物业管理培训

1、沈阳地区物业管理相沈阳地区物业管理相关规定培训关规定培训一、沈阳市物业管理方面相关法律法规一、沈阳市物业管理方面相关法律法规沈阳市住宅小区管理办法（1994年9月8日实施）沈阳市住宅物业管理规定（2006年1月1日实施）辽宁省物业管理条例（2009年2月1日起实施）沈阳市物业管理条例（2011年1月1日起实施）沈阳市物业服务招标投标管理办法（2012年1月1日起实施）与物业管理直接相关的法律一、沈阳市物业管理方面相关法律法规一、沈阳市物业管理方面相关法律法规辽宁省消防条例（2012年3月1日实施）沈阳市城市供暖管理办法（2001年11月1日实施）沈阳市户外广告设置管理办法（2004年8月15日

2、起实施）其他相关的法律一、沈阳市物业管理方面相关法律法规一、沈阳市物业管理方面相关法律法规从以上法律法规的列举能看出，物业管理涉及法律众多，这从一个侧面反映出近些年物业纠纷众多，急需相关法律法规规范的现实环境，另一方面也反映了当前社会广大人民群众在满足了温饱等基本需求的条件下，对物业管理水平提高的迫切需求。二、两个物业管理的案例二、两个物业管理的案例既然说到物业管理，让我们先看两个案例NO.1万科效应（优质的物业管理服务营造物业销售品牌与卖点 ）众所周知，万科是房地产企业里的佼佼者，同时也是住宅物业管理领域的领头羊。同样做物业，为什么万科能做到一个让人众口称赞的品牌，这是值得我们深思的，而反过

3、来，良好的物业管理水平又助长了万科的在房产销售里的业绩，从而使房地产销售与物业管理达到双赢。二、两个物业管理的案例二、两个物业管理的案例NO.2沈阳保利心语花园。请先看下面一段视频再举一个相反的例子三、制度约束、法律约束三、制度约束、法律约束前面列举的两个物业管理方面的例子，孰优孰劣相信大家都会一目了然。而我今天要说的是，物业管理在今天已经不仅仅是一个孰优孰劣的问题，而是涉及一系列的法律问题，维权问题，往大点说是民生的问题。为什么这么说，看我们刚才列举的法律法规，5个直接相关法规，3个间接法规，像刚才视频里的保利物业公司的所作所为已经涉及了一些侵权的问题。因此，我们作为物业管理的从业者必须了解

4、这个行业相关的法律法规制度，这样才能在日常工作中避免法律风险，减少侵权事件的发生，同时也就给企业减少了相关赔偿的成本。 下面我重点讲一下物业管理规定中涉及的一些主要问题，主要包括业主的权力与义务，业主委员会的成立，物业合同的签订与履行，维修基金的使用等问题。四、物业管理规定涉及的主要问题四、物业管理规定涉及的主要问题 业主在物业管理活动中有哪些权利和义务？ 1、按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务； 2、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； 3、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议； 4、参加业主大会会议，行使投票权； 四、物业管理规定涉及的主要问题四

5、、物业管理规定涉及的主要问题 5、选举业主委员会委员，并享有被选举权； 6、监督业主委员会的工作； 7、监督物业管理企业履行物业服务合同； 8、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； 9、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用； 10、法律、法规规定的其他权利。 四、物业管理规定涉及的主要问题四、物业管理规定涉及的主要问题 同时规定业主在物业管理活动中必须履行6项义务： 1、遵守业主公约、业主大会议事规则； 2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员

6、会作出的决定； 四、物业管理规定涉及的主要问题四、物业管理规定涉及的主要问题 6项义务： 4、按照国家有关规定交纳专项维修资金； 5、按时交纳物业服务费用； 6、法律、法规规定的其他义务。 四、物业管理规定涉及的主要问题四、物业管理规定涉及的主要问题 如何成立业主大会，什么情况下可以不成立业主大会？ 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会。 只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会。决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 四、四、条例条例规定的主要问题规定的主要问题 业主大会会议

7、可以采用什么形式召开？如何作出决定？ 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主可以委托代理人参加业主大会会议。但无论采用哪种方式召开会议，都应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。 四、物业管理规定涉及的主要问题四、物业管理规定涉及的主要问题 召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主，住宅小区的业主大会会议，还应当同时告知相关的居民委员会（第十四条）。 业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全

8、体业主所持投票权2/3以上通过（。 四、物业管理规定涉及的主要问题四、物业管理规定涉及的主要问题 业主委员会是怎样产生的，它和业主大会间是什么关系？担任业主委员会委员必须具备哪些条件？ 业主大会成立时，应当选举产生业主委员会。业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。 业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任（第十六条）。 四、物业管理规定涉及的主要问题四、物业管理规定涉及的主要问题 业主大会、业主委员会和居民委员会之间有何关系？ 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相

9、互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。 在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。 住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。 四、物业管理规定涉及的主要问题四、物业管理规定涉及的主要问题 怎样签订物业服务合同，物业服务合同包括哪些主要内容？ 业主大会作出选聘物业管理企业的决定后，业主委员会应当与物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合

10、同期限、违约责任等内容进行约定。 四、物业管理规定涉及的主要问题四、物业管理规定涉及的主要问题 物业管理用房归谁所有，如何使用？ 物业管理用房的所有权依法属于业主。物业管理企业使用物业管理用房，应当根据物业服务合同中的约定。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房交还给业主委员会。 四、物业管理规定涉及的主要问题四、物业管理规定涉及的主要问题 物业管理企业能否把取得的物业管理服务再转移给其他的物业管理企业？ 物业管理企业不能将物业管理区域内的全部物业管理业务一并再委托给其他物业管理企业。但为了有利于物业管理专业化水平的提高，物

11、业管理企业可以把物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业。 四、物业管理规定涉及的主要问题四、物业管理规定涉及的主要问题 物业服务费用如何确定？物业服务费用由谁交纳？不交纳物业管理费用的承担什么法律责任？ 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 四、物业管理规定涉及的主要问题四、物业管理规定涉及的主要问题 业主应根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交

12、纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。 四、物业管理规定涉及的主要问题四、物业管理规定涉及的主要问题 对水、电、气、热等费用的代收作了哪些规定？ 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受有关单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。 四、物业管理规定涉及的主要问题四、物业管理规定涉及的主要问题 物业管理区域内发生安全事故，物业管理企业应当承担什么责

13、任？对物业管理企业保安人员有什么要求？ 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。 物业管理企业对物业管理区域内发生的安全事故承担的法律责任，应当根据物业服务合同的约定来确定，未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 四、物业管理规定涉及的主要问题四、物业管理规定涉及的主要问题 物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。 四、物业管理规定涉及的主要问题四、物业管理规定涉及的主要问题 哪些物业的业主应当交纳住房维修资金？住房专项维修资金归谁所有，什么用途？ 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应