对的方式进行,在现场

11、检查、设备 调试等情况下仍可采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等 具体方法进行查验.92、查验的相关资料由建设单位提供,物业治理企业主要是进行必要 的复核.93、观感查验：是对查验对象外观的检查,壹般采取目视、触摸等方法进行.94、使用查验：是通过启用设施或设备来直接检验被查验对象的安装 质量和使用功能,以直观地了解其符合性、舒适性和平安性等.95、检测查验：通过运用仪器、仪表、工具等对检测对象进行测量, 以检测其是否符合质量要求.96、试验查验：通过必要的试验方法如通风、闭水试验测试相关 设施设备的性能.97、承接查验所发现问题的处理：收集整理存在问题；处理方法；跟踪验证.98、工程

12、质量问题整理出来以后,由 建设单位提出处理方法.99、从发生原因和处理责任见,工程质量问题可分为俩类：第壹类是 由施工单位引起的质量问题.第二类是由于规划、设计考虑不周而造 成的功能缺乏、使用不便、运行治理不经济等问题.100、物业查验的内容：物业资料情况；物业共用部位、共用设施设备及治理现状；各项费用和收支情况、工程机构经济运行情况；其他内容.101、移交工作分为三种情况：壹是由建设单位将新建物业移交给物 业治理企业；二是在业主大会选聘新的物业治理企业且订立物业效劳 合同后,由业主大会或物业产权单位将物业移交给物业治理企业；三 是在物业治理企业和业主大会或物业产权单位终止物业效劳合同、退 出

13、物业治理工程的同时,由物业治理企业壹主大会或物业产权单位移 交或交接物业.102、在新建物业的移交过程中,移交方为该物业的开发建设单位, 承接方为物业治理企业.103、移交的物业资料包括：产权资料、竣工验收资料、设计、施工 资料,机电设备资料.物业保修和物业使用说明资料,业主资料.移 交的对象包括：物业共用部位、共用设施设备以及相关清单如房屋 建筑清单、共用设施设备清单、园林绿化工程清单、公共配套设施清 单等.104、移交双方：物业治理机构更迭时治理工作的移交包括：原有物 业治理机构向业主大会或物业产权单位移交；业主大会或物业产权单 位向新的物业治理企业移交.105、移交内容：物业资料；物业共用部位及共用设施设备治理工作的交接；人、财、物的移交或交接.106、物业治理机构更迭时治理工作移交的考前须知：明确交接主体的次序；各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接管、承接时 的物业治理运作衔接是物业治理工作移交中的重点和难点,承接单位 应尽量分析全面,考虑周全,以利交