东港市民中心六幅地块项目投资可行性报告

1、东港市民中心六幅地块项目投资可行性报告目录、项目决策背景及结论31、项目决策背景 1.1 外部环境1.2 内部因素2、结论、项目情况及区位环境41、项目基本情况 42、项目区位环境 42.1 区域概况 52.2 区域配套 5三、普陀区概况 51、城市区位及环境 51.1 地理位置 51.2 气候及自然环境 52、行政区域分布 63、东港开发区概述 6四、舟山投资环境分析71、舟山经济发展状况 72、居民生活消费水平 72.1 居民收入变动 72.2 舟山居民恩格尔系数 82.3 人均居住面积 83、人口规模及变动 83.1 人口历年的变动情况 83.2 人口规划目标 94、城市规划状况（200

2、0-2020年） 94.1 城市规划目标 94.2 城市区域规划（2000-2020 年） 95、东港区块未来发展及规划 12五、舟山房地产市场分析131、固定资产及房地产投资情况 132、土地市场供应 143、商品房市场运行状况及趋势 143.1 商品房市场运行指标 143.2 商品房（住宅）供需分析 153.3 商品房（住宅）价格走势 154、存量房市场现状及趋势 15六、普陀区域房地产市场分析 161、2006年普陀区固定资产投资运行状况 161.1 投资总量大速度快 161.2 投资结构进一步优化 161.3 房地产开发仍然趋旺 162、普陀区楼市分析 162.1 楼市运行指标 162

3、.2 成交均价走势 172.3 去化分析（摘自舟山房产网） 172.4 最新网上销售数据 173、东港区域在售量及后续开发量分析 173.1 在售量分析 173.2 后续量分析 173.3 区域去化速度 183.4 现区域价格涨幅情况 184、未来3年内普陀房价预计走势 错误！未定义书签。4.1 07年1-8月年普陀各区域房价现状： 错误！未定义书签。274.2未来3年各区域房价发展趋势分析:错误！未定义书签七、项目swoth析及产品定位181、项目swo份析 181.1 地块优势： 181.2 地块劣势： 181.3 机会点： 181.4 威胁点： 192、项目定位（27-2、27-3地块）

4、 192.1 目标客户定位 192.2 产品建议 20八、项目投资效益测算201、项目测算前提 201.1 土地面积 201.2 容积率 201.3 总建筑面积 211.4 收入分析 212、项目开发成本与收益分析 21九、结论及投资建议21附件1:项目开发成本与费用测算表231、表1:普陀27-2号地块成本效益测算（不含地下部分） 232、表2:普陀27-3号地块成本效益测算（不含地下部分） 243、表3:普陀24-2号地块成本效益测算（不含地下部分） 错误！未定义书签。附件2：普陀区各楼市市场调研报告261、沈家门区域 262、浦西区域楼盘情况： 273、东港区域楼市分析 28一、项目决策

5、背景及结论1、项目决策背景1.1 外部环境普陀东港经济开发区是采用围海造地， 不占一分耕地的省级经济开发区。东港经济开发区地处舟 山旅游金三角要冲，南面与著名渔港沈家门相邻，东南与国家级名胜风景区著名的佛教圣地普陀山和 国家级旅游度假区朱家尖隔海相望，区位优势十分显著。东港经济开发区的发展方向，是建成集港口、旅游、商贸、轻加工、服务、居住为一体，各项基础设施、公益事业相配套的滨海新区。东港经济开发区规划面积12平方公里。一期4平方公里已开发完毕，二期6平方公里已经启动。道路、供电、供水、通讯、排水等基础设施均能保证开发的要求。 该项目所在区域有如下特点和优势完备的基础配套设施，打造高品质生活，

6、整体区位性强地理位置优越，交通便利，离老城区市区较近环境清幽，小区规划合理，景观设计富有特色1.2 内部因素本项目位于东港经济开发区的东面，区位好，规模适当，发展前景乐观，可作为公司主要利润来 源。2、结论在国家和地方有关政策、财税制度、货币制度相对稳定的前提下，确保投资强度，本项目的开发 建设具有可行性，且可利用我司以往的成功开发经验、 营销策略和积累的潜在客户源，亦能保证一定 的利润。、项目情况及区位环境1、项目基本情况项目位置：地块于东港经济开发区东面，毗邻法国欧尚超市、普陀区行政中心、高档特色海鲜城等，片区已初步建成东港区域高尚的住宅生活区土地现状：土地平整。规划要求：地块编号出让面积

7、(m2)规划用途规划 设计 条件出让年限容积率建筑密度绿地率建筑限高东港商务中心周边23-2地块42176住宅1.00容积率0 2.2<25%28%c绿地率0 30%45米70年东港商务中心周边23-5地块44950住宅1.00容积率0 2.2<25%28%c绿地率0 30%45米70年东港商务中心周边24-1地块27678住宅1.00容积率0 1.4<30%28%c绿地率0 30%35米70年东港商务中心周边24-5地块26407住宅1.00容积率0 1.4<30%28%c绿地率0 30%35米70年东港商务中心周边24-6地块24764商业、办 公1.3 0容积率0

8、 2.8<40%20%£绿地率£ 30%60米40年东港商务中心周边26-2地块9640餐饮旅馆 业（宾 馆）1.3 0容积率0 3.5<40%20%c绿地率0 30%110米40年2、项目区位环境2.1 区域概况6幅地块所在的区域位于普陀区东港经济开发区内，地块距离沈家门市中心约 5公里左右。东港 经济开发区经过7年多建设，开发区内已有企事业单位百余家，总投资 7.35亿人民币。目前开发区 环境优美，人丁兴旺，各行各业欣欣向上。2.2 区域配套东港目前居住人口约3万余人，已经形成了比较完备的商业设施，从购物、吃饭，到娱乐休闲， 各种商店和场所基本齐全。交通：临

9、近329国道，公交1、2、9、27、28、29路均可到欧尚超市，项目周边出租车诸多，出 行十分便利。购物：法国欧尚超市、东港贸易城、好当家超市、东港建材城、东港家具城；休闲：沈园、海边人家休闲山庄、东港露天电影院、市民中心广场、海滨公园、儿童公园、图书 馆、新天地咖啡馆；娱乐：花样年华ktv歌城、东港山庄；餐饮：海中州海鲜美食城、规划中的 2个五星级大酒店、特色海鲜排挡；学校：东港小学、普陀中学、熊猫幼儿园、沈家门小学；银行：中国银行、建设银行、农业银行、信用合作社、工商银行；医疗：东港医院、东港社区卫生院、医药公司；三、普陀区概况1、城市区位及环境1.1 地理位置舟山市普陀区位于浙江省东北部

10、，舟山群岛东南部，长江、钱塘江、甬江入海交汇处南缘海域。介于北纬29° 32' -30° 28',东经121° 56' -123° 14'。南北长约105千米，东西宽约85千米。 区域总面积6728平方千米，其中海域面积6269.40平方千米，陆域面积458.60平方千米（含潮间带 69.77平方千米）。1.2 气候及自然环境普陀属北亚热带季风海洋型气候区，冬夏季长，春秋季短，四季分明，更无酷暑，冬无严寒，年 温差较小，温暖湿润，光照充足，雨量充沛，季风显著。春季 3月26日至6月15日（候平均气温10c22c）,冷暖空气

11、交替频繁，风向多变，温度变化大，降水增多，主要灾害性天气有大雾、倒春寒等，偶有冰雹。夏季6月16日至9月30日（候平均气温22c以上），6月中旬至7月上旬为初夏 梅雨期，雨量集中，暴雨增多，出梅后受副热带高压控制，多晴热天气，温度高，日照多，蒸发大，79月为台风主要影响期。秋季10月1日至12月10日（候平均气均10c22c）,夏季风渐转冬季风，冷空气逐渐转强，气温成波状式下降。冬季 12月11日至次年3月25日（候平均气温10c）以 下，因北方冷空气频繁南下，气温急剧下降，多晴冷天和偏北大风。2、行政区域分布普陀，佛教华严经中“一朵美丽的小白花”之意。她位于浙江省东北部，舟山群岛东南部， 因

12、境内佛教胜地普陀山而得名，是舟山市的一个市属区。全区共有大小岛屿455个，有人居住的有32 个。全区辖7镇4乡3街道，区治沈家门街道。总人口 31.9万人，面积6728平方公里，其中海域面 积6269.4平方公里，陆地面积458.6平方公里，海岸线总长831.43千米，是海洋大区，陆地小区。普陀地处长江三角洲经济区、全国沿海要冲、舟山渔场中心。背靠沪、杭、甬等大中城市，面临 辽阔海洋，与台湾基隆港、日本长崎港、韩国仁川港相对。自然资源丰富，渔业发达，港口优良，风 光秀丽，气候宜人，素有“东海明珠”之称。3、东港开发区概述东港开发区位于舟山本岛普陀区沈家门的最东侧，即北纬30度东经122度附近，

13、长约16千米,宽约0.3-2.3千米的临海狭长地带，其地形为滨海丘陵和海涂浅滩。东港开发区地处舟山旅游金三角 要冲，南面与著名渔港沈家门相邻，东南与国家级名胜风景区著名的佛教圣地普陀山和国家级旅游度 假区朱家尖隔海相望，区位优势十分显著。四、舟山投资环境分析1、舟山经济发展状况年份20002001200220032004200520062007.1-6 月gdp （亿元）110.561126.65144.05171.82212.041272333.2171.16人均gdp （元）11516131921485017713218592775534475数据来源一一舟山市统计局gdp除00-02年的

14、年增幅在13位右，03-05年年增幅均19犯上，其中04-06的增幅达到了 25% 高于全国的增长速度（9.9%）。2007年上半年，长三角16城市实现gdp21538.76亿元，其中江苏省 8城市实现 gdp 9700.56亿元，浙江省7城市实现 gdp 6276.29亿元，上海市实现 gdp 5561.91亿 元。舟山市gdpj 171.16亿元，同比增长17.1 %,增速继续位居16城市之首。这组数据充分反映 了舟山市整个宏观经济较好的增长态势。人均gdp:00-03年人均gdb曾幅平均为15位右,04-06年的平均增幅在23犯上，我们以06年 人民币34475元约合为4325美元来说，

15、（惯例人均gd吩于1300-8000美元），说明其房地产发展处 于快速上升阶段。2、居民生活消费水平2.1 居民收入变动年份2003200420052006全市年人均实际收入（元）128902185526931增 幅69%23%全市城镇居民人均可支配收入（元）12213137471552417525全市在岗职工平均工资（兀）18782215922568027561增 幅14%18%7%全市农民人均纯收入（兀）5150623271908333增 幅21%15%15.9%数据来源一一舟山市统计局05、06年舟山市城镇居民可支配收入水平远高于于全国平均水平，说明舟山人民相对全国较为 富裕，有相当的消

16、费能力。随着舟山市区居民人均收入不断上升将增加了对高品质住宅的需求及对房 价的承受力。300002500020000150001000050000图1-3:收入水平口全市年人均实际收 入,城镇人均可支配收 入口农民人均收入200许200件200许2.2 舟山居民恩格尔系数年份2000200120022003200420052006食品支出城镇 （元）274429673123319833883832.54025人均消费支出城镇654073678010900993851095011306城镇恩格尔系数42%40.3%39%35.5%36.1%35.0%35.6%全国39.2%37.9%37.7%3

17、7.1%37.7%36.7%35.8%数据来源一一舟山统计局居民恩格尔系数逐年递减（2006年略有回升），说明居民生活正有温饱型生活向以享受和发展为 标志的富裕生活转变。2.3 人均居住面积单位：平方米年份2000200120022003200420052006城镇人均居住面积21.5920.65121.2821.9221.322222.83数据来源一一舟山统计局舟山市人均居住面积基本接近全省的水平，其中01-03年高于全省水平，03-06年相对全省而言增长缓慢3、人口规模及变动3.1 人口历年的变动情况单位：万人年份2000200120022003200420052006全市总人口（人）98

18、4104981014977557971219969145967250965756总户数（户）3493713512243532463564141357245356919356367总人口增长率（）-0.3-0.35-0.64-0.21-0.2-0.155总户数（万）3535036242424全市城市化率（%）3637.05039.1540.645.848.2中心城区人口（万人）3132037373940中心城区人口增长 率（%）1.30.900.810.752.68数据来源一一舟山统计局从舟山市人口变动的数据反映，人口呈缓慢下降趋势，城市化率加快，进而保持整体需求的稳步 发展。3.2 人口规划目

19、标舟山市市域总人口规划近期（2005年）104万人，中期（2010年）106万人，2020年110万人4、城市规划状况（2000-2020年）4.1 城市规划目标总人口规划：舟山市市域总人口规划近期（2005年）104万人，中期（2010年）106万人，2020 年110万人。城市人口规模：规划近期39万人，中期42万人，远期50万人。城市建设用地规模：远期城市建设用地 49.78平方公里，人均用地99.6平方米。2020年规划城 市居住用地1402公顷，占城市建设总用地的28.2%,人均居住用地28.04平方米。主要经济发展目标：近期（2005年）国内生产总值200亿元左右（以2000年价格

20、计算，下同）， 人均20000元左右；中期（2010年）国内生产总值 270亿元左右，人均26000元左右；远期（2020 年）国内生产总值500亿元左右，人均45000元左右。预测2005年一、二、三产业的结构比重为22.5 : 39.5 : 38.0。社会经济发展目标：加快舟山的区位优势和“渔、港、景”资源优势向现实经济优势转化，以提 前基本实现现代化统缆全局，以加快发展为主题，以结构调整为主线，以改革开放和科技进步为动力， 以提高人民生活水平为根本出发点，抓住机遇，进中求快，强化基础，勇于创新，深入实施科教兴市 战略和可持续发展战略，争创机制市场化、区域城市化、陆岛一体化，促进全市经济发

21、展和社会全面 进步，围绕建设“海洋经济强市、海洋文化名城、海上花园城市”目标，优化城市空间组织结构，完 善强化城市功能，提高城市规划管理水平，提升城市品位形象。到2010年，城市化率达到65%z上， 中心城区建成区面积达到45平方公里，人口达到45万人。今后五年，从我市群岛型地理特征和发展 状况出发，进一步加强城乡空间整合和功能区划， 通过规划来引导城乡区域发展，最终实现舟山城镇 “一个主体区域、两个发展侧翼”的大空间组织结构。4.2 城市区域规划（2000-2020年）城市发展方向：主要围绕宁波一一北仑一一金塘岛一一册子岛一一老塘山一一定海一一临城一一 普陀一一朱家尖轴线、上海产潮港一一大小

22、洋山一一衢山岛一一岱山岛一一西码头一一白泉一一长峙岛二条轴线为发展轴，在舟山本岛形成网络状的城镇一体化发展格局。舟山市行政区范围：包括定海区、普陀区、岱山县、蛛泗县。市域总面积2.22万平方公里, 其中，海域面积2.08万平方公里，陆域面积1440.12平方公里(包括滩涂面积183.19平方公里). 舟山市城镇发展战略：优先发展中心城市，重点发展中心镇。运用市场机制，积极推进舟山本岛 城乡发展一体化、大岛城镇发展集约化，建立以中心城市为核心，中心城市、中心镇、建制镇相结合, 规模不等、设施完善、布局合理的城镇发展格局。市域城镇体系等级分为三级：(1)舟山中心城市，包括老塘山、定海城区、临城城区

23、、普陀城区、朱家尖。(2)二级中心城镇，包括高亭、菜园、金塘、白泉、六横、洋山、岛斗。(3)三级中心城镇，包括小沙、岑港、干览、马春、展茅、册子、桃花、虾峙、东极、秀山、长涂、岱 东、泥峙、东沙、岱西、蛛山、黄龙。舟山市域城镇体系规模结构表城镇等 级城镇规模城镇名称规模合计城镇数量城镇数量比例(%)第一级50万人中心城市(定海、临城、普陀城区)50万人以上14第二级2-7万人高亭、菜园、金塘、六横、 白泉、洋山、岛斗12-15万人728第三级0.6-1万人小沙、岑港、干览、马而、展 茅、桃花、东极、长涂、泥峙、岱 东、虾峙6-8万人11440.5万人以下东沙、岱西、秀山、竦山、黄 龙、册子2-

24、3万人624合计约70万人25100部分主要城镇职能分工表职能类型主要城镇综合型中心城市、昌号、菜园港口型金塘、岑港、六横、洋山等建制镇工贸型白泉、干览、小沙、展茅等建制镇旅游型马番、桃花等建制镇渔农业及加工型虾峙、岛斗、竦山等建制镇发展条件分析图规划范围城市用地发展方向：定海城区向盐仓、城东拓展，普陀城区向东港发展，开辟临城(含长峙岛)新城区。舟山中心城市发展的空间形态为三组团二点带状城市组群，三组团即定海城区、临城城区、普陀城区，二点即朱家尖、老塘山两个发展点。城市组团和发展点的主要职能：(1)定海城区：现代化的海岛港口城市，舟山市近期政治、经济、文化中心，省级历史文化名城。(2)临城城区

25、：舟山市中远期政治、文化、教育、服务中心，现代化的海岛生态新城。(3)普陀城区：全国著名的渔港，国家重要的海洋开发基地，舟山市旅游金三角的组成部分，普 陀区政治、经济、文化中心。(4)朱家尖：普陀山国家级风景名胜区的组成部分， 以休闲度假、海洋科研教育等为特色的旅游(5)老塘山：以港口、工业、仓储功能为主的临港工业区用地分析用地评价用地现状用地规划居住区规划：(1)定海城区应在规划期内完善居住小区组团功能，通过旧城改造，改善城区居住环境。在城区内划分为四个居住区，分别为解放路以北、环城东路以西居住区；解放路以南、环城东路以西居住区； 解放路以北、环城东路以东居住区；解放品&以南、环城东

26、路以东居住区。规划14万人居住。(2)临城城区规划三个居住区，分别是世纪大道(暂名)以西居住区；定沈路以北、世纪大道以 东居住区；定沈路以南、世纪大道以东居住区。另规划长峙岛居住小区。规划安排14.5万人居住。(3)普陀城区规划三个居住区，分别为浦西、老城区、东港居住区。规划18.5万人居住。(4)老塘山规划0.5万人居住。(5)朱家尖规划2. 5万人居住。(6)规划区范围内各建制镇的人口和居住区需编制建设规划。5、东港区块未来发展及规划目标：发挥区位优势，发挥旅游金三角的辐射、滚动效应，增强公建配套服务，适量发展住宅和 商业，强化综合职能，改善区域环境，加快城市化步伐，提高地区品位，建设环境

27、优美、交通便捷、 布局合理的城市新片区。五、舟山房地产市场分析1、固定资产及房地产投资情况2006年舟山市全社会固定资产投资 218.99亿元，比上年增长35.9%。其中限额以上项目投资额 210.17亿元，增长37.1%。全年计划投资500万元及以上的在建项目402个，平均建设规模从上年 的1.8亿元扩大到2.1亿元。全年完成基础设施投资100.7亿元，增长36.3%。2001立口。6句固定资产投拉及h增长通度在全社会投资中，第一产业投资1.97亿元，增长1.9倍；第二产业投资58.21亿元，增长39.2%, 其中工业投资57.83亿元，增长40.1 %;第三产业投资158.81亿元，增长3

28、3.9%,其中交通运输仓 储邮政业投资104.16亿元，增长46.2%。06年房地产开发投资33.1亿元，比上年增长19.6%。商品房竣工面积109.42万平方米，增长0.2%。商品房销售面积91.8万平方米，增长4.6%。商品房空置面积20.34平方米，增长1.4倍200 1 2006年店地产投贸及井堵k速度2、土地市场供应（定海和临城）年份200420052006当年土地供应面积（亩）1000140016003、商品房市场运行状况及趋势3.1 商品房市场运行指标年份20022003200420052006商品房施，面枳202.32225.72243.24271.46342.96其中：住宅1

29、61.12198.27199.72243.68274.45商品房新开，面积102.6146.9146.82170.45147.7其中：住宅70.5103.2110.56120.75118.9商品房批准预售面枳60.5887.578.4891.9580.6其中：住宅50.3670.6870.0185.5375.25商品房竣，面积59.6787.5663.05101.7109.42其中：住宅42.8765.3382.879.5173.4商品房销售面枳51.9774.9867.0285.0791.8其中：住宅46.265.760.5175.6579.92006年发展趋势:全市房地产开发呈平稳发展态势

30、。据最新统计， 2006年全市房地产业完成投资 36.51亿元，其 中房地产企业开发完成投资额 33.11亿元，比上年增长19.6%,增速提高2.6个百分点；其中住宅投 资27.08亿元，增长20.1%,增速同比提高3.2个百分点。随着房地产用地开发进度加快，2006年全市商品房屋施工面积 342.96万平方米，比上年增长 25.5%,其中住宅施工面积274.45万平方米，增长24.4%。新开工面积147.7万平方米，比上年增长 50.4%;其中住宅新开工面积118.9万平方米，增长43.5%。从商品房销售看，也呈现出稳步增长态势。全市商品房销售面积 91.8万平方米，其中商品住宅 为79.9

31、万平方米，分别比上年增长 4.6面口 3.8%。在总的销售面积中，期房销售面积为 82.0万平方米，其中住宅72.9万平方米，分别增长7.5% 8.9%0206年发展趋势:施工面积：连续呈现平稳增长态势。竣工面积：020305年呈现竣工面积略大于销售面积的态势，其中 04和06年出现销售面积大于竣工面积。销售面积：呈现“直线上升-略下降-大幅上升”的走势，这说明舟山房地产市场需求还是呈现比 较旺盛的态势。3.2 商品房（住宅）供需分析商品房供求比：年份20022003200420052006商品房批准预售面枳（力平米）60.5887.578.4891.9580.6销售面枳（万平米）51.977

32、4.9867.0285.0791.8陇川匕1.16:11.16:11.17:11.08:10.88:1住宅供求比:年份20022003200420052006批准预售面积（力平米）50.3670.6870.0185.5375.25销售面枳（万平米）46.265.760.5175.6579.9供求比1.09:11.07:11.15:11.13:10.94:1分别对商品房与住宅的供求分析来看，舟山楼市长期处于供略大于求的格局，市场较为平稳3.3 商品房（住宅）价格走势舟山市住宅销售价格呈现平稳增长态势，平均每年以5-10%的增幅增长年份01年02年03年04年05年06年均价（元/m2）28503

33、15032103980424547004、存量房市场现状及趋势新房存量截至2007年10月9月，舟山市房产信息网上可售套数合计 2.659万套，共26.7191万 平方米；已售套数1.6004万套，合计181.3883万平方米。从目前的市场消化速度来看，按照 2007 年1-10月（以定海和普陀两地为例）的月均销售套数250套来计算，则定海和普陀剩余部分存量房 还需要4个月左右时间才能消化完。加上近两年推出的土地将形成的房屋供应量，则近年舟山房地产市场还是存在一定的销售压力。六、普陀区域房地产市场分析1、2006年普陀区固定资产投资运行状况1.1 投资总量大速度快2006年，全年完成全社会固定

34、资产投资 39.29亿元，同比增长38.7%,其中限额以上项目完成投 资38.13亿元，同比增长40.7%,增幅同比提高了 3.2个百分点，高于全市平均增速 2.8个百分点。 全社会固定资产投资总量从2002年的12.05亿元上升到2006年的39.29亿元，扩大了 2.3倍，前四 年累计总投入102.40亿元，投资增速也持续加快，四年年均增长34.4%。房地产开发完成投资10.57亿元，增长22.3%。其中：商品房住宅投资7.58亿元；办公楼投资 0.43亿元；商业营业用房投资 0.89亿元。全年购置土地20.2万平方米，购置费21861万元；商品 房施工面积100.6万平方米，增长23.5

35、%,竣工面积53.8万平方米，销售面积39.9万平方米；空 置房面积3.7万平方米，比上年末增加1.3万平方米。1.2 投资结构进一步优化2006年，第一产业投资0.66亿元，第二产业投资15.05亿元，第三产业投资 23.58亿元。一、 二、三、产业投资比重为1.69%、38.3%?口 60.01%。工业性投入和房地产开发仍是我区投资领域的两 驾主要“马车”，两行业完成投资 30.27亿元，占总投资的77.0%。在第三产业内部，与人民生活密 切相关的水利管理业、公共设施管理业、住宿与餐饮业同比分别增长 64.1%、18.6%?口 2.2倍，均呈现 较快的增长速度，对我区投资结构的升级与和谐社

36、会的建设起到了较好的促进作用。1.3 房地产开发仍然趋旺2006年我区房地产开发投资15.22亿元，同比增长46.0%,比上年高出25.4个百分点。其中， 住宅投资11.99亿元，同比增长51.1%。商品房销售面积和销售额稳定增长，据对列入我区房地产开 发统计范围内的统计，我区商品房（包括住宅、商铺、办公楼等）销售面积 37.06万平方米，同比增 长51.8%,实现销售额16.43亿元，同比增长59.8%,其中住宅（含别墅）销售面积30.45万平方米， 同比增长55%实现销售额12.73亿元，同比增长74.1%。2、普陀区楼市分析2.1 楼市运行指标表：普陀区楼市运行情况年份200320042

37、0052006施工时积（力平米）80.6481.44100.6竣工时积（力平米）32.749.7153.8销售回积 （力平米）商品房27.28120.5039.937.061住宅23.1917.2819.6530.45其中：东港区域06年的商品房销售面积约为18万平米，占普陀的48% （普陀区统计局）2.2 成交均价走势表：区域历年来商品房价格走势年份2003 年2004 年2005 年2006 年2007 年 18月普陀（元/平米）30003700420047005300普陀区住宅成交均价呈平稳增长趋势，年增幅在500-700元/平米，06年普陀区整体均价为4700元/平米，其中东港区域为4

38、100元/平米，沈家门区域为5300元/平米。2007年1-8月普陀区整体均 价为5300元/平方米，其中东港区域4800元，沈家门区域为5800元/平方米。2.3 去化分析（摘自舟山房产网）板块纳入网上销售总面积/套数已售面枳/套数可售时积/套数普陀6885 套6265 套620套从05年10月全市数据透明化开始，截止 07年10月9日的数据05.10-07.9月计23个月，区域去化 6265套，日均8.6套以日均8.6套计，现有存量的去化需620/258=2.4个月2.4 最新网上销售数据地区网上可售（套）网上可售（平方米）网上已售（套）网上已售（平方米）沈家门15618300.14107

39、0127051.66东港22026995.863704426199.49浦西7910868.381205125944.34（摘自普陀房产网一一截止07年10月9日）3、东港区域在售量及后续开发量分析3.1 在售量分析东港区域住宅纳入网上销售总面积为3924套；已销售住宅3704套；在售住宅220套。（以上统计数据从05.10月至07.10.9 ）以目前的去化速度90套/月计，在售量的去化需2.4个月左右。3.2 后续量分析我们对目前市场竞争产品的后续量作粗略统计，区域后续量预计46万平米地块名称后为m （估计）碧海莲缘三、四期20万山水人家四、五期15万昌正b地块11万合计46万碧海莲缘三期推

40、出量约7万平方米，产品主要是小高层、多层，预计销售时间08年6月份山水人家四期推出量约7万平方米，产品主要是高层、多层，预计销售时间 08年67月份。昌正置业b地块（山海华府）推出量约11万平方米，产品主要是高层、排屋。预计销售时间 08年7月份。初步预计08年67月份在东港区域开盘的项目体量大概在 25万平方米左右。3.3 区域去化速度从目前东港区域住宅销售去化进度来看，年去化量约20万平方米计算，08年所推出的体量需销售1.25年3.4 现区域价格涨幅情况从普陀房管处了解2007年3月份一6月份，东港区域整体住宅均价上幅 500元/平方米（官方统 计）。从2007年6月一9月份，价格又上幅

41、500元/平方米左右。七、项目swo分析及产品定位3.5 目swo办析1.1 地块优势：1）地块属东港（规划）行政商业中心的核心区域，潜在规划优势显著2）地块具有大规模开发优势3）三盛宏业集团开发的颐景园品牌在舟山有一定的知名度和市场接受度，有大量具有一定消费 能力和相当品位的客户追随。4）目前东港区域商品房销售势态强劲，同时销售价格正在稳步上升中。1.2 地块劣势：1）由于这6幅地块是通过围海所建，由于以前东港区域围海填土工程缺乏有效的管理，导致目 前项目区域内基层存在大量的大面积石块， 不利于打桩，如需开发则势必要大规模进行翻土整理； 同 时本项目临近大海，建造地下停车位的成本及技术含量较

42、高，这都增加了项目的工程造价成本。2）目前地块周边生活配套欠缺、缺乏居住氛围。1.3 机会点：1）普陀区本身土地资源稀缺，为项目开发提供一定的机会。2）东港一期的建成入住，区域客对本案的区位较为认同。3）东港区域产品多为一般，高品质产品的市场空间大。4）预计2010年跨海大桥将建成通车，同时舟山的房产价格相对周边城市显的较低， 这对外地客源有很大的吸引力，易于产品客源的拓展1.4 威胁点:1）受房地产业大势影响及政策的不确定因素。2）区域内同类型产品现实及潜在竞争明显，如：东港碧海莲缘三期即将推出7万方的小高层、多层产品，邦泰置业在朱家尖大桥收费站东侧已经取得 200多亩的住宅用地，规划将开发

43、排屋、单体 别墅、多层、高层住宅，东港山水华庭四期即将推出高层和多层产品，综合以上各项目开发信息，预 计2008-2009年，在东港区域同类产品销售竞争将会激烈。2、项目定位（24-1、24-5地块）依据该项目的区位、交通、环境等特性和所处区域的市场行情及发展趋势，该项目适于以颇现代的、轻巧自如的、色彩明快的现代中式建筑风格为总体风格，将精致的民族建筑小品融入古典园 林环境中，以恬静、舒适、健康为开发主题，以 高品质为市场推进原则，着力为业主营造轻松自然 的健康生活。开发形式以高层为主，我们提出本案的初步定位为“滨海园林精品社区”。2.1 目标客户定位【目标客户概述】本项目的客户群主要是面向政

44、府公务员、 企业白领和生意人，以普陀区客户为主（约70%,其次 是定海及周边海岛的客户也是本案购买的生力军 （约30%。而客户的职业以各大企业的高层管理者、 生意人、公务员为主、海岛部分富裕人士。客户年龄主要分布在3045岁之间。【目标客户特征描述】老城区高层收入居民二次置业这一部分人是普陀区中上收入阶层，多年的细心经营，累积了一定的资金，由于原住房相对陈旧， 环境较差，及对高素质生活的向往，他们希望在繁杂的、充满噪音与灰尘污染的生活里脱离出来，寻 找一个宁静的、纯净的、没有污染的、花园式的生活环境。普陀区的企业管理阶层目前相当部分普陀区船舶修造厂、水产加工厂、海运公司、建筑施工企业等经营状态

45、较好，而在 这些企业中的管理阶层则收入较好， 他们不仅有一定文化素质，对居住将有较高的要求，而且也具备 了一定的购房能力，此类客户将是本项目的重点客户群体之一。政府机关、银行证保、教科文卫体等行政事业单位的中高级管理人员目前这部分人大多都居住在80-90平方米的单位福利房内，随着货币化分房制度的进一步落实， 及对向好生活的追求，这群收入较为稳定并有一定文化素质的管理人士及其子女将会成为本项目的消 费群体。附近几大专业市场个体经营者如东港建材、家具市场、服装经营户，工作时间较短，但收入高，有较高的支付能力，很多希望置业一次到位，希望居所靠近工作地点，注重居住周边环境和小区品质;生意人和小企业主这

46、部分消费者在普陀区多年，有一套居住多年的旧房，生活忙碌，高收入，经历了首次置业，逐 渐注重周边环境，尤其是生活便利性，重视对下一代的教育；公司中层经理人工作35年，有一定积蓄，事业逐渐稳定，希望有个能承担得起，同时使用功能齐全，生活品质相对较高的居所;普陀区海岛部分富裕人士普陀区是浙江省的旅游业、船舶修造业、水产加工业、海运业的重区，特别是近几年从事船舶配 件、船舶修造的生意人购买力极强，这部分消费者虽学历、知识涵养不多，但虚荣心强，进城买房无 疑成为他们体现人生价值最好的方式。普通白领阶层收入较低，首期支付能力较差，绝大多数为首次置业，希望尽早结束租房生活，拥有自己的居所, 消费房型以选择二

47、房为主；2.2 产品建议综合上述分析，建议本项目一期（24-1、24-5）住宅用地的建筑形式为 多层住宅为主，适当配 置小高层。住宅容积率综合定在 1.4 o结合我公司根据地块地理位置特征、项目定位及周边楼盘初步建议以下主力户型: 高层主力户型115-125平方米左右。八、项目一期投资效益测算1、项目测算前提1.1 土地面积（24-1、24-5）2幅土地面积81亩，合54085平方米。1.2 容积率2幅住宅用地容积率为1.4;1.3 总建筑面积2幅地块总建筑面积为8.9203平米1.4 收入分析24-1地块住宅暂定均价（销售面积）住宅均价：7200元/平方米车位：9万元/个。24-5地块住宅暂

48、定均价（销售面积）住宅均价：7200元/平米车位：9万元/个。项目销售收入测算表：地块销售总收入（万元）24-1地块30155.7624-5地块23127.84合计53283.62、项目开发成本与收益分析成本效益分析（不含地下部分）项目单位面积成本与收益表地块名称24-1地块24-5地块单位土地成本（万 庙）203.69203.66单位面积楼板办（兀/m2） （含契税）1841.6872303.319单位建筑面积综合成本（元/m2）2301.7372354.017单位面积总成本（兀/m2）4143.4244657.335单位面积销售收入（元/m2）6568.4516603.615单位建筑面积利

49、润（元/m2）2425.0271946.280项目投资利润率37%29%项目总成本与收益表地块名称24-1地块24-5地块单位土地成本（万/亩）203.69203.66土地总成本（万兀）（含 契税）8455.198066.91地下车库的成本效 益分析地块名称24-1地块24-5地块地下车库的成本（万兀）1219804.77地卜车库的收入（万兀）13681026地卜车库的利润（万兀）149221.23综合成本（万元）10567.288244.47项目总成本（万兀）19022.4616311.39销售总收入（万元）30155.7623127.84利润总额（万元）11133.306816.45项目投

50、资利润率37%29%九、结论及投资建议舟山是以本地人购买为主的市场，需求坚实、稳定，无论是项目储备或开发均利于现金流的稳定，而根据“做稳、做大舟山”的目标也须储备相应的土地量，而本案因处于未来行政中心的区位优势， 及沈家门居民对本区域的认同，经各部门对该项目的经济效 益测算，项目销售利润率为34%fc右，建议在资金平衡的条件下投资该项目。附件1:项目开发成本与费用测算表1、表1 :普陀24-1号地块成本效益测算海景颐圆24-1项目目标成本表总建筑面积按 50980平方米计，其中地上建筑面积为44752m2（含2.2m层一半建筑面积 2057m2、便民服务网点 264用房128m2、其它250m

51、2、多层26683m2,高层15200m2）,地下建筑面积为 6228m2地下（其中机动车库 5070m2,非机均总销售面积46953m2,地上销售面积 41883m2;地下销售面积 5070m2行次项 目包含内容项目总成 本（力兀）目标应 （万人一开发成本合计（一） （七）项合计17514.231637（一）土地成本一一td指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内 容：8455.19845（二）开发前期工程费-qq433.9443（三）基础设施建设费-jj1096.37109（四）建安工程款一ja指项目开发过程中发生的主体内列入预算内的各项费用。主要包括：5880.15476（五）公建配套设施费-gj15.361（六）规费-gf448.2242（七）开发期间利息-lx1185.00118二费用合计（一） （四）项合计2727.95264（一）管理费用包括房产公司工程、管理、销售等所有人员的费用。610.2261（二）销售费用项目开盘前发生的广告、策划、样板间、卖场建设、售楼 书、模型等所有营销推广费用。305.1130（三）财务费用（四）营业税及附加1812.62173（五）物业管理完善费0.00二项目总成